Kämppä haltuun

Taloyhtiössä jokaisen on noudatettava asumisen yhteisiä pelisääntöjä. Mikäli joku käyttäytyy jatkuvasti tai toistuvasti sääntöjen vastaisesti, taloyhtiö voi harkita varoituksen antamista ja jopa asunnon hallintaanottoa. Asuntoa ei kuitenkaan voida ottaa hallintaan ilman selkeitä perusteita.

Asunto voidaan ottaa hallintaan, mikäli osakas tai asukas

  • on käyttäytynyt häiritsevästi jatkuvasti ja toistuvasti
  • on jättänyt useamman kuukauden vastikkeet maksamatta
  • on jättänyt useamman kuukauden käyttökorvausmaksut eli sauna-, autopaikka tai pesutupamaksut maksamatta, mikäli käyttökorvaukset on yhtiöjärjestyksessä rinnastettu vastikkeisiin
  • on hoitanut asuntoaan huonosti eli esimerkiksi hamstrannut asuntonsa täyteen tavaraa ja roskia
  • käyttää asuntoaan vastoin käyttötarkoitusta eli pitää asunnossaan esimerkiksi ravintolaa.

Taloyhtiön on täytynyt varoittaa osakasta ja asukasta vähintään kerran ennen kuin se voi harkita asunnon haltuunottoa. Mikäli osakas ja asukas eivät ole varoituksesta huolimatta muuttaneet käyttäytymistään, taloyhtiö voi aloittaa hallintaanottoprosessin.

Lue lisää häiritsevästä elämästä.

 

60 vastausta artikkeliin ”Kämppä haltuun

  1. Taloyhtiössäni (olen isännöitsijä) havaittiin yhdessä huoneistossa ammattimainen huumeviljely, huumepoliisin mukaan tämänlaista ei välttämättä löydy joka vuosi.
    Viljelmä ei aiheuttanut kosteusvaurioita, hajuhaittoja tai muutakaan, ei häirinny osakkaita millään tavalla ja tuli vahingossa ilmi huoneiston vesimittariluennan yhteydessä.
    Onko tässä perusteita antaa osakkeenomistajalle varoitus huoneiston hallintaanottamiselle?
    Fredi

    • Laissa mainitaan tyhjentävästi syyt huoneiston hallintaanottamiselle. Nämä ovat 1) maksamattomat vastikkeet, 2) huoneiston huono hoito, josta aiheutuu haittaa yhtiölle tai toiselle asukkaalle, 3) huoneiston käyttäminen oleellisesti käyttötarkoitustaan tai muuta yhtiön määräystä vastaan, 4) häiritsevän elämän viettäminen huoneistossa tai 5) yleisten järjestyssääntöjen noudattamatta jättäminen yhtiön tiloissa.

      Kyseisessä tapauksessa taloyhtiölle tai muille asukkaille ei ole aiheutunut haittaa. En siis näe syytä enkä perustetta hallintaanottovaroituksen antamiselle.

      • Tämä on jo muinainen ketju, mutta pakko silti kommentoida juristin vastausta. Siis ammattimainen huumeiden viljely kerrostaloasunnossa ei mielestänne ole oleellisesti käyttötarkoituksen vastainen. Yleensä näiden ”ammattilaisten” viljelmäviritykset vesi- ja sähköasennuksineen ovat vähintään vaaraa aiheuttavia. Entä saanko valmistaa amfetamiinia tai keittää pontikkaa asunnossani, jos tehtaani ei (tuurilla) räjähdä? Kyllä tällainen toiminta menee hamstraajan tai ravintolanpitäjän rinnalle vaarallisuudessa.

    • Hallintaanottomenettely on mahdollinen, jos osakkeenomistaja jättää maksamatta erääntyneen yhtiövastikkeensa. Yhtiövastiketta ovat hoitovastike, pääomavastike ja erillisvastikkeet, kuten vesimaksu.

      Hallintaanottomenettely on aiheellinen silloin, kun osakas jättää yhtiövastikkeensa maksamatta ja kun maksamatta jääneiden vastikkeiden määrä ei enää ole vähäinen. Vastikkeenmaksun laiminlyönnin vähäisyyttä arvioitaessa voidaan jonkinlaisena pääsääntönä pitää, että hallintaanotto edellyttää noin kolmen kuukauden vastikerästejä. Vähäisyyden arviointiin vaikuttaa kuitenkin myös taloyhtiön koko sekä se, miten usein osakas on jättänyt vastikkeensa maksamatta. Sen sijaan osakkeenomistajan henkilökohtaisilla asioilla, kuten maksukyvyttömyydellä, ei ole merkitystä asiaa arvioitaessa. Aikaisemmin oikeudessa on katsottu, että osakkaan rikkomuksella oli vain vähäinen merkitys, kun joulukuun vastike oli maksettu tammikuun 20. päivänä, eli kuukauden laiminlyönti ei riittänyt.

  2. Voiko asunto-osakkeen huostaanottoprosessin käynnistää maksamattomien vastikkeiden takia (rästissä useita kuukausia), jollei varoituksessa ole mainittu huostaanottomahdollisuutta, mainittu vain pelkästään maksamattomat vastikkeet? Varoitus lähtenyt haastemiehen kautta.

  3. Riittääkö, että varoitus ja päätös haltuunotosta annetaan asunnossa asuvalle omistajalle, vai pitäisikö asia antaa lisäksi erillisellä tiedonannolla myös asunnossa asuvalle avopuolisolle?

    • Lain mukaan varoitus on annettava kaikille yhteisomistajille erikseen. Jos esim. aviopuolisot omistavat asunnon yhdessä, varoitus on annettava molemmille erikseen. Jos puoliso ei sen sijaan ole omistaja, varoitusta ei tarvitse antaa hänelle.

  4. Sain kirjallisen varoituksen ”huoneistosta kuuluvasta voimakkaasta metelistä sekä juhlinnasta aivan aamun pikkutunneille”. Varoituksessa on myös mainittu mahdollisuus ottaa huoneisto hallintaan, jos häirintä jatkuu. Oletan, etä kyse on koirieni haukkumisesta, vaikka sitä ei tuossa mainita. Juhlia en ole asunnossa järjestänyt eikä täältä kuulu hiljaisuuden aikana meteliä. En kuuntele musiikkia ja televisiotakin normaaliäänellä. Olen normaalisti päivätyössä käyvä ihminen ja olen äänittänyt koirieni ääntelyä poissaollessani ja koirat ovat pitäneet päivittäin 8 tunnin poissaollessa ääntä muutamasta haukusta noin 10 minuutin ääntelyyn (ohjelma siis äänittää vain haukunnan, eli koirat eivät hauku 10 minuttia putkeen). Ovat myös usein täysin hiljaa päivällä ilman haukkumista. Yöllä koiratkin nukkuvat, mutta öisin en ole nauhoituksia tehnyt. Millainen todistusnäyttö on kummallakin osapuolella oltava, jotta asunnon haltuunotto voidaan tehdä? Ja onko tuolla syyllä, mikä on varoituksessa onnettu, kuinka suuri merkitys – juhlintaa tässä asunnossa ei harrasteta, mutta haukunnasta annetun varoituksen voisin jopa ymmärtää. Missä vaiheessa saan mahdollisuuden antaa oman lausuntoni asiassa? Riittääkö yksi varoitus asian ottamiseksi yhtiökokouksen asialistalle vai tarvitaanko varoituksia useampia?

  5. Todella hyvä blogi, kiitos siitä!!
    Kysyisin tällaisesta: asunto-osakeyhtiössä on veden suhteen ollut käytössä vesiennakkomaksut henkilömäärän mukaan yhtiövastikkeen yhteydessä.
    Asunnossa asuu vuokralainen ja sekä ennakko- että tasauslaskujen maksaminen on laiminlyöty useita kertoja satojen eurojen edestä.
    On ajateltu laskuttaa nyt suoraan osakkaalta nämä vesimaksurästit ja ellei suorituksia tule, niin annettaisiin varoitus asunnon haltuunotosta. Onko meillä siihen perusteita, kun käyttömaksuista ei yhtiöjärjestyksessä mainita mitään ja vastikkeistakin vain näin: ”yhtiökokous määrää osakkaiden hallitsemista huoneistoista yhtiölle suoritettavan vastikkeen suuruuden käyttäen perusteena huoneistojen pinta-aloja. Vastikkeen maksuajan ja -tavan päättää hallitus.”

    • Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa veden kulutuksesta perittävistä vastikkeista, kustannukset katetaan normaalilla hoitovastikkeella. Eli jos teillä ei ole yhtiöjärjestyksessä erillistä henkilölukuun perustuvaa vesimaksuperustetta, vedestä aiheutuvat kustannukset olisi tullut kattaa hoitovastikeperusteella. Mikäli taloyhtiössä on ilman yhtiöjärjestyksen tukea peritty erillisiä vesivastikkeita, esimerkiksi henkilöluvun perusteella, voidaan maksun suorittamisen katsoa perustuneen osakkaiden suostumukseen. Tällaisessa tilanteessa erillisen vesivastikkeen periminen täytyy lopettaa, jos yksikin osakas vaatii sitä. Tästä on myös oikeuden päätös (Helsingin HO 8.10.1996 nro 5111)

      Osakkeenomistaja ei ole kuitenkaan oikeutettu vaatimaan takaisin maksamiaan vesivastikkeita. Osakkeenomistajan tuleekin tuntea yhtiöjärjestyksen sisältö ja tietää, millä perusteella hän on velvollinen maksamaan vastiketta taloyhtiölle. Tätä koski mm. seuraava Turun hovioikeuden ratkaisu (Turun HO 20.9.2001 nro 2062)

      Vastikkeesta vastaa kuitenkin aina osakkeenomistaja eikä vuokralainen ja tämän perusteella taloyhtiö on oikeutettu perimään vastikkeet teiltä eikä vuokralaiseltanne. Nyt yhtiössänne kannattaa kuitenkin aluksi selvittää, onko vastikkeet peritty yhtiöjärjestyksenne mukaisesti.

      • Kiitos vastauksesta!
        Selvennän vielä että kyseessä ei ole siis oma asuntoni vaan toisen osakkaan, jossa on vuokralainen.
        Vesimaksuja on peritty pari vuotta ennakkomaksuina henkilömäärän mukaan kuukausittain ja sen lisäksi vesimittariin perustuva tasauslasku kerran vuodessa.
        Näistä maksuista oli vuokratun asunnon osalta kertynyt rästejä kuten jo kerroinkin. Tämän vuoksi päätettiin tämän kevään yhtiökokouksessa luopua kokonaan ennakkomaksuista ja sen sijaan lukea kylmä- ja lämmin vesimittarit useamman kerran vuodessa. Nämä laskut jatkossa lähetettäisiin suoraan osakkaalle eikä enää vuokralaiselle, jotta rästejä taloyhtiölle ei enää jatkossa tulisi.
        Pitääkö paikkansa, että osakas on ensisijaisessa vastuussa taloyhtiölle vesimaksuista vaikka vedestä ei erikseen yhtiöjärjestyksessä mainita (vastikkeista ylipäänsä vain se mitä aiemmassa postauksessa kirjoitin) ja vaikka asunto on vuokralla?
        Näin ollen erääntyneet vesimaksut ja niiden laiminlyönti antaisivat oikeuden tarvittaessa asunnon haltuunottoon? Tämä olikin se alkuperäinen mietteeni ja kysymykseni.

        Valitettavasti nuo oikeuden päätökset eivät jostain syystä olleet saatavilla googlettamalla enkä erikseen Finlexin sivuiltakaan löytänyt.

        • Pitää paikkansa, että osakkeenomistaja vastaa ensisijaisesti vesimaksuista, koska kyseessä on vastike. Taloyhtiöllä on kyllä oikeus periä vesikustannukset suoraan omistajalta, eikä niitä tarvitse periä osakkaan vuokralaiselta. Jotta osakkeenomistaja olisi kuitenkin velvollinen maksamaan erillisen vesimaksun, sen pitää, kuten edellisessä vastauksessa totesin, perustua yhtiöjärjestysmääräykseen eli yhtiöjärjestyksessä on oltava maininta siitä, että vesimaksut peritään henkilöuvun mukaan tai mittarin perusteella. Muussa tapauksessa osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan vain niin sanotun normaalin vastikkeen, johon vesikustannukset sisältyvät.

          Haltuunottokysymykseen on näillä tiedoilla hieman vaikea ottaa kantaa. Hoitovastikkeen laiminlyönti voi toki johtaa hallintaanottoon, mutta ensin teidän pitää siis varmistaa, että olette perineet vesimaksut (vastikkeet) yhtiöjärjestyksen mukaisesti, tämän jälkeen laskuttaa vastikkeet osakkeenomistajalta ja mikäli hän laiminlyö nämä, voitte arvioida riittääkö määrä hallintaanottoon (normaalisti 3-4 kk rästit).

          Hovioikeuden ratkaisut eivät valitettavasti yleensä löydy netistä. Sen sijaan ne voi tilata ko käräjäoikeudesta.

          • Hei, itselläni on sellainen tilanne että asunnossani, jossa asuu vuokralainen oli ollut poikkeuksellisen kova vedenkulutus johon isännöitisjä oli kiinnittänyt huomiota. Kävi ilmi että wc-pytty vuosi ja lämminvesivaraajasta oli hajonnut venttiili. Vedestä tuli minulle yli 2000 euron lasku. Vuoden lasku miinus ennakkona laskutetut 192 eur/v. Onko minulla todella korvausvelvollisuus, kun vedenkulutus on johtunut osien rikkoontumiset ja vuokralaisen ymmärtämättömyydestä ilmoittaa asiasta. Myös isännöitsijä oli huomannut tilanteen mutta ei ollut aiemmin asiasta ilmoittanut. Ei osannut sanoa milloin oli kiinnittänänyt asiaan huomiota. Yhtiöjärjestyksessä mainitaan että yhtiö kerää niin suuren vastikkeen että se riittää kattamaan yhtiön kulut. Vesimaksusta ei ole erillistä mainintaa. 2012 toimintakertomuksessa on maininta että ennakkolaskutetun vesimaksun (16e/kk) lisäksi peritään tasauslasku kerran vuodessa. Kenen velvollisuus on korvata tuo vesilasku joka siis aiheutui noista kylppärikalusteiden vioista? Voiko yhtiö velvoittaa minua maksamaan sen huomioitta näitä asiaan vaikuttavia tekijöitä?

          • Vuokralaisen virheistä osakkeenomistaja ei vastaa. Lisäksi kiinnittäisin tässä huomiota tuohon mainitsemasi yhtiöjärjestykseen. Kertomasi mukaan siellä ei ole huoneistokohtaista vedenmittausta, joten senkään perusteella osakkeenomistaja ei olisi vastuussa vedenkulutuksesta.

  6. Olen pyytänyt nyt useampaan kertaan kirjallisesti isännöitsijältä tarkempia tietoja saamastani varoituksesta (kts. yläpuolella aikaisempi viestini) sekä hallituksen jäsenten yhteystietoja – ainoa reagointi on ollut viesti, että viestini on välitetty hallitukselle. Ja tästä on yli 3 viikkoa aikaa. Pyyntöihini ottaa yhteyttä ei vastata enkä saa isännöitsijää kiinni. Hallituksen jäsenten nimiä tai yhteystietoja ei ole missään esillä. Olen keskustellut lähimpien naapureideni kanssa ja hekin olivat yllättyneitä, koska meiltä ei kuulu juhlintaa yöaikaan eikä nauhoitukset osoita koirieni räksyttävän päivällä – koirista naapurini sanoivat, että kyllä satunnaisesti haukuntaa kuuluu, mutta heitä se ei ole häirinnyt. Miten tästä pitää jatkaa – haluan saada tarkemmat selvitykset varoituksen syistä ja siitä, onko se oikeasti minulle annettu. Kuten sanoin, ylimmässä kerroksessa on ollut ongelmia juhlinnan kanssa ja perjantaina saapuneessa yhtiökokouskutsussa olikin kyseisen asunnon haltuunotosta päättäminen asialistalla. Entä, jos joku on valittanut koiristani ja hallitus on kuitenkin varoituksen antanut, onko tuolla syyllä mitään väliä – nythän varoitus on annettu ”jatkuvasta voimakkaasta metelöinnistä ja juhlinnasta aamuyön pikkutunneille saakka”?

    • Sinulla on oikeus saada selvitys siitä, mihin varoitus perustuu. Jos et saa yhteyttä hallitukseen tai isännöitsijään ja saa heiltä esitystä, sinun kannattaa ehdottamasti mennä yhtiökokoukseen ja vaatia selvitystä siellä. Suosittelen myös ottamaan yhtiökokoukseen avustajan mukaan.

      Jos yhtiökokous tekee hallintaanotto päätöksen, sinulla on oikeus moittia päätöstä. Taloyhtiön pitää viime kädessä oikeudessa kuitenkin todistaa, että sinä olet se, joka on häirinnyt. Toivottavasti asia ei kuitenkaan mene näin pitkälle, vaan asia ratkeaa yhtiökokouksessa.

  7. Miten tälläisen ongelman laita:
    Vastikemaksuja rästissä ja isännöitsijä ei anna mahdollisuutta maksaa laskun eräpäivän jälkeen, vaan aikoo ottaa asunnon haltuun.
    Jos maksu suoritetaan kokonaisuudessaan laskun eräpäivän jälkeen, onko asunnon haltuunotto enään tällöin voimassa koska kaikki maksut ajantasalla?

      • Onko taloyhtiöllä oikeus vaatia 1200€ kuluja maksamattomien yhtiövastikkeiden lisäksi?
        Haltuunotto peruttu vasta, kun ko. summa maksettu vastikkeiden lisäksi.
        Voidaanko yksi erääntynyt vastike laittaa lakiasiaintoimiston perittäväksi ilman kehoitusta tai varoitusta isännöitsijältä?

        • Tuohon summaan on vaikea ottaa tarkasti kantaa, kun en tiedä, mistä summa koostuu. Summa voi ymmärtääkseni koostua vastikkeiden viivästyskoroista, perintäkuluista ja varoituksen antamisesta sekä yhtiökokouksen koollekutsumisesta aiheutuneista kustannuksista.

          Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on korvattava varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta taloyhtiölle koituneet kulut, vaikka hän maksaisikin vastikerästinsä ennen yhtiökokouksen päätöstä. Mikäli osakas ei tähän suostu, taloyhtiö voi edetä hallintaanoton kanssa, jos nämä kulut ovat olennaisia. Huoneiston hallintaanottoperusteena voi nimittäin nykyisen lain mukaan olla se, että osakkeenomistaja laiminlyö velvollisuutensa korvata varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koollekutsumisesta taloyhtiölle aiheutuneet kustannukset.

          Mikäli varoituksen antamisen ja yhtiökokouksen koollekutsumisen kustannukset ovat huomattavan suuret, hallintaanotto voisi olla mahdollista jo pelkästään yhden hallintaanottoyrityksen jälkeen (esim. tilanne, jossa osakas ei suostu maksamaan varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koollekutsumisesta taloyhtiölle aiheutuneita kustannuksia ja nämä kustannukset ovat merkittäviä). Osakkeenomistajalle on aina ilmoitettava varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koollekutsumisesta aiheutuvat kustannukset, jotta hän voi korvata ne taloyhtiölle ja välttää näin hallintaanoton.

          Sen sijaan vastikerästien perusteella maksamatta olevia viivästyskorkoja tai vastikerästien perintäkuluja ei voida käyttää hallintaanottoperusteena. Vaikka viivästyskorot tai perintäkulut eivät voi toimia hallintaanottoperusteena, on taloyhtiöllä oikeus kuitata osakkaan maksusuorituksista ensin viivästyskorot ja muut kulut, kuten perimiskulut, ja vasta sen jälkeen vastikerästin pääomaa. Tällä tavoin voidaan aina katsoa maksamatta olevan summan olevan nimenomaan yhtiövastiketta.

          Erääntyneestä saatavasta on aina syytä laittaa ensin maksumuistutus ennen muita toimia. Eli käytännössä hyvän perintätavan mukaista olisi että taloyhtiö olisi ensin muistuttanut edes kerran maksamattomasta vastikkeesta ennen kun asia siirretään ulkopuoliselle hoidettavaksi tai ennen kun ryhdytään muihin toimenpiteisiin.

    • Jos valitus on kohdistunut tiettyyn asukkaaseen ja tämän asukkaan asuntoa ollaan ottamassa taloyhtiön haltuun, mielestäni hänellä on oikeus saada tieto siitä, mistä häntä syytetään ja kuka valituksen on tehnyt.

  8. Asunto on määritetty haltuunotettavaksi hallituksen toimesta 3 vuodeksi ja häätökin on annettu. Samassa yhteydessä omistaja kuolee ja perikunnan osakkaat haluavat selvittää sekä maksaa taloyhtiölle syntyneet velat (vastikkeet) ennen perunkirjoitusta. Voidaanko (/sanooko laki mitään) haltuunottopäätöstä perua kun velat halutaan hoitaa ? Vai joudutaanko kylmästi siihen, että asunto tyhjäksi ja taloyhtiö vuokraa. Seuraavaksi perunkirjoitusten jälkeen perikunta myy asunnon ja uusi ostaja kuittaa velat tai odottaa tuon haltuunottoajan.

      • Eli tulkitaanko perikunta (kuolinpesän osakkaat (PK 5.2.1965/40) ) tässä tapauksessa asunto-osakeyhtiölain 8. luvun ja 7§ mukaan uusiksi omistajiksi? Näinollen asia siis olisi hoidettavissa edellä mainitulla toimenpiteellä.

        • Kyseessä ei siis oikeudellisesti ole omistajanvaihdos, joten automaattista oikeutta ei ole. Taloyhtiö saa kuitenkin aina päättää, että se palauttaa hallinnan osakkaalle (kuolinpesälle), kunhan palautus on yhtiön edun mukaista eikä ole esimerkiksi riskiä siitä, että vastikkeet jäävät jatkossa maksamatta ja toisaalta, että kaikki velat on pois maksettu. Minusta taloyhtiön voi siis päättää palauttaa osakashallinnan rahoja vastaan.

  9. Riittääkö vuokralaisen häätämiseen taloyhtiön yhden ainoan asukkaan – ilman todistajia – tekemät valitukset ”häiritsevästä elämästä”?

    • Laissa ei ole otettu kantaa todistajien lukumäärään, vaan on arvioitava, minkälaista häiritsevää toimintaa asunnossa tai taloyhtiön tiloissa on ollut. Esimerkiksi paritalossa, kun toinen naapuri häiriköi toista naapuria, hallintaanottoon voi hyvinkin riittää pelkästään yhden asukkaan valitukset, mutta kyse on kuitenkin kokonaistilanteen arvioinnista.

  10. Taloyhtiöön juuri muuttaneet vuokralaiset rikkovat toistuvasti järjestyssääntöjä, yhdestä asiasta olemme jo huomauttaneet heitä, mutta ei kai meidän (hallitus) tehtävä ole jokaisesta mennä erikseen huomauttamaan heitä kun säännöt ovat selvästi esillä ja jopa jaettu joka talouteen hetki sitten. Kun vietimme talkoita yrittivät he näpistää taloyhtiön omaisuutta, saimme heidät verekseltään kiinni ja kuitenkin kielsivät kaiken. Meitä oli useampi todistamassa. Poliisiasiaa emme kuitenkaan tehneet asiasta koska saimme tavarat takaisin ja keskustelimme heidän kanssa asiallisesti tapahtuneesta.

    Isännöitsijä sanoo ettemme voi heille mitään, onko näin?

  11. Voiko autohallissa sijaitsevan autohallipaikan omistajalle antaa varootuksen galtuunotosta ko. henkilön autohallissa tapahtuvan jatkuvan häiriköinnin vuoksi. Osakas jättää säännöllisesti asiattomia lappuja muiden tuulilaseihin, syyttelee muita autonsa naarmuttamisesta, uhkailee asukkaita. Tämän vuoksi etenkin naispuoliset asukkaat ovat kertoneet pelkäävänsä autohalliin menoa.
    Onko sallittua, että osakas on asentanut liiketunnistimen autohallin seinälle kysymättä siihen lupaa taloyhtiöltä? Asukkaat ovat tulkinneet sen valvontakameraksi, mutta ko. osakas on ilmoittanut sen olevan liiketunnistin. Onko eroa sillä onko kyseessä liiketunnistin vai valvontakamera. Osakas ei suostu keskustelemaan asioista taloyhtiön edustajien kanssa.

    • Jos autohalli on taloyhtön hallinnassa, mitä uskoisin sen olevan, ei yksittäinen autopaikan haltija saa kiinnittää kameroita tai liiketunnistimia ilman autohallin haltijan eli taloyhtiön lupaa. Autopaikan haltija hallitsee yleensä vain tietyn autopaikan (ja mahdollisesti siihen kuuluva lämpötolppa), mikä on yhtiöjärjestyksessä merkitty kuuluvaksi tietylle osakeryhmälle.

      Jos kyse on osakeryhmästä, joka osakkeenomistaja omistaa, ja nämä kuuluvat asunto-osakeyhtiöön, voi häiriköinnistä vastaavalla tavalla kuin häiriköinnistä asunnoissa antaa osakkaalle varoituksen. Jos kyse olisi vuokratusta autopaikasta voi taloyhtiön hallitus myös silloin antaa häiritsevästä toiminnasta varoituksen. Suosittelen että muut asukkaat pitävät kirjaa tapahtumista ja raportoivat tästä johdolle, jotta heillä on mahdollisuutta arvioida tilanteen ja harkita varoituksen antamista.

  12. Voiko taloyhtiön hallitus lähettää varoituksen haastemiehen kautta kahden kuukauden rästissä olevien vastikkeiden johdosta – ilman aiempaa muistuslaskua? Aiemmin suoraveloituksessa olleet vastikkeet eivät olleet menneet tililtä suoraveloituksen muutosten vuoksi ja varoitus tuli siis ilman yhtäkään postitse lähetettyä laskua tai muistutusta.

    Varoituksen yhteydessä ollut varoitusmaksu (150€) kuulostaa melko suurelta ottaen huomioon että rästissä olleista vastikkeista ei oltu huomautettu. Rästissä olevat vastikkeet tulee luonnollisesti maksaa, mutta voinko kieltäytyä maksamasta tätä varoitusmaksua?

    • Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö saa toki haastemiehen kautta toimittaa varoituksen perille ja myös siinä vaiheessa, kun kahden kuukauden vastikkeet on jäänyt maksamatta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas on myös vastuussa varoituksen antamisesta aiheutuneista kustannuksista.

      Mutta toisaalta hyvään hallintotapaan kuuluu kyllä, että maksamattomista vastikkeista ensin huomautetaan. Lisäksi hyvän perintätavan vastaista on aiheuttaa velalliselle kohtuuttomia tai tarpeettomia kuluja. Tällaisia ylimääräisiä kuluja voi muun muassa syntyä, jos tarpeettomasti käytetään asiamiestä tai haastemiestä. Olet minusta myös oikeutettu saamaan selvitystä siitä, mistä tuo 150 € koostuu. Haastemiehen tiedoksiantomaksu on tänä päivänä nimittäin 60 €. Aloittaisin nyt ensin siitä, että ottaisit yhteyttä isännöintiin ja pyytäisit selvitystä, mistä tuo määrä koostuu ja minusta et ole velvollinen maksamaan täyttä määrää.

  13. Jos taloyhtiön hallituksen ja osakkeenomistajan välillä on erimielisyys huoneistossa asuvien henkilöiden määrästä, ja huoneistossa on asukkaiden määrään perustuva vesimaksu, voiko hallitus päättää yksipuolisesti huoneiston asukkaiden määrän ja nostaa vesimaksua?

    Entä jos vesimaksu on nostettu yksipuolisella hallituksen päätöksellä henkilölukuun vedoten ja osakkeenomistaja kieltäytyy maksamasta tätä; voidaanko vesimaksu laittaa perintään tai huoneisto haltuunottaa määräajaksi tämän vuoksi maksamattomien vesimaksurästien vuoksi?

    Voiko hallitus tehdä yksipuolisesti päätöksen huoneiston asukkaiden määrästä takautuvasti?

    • Vesimaksu on vastiketta, jonka peruste perustuu taloyhtiön yhtiöjärjestykseen. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että joko yhtiökokous tai hallitus vahvistaa vastikkeen määrän. Vastikeperusteen muutos tapahtuu kuitenkin ainoastaan muuttamalla yhtiöjärjestystä, eli yhtiökokouksessa. Hallitus ei siten voi muuttaa vastikeperustetta, vaan vastikkeet peritään yhtiöjärjestyksen mukaisesti.

      Kun yhtiöjärjestyksessä on henkilölukuun perustuva vesimaksu, on toki ratkaiseva, kuinka monta henkilö asunnossa asuu. Lähtökohta arvioinnissa on pidetty, kuinka monta henkilöä väestörekisterikeskuksen mukaan asunnossa on kirjoilla. Jos taloyhtiö voisi lisäksi todistaa, että asunnossa asuu säännöllisesti joku muu(kin) henkilö, kun ne jotka ovat asunnossa kirjoilla, voisi taloyhtiö myös tämän tai näiden henkilöiden osalta periä vesimaksun. Mutta tällöin puhutaan jo näyttökysymyksestä ja ratkaiseva on siis, pystytäänkö osoittamaan, käytetäänkö asuntoa kyseisten henkilöiden osalta säännöllisesti asumiseen.

  14. Miten erotetaan vierailu ja asuminen, eli millaisella näytöllä nämä voitaisiin käytännössä erottaa toisistaan? Voiko näyttö tietyltä ajalta ylipäätään osoittaa asumista takautuvasti mielivaltaisen ajan taakse?

    Jos näyttö lopulta todetaan riittäväksi asumisen osoittamiseen, millä prosessilla nämä yhteen tulkitut asukkaat voivat lain silmissä erota tämän jälkeen, jos rekisterien mukaan he eivät asu yhdessä?

    • Siitä, mitä eroa vierailulla ja vakituisella asumisella on, ei ole ennakkoratkaisuja. Yleensä tällaisissa tapauksissa taloyhtiö pyrkii todistamaan säännöllisen käytön naapureiden todistajakertomuksilla. Loppujen lopuksi tuomioistuin arvioi, voidaanko katsoa, että henkilö on käyttänyt asuntoa asumiseen.

  15. Hei,

    Asunto osakeyhtiössämme asuu häirikkönaapurit, jotka ovat ehdonalaisen alla huumerikoksista. He ovat asuneet asunnossa 2 kuukautta, jonka aikana poliisit ovat vierailleet 6 kertaa kotirauhan häiritsemisestä, epäillystä huumekaupasta sekä yksi poliisin oma suorittama huumeratsia.

    Asukkaille on annettu taloyhtiön puolelta ensin huomautus ja sitten viimeinen varoitus ennen häätöprosessia, jonka asukas on allekirjoittanut.

    Osakkeen omistaja ei ole asiaan reagoinut, eli taloyhtiö lähtee haltuunottoprosessiin. Jos yhtiökokous päättää, että seuraavasta häiröstä tulee häätö, voiko se myös päättää, että asunto otetaan taloyhtiön haltuun vai kulkeeko asia raastuvanoikeuden kautta?

  16. Meidän taloyhtiössä on himohamstraaja,huoneisto on ihan täynnä tavaraa lattiasta kattoon saakka.Huoneistossa ei pääse edes kunnolla kulkemaan.Voiko tälläiseen asiaan mitenkään puuttua kun henkilö omistaa huoneistonsa.Tietääksemme hän ei asu siellä itse lainkaa mutta tuo vaan koko ajan lisää tavaraa sinne…naapurit on huolissaan kun ei yhtää tiedä millanen terveysriski ym tollaisesta tulee.

    • Myös asunnon huono hoito voi olla huoneiston hallintaanoton peruste. Yleensä kyse on siitä, että huoneiston hoitamisesta aiheutuu vahinkoa tai vaaraa paitsi taloyhtiön rakennukselle (kuten vesivahinko, kosteusrasitus) myös muille naapureille, jopa esimerkiksi palovaaraa. Yleensä paloviranomaiset käyvät toteamassa tilanteen ensin ja antavat asukkaalle siivouskehotuksen ennen kuin taloyhtiö harkitsee muita keinoja.

  17. Ystäväni asunto-osaketta ollaan ottamassa, taloyhtiön hallintaan, perustein, että 1,5 vuottaa sitten , ystäväni nukahti ja ruoka paloi uuniin ja palokunta tuli paikalle haottaen oven. Ja kolme viikkoa sitten ystäväni veli tuli asuntoon (ystäväni ollessa kesäasunnollaan) aiheuttaen häiriötä musiikin kuuntelulla. Yhtiövastike on ystävälläni myöhässä kaksi viikkoa.
    Yhtään kirjallista varoitusta ei ystävälleni ole annettu.
    Asunto ollaan ottamassa yhtiön haltuun (kutsu paikalle puhelin soitolla) jo kuuden päivän päästä.

    • Kyllä varoitusta tulee antaa ennen hallintaanottopäätöksen tekemistä, kuten kirjoituksessani olen todennut. Jos yhtiökokous tekee väärin perustein hallintaanottopäätöksen, voi ystäväsi harkita päätöksen moittimista käräjäoikeuteen.

  18. Hei,
    minulla on ollut maksuvaikeuksia vastikkeeni kanssa. 3n kuukauden maksut lähetetty perintään ja olen ne maksanut nyt pois ja kaikki on ajantasalla. Olen saanut kyllä muistutuksia erääntyneistä vastikkeista, mutta en mitään varoitusta haltuunotosta. Nyt minua pelottaa, että asuntoani ollaan ottamassa haltuun. Voidaanko näin menetellä? Menin vakituiseen saunavuorooni pitkästä aikaa ja saunassa istuikin joku muu? Minulle ei ole tullut mitään ilmoitusta siitä, että saunavuoroni on otettu pois. Viimeisin päivitys mitä saunan seinällä oli on kirjattu 19.9.2014. Saunojat vain sanoivat, että listaa ei ole päivitetty ja ota yhteyttä isännöintiin? Mikä avuksi?

    • Asunnon hallintaanotto ei kyllä tapahdu tietämättäsi ja asunnon hallintaanotosta on aina annettava omistajalle vähintään se yksi varoitus ja se annetaan todisteellisesti tiedoksi, eli esimerkiksi kuittausta vastaan tai jopa haastemiehen kautta.
      Saunavuorot voidaan toki helpommin ottaa sinulta pois, mikäli saunavuoromaksut on maksamatta, mutta toki siitäkin pitää asukkaalle ilmoittaa etukäteen. Ja kyllä yleensä oikeus saunavuoroihin palautetaan heti, kun saunavuoromaksut on maksettu.
      Tässä tilanteessa suosittelen, että otat yhteyttä isännöintiyritykseen, esimerkiksi asiakaspalveluun ja pyydät heiltä selvitystä siitä, miksi saunavuorosi on annettu toiselle asukkaalle ja samalla kannattaa toki varmistaa, että taloyhtiöllä on kirjanpidossa oikeat tiedot vastikerästien suorittamisajankohdasta.

  19. Hei,
    Taloyhtiö on päättänyt ottaa asunnon haltuunsa maksamattomien vastikkeiden vuoksi. Haastemies ei ole saanut yhteyttä osakkaaseen, jotta päätös voitaisiin antaa osakkaalle tiedoksi. Jos osakas on päättänyt pakoilla (häntä ei ole näkynyt asunnossaan pariin viikkoon), onko meillä jotain muuta keinoa saada haltuunotto tiedoksi osakkaalle, jotta tuo 60 päivän aikaraja ei menisi ylitse.

    • Jos osakkeenomistajaa ja mahdollista vuokralaista tai osakehuoneistossa asuvaa muuta käyttöoikeuden saanutta ei yrityksistä huolimatta ole tavoitettu, päätös voidaan toimittaa hänelle kirjatulla kirjeellä, jonka katsotaan tulleen osakkaan tai asukkaan tietoon seitsemäntenä päivänä siitä, kun kirje on annettu postin kuljetettavaksi. Menettely helpottaa taloyhtiön toimintaa juuri tilanteissa, joissa asukasta ei tavoiteta (esim. jos asukas pakoilee). Tämän niin sanotun sijaistiedoksiannon käyttäminen edellyttää kuitenkin, että taloyhtiö pystyy osoittamaan tavoitelleensa osakkeenomistajaa tai vuokralaista tai muuta käyttöoikeuden saanutta. Tämän osoittamiseksi varmin ja paras tapa on aina käyttää haastemiestä, joka myös antaa taloyhtiölle todistuksen siitä, että hän on yrittänyt tavoitella osakkeenomistajaa tai asukasta. Joskus on jopa käynyt niin, että oikeudessa on katsottu, että tiedoksianto ei ollut lainmukainen, kun osakasta ei ollut ensin tavoiteltu haastemiehen avulla.

  20. Hei,
    Haastehakemuksen mukaan kirjallinen valitus on annettu vanhan omistajan aikana mahdollisesti vanhalle omistajalle ja nykyiselle vuokralaiselle. Omistaja on vaihtunut tämän jälkeen, vuokralainen ei. Hallitus pitänyt kirjaa häiritsevästä elämästä, jota on tapahtunut noin parin viikon aikana yli 4kk kirjallisen valituksen jälkeen. Tästä 4kk jälkeen hallitus on päättänyt jättää tekemättä haastetta. Ja sitten kuitenkin yhden illan häiritsevän metelin vuoksi jättäneet haasteen käräjäoikeuteen. Eli kirjallisesta valituksesta, joka on annettu edelliselle omistajalle ja nykyiselle vuokralaiselle, on aikaa yli 9kk. Lisäksi valituksessa väitetään kyseisen asukkaan pitäneen meteliä jo pari vuotta aiemmin, vaikka kyseinen vuokralainen ei ole ollut edes vuokralla asunnossa tuolloin. Voiko yhtiökokous näillä perustein vaatia asunnon haltuunottoa?

  21. Hei,

    erittäin hyvä ja asiallinen blogi. Kysyisin, kuinka suuri merkitys päivittäisellä metelillä on häätöpäätöksissä? Ymmärrän, että yöaikaan tapahtuva meteli on ratkaisevampaa, mutta kyllä jatkuvasti toistuva (useita tunteja päivässä) aivan päätön riehuminen päiväsaikaankin luulisi olevan häädön peruste. Häädetäänkö lapsiperheitä myös samoilla syillä? Sinänsä kärsijänä minulle on ihan sama, riehuuko lapset vai vanhemmat.

    • Kiitos palautteesta :)
      Kyllä myös päiväsaikaan tapahtuva metelöinti voi johtaa hallintaanottoon ja häätöön. Toki päivällä sallitaan enemmän ääniä kun yöaikaan, mutta ratkaiseva on edelleen onko kyse naapureita häiritsevästä elämästä, joka myös poikkeaa normaalista asumisen äänistä. Esimerkiksi koiran haukkuminen päivällä jatkuvasti useita tunteja voi olla peruste. Tai pianon soittaminen useita tunteja päivässä, vastaavasti kuin jatkuva huutaminen ja riitely päiväsaikaan. Mikäli kyseessä kuitenkin on ns. tavallisista asumisen äänistä (esim. lasten leikkiäänet) sitä haasteellisempi on osoittaa, että kyse ei ole tavanomaisista asumisen äänistä vaan juuri muita häiritsevästä elämästä.

  22. Hei!

    Saimme asumisoikeusasunnossa huomautuksen siitä, että olemme kiinnittäneet kasvien tukikeppejä huoneistojen väliseen aitaan. Ne häiritsevät naapuria, kuten moni muukin asia puutarhassamme.

    Huomautuksen perusteena oli, ettei saa tehdään mitään sellaista, mikä häiritsee naapuria. Se annettiin meitä kuulematta.

    Kun kyse on subjektiivisesta kokemuksesta onkin mielenkiintoista pohtia, miten esim. tällaisessa tapauksessa häiriö määritellään? Ei voine riittää vain se, että naapuri kokee jonkin asian häiriönä?

    Minua häiritsee hänen röyhtäilynsä pihalla, muttei tulisi mieleenkään valittaa asiasta, vaan sopeutua elämän ääniin.

  23. Hei,

    Jos taloyhtiö on ottanut osakkeen 3. vuodeksi haltuun maksamattomien vastikkeiden perusteella, niin eikö mikään velvoita sitä palauttamaan huoneiston hallintaa osakkaalle (esim. vuoden kuluttua haltuun ottamisesta), kun kaikki vastikkeet (ja hieman ylikin) on jo maksettu taloyhtiölle? Omistajan kannalta tuntuu kohtuuttomalta, kun asunnon myynti on käytännössä mahdotonta taloyhtiön hallituksen päätettyä uudelleen vuokrata haltuunottamansa huoneiston pitkällä määräaikaisella vuokrasopimuksella ja vieläpä hieman alihintaan, vaikka yhtään vastikevelkaa ei enää vuokraushetkellä ole.

    • Hallitus periaatteessa voisi päättää hallinnan palauttamisesta, mutta tietenkin määräaikainen vuokrasopimus tekee sen käytännössä mahdottomaksi. Määräaikainen vuokrasopimus on kylläkin ihan tyypillinen tapa solmia vuokrasopimus po. tilanteessa.

  24. Hei,

    Onko taloyhtiölläni oikeus vaati minulta vesimaksuja lapsistani jotka eivät ole kirjoilla luonani vaan käyvät ns. Kylässä luonani joka toinen viikonloppu? Ja harvoin silloinkaan täällä olemme. Yhtiösäännössä sanotaan vesimaksusta meillä näin 20€/kk/henkilö, ei mitään muuta! Itse tulkitsisin tämän asian niin jos vakituisesti asuisivat kirjoilla kanssani niin silloin maksu myös heistä. Mutta kun asuvat kirjoilla eri osoitteessa. Tämänhän periaatteessa olisi sama asia jos jollakin naapurillani kävisi vaikka lapsenlapset yökylässä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Voit käyttää näitä HTML-tageja ja attribuutteja: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>