Mihin vastike perustuu?

Osakkaan pitää aina maksaa vastiketta taloyhtiölle. Myös silloin, kun hän ei käytä asuntoa. Vastikkeiden perusteet on määrätty yhtiöjärjestyksessä, ja tyypillisesti niitä ovat pinta-ala, osakkeiden lukumäärä, todellinen kulutus tai henkilöiden lukumäärä.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan myös määrätä, että erityyppisiä menoja varten on erilaisia vastikkeita. Tällaisia erillisvastikkeita voivat olla esimerkiksi vesimaksu, arvonlisäverovastike tai hissivastike. Liikehuoneistojen vastikeperuste voi olla erilainen kuin asuinhuoneistoissa, esimerkiksi kaksinkertainen.

Vastike ei ole luonteeltaan käyttöön liittyvä maksu. Se maksetaan siksi, että omistetaan osakkeita.

Mistä vastike koostuu?

Taloyhtiö perii yhtiövastikkeen, joka koostuu hoitovastikkeesta, pääomavastikkeesta ja mahdollisesta erillisvastikkeesta. Hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön hoito- ja ylläpitomenot. Hoitovastike koostuu muun muassa taloyhtiön kunnossapidosta, ylläpidosta sekä hallintomenoista. Pääomavastikkeella katetaan taloyhtiön pitkäaikaiset menot, kuten esimerkiksi peruskorjauksesta ja uudistuksesta aiheutuneet kustannukset (ks. tarkemmin alla).

Sanasto

Yhtiövastike = koostuu hoitovastikkeesta ja pääomavastikkeesta sekä mahdollisista erillisvastikkeista, kuten vesimaksusta tai hissivastikkeesta

Hoitovastike = hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön ylläpito- ja hoitomenot

Pääomavastike = pääomavastikkeella (eli rahoitusvastikkeella) katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskojauksesta ja uudistuksesta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin.

Erillisvastike = esimerkiksi vesimaksu tai hissivastike

32 vastausta artikkeliin ”Mihin vastike perustuu?

    • Laki ei ota kantaa siihen, minkälaisia jyvityksiä yhtiöjärjestyksessä ja vastikeperusteissa voi olla. Jyvitykset voivat olla avoimia eli esimerkiksi liikehuoneistojen vastike voi olla puolitoistakertainen asuinhuoneistoihin nähden. Autotallin vastike puolestaan voi olla vain puolet asuinhuoneistojen vastikkeesta.

      Lisäksi jyvitys voi olla piilotettu esimerkiksi niin, että osakkeet on annettu eri suhteissa. Vaikka yhtiöjärjestyksen pitää olla kohtuullinen, oikeudessa on käsitelty jyvityksiä, joissa osakkaiden väliset maksuperusteet ovat olleet jopa nelinkertaiset. Silti oikeus on päätynyt siihen, että kyse ei ole kohtuuttomasta yhtiöjärjestyksestä siitä syystä, että määräys on ollut yhtiöjärjestyksessä ja siten osakkaiden tiedossa etukäteen.

      • ”Autotallin vastike puolestaan voi olla vain puolet asuinhuoneistojen vastikkeesta”. Mihin tämä perustuu? Asunto-osakeyhtiölaissa ei silmiini osunut tällaista määräystä.

        • Kuten aiemmassa kommentissani totesin, laki ei siis ota kantaa siihen, minkälaisia jyvityksiä yhtiöjärjestyksessä ja vastikeperusteissa voi olla. Mainitsemasi kohta on antamani esimerkki siitä, minkälaisia jyvityksiä voi yhtiöjärjestyksessä olla.

  1. Vastikkeelle kertyy viivan alle hoitoylijäämää, jolle ei ole osoitettu käyttötarkoitusta. As.Oy laki määrittelee, mitä kuluja saa kuulua yhtiövastikkeeseen. Onko nyt pakko maksaa korvamerkitsemättömiä kuluja? Is. sanoo, että parempi kerätä järkyttävä korotuksia etu- kuin jälkikäteen. Minun mielestä jälkikäteen kerätty raha on paremmin yhtiökokouksen valvonnassa. Voiko hallitus nyt mielin määri käyttä korvamerkitsemätöntä rahaa?

    • Yhtiöjärjestys määrää sen, vahvistaako yhtiökokous vai hallitus vastikkeen määrät. Tyypillisesti yhtiökokous. Tällöin hallitus ei voi jälkikäteen myöskään periä erisuuruisia vastikkeita.

      Yhtiökokouksessa vahvistettu talousarvio antaa hallitukselle raamit, mihin vastikkeet voi käyttää. Toki asunto-osakeyhtiölaki myös rajaa niiden käyttötarkoituksen. Jos hoitoylijäämää on jäänyt esimerkiksi viime vuoden vuosikorjauksista, tulisi ylijäämä huomioida seuraavan vuoden talousarviossa. Sitä kautta hallitus saa siunauksen, mihin ylijäämän jatkossa voi käyttää.

      Jos rahat oli viime vuoden talousarviossa varattu esimerkiksi energiakustannuksiin ja siitä syntyi säästöä, ei hallitus voi kesken kauden merkittävästi poiketa talousarviosta ja päättää käyttää rahoja muuhun tarkoitukseen. Silloin kun olennaisesti poiketaan talousarviosta, tulisi asia viedä yhtiökokoukseen päätettäväksi.

      Sinällään on minusta hyvä, että taloyhtiö kerää yllättäviin menoihin etukäteen vastikkeita, mutta yhtiökokouksessa kannattaa miettiä, miten vastikkeet esimerkiksi tällöin rahastoidaan ja mihin käyttötarkoitukseen niitä kerätään.

  2. Jos entinen liikehuoneisto on muutettu asuinhuoneistoksi, mutta taloyhtiö ei ole alentanut vastiketta muiden asuinhuoneistojen tasolle vaan säilyttänyt liikehuoneiston vastikeperusteen (esimerkiksi kaksinkertainen vastike liikehuoneistolla), niin voiko asialle tehdä mitään? Se, että yksi asuja joutuu maksamaan huoneistostaan tuplavastiketta pelkän historian pohjalta tuntuu kohtuuttomalta jos tilat ovat nykyään asuinkäytössä.

    • Vastikeperuste voidaan yrittää muuttaa yhtiökokouksessa muuttamalla yhtiöjärjestystä, mutta muutos edellyttää normaalin yhtiöjärjestyksen muutosenemmistön (2/3 määräenemmistöpäätös) lisäksi kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen. Tämä johtuu siitä, että kun yhden osakkaan maksuvelvollisuus muutoksen johdosta laskee, katsotaan että kaikkien muiden osakkaiden maksuvelvollisuus nousee. Tällöin tarvitaan niiden osakkaiden suostumusta yhtiöjärjestysmuutokseen. Tämä onkin ollut syy siihen, miksi kyseinen osakas on alun perin suostunut siihen, että hän maksaa kaksinkertaista vastiketta, vaikka huoneiston käyttötarkoitus on muutettu asunnoksi.

  3. Onko jyvityksessä korjaamisen varaa. Kerrostalon ensimäisen kerroksen huoneiston vuokravastike on 44 m2 huoneistoissa 14,00 euroa – 55 m2 asunnoissa 12,15 euroa ja 58 m2 asunnoissa 12,48 euroa neliöltä. Asukkaille on ilmoitettu, että pienempien asuntojen vuokra neliötä kohti on korkeampi kuin isopien asuntojen.
    Asunnot saman tasoisia, ei ole saunoja. Talo on neljä kerroksinen ja lähellä kaupungin keskustaa. Talo on valmistunut 2011 ja tasoltaan vain keskinkertainen.

      • Kyseessä on ollut valtion rahotusta saanut vuokratalo. Vuokralaisilla ei ole ollut mahdollisuutta vaikuttaa vuokran määrään, eikä vuokrakorotuksiin.

        • Jutussa on puhuttu asunto-osakeyhtiölain mukaisesta omistusasunnosta.

          Vuokra määräytyy vuokrasuhteissa vuokrasopimuksen mukaisesti. Mahdollista on, että saman suuruisesta asunnosta maksetaan eri summaa, koska vuokran määrässä on voitu huomioida esimerkiksi asunnon kunto.

  4. Vielä joten kuten ymmärtää normaalit tuplavastikeet jos on huomioinut, mutta harvalla tulee mietittyä sitä mitä isot remontit tulevat maksamaan. Itselläni liiketila katutasossa, maksoin hissiremontista tuplahinnan, liikehuoneiston arvo ei noussut mutta asuntojen kyllä. Nyt tulossa putkiremontti. Liiketilassa pieni nurkkaus jossa putkistoja. Neliöitä kun on niin tuplahinta on saamaani hyötyyn nähden järkyttävä!
    Eikö näissä ole mitään kohtuullistamispykälää?

    • Tuomioistuin voi kyllä kohtuullistaa yhtiöjärjestystä tai sen määräystä. Ennen kuin tällainen yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiskanne kuitenkaan voidaan saattaa tuomioostuimen käsiteltäväksi, on yhtiöjärjestystä käsiteltävä yhtiökokouksessa ja kanne on nostettava niitä osakkeenomistajia vastaan, jotka yhtiökokouksessa vastustavat yhtiöjärjestyksen muuttamista. On kuitenkin todettava, että kohtuullistamiskanteet ovat menestyneet hyvin huonosti oikeudessa.

      • Onko niin, että kun yhtiöjärjestyksessä määritetään ainoastaan, että ”vastike liikehuoneistoissa on kaksinkertainen” erittelemättä mitenkään hoito- ja rahoitusvastiketta, toteutuu tuo edellämainittu Senja Höökin toteamus: myös rahoitusvastike on kaksinkertainen eli isoista peruskorjauksista osuus on liikehuoneistolla kaksinkertainen neliöä kohden? Näin on yhtiössään toimittu, ja jälkikäteen alettu epäillä ratkaisun oikeellisuutta. Mielestäni pelkän sanan ”vastike” käyttö liikehuoneistojen kohdalla tarkoittaa sekä hoito- että rahoitusvastiketta.

  5. Ostin asunnon ja isännöitsijäntodistuksessa luki että asuntokohtaista velkaosuutta ei ole.Vastike kokonaisuudessaan meni suoraveloituksessa tililtäni enkä erittelyä sen ihmeemmin katsonut.Myydessäni asunnon 2,5 vuotta myöhemmin kävikin ilmi että velkaosuutta oli ja olin sitä 2 vuotta tietämättäni maksanut.Isännöitsijän selitys oli että 3 kk asuntoni oston jälkeen on taloyhtiön lainat jaettu asuntokohtaisiksi ja tällä tavalla tarjottu osakkaille mahdollisuus maksaa velkansa pois.Ihmettelen miten voi olla mahdollista ostaa velaton asunto ja 3 kk myöhemmin onkin liki 5% asunnon ostohinnasta enemmän velkaa?

  6. Taloyhtiömme yhtiöjärjestyksessä on määritelty autohallinpaikkojen veloitusperusteeksi X m2. Yhtiökokouksessa esitetään, että vastikeperusteeksi otetaan todellinen neliömäärä Y m2, joka on mitattu ja kaikille autohallipaikan omistajille sama. Vastikkeen neliöhinta on sama kuin asunnoissa. Tarvitaanko yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi kaikkien osakkaiden suostumus siihen, että autohallivastikkeiden perustetta muutetaan vai riittääkö yhtiöjärjestyksen muuttamiseen 3/4 enemmistöpäätös?

    • Jos ymmärsin oikein, niin yhtiöjärjestyksessä mainittu vastikeperuste ei nyt ole mitattu.
      Jos muutoksen myötä, jonkun osakkeenomistajan maksuvelvollisuus nousee, eli yksittäinen osakas joutuu jatkossa maksamaan enemmän vastiketta yhtiölle, vaatii muutos kyseisen osakkeenomistajan suostumuksen.
      Jos lisäksi muutos johtaisi siihen, että joku osakkeenomistajaista maksaisi tulevaisuudessa vähemmän vastiketta, vaatisi muutos kaikkien muiden osakkeenomistajien suostumukset, koska jotta yhtiö saisi ns. tilille saman määrän vastiketta kun ennenkin, joudutaan ”puuttuvat eurot” perimään muilta, eli niiden maksuvelvollisuus käytännössä nousee.

      • Kiitos nopeasta vastauksesta! Yhtiöjärjestyksessä siis ei ole paikan mitattu arvo vaan yhtiöjärstetystä tehdessä määritelty arvo. Nyt jokainen paikka on mitattu ja esitetty uusi vastikeperuste jäisi edelleen kaikkien osakkeenomistajien osalta samaksi. Uusi mitattu neliömäärä on edelleen pienempi kuin paikan todellinen neliömäärä. Kaikkien osakkeenomistajien maksuvelvollisuus suhteessa toisiin pysyisi aivan samana. Euromääräinen vastike myös kaikkien osalta sama. Eli tästäkin huolimatta tarvitaan jokaisen osakkaan suostumus? Perusteena vastikeperusteen muutokselle on tilasta aiheutuvien kustannusten kattaminen.

        • Tarkennuksena edellä olevaan siis vielä, että tällä hetkellä kaikki maksavat autopaikassta täsmälleen saman verran ja näin tulee olemaan jatkossakin, koska vastikeperuste on kaikille täysin sama X m2 > Y m2.

          • Yhtiöjärjestys muutetaan määräenemmistöllä, eli yhtiökokouksen päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista, jos ei yhtiöjärjestyksessä muuta määrätä.
            Suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen tarvitaan silloin, kun lisätään osakkaan maksuvelvollisuuttaan yhtiötä kohtaan siten, että muutetaan vastike- tai muuta maksuperustetta taikka lisätään tai poistetaan maksuperuste.
            Koska tässä teidän tapauksessa osakkaiden maksuvelvollisuutta yhtiötä kohtaan ei lisäänny vaan pysyy samana, erillisiä suostumuksia ei tarvita.

  7. Hei,

    Pohdimme ensimmäisen asuntomme ostoa. Olemme tutustuneet muutamiin uudiskohteisiin, ja niiden vastikkeet ovat herättäneet kysymyksiä. Yhdessä kohteista hoitovastikkeeksi on ilmoitettu 259,00 €/kk, pääomavastikkeeksi 580,13 €/kk ja vastikkeiden yhteismääräksi 839,13 €/kk. Samalla kuitenkin arvioksi asumismenoista (€/kk) lyhennysten alkamisen jälkeen ilmoitettin rahoitusvastike (lyhennys+korko) 1 491,75 € ja vastikkeiden yhteismäärä (sis. hoito- ja pääomavastikkeen: lyhennys+korko) 1 750,75 €/kk. Mikä tämä rahoitusvastike on? Emme myöskään ymmärrä, miksi arvio asumismenoista on noin suuri, kun vastikkeiden yhteismääräksi on ilmoitettu 839,13 €/kk. Kiitos avusta jo etukäteen!

  8. Mihin perustuu saunavuorojen hinnat, sekä veden hinta käyttömaksuissa? Voiko taloyhtiö päättää mielivaltaisesti käyttömaksujen suuruuden (sim. sauna ja vesi)? Meidän taloyhtiössä hallitus pyytää esim. saunamaksua hlö luvun mukaan, kuin muissa tietämissäni taloyhtiöissä saunan käyttömaksu on talouskohtainen. Tarkoituksena on kerätä rahaa saunaremonttia varten (vaikka maksamme muutenkin jo erikseen korjausvastiketta). Voiko näin tehdä?

    • Yleisellä tasolla ottamatta kantaa esitettyyn tilanteeseen voidaan todeta, että hallitus yleensä päättää käyttökorvausten suuruuden, kuten autopaikkojen vuokrat tai saunavuorojen maksut. Käyttökorvausten tulisi noin suurin piirtein kattaa esimerkiksi autopaikkojen tai saunan käytöstä aiheutuvat kustannukset. Autopaikkojen ja saunan kunnossapito on eri asia ja siihen osakkeenomistajat osallistuvat yhtiöjärjestyksen määrittämällä tavalla eli maksavat vastiketta esimerkiksi huoneiston pinta-alan mukaan.

  9. Hei,
    onko mitään säädöstä yhtiövastikkeen maksuun, liittyen ovatko neliöt asuinneliöitä vai esim. yhtiöjärjestyksen mukaan varastotilaa? Voidaanko varastoneliöt yhdistää siis yhtiövastikkeeseen ja kohdella samalla lailla asuinneliöiden kanssa?

  10. Hei,
    olisin kysynyt, miten taloyhtiössä tehtävät urakat, esim. julkisivumaalaus tulee toteuttaa. Riittääkö, että yksi ihminen ottaa urakkatarjouksen, hyväksyy sen ja teettää sen ilman, että urakkatarjous esitellään muille yhtiökokouksessa?

  11. Asunto-osakeyhtiömme yhtiöjärjestyksessä huoneistojen ja autotallien hallintaan on erilliset osakesarjat. Osakkeet tuottavat oikeuden hallita huoneistoja asuinrakennuksessa ja autotalleja kylmässä autotallirakennuksessa. Yhtiöllä ei ole velkaa.

    ”Yhtiökokous määrää osakkeenomistajien hallitsemistaan huoneistoista yhtiölle suoritettavan vastikkeen joka jakautuu hoito- ja rahoitusvastikkeisiin. Vastikkeet lasketaan käyttäen perusteena huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden lukumäärää ja on vastikkeet määrättävä kutakin osaketta kohden yhtä suuriksi.”

    Autotalleista osakkeen haltijat maksavat vastiketta 900€ vuodessa. Vuotuiset hoitokustannukset ovat 300€ vuodessa.

    Voiko yhtiökokous päättää kohtuullistaa autotalleista maksettavaa vastiketta niin, että se on esim. 450€ vuodessa?

    • Kylä yhtiökokouksella on oikeus päättää, huomioiden että yhtiöjärjestyksessä on määritetty päätökset esim. 2/3 osa enemmistöllä.
      __—————
      Kysyisin samalla onko jollain tietoa miten säätiön omistamassa yhtiössä määritetään vuokra ?

      Yleishyödyllisessä yhtiössä ARA hyväksyy neliövuokraksi 13,40 / m2, mutta omistaja on tehnyt omat ratkaisunsa. Alin neliövuokra on alle 12 euroa ja ylin pienessä asunnossa yli 16 euroa neliö.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *