Isännöitsijän rooli hukassa

Jääpuikot_1213

Kävin viime keskiviikkona kuuntelemassa Turun hovioikeuden istuntoa, jossa käsiteltiin Tampereella maaliskuussa 2012 sattunutta lumiturmaa. Jalkakäytävällä kävellyt nainen sai silloin kerrostalon katolta jäätä päähänsä ja menehtyi. Nyt Turun hovioikeus pohti pitkään ja useita todistajia kuunnellen, mitä tarkkaan ottaen pari vuotta sitten tapahtui ja kuka tilanteesta on vastuussa.

Tapaus on käynyt jo aiemmin käräjäoikeudessa. Siellä tuomarit päätyivät siihen, että huoltoyrityksen huoltomiehet olivat toimineet huolellisesti, ja heidät vapautettiin syytteestä. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja sekä taloyhtiön isännöitsijä sen sijaan tuomittiin kuolemantuottamuksesta sakkoon.

Ongelma tämäntyyppisissä oikeuskäsittelyissä on minusta se, että niissä keskitytään aivan vääriin asioihin. Lisäksi huomaan valitettavasti, että asioita ajavat tahot, kuten tässä tapauksessa syyttäjä, eivät ole ymmärtäneet eri osapuolten rooleista mitään.

Huolimaton isännöitsijä?

Yhtenä oikeudellisena kysymyksenä tapauksessa on luonnollisesti ollut se, onko isännöitsijä toiminut huolellisesti. Syyttäjän ajatuslogiikka lienee ymmärtääkseni tämä: hyvämaineinen lumenpudotusyritys on kyseisessä taloyhtiössä tiputtanut katolta lunta joitakin päiviä aikaisemmin. Mutta koska katolle on jäänyt osittain jäätä (tosin tästäkään ei ole varmuutta), ajattelee syyttäjä, että isännöitsijä on ollut huolimaton, kun hän ei ole riittävän hyvin valvonut lumenpudotusyrityksen työn laatua. Eli isännöitsijän olisi syyttäjän mukaan pitänyt kiivetä katolle tarkistamaan, onko lumenpudotusyritys tiputtanut lumet riittävän hyvin. Järjettömältä kuulostava väite!

Yhtä lailla viranomaisten edustajilla tuntuu olevan huoltoyrityksen ja isännöinnin tehtävänjako hieman hakusessa. Syyttäjä esitti puheenvuorossaan, ettei isännöitsijän huolellista toimintaa ole tai voi olla pelkästään se, että hän kilpailuttaa ja valitsee tarkasti huoltoyrityksen, jolla on eväät huolehtia mm. kattoturvallisuudesta, sopii ehdoista, neuvottelee huoltoyrityksen työnjohdon kanssa siitä, miten työtä tehdään ja käy vielä pari kertaa vuodessa yrityksen työnjohdon kanssa kehityskeskusteluita. Ei kuulemma riitä. Syyttäjän mukaan isännöitsijällä on velvollisuus käydä säännöllisesti paikan päällä taloyhtiössä tarkkailemassa, missä kunnossa rakennus ja näköjään myös katto ovat. Onkohan syyttäjä nyt sekoittanut isännöitsijän huoltomieheen?

Roolit selviksi

Minusta isännöintiyrityksen toimitusjohtajan todistajankuuleminen oli istunnossa täydellinen. Hän yritti kertoa tuomareille, mitä isännöitsijän työnkuvaan kuuluu. Todistajankuulemisen lopussa hän sanoi: ”Näissä työvaatteissahan me teemme töitä, emme me katoille voi kiivetä” – ja osoitti sormella itseään ja syytettynä olevaa isännöitsijää, jotka molemmat olivat pukeutuneita tyylikkäästi tummiin pukuihin.

Joten kyllä, syyttäjällä oli isännöitsijän rooli hukassa. Toivottavasti tuomareilla ei ole. Jutusta voimme kuitenkin ottaa opiksemme sen, että meidän isännöintialan edustajien pitää kertoa isännöinnin roolista riittävän selkeästi. Tästä syystä heitänkin haasteen kaikille Suomen 2 500 isännöitsijälle: kun tänä vuonna olette 50 000 taloyhtiön yhtiökokouksissa, tapaatte taloyhtiön hallitusten jäseniä ja asioitte tuhansien viranomaisten edustajien kanssa, kertokaa heille, mikä teidän roolinne taloyhtiön johtamisessa on. Myös minä lupaan omasta puolestani jatkaa tästä keskustelua.

Marina Furuhjelm seuraa Pihaparlamentissa Turun hovioikeuden päätöksen etenemistä kevään aikana.

16 vastausta artikkeliin ”Isännöitsijän rooli hukassa

  1. Nykylainsäädännössä esimerkiksi väkivaltarikoksentekijä ja rattijuoppokin on syytön kunnes toisin todistetaan… Isännöitsijä on aina syyllinen, kunnes toisin todistetaan…
    Ei se ole ihme, että isännöintiväki ukkoontuu, eikä nuoria kiinnosta tämä sylkykupin homma… nimim 24 vuotta isännöitsijänä ja aina pahenee vaan…

  2. Kyllähän oikeus on oikeilla jäljillä. Isännöitsijä on palkattu hoitamaan taloyhtiön asioita: tekee sopimukset, huolehtii niiden täytäntöönpanosta, valvoo, opastaa ja kouluttaa huoltohenkilöstön, seuraa kiinteistön kuntoa säännöllisillä kierroksilla, tiedottaa hallitukselle, osakkaille/asukkaille havainnoistaan jne. Näin olen asukkaana ajatellut asian olevan ja josta myös maksamme. Homma pelaa enemmän tai vähemmän hyvin. Mikäli isännöitsijä kulkee tumma puku päällä ja kynnet kiillotettuna, niin vaikea on työtä tehdä. Asukkaat eivät kaipaa monen kertaista konttoriväkeä vaan osaavan ammattihenkilön.

    • Minusta tuot itse myös hyviä esimerkkejä esille siitä, mitä isännöitsijä tekee: isännöitsijä on palkattu hoitamaan taloyhtiön asioita. Hän on asiantuntija, joka tekee sopimukset, huolehtii niiden täytäntöönpanosta ja valvoo niiden toteutumista. Isännöitsijä toimii siis teidän taloyhtiön johtavana asiantuntijana, mutta ei kuitenkaan ole talonmies. Isännöitsijä huolehtii siitä, että paikalle saadaan ammattimaiset henkilöt tekemään kiinteistönhuoltotöitä. Isännöitsijä ei kuitenkaan itse käy katolla tarkastamassa, missä kunnossa katot ovat. Se ei kuulu isännöitsijän tehtävään ja rooliin.

      Taloyhtiössänne on ymmärretty isännöinnin rooli väärin, jos on ajateltu, että isännöitsijä on se henkilö, joka tarkastaa, onko katollanne jäätä tai onko lumet tiputettu kunnolla. Tai että hän on se henkilö, joka vaihtaa porraskäytävän rikki menneen valon. Nämä kuuluvat huoltoyritykselle.

      Isännöitsijä ei myöskään voi kouluttaa toisen yrityksen henkilökuntaa, vaan tämä kuuluu huoltoyritykselle itselleen. Isännöitsijä neuvottelee toki huoltoyrityksen työnjohdon kanssa siitä, että taloyhtiön palvelut ovat sopivalla ja sovitulla tasolla, eli ovat sellaisia, mitä taloyhtiö on ostanut. Isännöitsijä ei kuitenkaan voi antaa toisen yrityksen työntekijälle työnohjaukseen liittyviä määräyksiä.

  3. Onko yhtiön pelastussuunnitelmalla mitään roolia tällaisissa tapauksissa? Eikös se ole paperi jossa pitäisi käydä läpi asumiseen liittyvät riskit ja vastuut?

    • Hyvä pointti. Pelastussuunnitelmassa pitää nimenomaan tunnistaa taloyhtiön riskit. Pelastussuunnitelmassa voitaisiin esimerkiksi tuoda esille, että katon reunalle kertyy aina jääpuikkoja. Tämän jälkeen taloyhtiössä on ryhdyttävä toimenpiteisiin riskin poistamiseksi. Jos riski on tunnistettu pelastussuunnitelmassa, mutta asialle ei tehdä mitään, se voi vaikuttaa isännöinnin ja hallituksen vastuisiin. Ratkaisevaa on se, mitä isännöinnin ja hallituksen kuuluu tehdä. Heidän kuuluu huolehtia siitä, että taloyhtiölle on hankittu riittävät palvelut esimerkiksi jääpuikkojen poistamiseksi ja tunnistetun vaaratilanteen tarkkailemiseksi.

  4. Jepp, tosin tämä kaikki on jo tuttua asiaa. Huoltoliikkeille on enimmäkseen delegoitu velvollisuus ja oikeus tilata nosturiapua lumien ja jääpuikkojen poistamiseksi. Aina varsinkin yhtiökokouksissa tämä kuluerä saa kuitenkin osakseen voimakasta kritiikkiä. Lisäksi on mahdollisuus asentaa lumiesteitä, ränninlämmittimiä, jne… kaikki tekniset ratkaisut ovat olemassa. Yhtiökokouksissa ei vaan myönnetä riittävästi varoja tämän mahdollistamiseksi.
    Aina kun korkealla jotakin tehdään, niin kustannukset nousevat.
    Ennen kuin päästään asiassa eteenpäin, tulee ymmärrystä ja tahtoa löytyä muualtakin kuin isännöitsijöiltä.

  5. Mutta sittenpä ollaan pulassa, kun kohdalle sattuu samanlainen isännöitsijä kuten meidän edellinen. Pyynnöistä huolimatta pelastusuunnitelmaa ei saatu ja kun saatiin, puutteellisesti täytettynä. Kun siitä huomautti, sai isännöitsijältä kuraa niskaan. Samainen isännöitsijä kun kokouksissa toteaa tili- ja vastuuvapautta päätettäessä, ettei aio pyynnöstä huolimatta poistua pykälän ajaksi, vaan toimii puheenjohtajana, sihteerinä ja ääntenlaskijana, niin mitä silloin olisi pitänyt tehdä? Joku ehdotti poliisia paikalle. No hän toimi laittomasti ja kokous jatkui. Mummot oli peloteltu puolikuoliaiksi.

    Kommenttia on moderoitu

  6. Ari K:n kommentti toi mieleen kysymyksen, kenen on vastuu jos
    – todetaan vaaratekijä (esim katon lumi ja jää)
    – on tiedossa korjaus joka poistaa vaaran (esim lumieste)
    – isännöitsijä ajaa voimakkaasti em. korjausta
    – yhtiökokous ei myönny isännöitsijän ehdotukseen (lumiestettä ei tule)
    – tapahtuu onnettomuus em vaaran johdosta ja joku kuolee

    Onkohan isännöitsijä silloinkin vastuussa? Jos ei, niin kuka? Vastuukysymykset näissä on kieltämättä aika mielenkiintoisia.

    • Kuvailemiasi tilanteita tulee aina silloin tällöin vastaan. Mitään sata prosenttista vastausta en uskalla vastuukysymyksestä antaa, mutta ole aina suositellut isännöitsijöille, että isännöitsijän suositus korjauksesta ja vaaran poistamisesta merkittäisiin kokouksen pöytäkirjaan. Isännöitsijän pitäisi ehdottomasti yrittää saada asukkaat ja hallitus ymmärtämään, ettei vaaratilanteita saisi syntyä, eikä rahaa saisi säästää, kun on kyse turvallisuudesta. Jos asia ei puhumalla ratkea, seuraavaksi paras keino oman vastuun turvaamiseksi on jättää ns. eriävä mielipide taloyhtiön ratkaisusta esimerkiksi yhtiökokouksen pöytäkirjaan.

  7. MItä osakkaat voivat tehdä, kun Isännöitsijä ei toteuta osakkaiden hallitukselle osoittamia pyyntöjä asioiden korjaamiseksi? Esim. Nimitaulut ja ilmoitustaulut hissien viereiselle seinälle. Nyt ne ovat pihalta tulevien sivuovien lähettyvillä, ja ihmiset tulevat pääovesta, eivätkä tiedä, mihin kerrokseen mennä, vaan hortoilevat ihmetellen, mistä löytävät etsimänsä. Kahden portaan hissit ovat pitkän käytävän päässä pääovelta. Vain yhden portaan hissi lähtee pääoven luota, ja nimitaulut ovat paikoillaan. Tämä on erikoisella tavalla rakennettu talo!

    Voiko Huoltoyhtiön Toimitusjohtaja olla taloyhtiön Isännöitisjä ja hoitaa molempia toimia?

    • Hei Riitta. Nämä ilmoitustaulun muutokset kuuluvat jokaisen taloyhtiön arkeen ja tärkeintä on nyt selvittää, kuka tekee muutokset nimitauluun. Yleensä taloyhtiön huoltoyhtiö on se, joka tekee tällaiset muutokset. Isännöinti ja hallitus taas valvovat yhdessä, että huoltoyritys noudattaa sopimusta. Valvontavastuu jää siis hallitukselle ja isännöinnille ja sen takia heille on ensiarvoisen tärkeätä ilmoittaa, mikäli jokin tehtävä ei ole tullut tehtyä.

      Nyt jos huolto- ja isännöinti on ostettu samasta yrityksestä ja vielä huoltoyrityksen toimitusjohtaja on teidän taloyhtiön isännöitsijä, jää valvontavastuu varsinaisesti hallitukselle. Isännöitsijä ei tietenkään voi valvoa omia tehtäviään. Kerrot tässä, että olette esittäneet teidän korjauskehotukset hallitukselle, mutta olettehan olleet myös suoraan huoltoon/isännöintiin yhteydessä? Jos hallitus ei ole valmis puuttumaan toimintaan, joka osakkaiden mielestä on tärkeä, ei teillä osakkaina ole muita vaihtoehtoja kuin keskustelulla seuraavassa yhtiökokouksessa, edustaako hallitus osakkaiden etuja.

  8. Isännöitsijä kyllä kiipeää katolle,viimeksi viime torstaina!Isännöintiliitto keskittyy liiaksi isännöitsijöiden brändäämiseen ja työnkuva on hämärtynyt.Ainakin tällä alueella erään suuren isännöintiyrityksen isännöitsijät tekevät tosi huolimatonta työtä,ihan on hävettänyt alan puolesta.Osakkailla on käsitys että isännöitsijä on suurinpiirtein jumalasta seuraava ja jos kyselee asioita,asenne on tosi ylimielinen.Pitäisi kuitenkin muistaa kuka on palkattu ja kuka työnantaja.

  9. kahdella osakkaalla on riita-asia yksityisest käräjäoikeudessa. toinen on hallituksen jäsen. isännöitsijä tulee hallituksen jäsenen todistajaksi, vaikka ei tiedä asiasta mitään tullut just puolivuotta ennen taloon.valehtelee minkä kerkiää hallituksen jäsenen hyväksi,että saa olla isännöitsijänä.kuuluu isännöinti liittoon. , .sanoi yhtiökokuksessa ,että häntä ,siis tätä toista ospuolta ei valita hallitukseen.onko isännöitsijä tehtäviensä tasalla? kuuluuko näistä asioista edes ykskään isännöitsijälle.7osakkaan yhtiö.eikos isännöitsijän pitäs hoitaa vain yhtiön asioita, eikä osakkaiden yksityisiä.onko menettely ollut sopivaa.tosin hallituksen jäsen hävisi jutun.

    • En voi tähän yksittäiseen asiaan ottaa kantaa, mutta isännöitsijä voi toki tulla oikeuteen todistamaan niistä asioista, mistä hän tietää. Isännöinnin rooliin kuuluu kuitenkin ajatella taloyhtiön etua ja siten kaikkien osakkaiden etua.

  10. Olen taloyhtiömme hallituksen pj. Meidän talossa hra x omistaa huoneiston, joka on vuokralla. Hänellä oli vastikkeiden maksuvaikeuksia viime vuonna ja tuolloin hallitus antoi hänelle asian tiimoilta varoituksen ja keskustelimme myös huoneiston haltuunotosta. Saimme suoritukset vuoden lopussa. Kesäkuussa isännöitsijä kertoi häneltä kysyttäessä, että jälleen alkuvuoden vastikkeet on maksamatta. Isännöitsijä ei ole asiaan tarttunut, mitä minä voin/pitää tehdä?

    • Kyllä taloyhtiön johdon kuuluu valvoa vastikkeenmaksulaiminlyönnit ja se koskee sekä isännöintiä että hallitusta. Hallituksen puheenjohtajana sinun kannattaa pyytää isännöitsijältä tarkat tiedot siitä, miten paljon vastiketta kyseisellä osakkaalla on tällä hetkellä maksamatta, jotta voitte päättää hallituksessa uudestaan antaa hänelle kirjallisen varoituksen. Muistakaa periä myös kyseiseltä osakkaalta taloyhtiölle aiheutuneet kulut toiminnasta.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *