Kuka lohduttaisi asunto-osakeyhtiölakia?

Laki

Viime syksynä oikeusministeriö kysyi suomalaisilta, ovatko he tyytyväisiä asunto-osakeyhtiölakiin. Tarkoitus oli selvittää, onko laissa jotain erityisiä klikkejä, joihin pitäisi puuttua.

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki on ollut voimassa kohta neljä vuotta ja monella on varmasti oma mielipide siitä, onko laki hyvä ja toimiva vai onko siinä jotain kehitettävää. Ja miksi ei olisi, asuuhan asunto-osakeyhtiöissä 2 miljoonaa suomalaista. Asunto-osakeyhtiölaki koskettaa siten hyvin monen suomalaisen elämää.

Nyt oikeusministeriön kyselyn tulokset on julkistettu ja haluan kertoa teille erityisesti parista mielenkiintoisesta huomiosta.

Taloyhtiöissä asuu riitapukareita – vai asuuko?

Monella on mielikuva, että vuoden 2010 laki olisi lisännyt riitoja taloyhtiöissä. Niin myös minulla oli. Kyselyn tulokset osoittavat kuitenkin jotain muuta. Riidat eivät ole ehkä vielä vähentyneet, mutta ne eivät ole myöskään lisääntyneet. Kyselyyn vastasi yli 6 300 osakasta, hallituksen jäsentä ja isännöitsijää, joten tulos on kyllä hyvin varteen otettava.

Kahinoita on kuitenkin edelleen erityisesti osakkaiden välillä. Joka kolmannes osakkaista ja viidennes hallituksen jäsenistä ilmoitti, että heidän taloyhtiöissään on toistuvaa nokkapokkaa osakkaiden kesken.

Suosituimpia kiistojen aiheita ovat muun muassa autopaikkojen jako, naapureiden häiritsevä käyttäytyminen, remonttihaitat, pihan käyttö sekä asuntojen käyttötarkoituksen vastainen käyttö. Kinaa syntyy myös kunnossapitovastuusta, kun osakkaat ja taloyhtiöt ovat erimielisiä esimerkiksi kylpyhuoneremonteista.

Itse sanoisin, että useimmiten kärhämät johtuvat tietämättömyydestä ja huonosta tiedonkulusta. Taloyhtiöiden hallitusten pitää lisätä tiedotusta ja samalla isännöintiyritysten on tarjottava asiakkailleen viestintäpalveluita. Lisätiedotusta tarvitaan muun muassa kunnossapitovastuusta, johon liittyvät epäselvyydet aiheuttavat usein riitoja.

Ennaltaehkäisyn pitää olla tärkeintä. Paremmalla viestinnällä voitaisiin varmasti vähentää riitoja. Viestintä on mielestäni huomattavasti kevyempi vaihtoehto kuin erillisen sovitteluelimen perustaminen, jota oikeusministeriössä nyt pohditaan perustettavaksi.

Homekämppä vai kaunis koti?

Toinen kiinnostava asia kyselyssä oli se, että suuri osa vastaajista (69 % osakkaista ja 50 % hallituksen jäsenistä) oli sitä mieltä, että vajaa neljä vuotta sitten taloyhtiöissä pakolliseksi tullutta kunnossapitotarveselvitystä tulisi laajentaa. Vastaajat toivoivat, että kunnossapitotarveselvitys olisi jatkossa rakennusalan asiantuntijan tekemä. Viiden vuoden aikaikkunaa pidettiin kuitenkin sopivana.

Pitkään on puhuttu siitä, että taloyhtiöissä pitäisi ymmärtää huolehtia kiinteistön ja rakennusten pidosta suunnitelmallisesti. Ehkä oikeusministeriön tulokset antavat nyt pientä toivoa siitä, että taloyhtiömaailma olisi valmis ottamaan tätä vastuuta. Toisaalta on heti perään pakko todeta, että kyselyn vastauksista käy kuitenkin samalla ilmi, että suurimmassa osassa taloyhtiöistä (70 % osakkaista ja hallituksen jäsenistä) ei olla ennalta varauduttu taloudellisesti kunnossapitotarpeisiin tai kerätään vain hoitovastikeylijäämää.  Meillä taitaa siis edelleen olla jonkin verran tekemistä.

18 vastausta artikkeliin ”Kuka lohduttaisi asunto-osakeyhtiölakia?

  1. Ihmettelen että noin moni haluaa ammattimaista kuntokartoittajaa pakolliseksi. Miksiköhän paikan päällä ”aina” olevien asukkaiden havainnot eivät kelpaisi? Vai onko tässäkin ongelma tiedon kulusta. Asukkaille pitäisi ehkä painottaa, että havaituista vioista on infottava isännöitsijää.

    Energiatodistusuudistus pakottaa yhtiöt palkkaamaan konsultteja, olisiko tässä tarjolla uusi ”konsulttipakko”? Hyvä että isännöitsijä edelleen saa olla amatööri ;-)

    • Noinkin korkea vastaajaluku yllätti minutkin, mutta minusta rakennusalan ammattilaisen käyttäminen kunnossapitotarveselvitysten laadinnassa on perusteltua. Kunnossapitotarveselvityksessähän on tarkoitus arvioida seuraavan viiden vuoden merkittävämmät korjaustarpeet. Kyse ei siis ainoastaan ole sellaisista tarpeista, joita tavallinen asukas voi edes havaita. Esimerkiksi katon, alapohjan, salaojien, maapohjan kallistusten jne korjaustarpeet pitää arvioida ammattilainen.

      Ttulevaisuudessa kunnossapitotarveselvitystä saatetaan lisäksi kehitettää, jotta siitä saisi myös enemmän irti. Eli selvitykseen merkittäisiin myös, milloin mikäkin remontti on ajankohtainen ja mitä ne kustantavat. Ainakaan itse en pystyisi asukkaana tällaisia asioita arvioimaan, vaan kyllä minä kääntyisin rakennusalan ammattilaisen puoleen.

      • Ison yhtiön isännöitsijän kannattanee todella teettää kuntoarvio ammattilaisella, mutta pienen yhtiön asukkaat voinevat mainiosti tehdä suuren osan työstä itse. Laki antaa nyt liikkumavaraa vastuunjaon ja toiminnantarkastuksen suhteen, miksi ei siis kuntokartoituksessakin? Yhtiöitä on suomessa niin monta erilaista että yksi lakikäytäntö tässä asiassa ei voi millään sopia niihin kaikkiin.

        Mielestäni laki onkin siksi nyt hyvä, että se antaa liikkumavaraa oikeissa asioissa.

        (ymmärrän silti hyvin miksi isännöintiliitto kannattaa ulkoisen ammattilaisen käyttöä kuntotarkastuksissa, kyse lienee myös siitä kuka on riidan osapuoli jos kuntotarkastus menee pieleen?)

        • On aina hyvä, että laki on joustava, mutta olen silti hieman kriittinen, että taloyhtiöissä olisi (edesp pienissä) riittävää osaamista arvioida rakennusten kuntoa ja sen vaikutusta itse. Täytyy kuitenkin muistaa, että myös pienissä taloyhtiöissä tällaisilla toimilla on vaikutusta toisten ihmisten omaisuuden arvoon, eli tällä viittaa niiden muiden osakkeenomistajien omaisuuden arvoon. Minusta viimeiset lähes neljä vuotta on osoittanut, että ei ole ja toisaalta kyselyn korkeat tulokset osoittavat myös, että osakkaat haluavat rakennusalan osaajia mukaan arviointiin.

          • Samaa mieltä että pienissä yhtiöissä ei ole osaamista, mutta pointti siis oli se pitäisikö ammattilaisen käyttö pakottaa laissa?

            Yhtiössämme on kolme erillistaloa ja vastuu on jaettu äärimmilleen niin että jokainen hoitaa oman talonsa. Yhtiön korjausvastuu on lähinnä piharakenteet ja muutama talojen välinen johto ja putki. En nyt oikein hoksaa mitähän yhtiöön kohdistuva kuntokartoitus tarkoittaisi tämän kaltaisessa yhtiössä. Osakkaamme on tähän asti hankkineet jokatapauksessa vapaaehtoisesti kuntokartoituksen talolleen myyntitilanteessa.

            Ei siis ammattilaisen käyttöä vastaan ole mitään, vaan sitä karsastan että se olisi laissa pakoitettu. Jokainen hankkikoot ammattiapua jos arvelee että oma osaaminen ei riitä.

          • Toki se, onko kunnossapitovastuu jaettu osakkaiden ja yhtiön kesken toisin, vaikuttaa myös tähän kysymykseen. Lain mukaan kunnossapitotarveselvityksessä on merkittävä sellaiset yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Jos siis osakkaat itse vastaavat kunnossapidosta laajemmin, vaikuttaa tämä myös kunnossapitotarveselvityksen laajuuteen.

      • Näissä asioissa taustalla maallikko-asiantuntija vastaikkainasettelu. Mutta en siitä enempää. Tuosta kunnossapitotarveselvityksestä, sitä olisi hyvä kehittää. Nimittäin tuntuu hieman koomiselta. että kyseinen selvitys sisällöltään vaihtelee niin paljon vuodesta toiseen. Vaikka juuri mitään ei ole tehty. Selvityshän ei ole sitova, vaan hallituksen näkemys, tai jotain sellaista. Onkohan asian ymmärretty nyt oikein? Kunnollisen selvityksen tekeminenhän tukee suunnitelmallista, ennakoivaa hallitustoimintaa, jonka fokuksena on omistajien eli taloyhtiön etu. Vai onko niin, että hallitukset eivät ajakaan omistajien etua?

        • Olet minusta ymmärtänyt juuri sen, mikä on kunnossapitotarveselvityksen suurin haaste. Kun selvitys ei ole sitova, vaan hallituksen näkemys tilanteesta (se voi myös perustua ainoastaan hallituksen omaan näkemykseen), voi se johtaa siihen, että selvitys vaihtelee vuodesta toiseen. Myös vaikka korjauksia ei olisi kyseisessä taloyhtiössä tehty. Olen kanssasi samaa mieltä siitä, että kunnollisen selvityksen tekeminenhän tukee suunnitelmallista, ennakoivaa hallitustoimintaa, jossa aina kohteena tulee olla taloyhtiön etu, eli kaikkien osakkeenomistajien etu. Oma arvaukseni on, että hallitukset eivät ihan vielä taloyhtiömaailmassa hallitukset ole ymmärtäneet, mitä pitkäjänteinen ja suunnitelmallinen johtaminen, jossa omistajien etu, eli taloyhtiön etu on etusijalla todella tarkoittaa.

  2. Suhtaudun skeptisesti hallituksen kunnossapitosuunnitelman laajentamiseen ”asiantuntevammaksi”. Osakkailla on aina erilaisia toivomuksia, mutta se ei tarkoita, että niitä samantien on syytä ruveta toteuttamaan – pakollisina. Meillä, isännöinnin asiantuntijoilla on myös oltava merkitystä. As Oy:n viestinnän on syytä pysyä maanläheisenä kodinviestinnän tasolla. Nykyinen pakollinen hallituksen kunnossapitosuunnitelma on riittävä yhtiökokouskäyttöön. Kukin tilatkoon lisäkartoituksia tarpeensa mukaan. Ei viranomaisten määräyksiä lisäämällä ja sillä kuuluisalla tsaristisella pakotuksella tulla lisäämään positiivista kuvaa as oy elämästä. Isännöitsijän rooli on tässä paljon keskeisempi. Lakitehtailun sijaan tulisi nyt panostaa ISOT paukut pääkaupukiseudun (ehkä muunkin Suomen) isännöitsijöiden määrän lisäämiseen. Hyvä ja motivoitunut isännöitsijä luotsaa taloyhtiön tyytyväisille vesille. Haudatkaa ajatus pikaisesta As Oy Lain uudistamisesta! Ennen 2009 säädettyä lakia as oy lait olivat voimassa vuodesta 1929 alkaen. Hyvin meni. Antaa nyt mennä tämän 2009 lain kanssa edes 15 vuotta ennen kuin rupeatte sitä uusimaan. Vai onko lakimiehillä jossain pula töistä? Näitä viranomaisiahan lobbaa joukko yksityisiä lakifirmoja. Heillä on omat intressit, okei legitiimit, mutta silti asia on syytä pitää mielessä tässä uudistamisinnossa.

    • Sinulla on monta tärkeää huomiota kommentissasi. Isännöitsijöiden määrä on saatava kasvuun, jotta taloyhtiöissä olisi riittävästi aikaa keskittyä taloyhtiöiden johtamiseen. Isännöinnin rooli johtamisessa on keskeisessä asemassa ja ehdottomasti isännöitsijöiden mielipiteet myös huomioidaan, kun lainsäätäjä suunnittelee tulevia lainuudistuksia.

      Mistään pikauudistuksista ei toki ole kyse, mutta tänä päivänä lainsäädäntöä tehdään toki eri tavalla kuin aikaisemmin. On totta, että 1920-luvun asoy-laki oli voimassa melkein 70 vuotta ja 1991 vuoden asoy-laki melkein 20 vuotta. Nykyään lainsäädäntöä halutaan kehittää nopeammin, koska myös ympäröivä maailma ja asuminen kehittyvät nopeammin. Tämä vaatii sitä, että osaamme lainsäädännössä ottaa nämä muutokset huomioon.

      • ”Nykyään lainsäädäntöä halutaan kehittää nopeammin”

        Kuka haluaa, kuka ei. Liian tiheään muuttuva lainsäädäntö aiheuttaa lähinnä lainrikkojia, kun kansalaiset ei tunne lakia.

        Pikemmin kuin jatkuvaa lakitehtailua, tarvittaisiin nykyisten lakien selkokielistä tulkintaa ja tiedotusta.

  3. Kuinka lasketaan 20 asunnon asunto-osakeyhtiössä osallistujien äänivalta, kun pienosakkaita on 9 ja loput 11 ovat yhdellä omistajalla. Voiko suurin omistaja jakaa omistamiensa huoneistojen osakkeet esim. kolmelle valtakirjalla olevalle osallistujalle ja näin ikään kuin pienentää osuuttaan ja kuitenkin saada käyttöönsä täysi äänimäärä mahdollisessa äänestyksessä. Voidaanko omistusta jakaa tällä tavalla useaan osaan?

    • Taloyhtiömme hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle uusien markiisien laitattamista liikehuoneistojen ikkunoihin 40 000 € hintaan. Aiemmin markiisit ovat olleet kunkin liikkeenharjoittajan laitattamat ja ylläpitämät. Taloyhtiömme puheenjohtaja omistaa oman liikehuoneistonsa, ja osa 20 liikehuoneistosta on puolestaan taloyhtiön omistamia. Markiiseja varten otettaisiin laina, joka hallituksen ehdotuksen mukaan jyvitettäisiin kaikille taloyhtiön osakkaille – myös asunto-osakkeiden omistajille. Taloyhtiössä on tulossa mittavia remontteja, kuten esimerkiksi putkiremontti, joten ylimääräisen lainan ottaminen tuntuu kohtuuttomalta. Onko tällaisella pienen asunto-osakkeen omistajalla mitään juridista keinoa kaataa hallituksen ehdotus esimerkiksi yhdenvertaisuuspykälään vedoten taloyhtiön kokouksessa vai tarvitaanko ehdotuksen kaatamiseen määräenemmistö? Voidaanko taloyhtiön kontolle sälyttää uusia mittavia maksukohteita taloyhtiön puheenjohtajan ollessa jäävi ajamassakaan asiassa eli ajaessaan ennen hänelle liikkeenharjoittajana kuuluneita kuluja taloyhtiön kaikkien osakkaiden huolehdittavaksi? Ovatko markiisien huolto ja uudistaminen jatkossakin taloyhtiön kontolla, jos liikehuoneistojen markiisit kerran päätetään taloyhtiön yhtiökokouksen siunaamana laittaa? Samainen puheenjohtaja on ajanut hallituksessa päätöstä, jonka mukaan taloyhtiö pesettäisi pari kertaa vuodessa liikehuoneistojen ikkunat taloyhtiön laskuun. Tämäkin sotii oikeustajuani ja käsitystäni osakkaiden yhdenvertaisuudesta vastaan. Voiko tällaista päätöstä kyseenalaistaa yhtiökokouksessa, kun se ei ole esityslistalla yhtiökokouksessa?

  4. Hei!

    Asunto-osakeyhtiössämme on teetetty laaja kuntokartoitus ja lämpökamerakuvaus PTS:n pohjaksi (kustannus noin 500 € per osakehuoneisto). Osakkaat ovat useaan otteeseen kyselleet kartoituksen tuloksia tulevan yhtiökokouksen päätösten pohjatiedoiksi. Hallitus kuitenkin vetoaa yksityisyyden suojaan, koska kartoituksessa on huoneistokohtaisia tietoja. Onko osakkailla oikeutta saada edes yhteenvetoa maksamastaan kuntokartoituksesta? Kuntokartoituksen tiedot vaikuttavat mielestäni olennaisesti yhtiökokouksessa tehtäviin päätöksiin tulevista remonteista..

    • Olen samaa mieltä siitä, että osakkaille pitää antaa riittävät tiedot päätöksenteon tueksi. Lähtökohtaisesti tällaisissa raportissa ei pitäisi olla osakkeenomistajia tai asukkaita koskevia yksityisyyden suojaan meneviä tietoja. Minusta hyvään hallintotapaan kuuluu, että osakkaalle annetaan vähintään yhteenveto raportista ja että osakkaalle annetaan myös mahdollisuus saada koko raportti käyttöönsä, mikäli hän sen haluaa. Raportista taloyhtiö saisi periä osakkaalta kohtuullisen maksun.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *