Hallitukset haudataan historiaan?

Kurjet

Osaa taloyhtiöistä ei johda oikein kukaan. Osakkaat eivät tule kuulluksi, ja osa osakkaista ajattelee, ettei hallitus aja heidän etuaan.

Taloyhtiötä tulisi johtaa suunnitelmallisesti hallituksen ja isännöinnin toimesta. Jos johtamiseen ja sen valvontaan olisi järjestelmä, osakkaat voisivat valvoa isännöintiä itsekin. Muutaman henkilön sijasta yhteisen varallisuuden hoitamista olisi arvioimassa 30–40 omistajaa.

Jospa koko hallitusta ei tarvitsisi valita?

Joku johto taloyhtiöllä pitää olla, joten isännöinti olisi pakollista. Kaikki osakkaat yhdessä valitsisivat ja tarvittaessa erottaisivat isännöitsijän yhtiökokouksessa. Isännöitsijä raportoisi yhtiökokoukselle eli suoraan osakkaille.

Vuosittain Suomessa säästyisi useita miljoonia euroja kokouskuluja.

Mutta voiko ulkopuoliseen tahoon luottaa, kun tämä ei ole yksi omistajista?

Isännöinnillä tulisi olla käytössään ohjeistus, millaisen taloyhtiön osakkaat haluavat. Taloyhtiöt pitäisi velvoittaa lailla ohjeistuksen eli strategian laatimiseen, jotta isännöinti pystyisi toimimaan suunnitelmallisesti eikä yksittäisiin toiveisiin reagoimalla, kuten nykytilanteessa usein käy.

Hallituksettoman mallin riski olisi osakkaan kannalta pieni, mutta isännöinniltä se vaatisi mielestäni entistä enemmän johtajan otteita. Isännöinnin olisi todistettava, mitä se on tehnyt osakkaiden eteen. Onnistumista mitattaisiin esimerkiksi vertaamalla asumistyytyväisyyttä ja asuntojen arvoa naapuritaloyhtiöihin ja edellisvuosiin.

Ammattilaisjohdon käsissä henkilökohtaisuudet ja tunteella päättäminen vähenisivät. Isännöinti osoittaisi pätevyytensä suoraan teoilla. Jos osakkaat kertoisivat toiveensa suoraan isännöinnille, skeptisyys johtoa kohtaan voisi kadota.

Hallitukseton malli ei ehkä sopisi kaiken tyyppisiin taloyhtiöihin. Faktaa on, että täydellisen yhtenäistä näkemystä eivät toisilleen vieraat ihmiset voi saavuttaa, vaikka asuvatkin saman katon alla. Osakkaiden pitäisi kuitenkin pystyä yhdessä hyväksymään ainakin ideologia siitä, halutaanko omaisuutta kasvattaa, säilyttää vai kuluttaa.

Suoraviivaisinta olisi, että osakkaat kertoisivat hallitukselle ja isännöinnille jo nyt, mitä taloyhtiöltään haluavat, ja johto toimisi sen mukaan. Osakeyhtiömaailmassa enemmistö päättää, ja toiminta jatkuu enemmistön linjausten mukaan. Sama pätee taloyhtiömaailmassa.

Kuva: Flickr / Len ”Doc” Radin

19 vastausta artikkeliin ”Hallitukset haudataan historiaan?

  1. Ajatus on asunto-osakeyhtiömallissa uusi. Vuokrataloissa hallinto toimii jo tuolla periaatteella. Ammattilaiset ovat omassa roolissaan ja asukkailla on valvovarooli mm. yhteishallintolainperusteella.

    Tätä ajatusta kannattaa ehdottomasti pohtia avoimesti ja monesta näkökulmasta. Kaikissa yhtiöissä ei ole helppoa saada jäseniä hallitukseen, silloin pitää löytyä toimiva ja turvallinen vaihtoehto!

    • Juuri näin.

      On toki olemassa aivan loistavia hallituksia ja silloin kun hallitus johtaa yhtiötä omistajien toiveiden mukaisesti hallitus on myös tärkeä yhteistyökumppani isännöinnille.

      Mutta jos malli ei toimi, pitäisi meidän rohkeasti uskaltaa miettiä ja keskustella siitä, löytyykö jokin toimivampi malli johtamiseen. Ammattimainen johtaminen vuokratalopuolella asukasvalvoja järjestelmällä on minusta hieno esimerkki.

      • Asun taloyhtiössä missä hallitus ei ole loistava, mutta yrittää parhaansa. Isännöinti on maksullisen ammattilaistoimiston hallussa – ja se ei toimi ainakaan hyvin. Isännöitsijä nääntyy taakan alle, mutta minkä? Ja mites tähän auttaisi laki tms., ettei hallitusta olisi ollenkaan?

        • Jos kuitenkin olet myös itse sitä mieltä, että nykyisessä mallissa on haasteita, eikös meidän pitäisi silloin rohkeasti uskaltaa miettiä ja keskustella siitä, löytyykö jokin toimivampi malli johtamiseen? En väitä, että tämä on se ainoa oikea malli, mutta uskon itse siihen, että asioiden eteenpäin vieminen ja kehittäminen edellyttää, että uskallamme ajatella asioita uudelta näkökulmalta.

    • Tehtävien siirto isännöitsijälle on mielestäni ihan sama kuin jos olisi ammattihallitus. Kummassakin mallissa hallitustyö siirretään yhtiön ulkopuoliselle tekijälle, joka ottaa ko työstä korvauksen. Myös vastuukysymykset olisi mielestäni oltava lähes samanlaiset, eli jos hallitustyö siirretään isännöitsijälle niin kyllähän sen isännöitsijän on vastattava tekemisistään. Ihan kuten ammattihallituksenkin.

      Hinnaltaan ko järjestely olisi varmaan melko suolainen, eli sopinee hyvin suurin yhtiöihin. Pienissä yhtiöissä asiat hoitunevat mainiosti asukasvoimin.

  2. Voiko näin toimia muuttamatta osakeyhtiölakia, jonka mukaan osakeyhtiöllä on oltava hallitus? (eli pitäisi muuttaa kahta lakia, AsOy lakia ja Oy lakia?) Vai pitäisikö hallitukseton asunto-osakeyhtiö olla joku muu kuin osakeyhtiö?

    Muutenkin epäilen. Isännöitsijä keskustelisi yhtiön kanssa vastinkappaleenaan kaikki osakkaat (yhtiöjärjestyksessä). Äkkipäätään ajatellen, ei tule olemaan helppoa.

    Pidän amatöörihallitusta hyvänä asiana siksi, että se pakottaa asukkaita miettimään aikuisten-oikeesti asumisen lakikoukeroita ja ottamaan vastuuta. Jos hallitusta ei olisi, vastuun ottaisi yhtiökokous, eli ”kaikki”, eli oikeastaan ”ei kukaan”.

    Toisaalta näkisin että tässä on ajatus siirtää osa hallituksen työstä ja vastuusta isännöitsijälle, joka pakosti nostaa isännöinnin hintaa. Siksi tämä ei ole kovin yllättävä aloite isännöintiliitolta >;-)

    • Jos tarkoitus olisi muuttaa asunto-osakeyhtiöiden toimintaa, niin toki asunto-osakeyhtiölakia pitäisi muuttaa. On siis kyse ideasta, johon on pitkä matka. En myöskään sano, että tällainen malli edes toimisi kaiken tyyppisissä (kokoisissa) yhtiöissä, mutta minusta meidän pitäisi voida kehittää asunto-osakeyhtiömalli jatkuvasti. Olen hyvin usein törmännyt väitteisiin, että hallitus ei valvo isännöinnin toimia ja toisaalta kukaan ei niissä yhtiössä suostu hallitukseen. Eli osakkaat haluaisivat suoraan isännöinnin valvojiksi. Tarkoitukseni ei siis ole puhua hinnasta vaan isännöinnin laadusta ja herätellä keskustelua siitä, voisiko mm. isännöinnin palvelun laatua esimerkiksi tällaisilla ns. suorilla vaaleilla parantua? Ja voisiko lisäksi yhtiön johtaminen olla laadukkaampaa ja suunnitelmallisempaa?

      • Varsinainen pointti olikin että OSAKEYHTIÖ laki pitäisi myös muuttaa (ei siis vain asunto-oy-laki).

        Eli kaksi lakia olisi muutettava?

        En usko lakimuutoksiin. Yleensä kun lakeja muutellaan, asiat mutkistuvat ja kustannukset nousevat. Nytkin ongelma on se, että lakeja ja säädöksiä on niin paljon että keskimääräinen amatöörihallitushemmo ei niistä ole kaikista kuullutkaan, joka on huono yhdistelmä sen kanssa mikä hallitusjäsenen vastuu (tai kuviteltu vastuu) on.

        Jotenkin tuntuu että nyt on menossa ilmapiiri, jossa asumiseen liittyvällä juridiikalla ja vastuun seuraamuksilla pelotellaan. Esim uutisankka, jossa kerrottiin joulukranssin olevan paloriski, monenko mahdollisen hallitusjäsenen sekin uutinen pelotti pois hallitystyöstä. Tai täysin käsittämätön oikeuden päätös, että oli isännöitsijän vika että jääpuikko tipahti katolta henkilön päälle (sehän päätös muutui myöhemmin tietääkseni, mutta moniko sen huomasi). Jne jne.

        Asuminen on siis tehty juridisesti liian vaikeaksi. Nyt pitäisi selventää, vääntää rautalangasta mitkä on hallitushemmon vastuut. Mitä lakeja ja asetuksia amatöörin oletetaan tuntevan. Ihmisiä ei saa pelotella enää ”juridisilla möröillä”.

        Mutta hallitus toivottavasti pysyy edelleen taloyhtiöissäkin. Kiitos :-)

        • En ole toki lainsäätäjä, mutta ajattelisin, että jos muutosta haluttaisiin koskevan pelkästään asunto-osakeyhtiöitä muutos voitaisiin toteuttaa pelkästään asunto-osakeyhtiölakia muuttamalla.

        • Miksi osakeyhtiölakia pitäisi muuttaa? Eihän sillä ole enää viimeisimmän lakimuutoksen jälkeen mitään tekemistä As Oy:iden kanssa.

          • Siksi, että osakeyhtiölain 6 luku §1 toteaa ”yhtiöllä on oltava hallitus”. Luku 1 §1 ”Tätä lakia sovelletaan kaikkiin Suomen lain mukaan rekisteröityihin osakeyhtiöihin, jollei tässä laissa tai muussa laissa säädetä toisin”.

            Onko osakeyhtölaissa jossain maininta ettei sitä sovelleta asunto-osakeyhtiöihin? Itse en löytänyt.

          • ”jollei tässä laissa tai muussa laissa säädetä toisin”

            Tällä taidettaneen viitata siihen, että As Oy Laissa voidaan säätää toisin. As Oy lain pitäisi olla täysin itsenäinen laki suhteessa Oy-lakiin.

          • Kyllä asunto-osakeyhtiölaki on 1.7.2010 eriytetty osakeyhtiölaista ja ratkaiseva on molempien lain osalta, mihin yhtiöihin lait sovelletaan. Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 1 §:n mukaan tätä lakia sovelletaan kaikkiin osakeyhtiöihin, jotka on rekisteröity Suomen lain mukaisesti asunto-osakeyhtiöinä, jollei muussa laissa säädetä toisin.

            Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.

            Osakeyhtiölakia sovelletaan osakeyhtiölain mukaan taas kaikkiin Suomen lain mukaan rekisteröityihin osakeyhtiöihin, jollei tässä laissa tai muussa laissa säädetä toisin. Osakeyhtiö voi olla yksityinen (yksityinen osakeyhtiö) tai julkinen (julkinen osakeyhtiö).

            Myös asunto-osakeyhtiölaissa (7:1) todetaan, että yhtiöllä on oltava hallitus, mutta kyse on siis mm. tämän määräyksen muuttamisesta.

  3. Malli on mielenkiintoinen, mutta nykytilanteessa isännöitsijän kannalta haasteellinen. Taloyhtiöitä on monen laisia, osassa isojakin taloyhtioita yhtiökokoukseen osallistuu kourallinen osakkaita, pienemmissä taloissa jopa kaikki. Joissain taloyhtiöissä osakkaiden mielipiteet voivat olla hyvin voimakkaasti jakautuneet. On haasteellista neuvotellen muodostaa yhteinen strategia suuren osakasjoukon kanssa, tai vaihtoehtoisesti strategiasta päättävät he muutamat paikalle tulleet. Tällöin enemmistön valitseman hallituksen merkitys korostuu.

    Toki, jos uusi malli lisäisi osakkaiden innostusta asioiden hoitoon, mallista voisi olla hyötyä. Nykytilanteessa kiinnostus omaisuuden hoitoon on yllättävän laimeaa. Tässäkin asioista kiinnostunut hallitus pelastaa tilanteen. Pitäisikö ennemmin osakkaita velvoittaa osallistumaan vuorollaan hallitustyöskentelyyn, mikäli he tulevat valituksi?

    Nykyisen viestintätekniikan aikana hallituksen fyysisiä kokouksia tarvitaan ”normaalitilanteessa” harvoin yhtä kokousta enenpää vuodessa (tilinpäätös, korjaussuunnitelma ja budjetti). Asiat hoituvat viikoittain sähköpostin vaihdolla, isännöitsijän valmistellessa asiat. Jos tarvitaan virallista päätöstä, pidetään pikainen kokous. Remonttitilanteet ovatkin sitten toinen juttu.

    • Sinulla on hyviä pointteja. Itse sanoisin, että osakkaat kyllä ovat kiinnostuneita omaisuuden hoidosta, mutta he eivät kaikki ole kiinnostuneita itse osallistumaan työskentelyyn tai eivät ehkä edes istumaan kokouksissa. Kaikki tutkimukset, jotka on tehty osakkaille osoittavat nimittäin, että osakkaat haluavat tietoa ja ovat kiinnostuneita tietämään, miten heidän omaisuudestaan pidetään huolta, eli kiinnostusta kyllä löytyy. Voisiko tämän takia ainakin joissakin yhtiöissä toimia erityyppinen malli, jossa yhtiö johdetaan osakkaiden toiveiden mukaisesti ja jossa johtaja raportoi suoraan osakkaille, ilman turhia kokouksia.

  4. Mielenkiintoinen ajatus. Toimisi varmaan parhaiten pienissä yhtiöissä jossa hallituksessa on joka tapauksessa suurin osa osakkaista nykyisellään. Esimerkiksi viiden huoneiston yhtiöstä nykyisin kolme on hallituksena ja kaksi toiminnantarkastajina. Näin voisi olla vain isännöitsijä ja toiminantarkastajat. Yhtiö on riittävän pieni kokoontuakseen tarvittaessa.

    Suuremmissa yhtiöissä voi osakkaiden dynamiikka tulla rajoitteeksi ja rampauttaa isännöitsijästä riippumatonta päätöksentekoa. Kuka huolehtisi yhtiökokouksen koollekutsumisesta, jos isännöitsijä ei sitä tee. Tai kuka ylipäätään huolehtisi isännöitsijän valvonnasta. Mitä suuremmalle joukolle vastuu on jaettu niin sitä vähemmän kukaan ottaa sitä vastuuta.

    Miten isännöintipalveluiden hankkiminen edes voitaisiin järjestää jossain 100 osakkaan yhtiössä? Nykyisen lain mukaisesti tarvittaisiin ensin vähintään 10 osakasta päättämään yhtiökokouksen koollekutsusta. Sitten tämän yhtiökokouksen pitäisi jotenkin valita työryhmä joka hoitaa isännöitsijän valintaa. Voisi jäädä helposti tekemättä.

    Lisäksi jos tällainen hallitukseton malli tulisi vallalle vaatisi se todellista asenne- ja toimintakulttuurimuutosta suurelta osalta nykyisiä isännöitsijöitä. Jos valtaosalla nykyisistä hallituksista on se tunne, että isännöitsijää pitää aktiivisesti potkia tekemään päätetyt asiat on vaikea kuvitella, että näistä tulisi yhtäkkiä proaktiivisia omatoimisia toimijoita jotka raportoisivat toiminnastaan vain kerran – kahdesti vuodessa yhtiökokoukselle.

  5. Pienessä taloyhtiössä (enintään 5 asuntoa) malli voisi toimia aika hyvin. Suuressa (yli 50 asuntoa) isännöitsijän tulisi olla todella osaava, tuntea taloyhtiö asukkaineen perusteellisesti ja lisäksi malttaa keskittyä taloyhtiön asiohin. Tällöin ”yhden luukun periaate” tai ”isännöitsijädiktatuuri” saattaisi johtaa ketterään ja strategisesti viisaaseen päätöksentekoon. Toiminnantarkastajien rooli korostuisi entisestään: isännöitsijä pystyisi varsin helposti ohjaamaan taloyhtiön varoja itselleen tai lähipiirilleen ylikalliiden tai turhien urakoiden, isännöintipalkkioiden nostojen ym. kautta. Pienessä taloyhtiössä tämä saataisiin blokattua helpommin – isossa tarvittaisiin jo ”vastarintaliikettä”.

    Päästäisiinkö yhtä toimivaan lopputulokseen mallilla, jossa:
    (1) Hallitus koostuu taloyhtiön jäsenistä mahdollisimman edustavasti (ikäryhmät, asuntokoot, omistajat / vuokranantajat..)
    (2) Hallituksen jäsenen toimikausi on enintään kolme vuotta kerrallaan
    (3) Taloyhtiölle perustetaan Facebook-ryhmä tai muu sähköinen ilmoitustaulu, jonka kautta hallitus on tiiviisti yhteydessä asukkaisiin.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *