Operaatio Strategia taloyhtiölle, osa 6

EtsiväMelkein nolottaa, kuinka paljon aikaa edellisestä strategiakirjoituksestani on ehtinyt kulua. Mutta minulla on sentään paljon hyviä asioita teille kertoa.

Viime vuoden hallitus ei halunnut viedä strategiahankkeemme kevään yhtiökokoukseen päätettäväksi, joten asia vietiin yhtiökokoukseen keskusteluaiheena. Yhtiökokoukselta pyydettiin lupaa valmistella strategiamme loppuun. Keskustelu yhtiökokouksessa oli pääosin todella positiivista ja saimme hyvää palautetta erityisesti siitä, että asukkailta oli kysytty mielipiteitä yhtiön kehittämisestä. Keskustelun innostamana asukastoimikunta sai valtuudet edetä strategiatyössä. Yhtiökokouksessa keväällä myös hallituksen kokoonpano muuttui ja myös uusi hallitus suhtautuu strategiahankkeeseen positiivisemmin.

Yhtiökokouksen jälkeen asukastoimikunta siis päätti viettää mukavan illan yhdessä, jolloin saimme viimeisteltyä strategiaehdotuksen. Myönnetään nyt, että meillä on oikein viihtyisää ja jopa hauskaa asukastoimikunnassa ja strategiailtoihin saattaa kuulua jopa juustojen ja viinin maistelua (luonnollisesti omaan piikkiin). Hallituksen kokoukseen strategiaehdotus meni kokonaisuudessaan käsiteltäväksi nyt lokakuussa. Tarkoitus olisi viedä strategiamme ensi kevään yhtiökokoukseen hyväksyttäväksi.

Kyselytulosten perusteella strategialinjauksina on tarkoitus esittää, että yhtiössä korostetaan asukasviihtyvyyttä sekä edustavuutta. Asukkaille mahdollistetaan aktiivinen ulkona liikkuminen ja pyöräily sekä saumaton liittyminen kaupungin kehittyvään julkisen liikenteen verkostoon. Asukkaiden tarpeet huomioidaan yhteisten tilojen ja piha-alueiden jatkuvassa kehityksessä ja kunnossapidossa ja taloyhtiöllä on aktiivinen johto, joka viestii monipuolisesti nykyaikaisia viestintävälineitä käyttäen siten, että asukkailla on ajantasaista tietoa aina saatavilla. Strategiaehdotuksen innostamana, perustimme itse asiassa jo taloyhtiölle omat Facebook-sivut.

Strategisten valintojen tarkistus olisi tarkoitus tehdä asukaskyselymuodossa ensimmäisen kerran neljän vuoden kuluttua. Jos kysely antaa siihen aihetta, voimme tehdä tarvittavia muutoksia yhtiön strategiaan.

Kerron kyllä jos yhtiökokous ei hyväksy strategiaehdotuksemme keväällä.

6 vastausta artikkeliin ”Operaatio Strategia taloyhtiölle, osa 6

  1. Hyvä esimerkki miten strategian tekemistä voi käyttää yhteisen innostuksen vahvistamiseen ja vielä enemmän juuston- ja vähemmän paperinmakuisilla keinoilla. :) Taloyhtiöissä paljon on kiinni asukkaiden aktiivisuudesta ja halusta huolehtia omaisuudestaan, joten sitouttaminen osallistamalla yhteisen tavoitteen saavuttamiseksi on mielestäni yksi strategian keskeisiä asioita. Tämä herättikin kysymyksen, miten seuraavan neljän vuoden aikana strategian toteutus ja ihmisten sitouttaminen näkyy käytännössä?

    • Ainakin meillä on kova halu ja into viedä asioita eteenpäin. Hyvä esimerkki on se, että osa strategian asioista on jo viety eteenpäin (kuten Facebookin-sivujen perustaminen), vaikka strategia ei ole yhtiökokouksessa edes hyväksytty. Olemme myös järjestäneet taloyhtiöissä ensimmäiset talkoot vuosiin ja saaneet paljon positiivista palautetta asukkailta niiden järjestämisestä. Seuraava suurempi asia agendalla onkin, taloyhtiön ”ulkonäön” parantaminen, eli porrashuoneiden kunnostaminen. Tämä hanke parantaa itse asiassa useita ongelmakohtia, jotka asukaskyselyssä nousi esille. Tärkeintä on minusta saada mahdollisimman moni asukas aktivoitumaan ja mukaan yhdessä tekemiseen.

  2. Ketä strategia velvoittaa yhtiössä, ja millä tavalla? Osakkaitahan strategia ei velvoita äänestämään strategian mukaisesti, mutta onko hallituksen tai isännöitsijän toimittava strategian asettamalla tavalla?

    Toisaalta, mielestäni strategiassa ei voida päättää mitään. Jutussa mainitut pihasuunnitelmat on mielestäni sellaisia, että ne on pistettävä 5v korjaussuunnitelmaan. Lakihan ei puhu strategiasta mitään, ts. sitä ei tarvi esittää asuntokaupan yhteydessä. Siksi mielestäni voi olla vähän hankalaa jos strategiaa tulkitaan jo tehdyiksi päätöksiksi joiden mukaan on edettävä. Myös kommunikoinnin parantaminen facebook ryhmineen voidaan mielestäni päättää normi-yhtiökokouksissa, enkä oikein ymmärrä mikä strategian lisäarvo sen suhteen on.

    Kyllä strategialla tarvetta firmassa on, mutta onko ihan oikeasti asunto oy:ssä?

    • Strategia on ainakin vielä täysin vapaaehtoinen. Jos yhtiökokous päättää hyväksyä yhtiölle strategian, sen jälkeen yhtiön johto tulee toimia sen mukaisesti, eli sen jälkeen strategia velvoittaa toki hallitusta ja isännöitsijää toimimaan sen mukaisesti.
      Olen itse vahvasti sitä mieltä, että myös asunto-osakeyhtiöissä tarvitaan toimiva strategia. Miten muuten taloyhtiön johto (hallitus ja isännöitsijä) osaa johtaa yhtiötä osakkeenomistajien haluamallaan tavalla? Strategia on kuitenkin perinpohjaisesti johdon työkalu, eli osakkaiden viesti johdolle siitä, miten yhtiötä tulisi johtaa. Lisäksi se kertoo uusille ostajille siitä, minkälaisesta yhtiöstä on kyse.
      Laissa mainittu viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys ei minusta voida strategiaan verrata. Kunnossapitotarveselvitys on ensinnäkin vain hallituksen näkemys tilanteesta, kun strategia on yhtiökokouksessa hyväksytty, eli strategia kertoo osakkaiden mielipiteestä. Kunnossapitotarveselvitys ottaa vain kantaa korjauksiin ja sellaisiin korjauksiin, joilla on kustannusvaikutus tai vaikutus asumiseen, kun taas strategiassa linjataan yhtiön laajemmat strategiset linjaukset, esimerkiksi haluaako yhtiö olla energiatehokasyhtiö tai lapsiystävällinen yhtiö tms. Tällaisilla linjauksilla voi myöhemmin olla esimerkiksi vaikutusta siihen miten priorisoidaan esimerkiksi lasten leikkialueiden kunnostushankkeita.
      Itse uskon, että omistajien mielipiteet tulisi enemmän kuunnella taloyhtiön johtamisessa. Strategia on siihen väline.

  3. Toivonmukaan se myös pysyy vapaaehtoisena. Useissa tapauksissa sitä ei tarvita, jos yhtiö on ”perustaloyhtiö”.

    ”Miten muuten taloyhtiön johto osaa johtaa yhtiötä osakkeenomistajien haluamallaan tavalla”, olen tästä kysymyksestä vähän yllättynyt ;-) Ottamalla ohjeet yhtiökokoukselta? Esim jos yhtiökokous määrää, että tehdään lasten leikkipaikka, niin se tehdään. Sanoi strategia mitä vaan.

    Tässä on silti pointtia. Ja pointtia nimenomaan siinä, että johto saattaa tarvita ohjeita miten yhtiötä johdetaan. Kutsuisin sitä ”johtamisen prosessiksi” tai ”johdon laatukäsikirjaksi”. Sellainen teos antaisi isännöitsijälle ohjeita esim miten paljon kilpailutusta halutaan, mitä isännöitsijä saa tehdä omin nokkineen ja koska konsultoidaan yhtiötä yms. Ehkä useassa yhtiössä tällaisia onkin jo, mutta vaatinee aika paljon ymmärrystä osakkailta.

  4. terve,
    Hallituksissa yli 30vuotta olleena voin todeta , että kyllä Isännötsijä unohtaa liian usein kenelle hän on töissä ja siten velvollinen informoimaan. Jokainen menoerä ja korjauskustannus on mielestäni tiettyyn minimi rajaan hyväksytettävä Hallituksella . Hallitus johtaa taloyhtiötä ja isännötsijä on töissä hallitukselle sen valtuuttamana. Raportointi on a ja o yhteistyön onnistumiselle ja luottamuksen luomiselle . Mitä tulee kilpailutukseen se on ilman muuta selvää , että sen hoitaa isännöisijä oman verkostonsa kautta ja tarjouspyynnöt lähetetään mieluummin 8 lle kuin 5 :lle mahdolliselle tarjoajalle.
    Sitten niihin vaikeisiin osakkaisiin ; vuokranantajat ovat viimeksi niitä , kyllä vanhat omistajat talossa osaavat tehdä hallituksen työn vaikeaksi valittamalla kaikesta. Huoltoyhtiö ja isännöitsijä saavat aivan liikaa turhia täitä , kun osakkaat itse eivät yritäkään ymmärtää mikä kuuluu kenenkin työosuuteen.

    Kun tulee kyse remonteista ja siinä yhteydessä tarvittavaa ilmoittamiseen niin silloin jos koskaan isännöitsijä punnitaan ja hänen ammattitaitonsa – laiminlyönnit johtavat usein riitoihin joita ratkotaan oikeudessa. Näihin tapauksiin taas taloyhtiöllä tulee olla hyvä ja asiantunteva lakinainen/lakimies joka tekee selväksi , että’ kompromissi on aina helpompaa kuin mennä raastupaan.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *