Hallituksen haasteellisin tehtävä?

Isännöinnin hankkiminen on yksi tärkeimpiä hallituksen tehtäviä asunto-osakeyhtiössä. Väitän, että se on samalla yksi hallituksen haasteellisimpia tehtäviä. Isännöinti on asiantuntijapalvelua, jonka ostaminen on aika vaativaa hommaa. Millaisiin asioihin pitäisi kiinnittää huomiota?

Kysyttäessä asia tuntuu yksinkertaiselta: Suurin osa taloyhtiöistä haluaa ostaa pätevää isännöintipalvelua. Ei halvinta. Ja jos nyt ei ihan parasta niin ainakin hyvää.

Siihen yksinkertaisuus sitten tuntuukin loppuvan. Mistä sen pätevän tai hyvän isännöintipalvelun tunnistaa? Harmillisen usein hinta ratkaisee, vaikka sitä ei sen kummemmin palvelun ostaja kuin myyjäkään haluaisi.

Isännöintiliiton jäsenyritykset ovat sitoutuneet noudattamaan Isännöinnin eettisiä ohjeita. Ne ovat myös yrityksiä, joiden saatavilla on laadukasta koulutusta ja ohjeistusta. Jäsenyys on siis hyvä merkki. Isännöintiyritykset voivat hakea ISA –auktorisointia, jonka myöntää ulkopuolinen ja puolueeton arvioija.  ISA on toinen hyvä merkki. Referenssejä kannattaa aina kysyä. Ne ovat kolmas hyvä merkki –hyvällä isännöintiyrityksellä on paljon tyytyväisiä taloyhtiöitä asiakkaina.

Isännöintiyrityksessä ja sen verkostoissa on eri alojen asiantuntijoita jotka työskentelevät taloyhtiöiden asioissa. Asiakkaita kiinnostaa usein yrityksen lisäksi heidän nimetyn isännöitsijänsä pätevyys. Isännöintiyritysten auktorisointia täydentämään ollaan parhaillaan laatimassa isännöitsijän henkilökohtaisen pätevyyden kriteerejä ja osoittamisen mahdollisuutta. Kriteerit ovat muodostumassa seuraavanlaisiksi – halutessasi ehdit vielä parin viikon ajan antamaan näistä palautetta allekirjoittaneelle:

– isännöintialan koulutus (vähintään ammattitutkinto)
– päätoiminen isännöintikokemus (vähintään 3 vuotta)
– kokemus tietyistä projektikokonaisuuksista (esim linjasaneeraus, taloyhtiön strategian laadinta, huoneiston hallintaanotto)
– juridista ja säädösosaamista mittaavan tentin läpäiseminen

Hyvän isännöinnin ostaminen kannattaa ja sen eteen kannattaa nähdä vaivaa.

9 vastausta artikkeliin ”Hallituksen haasteellisin tehtävä?

  1. ”päätoiminen isännöintikokemus (vähintään 3 vuotta)”

    Uusia isännöitsijöitä ei saada jos vaatimuksena on kolmen vuoden päätoiminen kokemus. Uusi isännöitsijä on todennäköisesti innokas ja paremmin selvillä viimeisimmistä lainsäädännöistä kuin ikänsä isännöitsijänä toiminut.

    • Markkinointia vartenhan tämä titteli on tehty. 3v kokemusvaatimus takaa todella sen, että uudet alalle pyrkijät eivät voi markkinoida itseään auktorisoituna isännöitsijänä joka vaikeuttaa alalle pyrkimistä merkittävästi. Tämä on selvästi nykyisten isännöitsijöiden etujen ajamista, epäilemättä kokemusvaatimus on nykyisten, yli 3v alalla olleiden isännöitsijöiden ajama asia ;-)

      Tittelin saamiseen pitäisi riittää vain koulutus. Kokemus ja referenssit voidaan tuoda markkinointimateriaalissa erikseen esille. Tosiasiassa isännöitsijä voi olla juuri koulun penkiltä tullut huippuyksilö tai 10v alalla ollut sähläri.

  2. Meillä valittiin huoltoyhtiöön ”harjoittelemaan” yli 20 talon kanssa henkilö, joka ei ollut päivääkään tehnyt isännöitsijän hommia. Hakemuksista karsittiin kaikki yli tietyn palkkatoiveen ylittäneet ja jäljelle jääneistä muutamasta sitten valittiin tämä ko. henkilö.

    Minun mielestäni nuo pätevyysvaatimukset ovat täyttä asiaa varsinkin, jos kyseessä on usean talon yhtiö. Painottaisin erityisesti tuota juridista osaamista.

  3. Meillä on ollut tapana rahastoida vuosittaiset rahoitusvastikkeen lyhennyserät. Tämä siksi, että vain yhdellä osakkaalla on jäljellä rakennusaikaista yhtiölainaa ja hänen asuntonsa ei ole sijoitusasunto. Omistaja on kirjanpitäjä ja ehdotus on tullut alunperin häneltä voidaksemme vaikuttaa rahastoinnilla taloyhtiön tulokseen. Vuoden 2014 yhtiökokouksessa oli lauseke: Hallitus valtuutetaan rahastoimaan lainasuoritukset.
    Viime kesänä vaihdoimme isännöintiyritystä ja tämä uusi yritys ei nyt ole tehnyt rahastointia. Huomauttaessamme siitä sieltä on kerrottu, että:
    – heidän toimistollaan ei ole tapana rahastoida vuosittisia lyhennyksiä, ainoastaan jos laina maksetaan kokonaan pois. Meidän mielestämme isännöintiyrityksellä ei ole omavaltaisesti oikeutta tehdä tällaista päätöstä, kun yhtiökokous kerran on päättänyt rahastoinnista viime vuonna.
    – ensin sanoivat, että korjaavat asian, mutta ilmoittivatkin myöhemmin, että rahastointia ei voi tehdä, koska viime yhtiökokouksen päätöksessä ei nimenomaisesti mainittu, että myös vuosittaiset rahoitusvastikkeita vastaavat lyhennykset rahastoidaan. Onko isännöintiyritys toiminut tässä väärin.
    – Meitä ihmetyttää myös vesimaksujen budjetointi. Aiemmim taloyhtiössä on kerätty vesimaksut vastaamaan veden kulutusta. Nyt isännöinitiyritys on sanonut, että heidän yhtiössään on ollut tapana lisätä vesimaksuvastikkeeseen myös veden lämmitystä vastaava osuus. Meidän mielestämme tuo ei ole oikein, koska silloin vanhojen tulojen verrttavuus kärsii. Ja eikö tuokin ole yhtiökokouksen eikä isännöintiyhtiön päätös? Vertailtavuuden vuoksi haluaisimme jatkaa vanhaa käytäntöä eli kerättävät vesimaksut kohdistetaan kutakuinkin vastaavasti kulutuksesta aiheutuvaan ksutannukseen. Valitettavasti taloyhtiön hallitus ei oikein ymmärrä kirjanpitoa ja myöntyy kaikkeen, mitä isännöitsijä ehdottaa. Pystymmekö vastustamaan isännöintiyrityksen esittämää talousarviota tuolta osin?

    • Hei

      Onko teillä huoneistokohtaiset vesimittarit vai perustuuko vesimaksu esim. henkilömäärään?

      Mitä yhtiöjärjestys sanoo vesimaksun määräämisestä?

      Yhtiökokouksessahan kyllä käytännössä vahvistetaan maksut kun hyväksytään talousarvio. Joten kannattaa

      Yleisesti vesimaksuissa huomioidaan myös veden lämmittämiseen menevä kulu. Yleisesti käytetään 40/60 suhdelukua, eli 40% käytetystä vedestä on lämmintä vettä.

      Vertailtavuudesta aiempiin vuosiin en olisi huolissani, koska vesimaksuista pitäisi tehdä jälkivastikelaskelma josta näkee kerättyjen vastikkeiden vastaavuuden kuluihin. Kylmän veden osalta vesikuluja voi vertailla tilinpäätöksen kulupuolella.

      • Yhtiöllä ei ole huoneistokohtaista mittausta vaan vesimaksu perustuu henkilömäärään. Yhtiöjärjestyksssä sanotaan: ”Huoneistokohtaisesti kulutetusta vedestä ja sen lämmityksestä suoritetaan eri korvaus. Vesimaksu määräytyy huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän suhteessa. Huoneistojen lämmityksestä, kulutetusta vedestä ja jätevedestä sekä lämmittämisestä aiheutuneista kustannuksista tai joistan niistä suoritetaan hallituksen määräämä eri korvaus huoneistokohtaisen mittauksen perusteella, jos huoneistoihin asennetaan vastaavat mittauslaitteet. Mittauksen perusteella laskutettavat ksutannukset laskutettavat kustannukset suoritetaan ensimmäisessä monmentisssa mainittuun vastikkeesees sisältyvien vastaavien kustannusten sekä 4 momentissa mainitun maksun sijasta. Vastikkeen maksuajan ja-tavan sekä edellä 4-5 momentissa mainitun korvauksen tai korvausten maksuajan ja-tavan määrää yhtiön hallitus”.

        Lähinnä kyse on siitä, että aikaisempinakin vuosina veden kustannuksista on jäänyt ylijäämä, jolla katettu sen lämmityskuluja. Nyt kuitenkin esitetään useamman sadan euron lisäystä kerättäviin vesimaksuihin perusteena sen lämmityskulut eivätkä varsinaiset lämmityskulut kuitenkaan pienene vastaavalla määrällä, kuten olettaisimme sen tekevän.

        Olikohan 3. kappaleen vastaus jäänyt jotenkin kesken?

        Osaatko vielä kertoa, miten suhtautua tuohon yhtiölainan rahastointiasiaan, joka siis nyt oli jäänyt tekemättä?

        • Hei

          Kirjoittamasi perusteella ”sen lämmityksestä suoritetaan eri korvaus”

          isännöitsijätoimisto toimii juuri yhtiöjärjestyksen mukaan.

          Joo. 3. kappaleesta näköjään puuttui virkkeen loppu. Eli kannattaa mennä yhtiökokoukseen ja tehdä muutosesitys talousarvioon, jos ei pidä tehdystä esityksestä.

          Veden lämmittämisen kulut voi laskea karkeasti kaavalla:
          0,4*veden määrä * 58 kWh/m3 * kaukolämmön hinta e/MWh. Eli esim. Helenillä nyt 0,4*58*5,38snt=1,25e/m3 (koko vesimäärälle laskettuna) Eli jos vettä meni 1000 m3, on lämmitykseen mennyt suurin piirtein 1250 euroa. Jotkut jyvittävät vielä kaukolämpöliittymän perusmaksuja tuohon, joten hinta voi olla tuosta korkeampikin.

          Minulla on vähän sellainen kokemus, että tuollaiset rahastointiasiat isännöitsijätoimistoilta usein unohtuvat jos niiden tekemättä jättäminen ei aiheuta yhtiölle voittoa tilinpäätökseen. En jaksaisi tehdä tuolle asialle mitään vaan keskittyisin, että seuraava päästös tehdään tarkemmin ja muistutetaan kirjanpitäjää asiasta.

          • Kiitos selkeästä vastauksesta.
            TIlanne rahastoinnin osalta oli nimenomaan se, että sillä olisi pienennetty yhtiön voittoa. Nyt kun rahoitusvastikkeen lyhennykset jätettiin tekemättä, oli toimisto/hallitus tehnyt turhaan poiston rakennuksista.
            Pidämme huolen siitä, että asia kirjataan tarkemmin seuraavan kerran.

  4. Hallinnollinen isännöinti on simppeliä perusduunia, johon keskiverto isännöintitoimistojen ja isännöitsijöiden ammattitaito riittää hyvin. Hallinnollinen isännöitsijä (lue; isännöitsijä) ei tuo säästöä eikä tuhlaa rahaa normaalitilanteissa.

    Kysymys on enemmän hallituksen jäsenten soveltuvuudesta tehtäviinsä.
    Viestintätaidot ja motivaatio ovat monesti ne, jotka ratkaisevat päivittäisten asioiden kulun. Tämän saa huonohenkinen hallitus pilattua ja joskus myös hieman parannettua.

    Isännöitsijän motivaatio tuo tai vie paljon. Kokemattomampi, mutta hyvällä motivaatiolla varustettu hallinnollinen isännöitsijä, joka hakee aktiivisesti tietoa ja pelaa avointa peliä hallituksen kanssa, saa parempaa jälkeä kuin kokenut mutta huonon motivaation omaava isännöitsijä.

    Suurimmat menot ja säästöt erityisesti pitkällä aikavälillä tulevat tekniikasta ja teknisten asioiden ratkaisemisista, joihin taas keskivertoisännöitsijöillä tai -hallituksilla ei riitä osaaminen. Erikseen nimetty tekninen isännöitsijä tuo säästöä ja auttaa hallinnollista isännöitsijää ja hallitusta tekemään päätöksiä, jotka tuovat merkittäviä säästöjä siihen nähden. Ulkopuoliset konsultit eivät tätä korvaa, paitsi oleellisesti kovemmilla kustannuksilla. Tämän perustelen sillä, että hallinnollisista kuluista ja muista peruskuluista (siivous, kiinteistönhuolto jne.) voi säästää lähinnä heikentämällä laatua, ja silloin prosentuaalinen säästö on minimaalista.

    Kiinteistöjen tekniikkaan; rakenteisiin, oikea-aikaiset jopa ennakoivat ja oikein mitoitetut korjaukset tuovat vanhemmissa taloyhtiöissä jopa enemmän säästöä, kuin mitä hallinnollinen isännöinti maksaa. Tämän voi myös kääntää toisten perin; huonosti hoidettuna tehdään huonoja valintoja; korjataan väärin tai jätetään korjaamatta, eikä osata tehdä ennakoivia toimenpiteitä.

    Edellinen on kirjoitettu sillä kokemuksella ja näkemyksellä, joka on syntynyt useissa hallituksissa yhtäaikaa toimiessa ja useiden isännöintitoimistojen kanssa pelaillessa.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *