Taloyhtiön muusa vai lähetti?

Kuva: Marjut Joensuu

Isännöitsijä tilasi oma-aloitteisesti kuramaton, hallitus hikeentyi. Tämän tarinan olen kuullut tänä keväänä kolmelta isännöitsijältä. Joissakin taloyhtiöissä kuulemma vain hallitus voi päättää kuramaton hankinnasta. Tällainen hallitus ei voi sietää sitä, että isännöitsijä tohtii tehdä taloyhtiölle muutaman kympin tai satasen arvoisen hyötyhankinnan.

Kuramatosta nillittävä hallitus ei tarvitse isännöitsijää vaan lähetin. Lähetti odottaa asiakkaan pakettia vilkaisematta sen sisältöön. Lähetti toimittaa paketin käskettyyn paikkaan, vaikka määränpää olisi älytön. Lähetti lähtee, kun käsketään; ei ennakoi eikä varsinkaan ole oma-aloitteinen.

Isännöitsijä sen sijaan on taloyhtiön hallinnon ja johtamisen asiantuntija. Viisas hallitus kuuntelee isännöitsijän näkemyksiä ja antaa tälle työrauhan operatiivisten asioiden hoitamiseen. Isännöinti ILO:ssa Hyvinkäällä määriteltiin oivallisesti, että isännöitsijä on taloyhtiön muusa, joka luotsaa taloyhtiön menestykseen. Lähetti ei tähän pysty.

Hallituksen on tärkeä erottaa strategiset ja operatiiviset päätökset. Ensimmäiset ovat hallituksen ja yhtiökokouksen asia, jälkimmäiset isännöitsijän. Muusa neuvoo ja auttaa hallitusta strategisissa päätöksissä. Muusan taloyhtiöissä korjaukset eivät tule yllätyksenä. Lähetti puolestaan ei päätä edes kuramatosta.

Itse haluan asua taloyhtiössä, jossa isännöitsijä on muusa. Nyt pitää vaan valita yhtiökokouksessa sellainen hallitus, joka ei kyttää kuramattoja.

Ps. Isännöinti ILO Hyvinkäällä oli 21. isännöintiyritys, jonka olen tavannut tänä vuonna. Tavoitteena on tutustua #100isännöintiyritystä. Kutsu minut kylään: marjut.joensuu@isannointiliitto.fi

14 vastausta artikkeliin ”Taloyhtiön muusa vai lähetti?

  1. On isoja taloyhtiöitä, joissa hallitus saa/voi/pitää keskittyä vain taloyhtiön strategiaan, PTS-suunnitelmaan sekä kalenterivuoden toiminta- ja taloussuunnitelman (budjetti, talousarvio) valmisteluun sekä toimitusjohtajan (isännöitsijän) valintaan, valvontaan ja vaihtamiseen. Toimitusjohtaja huolehtii paitsi lakisääteisten ja sovittujen juoksevien asioiden hoitamisesta myös muiden yhtiökokouksen hyväksymien toiminta- ja taloussuunnitelman mukaisten töiden tekemisestä/teettämisestä.

    Toisaalta on paljon myös pieniä 2-20 huoneiston taloyhtiöitä, joissa aktiiviset osakkaat ja hallituksen jäsenet haluavat asumiskustannustensa vuoksi hoitaa myös monia operatiivisia asioita. Mutta sen lisäksi he tarvitsevat avukseen osaavan isännöitsijän sen sijaan, että joku osakas olisi myös isännöitsijänä.

    Tällöin hallituksen ja isännöitsijän välinen työnjako on erilainen kuin isoissa taloyhtiöissä. Tämä vaatii isännöintiyritykseltä joustavia palvelumalleja, hinnoittelumalleja ja prosesseja. On myös sellaisia isännöintiyrityksiä, jotka ovat huomanneet tämän ”markkinaraon” sekä kehittävät ja tarjoavat palvelujaan juuri siihen.

    • Hyvä näkökulma. Eri isännöintiyrityksillä voi olla hyvinkin erilaista isännöintipalvelua. Isännöintisopimus ratkaisee, mitä isännöitsijä tekee.

      Tehokkuus kärsii, jos kovin pieniin asioihin käytetään paljon paukkuja. Taloyhtiön koko vaikuttaa yleensä varmaankin siihen, miten isoja päätöksiä isännöitsijä tekee itsenäisesti. Isossa taloyhtiössä raja on korkeammalla.

  2. Entäpä jos isännöitsijä on osaamaton? Meille 25 taloa hoitamaan valittiin muutama vuosi sitten henkilö, jolla ei ollut yhtään päivää kokomusta isännöinnistä. Hän oli suorittanut työnsä ohella pari isännöintitutkintoa, siinä kaikki.

    Hän ei tunne asoy-lakia tai sitten ei piittaa siitä. Hän mm. ei tunne päätöksentekoa taloyhtiössä (aloitti ison remontin ilman hallituksen päätöstä, mm).

    Nyt talossamme on edessä putkiremontti. Hallitus ei esittänyt hankesuunnitelmaa yhtiökokoukselle, vaan oma-aloitteisesti tilasi siihen suunnittelutyön. Sitten hallitus päätti, että tehdäänkin isompi remppa sähkötöineen kaikkineen. Siitä isännöitsijätsto lähetti osakkaille kyselyn, jonka perusteella eniten ääniä saanut esitellään vihdoin viimein yhtiökokoukselle.

    Onko tässä menetelty asoy-lain mukaan? Yhtään yhtiökokousta rempasta ei ole ollut. Jos iso linjasaneeraus hyväksytään, joudumme me osakkaat maksamaan KAHDESTA suunnittelutyöstä. Eikö kumpikin olisi pitänyt ensin esitellä yhtiökokoukselle, joka olisi tehnyt valinnan ja vasta sitten antanut valtuudet lähteä tilaamaan suunnittelutyötä?

    Kauhulla odotan, mitä tästä seuraa.

  3. Tärkeää on myös että asioita oikeasti hoidetaan taloyhtiön eduksi, eikä vain isännöitsijän ensimmäisenä päähän tulleen ajatuksen mukaisesti.

    IS kirjoittaa asiasta myös näin:

    ”Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen puolestaan huomauttaa, että kuramaton hankintaan liittyy hyvin monta ulottuvuutta, jotka kuuluvat taloyhtiön hallitukselle. Hiltunen listaa pitkän liudan kysymyksiä ja huomioita:

    – Onko isännöitsijä pyytänyt useammalta firmalta tarjoukset vai vain ostanut toimistossa käyneeltä mattokauppiaalta matot? Onko hän kilpailuttanut hankinnan? Hankinta on tehtävä yhtiölle edullisesti kilpailutettuun markkinahintaan.

    – Isännöitsijällä on usein kumppaniverkosto, ja taloyhtiön kannalta on tärkeää, että tämä verkosto on kilpailutettu. Isännöitsijällä voi olla mattokauppiaan kanssa esimerkiksi sellainen sopimus, että isännöitsijä saa kymmenen prosenttia ostohinnasta. Isännöitsijäyritys siis hyötyy asiakkaansa ostoksesta. Tällaiset jälleenmyyntisopimuksen ehdot pitäisi kertoa taloyhtiön hallitukselle.”

    • Olen samaa mieltä kanssasi, Marra Kapusti. Mutta mikä on tuo taloyhtiön etu, josta niin usein puhutaan? Mikä se voisi olla tässä kuramatto asiassa? Kuramattohan suojelee lattiapintoja kulumiselta ja lialta. Tietämäni mukaan jaloissa kulkeutuu varsin suuri osa liasta kiinteistöihin. Tätä ehkäisee kuramatto. Se suojelee yleisiä lattiapinta-aloja että yksityisiä, osakehuoneistojen lattioita ja kalliita mattoja.
      Toinen etu voisi olla se, että isännöitsijä ostaa maton, joka toimii, kuten edellä kerroin ja on kuitenkin edullisempi kuin vastaavanlaatuinen verrokki. Olisiko niin, että tuo kuramatto-bonus (10%) vaikuttaisi isännöitsijän ostopäätökseen, jolloin hintaetua ei saavuteta.
      Näissä kuvaamissani ad hoc-ostoissa ja päätöksissä on yleensä se ongelma, etteivät ne noudata taloyhtiössä yhteisesti sovittuja sääntöjä. Monesti näitä sääntöjä ei ole edes olemassa. Ristiriitaiseksi tilanteen tekee myös se, että usein hallituksen mielestä säännöt ovat olemassa, osakkaiden mielestä ei.

    • Taloyhtiön ja isännöinnin välinen suhde on kai sopimusoikeudellinen. Jos minä olisin isännöitsijän tuossa tilanteessa irtisanoisin sopimuksen, koska tilanne on se, etten voi toimia laadukkaasti taloyhtiön etua ajatellen (mitä tämä etu sitten mahtaakaan merkitä ja tarkoittaa).

      Ja on tuossa muutakin, joka viittaa siihen, ettei päämääräsuuntautunut ja -tietoinen toiminta ole kovinkaan helposti mahdollista.

  4. Kuramattokiistat ratkeavat isännöitsijän ja hallituksen välisellä dialogilla. Oman taloyhtiön strategiassa on määritelty vuosikorjausbudjetti. Jokaista ovipumpun vaihtoa tai rappurallin uusimista ei ole mielekästä viedä hallituksen päätettäväksi. Yhdessä onkin erikseen sovittu, minkäkokoiset hankinnat isännöitsijä voi päättää itse. Mikäli budjetti on syöty tai hankinta ylittää ohjearvon eikä asialla ole kiire, viedään asia hallitukseen. Jos asialla on kiire, tilaa isännöitsijä hankinnan itse ja informoi hallitusta päätöksestään.

    Kun isännöitsijä on luotettava ja hallituksen työskentely toimii, sujuvoittaa malli taloyhtiön operatiivista hoitoa. Toisaalta, jos isännöitsijä tilaisi kerran vuodessa taloon uudet kuramatot kaverinsa firmalta, ei syntyisi mallin edellyttämää luottamusta.

  5. Onko osakkaalla oikeus saada yhtiökokouksessa eritelty tieto isännöinnin sopimusveloituksista ja isännöinnin erillisveloituksista ? Entä tilintarkastajan veloituksesta? Kaikki edellämainitut sisältyivät tilinpäätöksessä kohtaan Hallintopalvelut, 20554,46 euroa.

    • Mielestäni hallituksen kannattaa kertoa osakkaille taloyhtiön sopimusten pääkohdat, jotta osakkaat tietävät, millaisia palveluita taloyhtiöllä on käytössä.

      Isännöintisopimuksesta vastaa hallitus ja hinnoittelu on sopimuskysymys. Sopimuksen tai hinnaston yksityiskohtia ei tarvitse osakkaille avata, mutta yleisellä tasolla pitää toki kertoa, mistä tilinpäätöksen luvut koostuvat.

  6. Ei se varmaa ole, että menee hermot, jos on isännöisijä, voi mennä hermot siitäkin, jos on toimittaja. Sellaiset sanat kuin ”hyvä” on aika kyseenalaisia isännöitsijästä. On pakko kysyä, miten monelta kannalta asian voi käsittää. Voi käydä niinkin että kaikki hallituksen jäsenet ovat ”hyviä”, ja asukkaat käyvät terrorimielisiksi.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *