Onko teidän taloyhtiöllänne moderni isännöitsijä?

Aiemmin taloyhtiön isännöitsijäksi kelpasi lain mukaan vain luonnollinen henkilö. Viime elokuun alusta lähtien sellaiseksi on voinut merkitä myös isännöintiyrityksen.  Nyt jo yli 1 100 asunto-osakeyhtiöllä on yritys isännöitsijänä.

Keskustelua siitä, mitä tämä käytännössä taloyhtiön kannalta tarkoittaa, ei ole käyty. Onkin korkea aika pureutua asiaan tarkemmin.

En malta olla alkuun toteamatta, että edellä mainittujen taloyhtiöiden isännöintiyritykset ovat moderneja alan edelläkävijöitä. Yrityksiä, jotka haluavat panostaa palveluunsa. Yrityksiä, jotka katsovat tulevaisuuteen, ei peräpeiliin. Yrityksiä, joissa uskoakseni myös työntekijät viihtyvät. Peukutan.

Mutta palataanpa asiakasnäkökulmaan. Yritys isännöitsijänä -toimintatapa on asiakkaan eli taloyhtiön ja sen osakkaiden edun mukaista ensinnäkin siksi, että isännöintipalvelu tuotetaan tällöin useimmiten useamman henkilön voimin. Näin asiakastaloyhtiö ei ole riippuvainen yhdestä henkilöstä, eikä palvelussa ole katkoksia, vaikka Ismo tai Irma Isännöitsijä olisi kouluttautumassa tai kesälomalla. Toiseksi asiakas saa modernissa mallissa isännöintitiimin kautta yhden henkilön osaamista laajemman asiantuntemuksen ja kokemuksen asioidensa hoitoon.

Isännöintisopimus on iät ajat tehty nimenomaan isännöintiyrityksen kanssa. Kolmantena etuna voikin mainita sen, että on juridisesti selvempää, että laintarkoittamaksi isännöitsijäksi merkitään isännöintiyritys Ismo tai Irma Isännöitsijän sijaan. Vastuunkantajina tässä uudessa toimintatavassa ovat sekä isännöintiyritys että taloyhtiön päävastuulliseksi isännöitsijäksi nimetty henkilö, kun vanhassa mallissa lakiin perustuva isännöitsijän vahingonkorvausvastuu lepäsi yksin Ismon tai Irman harteilla. Eli yhden vastuutahon sijasta vastuutahoja onkin kaksi.

Neljänneksi isännöintipalvelu tulee tasalaatuisemmaksi, sillä päävastuullisen isännöitsijällä on henkilökohtaisen vahingonkorvausvastuunsa takia vahva intressi ohjeistaa, neuvoa ja valvoa käytännön isännöintityötä tekeviä. Modernilla mallilla toimivissa isännöintiyrityksissä isännöintityön prosessien on oltava kunnossa ja tätä kautta myös asiakaspalvelulla on mahdollisuus kehittyä paremmaksi.

Taloyhtiön ei kannatakaan pelätä uudistusta vaan päinvastoin nähdä sen edut.

Osakkaiden ja asukkaiden kannalta on erittäin tärkeää, että isännöintiyritys informoi muutoksen yhteydessä, kehen ollaan yhteydessä missäkin asiassa. Ihmisethän sen työn taloyhtiölle tekevät. Tutuksi tullet Ismo ja Irma eivät siis häviä mihinkään, vaikka isännöintiala samalla kehittyykin.

 

9 vastausta artikkeliin ”Onko teidän taloyhtiöllänne moderni isännöitsijä?

  1. Hei
    Kun isännöinnistä oli vastuussa isännöintitoimisto niin tilaajavastuulain
    mukaisesti oli helppoa selvittää yritykset taustat sekä velat.
    Nyt kun puolet vastuusta siirretään päävastuulliselle isännöitsijälle
    niin pitäisikö kerran vuodessa saada isännöitsijältä tiedot maksukäyttäytymisestä,
    mahdollisista maksuhäiriöistä ymv. Yksityishenkilöhän voi olla täysin varaton.
    Kuinka tälläisessä tapauksessa taloyhtiö voi periä saataviaan?

    • Kyllä sekä yritys että päävastuullinen isännöitsijä molemmat vastaavat mahdollisesta vahingosta kokonaan, vastuuta ei mitenkään puoliteta.

      Ja luonnollisesti sopimusvastuu on lakiin perustuvan vahingonkorvausvastuun rinnalla edelleen.

  2. Kysäisin viime syksynä isännöitsijältämme, josko muutettaisiin heidän yrityksensä virallisesti isännöitsijäksi ja saataisiin myös hoitava isännöitsijäkin papereihin. Ei kuulemma ole Kiinteistötahkolalla tapana tällainen.

    Eli nimenkirjoitusoikeus on edelleen firman toimitusjohtajalla, mutta varsinainen hoitava isännöitsijä on melko kädetön, koska ei virallisesti ole isännöitsijä.

    • Tietenkin nimenomaan isännöintiyritys päättää muuttaako se toimintatapansa tähän asunto-osakeyhtiölain mahdollistamaan uuteen malliin vai ei. Laki ei tähän pakota.

      Taloyhtiön nimenkirjoitusoikeus on tyypillisen yhtiöjärjestysmääräyksen mukaan isännöitsijällä yksin tai yhdessä hallituksen jäsenen kanssa. Tässä tarkoitetaan tietenkin kaupparekisteriin merkittyä isännöitsijää. Jos taloyhtiön isännöitsijäksi on merkitty isännöintiyritys, on nimenkirjoitusoikeus silloin kaupparekisteristä näkyvällä päävastuullisella isännöitsijällä. Käytännössä tietenkin taloyhtiötä hoitavalle isännöitsijälle annetaan prokura, joka siis myöskin näkyy kaupparekisteriotteesta, ja jonka perusteella hän pystyy sujuvasti hoitamaan asiakastaloyhtiön asioita.

      Isännöitsijällä on myös asemansa perusteella oikeus edustaa taloyhtiötä niissä asioissa, jotka kuuluvat AOYL 7 luvun 17:n mukaan isännöitsijän tehtäviin (kiinteistön ja rakennusten pito, päivittäisen hallinnon hoito, kirjanpito sekä varainhoito). Tämä asemavaltuus on siis sillä asiakkaan asioita käytännössä hoitavalla isännöitsijällä: asemavaltuus ei yleisesti ottaen ole sidottu nimenkirjoitusoikeuteen, vaan päinvastoin se täydentää rekistereistä näkyviä nimenkirjoitusoikeuksia. Ja ainahan voidaan käyttää nimenomaista valtuutustakin: yhtiökokous/hallitus valtuuttaa isännöitsijän jonkun tietyn asian hoitamiseen.

      • Hei

        Prokuravaltuuden antaminen olisikin tosiaan paikallaan. Kumma ettei isännöitsijätoimisto ole tällaista ehdottanut.

        Hallituksen päätöksissä isännöitsijä on tämän johdosta pääsääntöisesti aina valtuteettu hoitamaan asiat ja tekemään sopimukset, mutta tämä vaatii tietysti hallitukselta lisää töitä kun pitää tehdä päätöksiä asiasta jonka isännöitsijä voisi hoitaa muutenkin.

  3. Taloyhtiön tiedoissa Kaupparekisterissä näkyy ainoastaan isännöitsijän nimi vaikka sopimus on tehty isännöintitoimiston kanssa. Missään asiakirjoissa ei näy muuta nimeä isännöintitoimistosta kuin nettisivujen osoite. Toimintakertomuksessa isännöintitoimisto käyttää yritystunnuksena Oy vaikka kyseessä on aputoiminimi. Asiasta on huomautettu mutta muutosta ei saada. Onko tämä ihan rehellistä peliä. Kyseinen yritys on isännöintiliiton jäsen vain omistajan henkilöjäsenenä.

    • Sopimus on varmaan tehty ennen tätä lainmuutosta, että isännöistijätoimisto voitaisiin merkitä kaupparekisteriin.

      Tai sitten toimisto on vain päättänyt, ettei merkitse toimistoa kaupparekisteriin.
      Katso Jaanan vastaus minulle ”30. kesäkuuta, 2015 klo 07:17”

      Se ettei aputoiminimen yhteydessä saa käyttää Oy tunnusta lienee aika huonosti tunnettu detaili, en ollut tuota itsekään kuullut ennen kuin nyt kävin tarkistamassa. Vähän kuin muita kuin Nokian valmistamia matkapuhelimia ei saa kutsua kännyköiksi.

      Suomessa on oikeus kuulua tai olla kuulumatta yhdistyksiin. Ei toimiston ole pakko liittyä isännöintiliittoon. Mitä etua isännöintitoimisto saisi siitä jos se liittyisi isännöintiliittoon verrattuna siihen, että ko. henkilö on henkilöjäsenenä liitossa?

      • Aika outo kannanotto. Jos Patentti ja rekisterihallinnon sivuilla lukee:
        HUOMIO! Aputoiminimessä ei saa olla yhtiömuodon tunnusta. Oy tunnuksen käyttö on tahallista harhautusta.
        Tottakai jokainen voi henkilökohtaisesti liittyä mihinkä yhdistykseen tahansa, mutta silloin on harhautusta käyttää yhdistyksen ”syötettä” yrityksen sivuilla,
        sitäpaitsi yhdistyksen jäsenmaksut ovat aivan eri suuruisia yrityksille ja henkilöjäsenille. Harhaanjohtava ilmoitus antaa sen mielikuvan, että myös kaikki toimiston isännöitsijät noudattavat isännöintiliiton ohjeita – näin ei valitettavasti ole.

        • Niin se kielto lukee laissa. Samoin kuin jonkun rekisteröimän tavaramerkin käyttäminen oman tuotteensa markkinoinnissa on kielletty laissa.

          Sinä voit siitä kanteen kärjäoikeuteen. Toiminimilaki 18§
          ”Jos toiminimi tai sen käyttö on hyvän tavan vastaista tai vaarantaa yleistä järjestystä taikka johtaa yleisöä harhaan, tuomioistuin voi siinä laajuudessa kuin havaitaan tarpeelliseksi sakon uhalla kieltää toiminimen haltijaa käyttämästä sitä.”

          Mitä taas syötteisiin tulee, niin tässä on ehkä sukupolvien välinen kuilu. Minä en kuvittelisi, että jonkun tahon syötteen näyttäminen omilla sivuilla tarkoittiasi mitään rahallista sitoumusta ko. tahoon. Pikemminkin pitäisin normaalina, että isännöitsijätoimisto kerää sivuilleen toimialaansa liittyviä syötteitä.

          Kiinteistötahkola näyttää Kiinteistöliiton syötteitä. Yrittääkö Tahkola siis väittää olevansa Kiinteistöliiton jäsen?

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *