Asuntokauppaan tarvitaan kaksi isännöitsijäntodistusta

Asuntojen myyntiaikojen pidentyminen on ollut kehityssuuntana jo pidemmän aikaa. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että asuntokauppa saadaan klousattua harvemmin yhdellä isännöitsijäntodistuksella.

Vaikka ostaja löytyisi ja kaupat tehtäisiin kolmen kuukauden sisällä, on uusi, kaupantekohetken lainaosuustiedon sisältävä isännöitsijäntodistus tätä nykyä välttämätön myös asuntokauppaan liittyvän varainsiirtoveron suorittamiseksi. Varainsiirtoveroa kun on jo reilun kahden vuoden ajan joutunut maksamaan myös huoneistolle kuuluvasta ja ostajan vastattavaksi siirtyvästä osuudesta yhtiön lainoja.

Mainittu kolme kuukautta eli 90 päivää on isännöitsijäntodistuksen käyttöikä, jonka hyvä kiinteistönvälitystapa määrittää. Tätä vanhemmassa asiakirjassa oleva tieto on yksinkertaisesti liian vanhaa. Erityisesti tämä koskee jo mainittuja huoneistokohtaisia lainaosuuksia, joita osakkeenomistaja vastikkeessaan kuukausittain lyhentää. Myös vastikkeiden suuruus ja rästiin jääneet vastikkeet voivat elää yllättäenkin. Samaten useita vuosia kestävät ja monissa taloyhtiöissä ajankohtaiset putki- ja muut isot remonttihankkeet saavat aikaan sen, että yhtiökokouksia pidetään ja osakkaita koskevia päätöksiä tehdään hyvin tyypillisesti muulloinkin kuin vain varsinaiseen yhtiökokousaikaan keväällä. Remontit voivat yllättäen laajentua ja kustannusarviot ylittyä, mikä tieto ei välity ilman ajantasaista isännöitsijäntodistusta kaupan osapuolille.

Joskus voi toki käydä niinkin, ettei taloyhtiön ja huoneiston tiedoissa ole juurikaan ehtinyt tapahtunut muutoksia myynnin aloittamishetken ja kaupantekohetken välillä. Silloin myyjästä saattaa tuntua siltä, että hän maksaa turhasta joutuessaan hankkimaan varainsiirtoveron määrittämiseksi ja suorittamiseksi uuden, tuoreen isännöitsijäntodistuksen. Tällainen fiilis syntyy etenkin, jos asuntokaupan tärkeimmän asiakirjan merkitystä ja siihen liittyvää todistuksen antajan vastuuta ei ymmärretä.

Ajantasainen isännöitsijäntodistus on niin ostajalle kuin myyjällekin onnistuneen asuntokaupan tuki ja turva: ostajalle siksi, että tämä perustaa ostopäätöksensä faktaan, ei mutuun ja ruusuisiin kuvitelmiin, ja myyjälle puolestaan siksi, että isännöitsijäntodistuksessa mainituista asioista ei voi syntyä myyjälle myöhemmin kaupanvastuuta. Isännöitsijäntodistuksen – kahdenkin – hankkimiskustannukset ovat häviävän pieni summa asuntokauppariidan kustannusten rinnalla.

Mikäli isännöintiyrityksellä on palveluvalikoimassaan itsenäisenä tuotteena lainaosuuslaskelma, voi myyjäosakas vaihtoehtoisesti pyytää kaupantekoa varten tällaisen muusta isännöitsijäntodistuksesta erillisen asiakirjan. On kuitenkin tärkeä huomata, että asunto-osakeyhtiölaki ei tunne erillistä lainaosuuslaskelmaa, vaan se on käytännössä joidenkin isännöintiyritysten tarjoama palvelutuote. Myyjäosakas ei siis voi sellaista vaatimalla isännöintiyrityksestä vaatia. Pelkkä lainaosuuslaskelma ei toisaalta välttämättä ole myöskään hinnaltaan isännöitsijäntodistusta huomattavasti edullisempi asiakirja, kuten myyjä helposti miettii. Näin siksi, että lainaosuuslaskelman laatiminen on eittämättä isännöitsijäntodistuksen työlain osa.

 

8 vastausta artikkeliin ”Asuntokauppaan tarvitaan kaksi isännöitsijäntodistusta

  1. 90 päivän vanhenemissääntö on ilmeisesti täysin epätieteellisin perustein määritetty suositus? Isännöitsijäntodistushan voi olla vanha seuraavana päivänä jos osakas ei maksa laskujaan, tai se voi tietojensa suhteen pitää paikkansa vuodenkin päästä.

    Itse olen amatöörinä (hyvästä kiinteistövälitystan olemassaolosta tietämättömänä) kirjoittanut kaksi is todisusta, silloin olen lähinnä vähän tarkkemmin seurannut osakkaiden maksuja ja pitänyt huolen että esim laskut tulee maksettua.

    Yhdet todistukset olen muuten vain tulostanut, kahdelle ei ole ollut tarvetta.

    • Tämäkö on isännöitsijätodistuksia kirjoittavien isännöitsijöiden taso tällä hetkellä. Vähän huolestuttaa…

      • Isännöitsijäntodistus ei ole mikään tohtoriväitöskirja vaan yhteenveto yhtiön ja asunto-osakkeen asioista. Jos todistuksen laatii niin ettei sinne runoile omiaan vaan kopioi faktatiedot, niin homma menee hyvin. (ellei sitten yhtiön tai osakkeen tilanteessa ole jotain todella sotkuista).

        Itse en olisi ollenkaan huolissani, jos toimittaisin yli 3kk vanhan todistuksen, jos vain siinä olevat tiedot on edelleen voimassa.

        Yhtiössämme on kolme osaketta. Suurten yhtiöiden todistuksia en lähtisi kirjoittamaan amatöörniä. Keskustelussa onkin se ”optinen virhe” että samaa sanaa ”isännöitsijä” käytetään sekä ammattilaisista että minun kaltaisista täys-amatööreistä.

          • Pätevän isännöitsijän tunnistaa siis siitä, että on maksanut nimikkeestään isännöintiliitolle ja isännöinnin auktorisoinnille, näistä henkilöistä näyttää osa olevan vanhasta kiinteistöalan koulutussäätiöstä lähtöisin.

          • Auktorisoidun isännöitsijän tunnistaa siitä, että hänellä on isännöintialan koulutus, vähintään kolmen vuoden työkokemus, kokemusta laajojen projektien toteuttamisesta sekä viimeisimpien säädösten ja juridiikan osaaminen.

            Pätevyyttä hallinnoi Isännöitsijöiden auktorisointi ISA ry, jonka kautta kaikki rahaliikenne kulkee. ISA on voittoa tavoittelematon yhdistys.

  2. Isännöitsijätodistuksen kalleus on ongelma myös vuokrattaessa.

    Monet vuokrafirmat vaativat toimeksiantajalta vuokrattavan huoneiston isännöitsijätodistusta – sinänsä aiheesta. Jos isännöintifirma nyhtää ”koko paketin” lähettämisestä 100-150e, on kyseessä tuntuva kulu vuokranantajalle. Isännöitsijätodistusta tunnutaan vaativan myös siirrettäessä asuntolainoja pankista toiseen. Taas 100-150e kulu, joka ei sinänsä tuo lisäarvoa asukkaalle.

    Kiinteistösihteerin tuntiveloituksen (50e/h) huomioiden isännöitsijätodistuksen toimittaminen on ennemmin kolmen minuutin kuin kolmen tunnin rupeama. Kustannuksiltaan ja sisällöltään kevyemmälle versiolle olisi varmasti tilausta.

  3. Törmäsin tilanteeseen, jossa kiinnostavasta osakehuoneistosta en saanut pyytäessäni kopiota isännöitsijäntodistuksesta. Voiko välittäjä pätevästi kieltäytyä antamasta kopiota isännöitsijäntodistuksesta? Yksin jo lainaa haettaessa pankki kait vaatii kopion ko. asiakirjasta.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *