Isännöinti johtaa, hallitus päättää

Taloyhtiöiden hyvän hallintotapa -suositusta ollaan uudistamassa. Kansalaiset pääsivät kommentoimaan suosituksen luonnosta verkossa helmi-maaliskuussa.

Kansalaiskommenteista nousee esiin syvä epäluottamus isännöintiin, mutta myös hallituksiin:

”Entäs me osakkaat? Klikki hallituksen ja isännöitsijän välillä pitäisi purkaa ja yhteistyö ulottaa myös osakkaisiin.”

””Huono hallitus pystyy toimimaan hyvin salassa ja keskenään ilman osakkaiden kritiikkiä. Hallituksen toimintaan kaivattaisiin tiettyä läpinäkyvyyttä.”

Näyttääkin siltä, että moni hallitus pelaa omaan pussiin. Eivät he sitä tahallaan tee – totta kai jokainen ajattelee, että oma näkemys on koko yhtiön etu.

Vaatimus taloyhtiön edun ajamisesta on luonnostaan kova ihmiselle, jolla on oma asuminen ja omaisuus pelissä. On vaikea ajaa hallituksessa asioita, joita itse vastustaa.

Osakkaatkaan eivät ole sen puolueettomampia. He valitsevat hallitukseen niitä, joiden mielipiteistä pitävät, eivätkä niitä, joiden he uskovat ajavan enemmistön mielipidettä.

Ratkaisuksi on tarjolla ulkopuolelta palkattavia hallitusammattilaisia. Ajatus on hankkia hallitukseen johtamiskykyä, rakennuttajaosaamista, palvelujen osto-osaamista ja kykyä kehittää tilanteen vaatimia korjaus- ja rahoitusratkaisuja.

Ongelma ei kuitenkaan ole hallituksen jäsenten ammattitaidottomuus vaan taloyhtiön osakkaiden ja hallituksen välinen kuilu. Sitä ulkopuolinen hallitusammattilainenkaan ei ratkaise.

Hallituksen jäsenen tärkein tehtävä on pysyä selvillä siitä, mitä muut osakkaat ajattelevat. Siihen ei tarvita hallitusammattilaisia, vaan osaava isännöintiyritys, joka ottaa vastuun hallitustyön toimivuudesta ja laittaa hallituksen kuuntelemaan osakkaita. Isännöintiyritys järjestää tähän työkalut.

Parhaat työkalut ovat ennakoiva ja avoin tiedonkulku ja yhteisen vision ja strategian luominen taloyhtiölle.

Hyvä isännöintiyritys tarjoaa myös kaiken muun mainitun osaamisen hallituksen käyttöön. Isännöinnin tiimi valmistelee asiat niin, että hallituksen jäsenyys ei vaadi erityistä ammattiosaamista edes korjausten ruuhkavuosina.

9 vastausta artikkeliin ”Isännöinti johtaa, hallitus päättää

  1. Kiinnostava otsikko ”Isännöinti johtaa, hallitus päättää”.

    Entä yhtiökokous, mitä se tekee?

    Kääntäisin organisaation päälaelleen. Yhtiökokous päättää, hallitus tekee, ja isännöitsijä on yhtiön ainoa ulkoistettu työntekijä. Isännöitsijä ei ole toimitusjohtaja, jos olisi niin AsOyL puhuisi toimitusjohtajasta samalla tavalla kuin OY-laki.

    Strategia ja viso on haitallisia ”instrumenttejä” asunto oy:ssä. Ne liitetään pörssiosakeyhtiöihin ja varmasti haittaavat ihmisten saamista hallituksiin, osakkaat voivat pelätäkin ko sanojen merkitystä ja ymmärtää ne väärin. Koska ylintä päätösvaltaa asunto OY:ssä käyttää kuitenkin osakkaat ja yhtiökokous, joita strategia ja visio ei sido, on vaikea ymmärtää mitä lisäarvoa ne tuovat esim 5v korjaustarvesuunnitelmaan nähden. Osakkaat voivat halutessaan ohittaa strategian täysin tehdessää päätöksiä yhtiökokouksessa.

    Voihan sellaisia papereita olla, mutta maksaa niistä ei pidä.

    Hyvä isännöitsijä auttaa taloyhtiötä tekemään oikeat päätökset ja toteuttamaan päätökset, sekä auttaa yhtiötä noudattamaan lakia. Isännöitsijä pitäisi olla enemmän konsultti kuin johtaja.

    • Oleellista on aidosti osallistaa osakkaat päätöksentekoon. Yhtiökokous ei toimi, vaan tarvitaan muuta jotta kaikki ovat tyytyväisiä. Tähän strategia on erittäin toimiva, näyttöä on.

  2. Tosiasiahan on monissa taloyhtiöissä, että halukkaita hallitukseen menijöitä ei ole. Panostaisin hallituksen ohjaukseen, kun niitä oppaitakin on olemassa esim. ”hallituksen ratkaisurasia”/Isännöintiliitto. Näin hallitukseen valituille tulisi varmenpi olo, kun hallituksen järjestyessä olisi ns. ”tieto paketti” saatavilla ja käyty aina läpi. Tämähän on selkeästi isännöinnin opastusta ja tiedottamista hallitustyöskentelyyn. Eihän rivikansalaiselta voi odottaa näitä tietoja olevan.
    Useimmassa taloyhtiössä on varsin kehno isännöintiyritys hoitamassa ja jakamassa tietoa taloyhtiöön päin – ihan tarkoituksella.

    Tällä tavalla ehkä saataisiin osakkaat helpommin mukaan yhteisen omaisuuden hoitoon. Ja kyllä olen myös sitä mieltä, että yhtiökokous on tärkein päättävä elin.

    • Hei,
      En kritisoi yhtiökokousta päättäjänä, mutta hallitus luo raamit asioille ja siten johtaa päätöksentekoa.

      Olen samaa mieltä hallituksen ohjauksesta. Mielestäni isännöinti laittaa hallituksen toimimaan ja päätöskuntoon. Ja se on isännöintipalvelua.

      Toinen juttu on se, että kaikkien tulisi markkinoida hallitustyötä ja aikaan saada siihenkin aito suhde osakkaisiin.

  3. Omassa taloyhtiössäni hyvin laadittu strategia on keskeinen hallituksen apuväline. Strategiassa linjataan mm. korjaustarpeiden priorisoinnista, vuosikustannuksista ja pidemmän aikavälin kehityshankkeista. Strategian horisontti ulottuu n. 30 vuoden päähän. Korjaustarveselvitys täydentää strategiaa keskipitkän (1-5v) operatiivisen korjaustoiminnan osalta.

    Hallituksen ”ulkopuolisiin ammattilaisiin” on suhtauduttava kriittisesti, etenkin jos ammattilaiset palkataan isännöitsijätoimiston kautta. Kyseessä on ilmeinen päämies ja toimeenpanija -ongelma, kun valvottava (=isännöitsijä) on liian läheisessä suhteessa valvojan (=hallituksen ammattijäsen) kanssa. Toki hallitus voi näin päättäessään käyttää täsmäapua esimerkiksi korjaushankkeiden yhteydessä. Kokemus on osoittanut, että tämä täsmäapu kannattaa hankkia jostain muualta kuin isännöitsijän kaveripiiristä.

    • Vilkaisin hieman mitä strategista puhutaan netissä. Löysin ”strategiaprosessi” nimisen esityksen jossa kuvataan 8 kohtainen prosessi strategian aikaansaamiseksi. Mukana oli SWOT, arvot, visiot ja strategia. Huhhuh!

      Tervemenoa, osakas-hallitusjäsenet, jos tämä yleistyy. Tämänlaiset hankkeet kasvattaa kuilua osakkaiden ja hallitus/isännöitsijän välillä. Jo käytettävä terminologia karkoittaa arimmat. Lisäksi olen huolissani kehityksestä, jossa asunto OY:n hallintoa halutaan tehdä aina vain mutkikkaammaksi erilaisine selvityksineen.

      Jos unohdetaan SWOT, arvot, visiot ja strategia, jonkinlainen dokumentti joka kuvaa yhtiön toimintaa pitkällä tähtäimellä, lienee silti hyvä. Itsekin sellaista väsäilen, mutta sen nimi ei ole strategia. ”Taloyhtiön asukasohjeistus” voisi olla lähempänä. Ohjeistus sisältää ylimmän johdon (eli yhtiökokouksen) ohjeet ”itse itselleen” sekä isännöitsijälle. Taloyhtiössä asuessa tulee aina opittua kaikenlaista, tähän ohjeistukseen kirjoitamme oppimamme muistiin.

      • Juuri näin.

        Ulkopuolisista hallitusammattilaisista tuntuu olevan hyötyä kahdessa tapauksessa. Joko (i) hallitusammattilainen tuntee jostain syystä juuri kyseisen taloyhtiön poikkeuksellisen hyvin, ja on siten parempi ehdokas hallitukseen kuin vähiten pätevin osakkeenomistaja tai vuokralainen. Tai sitten (ii) kyseessä on talosta juuri poismuuttanut hallituksen jäsen, joka istuu hallituksessa kauden loppuun asti.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *