Järvenpääläisten taloyhtiöiden tapaus

Kuva: Kaisa Leiwo

Järvenpääläisten taloyhtiöiden tapaus on puhututtanut kiinteistöalaa, viimeisimpänä asiaa kommentoi Rakennuslehden blogikirjoituksessa diplomi-insinööri Aarno Karttunen. Karttunen nostaa framille kaksi tärkeää asiaa: rakentamisesta puuttuvan ammattiylpeyden, joka johtaa ei-niin-laadukkaaseen rakentamiseen sekä viranomaisvalvonnan nimellisyyden. Kirjoitus kaipaa kuitenkin taloyhtiörakennuttamisen roolien sekä sopimussuhteiden selkeyttämistä.

Taloyhtiörakennuttamisen roolitus

Selkeyden vuoksi uuden taloyhtiön rakennuttaminen ja vanhan taloyhtiön, vanhan rakennuksen korjausrakennuttaminen on syytä pitää erillään. Keskitytään tällä erää vain jälkimmäiseen.

Taloyhtiö toimii korjaushankkeessa tilaajana eli rakennuttajana. Taloyhtiö ei pysty allekirjoittamaan sopimuksia, joten sen puolesta toimii johto eli isännöitsijä ja hallitus. Johdon keskeisin tehtävä on hankkia käytännössä kertarakennuttajana toimivalle taloyhtiölle osaavat suunnittelijat, urakoitsijat ja valvojat. Osakkaat eli taloyhtiöpäättäjät vaikuttavat hankkeeseen yhtiökokouksessa sekä välittömästi korjaushanketta koskevia päätöksiä tekemällä että välillisesti hallitusta valitsemalla. Tilintarkastaja liittyy kuvioon normaalin vuosittaisen, jälkikäteen tapahtuvan hallinnon valvonnan eli tilintarkastuksen kautta. Asianajaja puolestaan on yleensä se jälkihoitoa antava asiantuntija, jonka puoleen optimaalisessa tilanteessa ei tarvitsisi edes kääntyä.

Valvonnasta ei vaan yksinkertaisesti saa säästää

Säästäminen, niin suuri hyve kun se yleisesti ottaen onkin, ei taloyhtiön korjaushankkeessa useimmiten kannata. Jos säästää suunnittelusta, se kostautuu useimmiten yllättävinä lisätöinä toteutusvaiheessa, jos taas säästää toteutuksesta ja valvonnasta, se kostautuu takuuajan vääntöjen selvittämisen vaatimana aikana ja rahana. Oppina järvenpäälaisten taloyhtiöiden tapauksesta ja neuvona kevään korjaushankkeista päättäviin yhtiökokouksiin voisikin sanoa, että valvonnasta ei kannata säästää. Kuten ei suunnittelusta ja toteutuksestakaan.

Ja valvojaakin pitää valvoa. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että kun taloyhtiö ostaa asiantuntijapalvelua, niin toki taloyhtiön johdon tulee huolehtia siitä, että ostettu palvelu todella saadaan. Valvontatyön osalta tämä todennetaan esimerkiksi asianmukaisten valvontadokumenttien muodossa.

Sopimus kertoo vastuusuhteet  

Suunnittelu-, urakka- ja valvontasopimuksessa osapuolena on taloyhtiön hakkeessa tietenkin taloyhtiö, ei yksittäinen osakas. Näin ollen osakkaan havaitessa työsuorituksessa urakan aikana tai takuuaikana vikoja ja puutteita, tulee ne saattaa isännöitsijän tietoon, joka sitten reklamoi vioista ja puutteista esimerkiksi urakoitsijaa. Eikä vain ilmoita virheestä, vaan huolehtii, että urakoitsijan vastuulle kuuluvat viat myös korjataan urakoitsijan toimesta. Joskus isännöinti joutuu etsimään taloyhtiölle tässä tilanteessa sen osaavan asianajajan. Muistaa kuitenkin täytyy, että vika tai puute ei ole subjektiivinen, vaan objektiivinen asia. Siksi usein joudutaan kääntymään teknisen asiantuntijan puoleen.

Oman leimansa taloyhtiön korjaushankkeisiin luo toki se, että rakennuksen kunnossapitovastuu jakautuu osakkaan ja yhtiön kesken. Pelkkien osakkaan väitteiden (kylpyhuoneeni vedeneristys on viallinen) perustella ei kuitenkaan vielä voida ryhtyä remontoimaan, ainakaan naapureiden rahoilla (lue: vastikevaroin). Mutta ei tämä toki saisi johtaa siihen Karttusen kirjoituksessaan esittämään osakasvetoiseen näytönhankkimiseenkaan. On ehdottomasti taloyhtiön edun mukaista selvittää osakkaiden asialliset vikailmoitukset ja korjata viat, jos yhtiön kunnossapitovastuulla olevaa korjattavaa todetaan. Ja jos käsillä on korjausrakentamisessa tehty lapsus ja vastuuajat ovat vielä avoinna, vaatia urakoitsijaa korjaamaan vika.

Karttusen mainitsemaan rakennuttamisen yhteistoimintaprosessiin tuo taloyhtiöissä lisämausteensa myös se, että osakas tilaa omia lisätöitään taloyhtiön käyttämältä korjausurakoitsijalta. Teettää putkiremontin yhteydessä vaikkapa kylpyhuoneen laajennuksen. Tämän oman tilauksensa osalta osakas tietysti huolehtii itse työn valvonnasta, samoin kun mahdollisten virheiden reklamoinnistakin. Tätä osakkaat eivät aina oikein tahdo ymmärtää.

Rakennuttaminen on taitolaji

Rakennuttaminen on haastava laji, ja vielä haastavammaksi se menee, jos kaikki toimijat laitetaan samaan soppaan ja soppaa hämmennetään rivakasti. Johdon – käytännössä isännöinnin – tehtävä on pitää vastuuasetelmat selvänä ja langat käsissään koko hankkeen ajan. Asiantuntijuutta on osata kysyä oikea-aikaisesti ja vaatia vastauksia.

3 vastausta artikkeliin ”Järvenpääläisten taloyhtiöiden tapaus

  1. Jutun säästämisesimerkki ei itseasiassa ole säästämistä, vaan tuhlausta. Toisaalta siinä ilmenee mihin prosessin vaiheeseen on syytä panostaa, jotta ei tapahtuisi tuhlausta.
    Me osakkeenomistajat olemme yleensä rakentamisen yms. maallikoita. Myös valvonta vaatii ammattitaitoa.
    Meidän osakkaiden ymmärtämättömyyteen voitaneen vaikuttaa viestinnällä. Tällöin on mielestäni oivallettava, että kyseessä on oppimisprosessi. Ideaalien rakentamisen hyöty on siinä, että toteutunutta voidaan verrata ideaaliin ja todeta toteutuneen etäisyys ideaalista. Jälkikalkyyli olisi myös hyödyllinen.

    • Juurikin näin, kuten Suomesa on jo kauan tiedetty: ”kahden markan suutari tekee neljän markan virheen”.
      ja/tai ”köyhän ei kannata ostaa halpaa”!!

  2. Vasta pari vuotta alaan tutustuneena (Isännöinti, IAT ja pari remonttikurssia) on tosiaan pistänyt silmään tuo valvojaa valvojan päälle rakenne. Ja lopulta kukaan ei vastaa mistään – hieman kärjistäen.

    Luotettavilta henkilöiltä saadut referenssit varsinaisesta työn toteuttajasta ovat tärkeämpiä kuin ”valvonta”.

    Jokaisen hankkeen kertaluotoisuus ja useiden työvaiheiden jääminen piiloon työn edetessä asettavat haasteen.

    RALA tärkeä, mutta onko sekään takuu…

    Vastuullisen rakentajan omavalvonnan pitäisi estää sudet. Tähän kannattaa kiinnittää huomiota ja vaatia rakentajalta selvitys, miten omavalvonta toimii. Valokuvat kaikista piiloon jäävistä vaiheista / rakenteista, mittauksia ja testejä tarvittaessa, jatkuva kommunikointi… Raportointi siten, että maalikkokin ymmärtää.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *