Tarkkuutta, vastuuta ja asiantuntemusta – siksi isännöitsijäntodistus maksaa

Napin painallus, ja tulostin sylkäisee isännöitsijäntodistuksen, josta rahat kilahtavat isännöintiyrityksen tilille. Pelkkää ryöväämistä yhdestä paperista?

Napin painamista ennen on tapahtunut monta vaihetta ennen kuin isännöitsijäntodistus, onnistuneen asuntokaupan tuki ja turva, on valmis.

Kun isännöintiyritys saa pyynnön todistuksesta, asiakaspalvelu tarkastaa taloyhtiön ja huoneiston perustiedot ja osakkeenomistajat. Kirjanpito tarkistaa huoneiston lainaosuudet ja varmistaa, ettei huoneistolla ole maksamattomia vastikkeita.

Lopuksi isännöitsijä tarkistaa, että huoneistokohtaiset ja taloyhtiön korjaukset on merkitty todistukseen, ja allekirjoittaa isännöitsijäntodistuksen. Nimellään hän vastaa tietojen paikkansapitävyydestä.

Asuntoa myyvän henkivakuutus

Ajantasainen isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkein asiakirja. Ostajalle siksi, että hän voi perustaa ostopäätöksensä faktaan, ei mutuun tai ruusuisiin kuvitelmiin.

Myyjälle kunnollinen isännöitsijäntodistus on hyvä henkivakuutus, sillä todistuksessa mainituista asioista ei voi syntyä myyjälle myöhemmin kaupanvastuuta. Todistuksen hankintameno on häviävän pieni summa asuntokauppariidan kustannusten rinnalla.

Asuntokaupoilla isännöitsijäntodistuksessa kannattaa kiinnittää huomiota ainakin seuraaviin asioihin.

  1. Mikä on asunnon velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta? Mikä on kyseistä huoneistoa koskeva velkaosuus ja miten sen voi maksaa pois?
  2. Mitä eri vastikkeita ja maksuja kerätään? Onko huoneistolla vastikerästejä?
  3. Mitä korjauksia taloyhtiössä on tehty ja mitä uusia korjaushankkeita on tiedossa? Onko korjauksia tehty säännöllisesti? Hälytyskellojen pitää soida, jos 20-30 vuotta vanhassa talossa on tehty korjauksia vain vähän.
  4. Onko taloyhtiössä liikehuoneistoja, jotka voivat pienentää hoitovastikkeita? Sijaitseeko taloyhtiö vuokratontilla ja milloin vuokraoikeus päättyy? Onko yhtiöllä tai osakkailla lunastusoikeus osakkeisiin, ja mitä siitä on sovittu? Entä mikä on naapurissa olevan tyhjän tontin kaavoitustilanne?
  5. Onko taloyhtiössä tehty pitkän ajan suunnitelmaa eli strategiaa siitä, mihin yhtiössä panostetaan ja miten sitä halutaan kehittää?
  6. Mikä on taloyhtiön taloudellinen tilanne? Tilinpäätös, talousarvio ja yhtiöjärjestys ovat isännöitsijäntodistuksen liitteinä.
  7. Ovatko taloyhtiössä kerätyt vastikkeet riittäneet? Se selviää tilinpäätöksen vastikerahoituslaskelmasta eli jälkilaskelmasta. Perussääntönä on, että taloyhtiöllä pitäisi olla säästössä vähintään kahden kuukauden vastikkeita vastaava summa laskujen maksuja ja yllättäviä korjausmenoja varten.

Isännöitsijäntodistuksen käyttöikä on kolme kuukautta. Jos asuntoa ei ole tuona aikana myyty, tarvitaan uusi todistus. Joka tapauksessa kauppakirjan liitteenä on aina tuore isännöitsijäntodistus, johon päivitetään kaupantekohetken lainaosuustieto ja tietysti muutkin mahdollisesti muuttuneet tiedot.

7 vastausta artikkeliin ”Tarkkuutta, vastuuta ja asiantuntemusta – siksi isännöitsijäntodistus maksaa

  1. Miksi isännöitsijöiden järjestelmät eivät keskustele keskenään? Miksi tarvitaan noin monta ihmistä työhön, jonka voisi helposti automatisoida niin, että isännöitsijätodistuksen voisi tarvitsija suoraan tulostaa yrityksen webbisivuilta?

    Kirjoitus kertonee enemmän siitä että isännöitsijätoimistot ovat haluttomia kehittymään, kuin siitä kuinka ”työlästä” isännöitsijätodistuksen tekeminen on.

    Suosittelen tutustumaan ohjelmistorobotiikaan, jolloin tuonkin työn automatisointi on muutaman päivän homma.

    PS. tilinpäätöksestä kannattaa vastikkeen rahoitusaseman lisäksi tarkastaa ”rahat ja pankkisaamiset” sekä maksamattomien laskujen summa.

  2. Kiitos Vesa hyvästä kommentista! Olen samaa mieltä, että koneet pitää laittaa tekemään rutiinityöt. Tervetuloa tekemään tuo kahden päivän homma. Laitetaan ohjelmistoasiat kuntoon heti! Yhteystiedot löytyy Isännöintiliitosta.

  3. http://www.premis.fi
    Löytyy valmiita ohjelmia, jos halutaan vain käyttää.

    Ala on sen verran konservatiivistä, jotta hypistellään papereita vielä pitkään. Ei osata edes kopioida yhtiökokouskutsuja 2-puoleisena. Pidetään yllä illuusiota, että yhtiökokouskutsun aineiston uudelleen tulostus + hieman lisää on erityinen suoritus, jossa menee monta tuntia ja siitä pitää maksaa palkansaajalle suuri summa.

  4. Kiitos kommenteista. Isännöintiohjelmissa on toki nytkin perustiedot isännöitsijän taloyhtiöistä, jonkun pitää kuitenkin aina tarkistaa ja merkitä huoneiston ajantasaiset tiedot, kuten osakkaan lainaosuudet ja mahdolliset vastikerästit. Myyjän ja ostajan on oltava varma, että tiedot isännöitsijäntodistuksessa ovat oikein. Tietenkin myös isännöitsijän, jotta ei joudu maksumieheksi virheellisistä tiedoista, esimerkiksi vastikerästeistä tai tulevista korjaushankkeista. Olen toki samaa mieltä, että olisi järkevää, jos kaikki tiedot tulisivat helposti automaattisesti.

  5. Muutama kommentti aiheesta.

    Puolen tusinaa asuntoa ostaneena ja myyneenä

    Isännöitsijäntodistus ja sen sisältävät liitteet eivät ole lähtökohtaisesti koskaan täysin oikein vaan niissä on jotain pienempiä tai suurempia virheitä, jotka usein johtuvat siitä, että isännöitsijäntodistusta ei ole pidetty ajan tasalla; erityisesti taloyhtiön yleisten tietojen osalta.

    Putkiremonttien osalta isännöitsijäntodistukset harvoin antavat selkeää kuvaa siitä, mitkä jo talon rakennusvaiheessa tehdyt muutokset ovat sellaisia, jotka taloyhtiö on ottanut vastuulleen ja mitkä rakenteet yhtiö tulkitsee osakkaan tekemiksi muutoksiksi ja näin remontiksi asioiksi, jotka osakas joutuu putkiremontissa maksamaan kokonaisuudessaan itse yhteisen velkaosuuden päälle (näin erityisesti vanhempien taloyhtiöiden ja muutosten osalta).

    Erityinen riski vääriin tai puutteellisiin tietoihin on niissä tilanteissa, että asunto poikkeaa jollain tavoin kaikista muista yhtiön asunnoista.

    Kirjanpitäjät ovat olleet aina hoitaneet asiansa velkaosuuksien laskennan osalta niin, että viimeistään kaupanteko hetkellä on asiakirjoissa oikeat tiedot vaikka ensimmäisissä kauppaan liittyvissä todistuksissa olisi ollut vanhentuneita velkaosuuksia.

    Kolmen eri taloyhtiön hallituksen jäsenenä

    olen joutunut toteamaan, että isännöitsijätodistuksen taloyhtiötä koskevien tietojen (pl. taloustiedot) osalta isännöitsijätodistuksen sisällön todellinen ylläpitovastuu on taloyhtiön hallituksella. Joka kerta kun olen mennyt hallitukseen, on ensimmäisiä asioita ollut isännöitsijätodistuksen sisältämien tietojen ajantasaistaminen.

    Isännöitsijätodistukset sisältävät aina asuntokohtaiset velkaosuudet. Toisaalta sitä, kuinka paljon asunnosta on maksettu rahaa korjausrahastoon jotain suurempaa remonttia varten, ei isännöitsijätodistuksesta selviä. Se tieto pitää osata onkia talousyhtiön yleisistä talousluvuista.

    Tällä viestillä haluan erityisesti herättää taloyhtiöiden hallitukset; katselmoikaa isännöitsijäntodistus vuosittain vaikka talousarvio ja tilinpäätösmateriaalin läpikäynnin yhteydessä.

  6. Vanhemman asunnon ostajalle tarkistettavaa:
    – Kuka on isännöitsijä? Löytyykö netistä kokemuksia?
    – Missä muissa yhtiöissä isännöintsijä on?
    – Löytyisikö jostakin osakas, joka voisi kertoa isännöitsijän osaamisesta, käyttäytymisestä ja kommunikoinnista?
    – Onko firma pieni vai suuri? Mitä firman sivuilla sanotaan? Pieni firma voi olla paljon parempi kuin suuri, jossa isännöitsijällä on paljon taloja ja työtä tehdään liukuhihnatyönä.
    – Ketä on hallituksessa? Nimet löytyy yritystietojärjestelmistä. Asuuko henkilöt talossa (rappujen nimitaulut)?
    – Onko hallituksen jäsenillä läheisiä suhteita rakennusalan yrityksiin? Voi olla hyvä asia tai sitten erittäin huono, jos isännöintsijä ja hallitus ajaa vain yhden hallituksen jäsenen etua.

    Isännöitsijä voidaan irtisanoa milloin vain. Aika harvoin isännöitsijöitä kuitenkin vaihdetaan. Tärkeintä on välttää tilanne, jossa isännöintsijä ja hallitus sumplii asioita vain keskenään jonkin osapuolen hyväksi ja lasku tulee osakkaille.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *