Ongelma ymmärretty, nyt hommiin!

Nostin pari viikkoa sitten Helsingin Sanomissa esiin vaatimuksen, että taloyhtiöissä tarvitaan viiden vuoden korjaussuunnitelman sijaan kymmenen vuoden suunnitelma, jotta asuntokaupoissa voidaan varautua tuleviin korjauksiin.

Sen jälkeen taloyhtiön johtaminen on ollut tapetilla mediassa erilaisissa kannanotoissa. Alla on nostoja ja linkkejä näistä jutuista, joita kaikkia yhdistää huoli suomalaisten omaisuudesta.

”Ongelmana ei mielestäni ole niinkään mekanismin, vaan tahdon puute. Asunnon omistaja ei halua nähdä korjausvelkaa, eikä halua esittää sitä mahdolliselle ostajalle, joten ei hän myöskään halua varautua siihen.”
Kim Karves Kiinteistölehden blogissa 29.8.2017.

”Asukas voi ajatella, että pihan hiekoittaminen ja jätehuollon toimivuus ovat merkkejä siitä, että kaikki on kunnossa. On aiheellista kysyä, mistä tämä johtuu. Luottavatko asukkaat sokeasti siihen, että hallitukset hoitavat tarvittavat asiat?”
Isännöintiliiton asiantuntija Pekka Harjunkoski Talouselämässä 31.8.2017.

Taloyhtiöiden korjaussuunnitelma pitää tehdä vähintään 10 vuoden päähän.

”Moni on alkanut empiä vanhan asunnon ostamista ikävien yllätysten pelossa. Ei ihme, sillä home- ja kosteusvauriot, asunto-osakeyhtiöiden amatöörihallitusten osaamattomuus ja kertynyt korjausvelka ovat tapetilla mediassa lähes päivittäin. Enää ei ostopäätöksen kannalta ole niin ratkaisevaa, onko putkiremontti jo tehty vai vasta tulossa. Tärkeämpää ostajalle on varmistua siitä, että hyväkuntoisen asunnon lisäksi myös yhtiötä on hoidettu asianmukaisesti”.
Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen Talouselämässä 31.8.2017.

”Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrit osoittavat selvästi, ettei asunto-osakeyhtiön hallitusvetoinen toimintamalli takaa kaikissa tapauksissa parasta mahdollista lopputulosta. Hallituksen tehtävä on huolehtia yhtiön hallinnosta, kiinteistön ja rakennusten pidosta sekä muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä.”
Kiinteistöliiton kehityspäällikkö Jari Virta Rakennetun omaisuuden tila -blogissa 1.9.2017.

”Varautuminen isoihin peruskorjauksiin paranisi, jos taloyhtiöt määrättäisiin lailla käyttämään asiantuntijoita kunnossapitotarveselvityksen tekemiseen. Tällöin kiinteistön korjaustarpeesta saataisiin nykyistä todennäköisempi kuva. Nyt taloyhtiöiden hallitukset laativat kunnossapitotarveselvityksen usein itse ilman asiantuntija-apua”.
Kiinteistöliitto Päijät-Hämeen toiminnanjohtaja Raimo Kiljunen Talouselämässä 4.9.2017.

Kauan on paasattu, että omaisuutemme on kiinni kiinteistöissä. Vasta nyt tuntuu, että asian ymmärtäminen on alkanut. Kaikki edellä mainittu luo positiivista kysyntää ja paineita hyville palveluille ja toimintatavoille. Nyt vain ryhdytään hommiin!

7 vastausta artikkeliin ”Ongelma ymmärretty, nyt hommiin!

  1. Heikkilän toivomaa mallia ja laajaa asiantuntemusta on jo pitkään käytetty menestyksellisesti julkisella sektorilla. Tuloksethan ovat olleet vähintäänkin lupavia.

  2. Juu, positiivista kysyntää ja hyviä palveluita… Kuka maksaa? Kuka rahastaa? Helppo rempata muiden rahoilla.

    Isännöinti ja taloyhtiöiden rempat ovat yksi ala, jossa korruptio rehottaa. Piiri pieni pyörii, kun isännöitsiä junailee rempat niille, joilta saa parhaan siivun välistä. Ei ihme, jos osakkaat ovat varovaisia päättämään rempoista.

    Avoimesti etukäteen kertomalla ja asioita pohtimalla osakkaat ymmärtäisi tilanteen ja olisi paremmin mukana. Sitten isännöitsijälle maksetaan riittävästi, jotta hän hoitaa urakkakyselyt ja kilpailutuksen, kuten teollisuuden hankinnoissa on tapana.

    Rakennuslehden mukaan isännöitiyritykset haluvat yhä suuremman siivun korjausrakentamisen kakusta. Lopputuloksena on se, että entistä vähemmän uskalletaan aloittaa hommia rahastuksen pelossa. Vanhempien talojen asuntojen arvo putoaa isännöintialan takia, koska ihmiset pelkää rempoissa rahastamista. Kukaan ei uskalla ostaa asuntoa, vaikka tulevan rempan kustannus osataan arvioida.

    Ei kaikista taloista kannata uutta tehdä. Strategia voi olla, että korjataan pakollinen. Putkia ei kannata vaihtaa 20 vuoden välein etukäteen varmuuden vuoksi. Tarpeen mukana hieman etukäteen ennakoiden.

    Asunnon ostajan kannattaa miettiä ja selvittää, että kenen pillin mukaan talossa toimitaan? Isännöitsijän, vai hallituksen ja osakkeiden?

    Juu, hallitusammattilaiset ratkaisee kaikki pulmat:
    https://museokatu.com/talon-johto/hallitus/hallituksen-ammattilainen/hallitusammattilaisen-hyvat-kaytanteet/

    Isännöitsijäksi pieni yritys, joka ei edes yritä isojen remppojen hoitoa. Erikseen rakennuttajapalvelusta henkilö hoitamaan linjasaneerauksen. Tämä on osakkeille helpoin tapa. Tarvitaan inhimillisyyttä isännöintiin, eikä jyräämistä, sanelua ja yhtiökokouspöytäkirjaan satuilua. Asukkaat innostuu paremmin talon asioista ja yhtiökokoukseen on helppo mennä.

    • Hyvä kommentti. Parista kohtaa olen erimieltä:
      – Isännöintivetoinen asoy vaan tulee olla. Valvonta, vastuut yms vaan tulee määritellä kunnolla. Toki tämä vaatii paljon muutakin. Omistaja aina päättää, mutta se ei osaa huolehtia.
      – hankinnat. suhmuroinnista aina syytetään. Onko näyttöä? Minusta tuo on 99% ainakin väärä tunne
      – Minun mallissa ei hallitusammattilaisia tarvita. Osaava huolenpitäjä riittää ja toimii.

  3. Kun lueskelin edelläolevia ennusteita ja pelkoja herätteleviä kannanottoja en ole enää itsekkään varma kannattaako taloyhtiössä olla osakkaana ja omistamassa.
    Miksei tehdä jo 20 vuoden päähän ulottuvia korjaussuunnitelmia?
    Ketä nämä kauas tulevaisuuteen ulottuvat ennustukset palvelevat.(Korjaussuunnitelman ja mahdollisen remontin tekijöitäkö?)
    Kuka uskaltaa enää ostaa ja omistaa asunto osakeyhtiön asuntoja vaikka niissä on asuttu ja eletty vuosikymmeniä ja korjattu ongelmia sitten suunnitellusti ajallaan.
    Minulla on sellainen mielikuva että nyt pyritään rakentamaan järjestelmää joka valtuutetaan rahastamaan suunnitelmien ja remonttien teolla osakkeenomistajia.
    Hallitusten osaaminen ja huolehtiminen talon ja omasta omaisuudestaan lytätään täysin.
    Tietenkään mitään oikeita ongelmia ja virheitä ei pidä piilotella ,mutta jos maalataan ”piruja” seinälle ,mitä ja mikä saattaa tulevaisuudessa tulla eteen saadaan osakkeiden omistaminen näyttämään todella peloittavalta.

    • Asukkaat ja osakkaat haluaa stressitöntä asumista ja elämistä. Tätä tavoitetta ei palvele jatkuva remonttitarve ja kerralla kaikki kuntoon maksoi mitä maksoi. Epäluuloa lisää edelleen isännöintialan haluama suurempi osuus remonttirahoista. Isännöintifirmoista tulee kohta pääurakoitsijoita. Taloyhtiöiden pitää kilpailuttaa samalla isännöinti ja iso remppa.

      Tulevat rempat on hyvä tiedostaa ja arvioida suurusluokkana. Esim. katto pitänee uusia 2040-2050. Siihen saakka joku alan huoltomies käy katolla esim, joka toinen vuosi. Ei suurempaa huolta siitä. Ajetaan järjestelmät loppuun tiedostaen riskit.

      Ihmiset ei ehkä ymmärrä suuruusluokkaa myynti-ilmoituksista. Jos ilmoitukseen listaan 5-20 vuoden päähän kaikki työt, niin ostajat järkyttyy: Noin paljon korjattavaa! Työt voi olla käytännössä pieniä. Asiat ovat tosiasioita, mutta onko tarpeen?

      Brändi ”Isännöitsijä huolehtii kaikesta ja kerralla kaikki kuntoon periaate”, ei välttämättä ole paras tie isännöintifirmoille ja liitolle. Lahtelaisista isännöintifirmoista on hyvä huomata, jotta on paljon keskisuuria ja pieniä firmoja, jotka eivät kuulu liittoon. He tekee työtään omalla tavallaan. Ihme ja kumma, heidän liikevaihto kasvaa ja suurimman junnaa paikoillaan, vaikka on yrityskauppoja tukemassa kasvua. Taloyhtiöt äänestää jaloillaan. Enemmin nöyrä tekijä kuin mahtipontinen remonttirummuttaja.

      Lahdessa aletaan tekemään putkiremppoja joihinkin 90-luvulla ensimmäisen kerran rempattuihin taloihin. Pakko tehdä, jos kunto on sellainen. Osakkaille tilanne on ikävä. Asuntojen arvo putoaa samalla tavalla kuin muuttotappioalueilla. Remontointikulut näkyvät vastikkeessa. Jos vastike on jatkuvasti lähellä asumisoikeusasunnon tasoa, niin ei ole mitään järkeä sijoittaa rahoja vanhempaan asuntoon. Remonteissa pitäisi aidosti etsiä edullista jatkaisua taloyhtiölle, eikä ajatella isännöntifirman tulosta. Firman pitää olla tietysti kannattava, mutta kohtuus kaikessa.

      Hyvä muistaa eläkeläiset. Kaikki ei ole hyvätuloisia. Ikää esim. 70V. Kumpi on parempi: Rempataan etukäteen reilusti ja tuloksena suuret vastikkeet, vai rempataan minimi ja pienet vastikkeet? Erona se, että paljonko eläkeläiselle jää rahaa käyttöön? Hautaan ei asuntoa saa. Mukavampi käyttää rahaa elämiseen. Yksi vaihtoehto on tietysti myydä asunto (jos löytyy järkevä ostaja) ja elää näillä rahoilla vuokralla.

      Kun yhden kerran isännöintifirma on hoitanut ison rempan käyttäen alan parhaita toimijoita ja osakkaat on jyrätty yhtiökokouksessa useamman kerran, kun on kyselty kustannuksista, niin seuraavana tavoitteena on löytää arkiystävällistä isännöintiä ihan tavalliselta isännöitsijältä (tavalliselta ihmiseltä). Ihan sama mikä on koulutus, kunhan osaa hoitaa juoksevat asiat. Nuori lainkuuliainen isännöintsijä voi olla erinomainen vaihtoehto pieneen taloyhtiöön. Jos tulee asia johon tiedot ei riitä, niin sitten istutaan alas ja selvitetään. Ei tarvitse kaikkea osata sanoa heti. Rakennuttajapalveluista saa remonttien hoidon rakennusalan asiantuntemuksella.

      Isännöintiliiton ei kannata mainostaa ja ajaa liikaa isännöintifirmojen etua. Loppujen lopuksi kyse on ihmisten rahoista ja elämän suurimmasta hankinnasta. Ihmiset ovat varmasti valmiita maksamaan isännöinnistä, jos toiminta on reilua, avointa ja todella etsitään ASOY lain mukaisesti edullisinta ratkaisua.

      Remonteissa on paljon työtä isännöitsijälle. Usein työt jatkuu omalla ajalla, jos on tunnollinen ja ennestään kädet täynnä töitä. Tälle työlle paras korvaustatapa on provisio urakasta, eikä remppafirman korruptio, joka alan mukaisesti on nimetty mitä ihmeellisemmäksi sopimukseksi tai maksuksi.

      Isännöitsijä voi myös äänestää jaloillaan. Jos on ongelmataloyhtiö, eikä mikään toimi, niin voi ehdottaa asiallisesti, että yhtiö voisi miettiä toista isännöitsijää. Turha kuluttaa enempää aikaa molemmin puolin. Menee isännöitsijän aika ja osaaminen hukkaan.

      Isännöinti ei voi viedä Kiinaan, eikä kovin helpolla tehdä etänä Esim. Virosta. Ala pysyy Suomessa. Koko ajan tulee lisää taloyhtiöitä. Ala kasvaa. Miksi entistä enemmän on lehtijuttuja alasta ja vakuuttelua, että hyvä isännönti kannattaa ja siitä kannattaa maksaa? Ettei vaan käy niin, jotta ala ahneuksissaan itse syö liiketoiminnalta pohjaa pois?

  4. Ammattilaisen käyttö korjaustarpeiden määrittämisessä on teoriassa hyvä ajatus, mutta katsotaan rakentamisen laatua. Uusissa taloissa on homeongemaa ja katot vuotaa. Myös kuntokatsastusten heikosta tasosta on ollut julkisuudessa puhetta.

    Itse olen todennut myös sen, että vastauksen lopputulos riippuu liikaa keneltä kysyy. 30v vanhan talomme katto piti maalata. Asiantuntija 1, joka työkseen korjasi kattoja, totesi että kattomme on niin huonossa kunnossa että homevahinko on lähes väistämätön. Asiantuntija 2, joka työkseen maalasi kattoja, totesi että katto on ihan ok mutta vaatii maalausta. Päädyimme (arvasimme) maalauttamaan katon, homeesta ei mitään tietoa nyt 15 vuoteen kun tässä olemme asuneet. Asiantuntija 1:n ohjeiden seuraaminen olisi tarkoittanut usean kymmenen tuhannen euron remppaa jossa olisimme repineet erinomaisen katteemme kaatopaikalle.

    En yksinkertaisesti luota ammattilaisten tasoon riittävästi. Mistä tunnistaa huijarin?

    Toisaalta joskus tuntuu, että AsOy:n tehtävä on olla asioista mahdollisimman tyhmä ja tietämätön kiinteistönsä oikeasta pidosta. Ja ainoa AsOy:n tehtävä on pitää lompakko auki ja maksaa asiantuntijoille. AsOy on yritys. Firma. Ei olisi yhtään haitaksi jos ko firmalla olisi omaakin osaamista talon sisällä. Kaikkea osaamista ei kannata ulkoistaa.

    Olemme kirjanneet parhaat talon huoltoon liittyvät vinkit omaksi ”huolto-oppaaksi”, jossa huoltoon liittyvä osaaminen säilyy. Käytettävät maalit, ilmastoinnin huolto, pihan hulevedet yms yms. Opas annetaan uusille asukkaille ja korjataan yhtiökokouksissa. Ko oppaan päivitys linkittyy myös korjaussuunnitelman ylläpitoon. Mielestäni olemme nyt oman kotimme parhaat asiantuntijat.

  5. Uskon, että lakisääteinen asiantuntijoiden käyttövelvoite PTS:n tai korjaustarveselvityksen laadinnassa on suurimmalle osalle taloista todella huono idea. Käytännön esimerkki omasta taloyhtiöstä:

    Melkein 50-vuotiaassa talossa on kaksi hissillistä rappua. Alkuperäiset Koneen hissit kolkuttelevat ylimpiin kerroksiin asti: korjauskustannukset ovat pitkällä aikavälillä olleet 1-3ke vuodessa. Isännöitsijämme huomautti, että hissien kuntokartoitus olisi hyvä teettää. Tunnetun, ison firman kartoitus oli kohtuuhintainen: ei muuta kuin tuumasta toimeen.

    Lopputulos? Kartoitus ehdotti molempien hissien täydellistä saneerausprojektia. Kartoituksen perusteella hallitus epäili, mahtoiko kartoittaja edes käydä paikan päällä. Kartoitus oli sisällöltään hyvin pintapuolinen, kuvat olivat väärästä talosta ja talon rakennusvuosikin virheellinen. Hallitus totesi raportin vastaanotetuksi ja asia jätettiin seurantaan. Puolen vuoden kuluttua satuin samaan aikaan rappuun kiinteistöön kutsutun hissifirman huoltourakoitsijan kanssa. Kutsuin kaverin hörppimään sumpit, näytin kartoitusta ja kysyin, mitä hänen mielestään kannattaisi tehdä. Tyrmäys kartoitukselle oli täydellinen: älkää missään nimessä uusiko noin hyväkuntoisia hissejä uudempiin ja vikaherkkiin malleihin! Ehdotus oli vaihtaa nykyisistä hisseistä tietyt komponentit, jonka jälkeen hissit kulkevat taas kauan kunnossa. Homman kustannus olisi murto-osa täysin uusiin hisseihin verrattuna.

    Tarinan opetus: Ammattimainen hallitus tai isännöintivetoinen yhtiö olisi helposti käynnistänyt korjaushankkeen. Osakkaiden rahaa olisi palanut merkittävästi, ja hyöty olisi jäänyt kyseenalaiseksi.

    Aktiivinen, asioitaan seuraava hallitus ja proaktiivinen isännöitsijä ovat paras mahdollinen yhdistelmä kustannus-hyötysuhteeltaan järkevään talonpitoon. Kokemus on opettanut suhtautumaan skeptisesti tilanteisiin, jossa hallitus ulkoistaa omaa vastuutaan tai operatiivista toimintaansa konsulteille tai muille tuntilaskutuksella eläville ”ammattilaisille”.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *