Kolme näkökulmaa taloyhtiöiden korjaustarvekeskusteluun

Kauppalehden kolumnissa 21.3. nousi esiin Hypon pääekonomisti Juhana Brotheruksen selvittämiä faktoja, jotka ovat mielestäni kiinnostava taloyhtiön johtamisen kannalta. Asia on sinänsä monelle tuttu, mutta kertauksena vielä lukuja:

Noin 50 000 asuntoa sijaitsee kunnissa, joissa ei ole tehty yhtään asuntokauppaa kahteen vuoteen. Yhteensä noin 200 000 asuntoa sijaitsee kunnissa, joissa on tehty kolmen vuoden aikana alle 50 asuntokauppaa (2014–2016). Lisäksi noin 300 000 asuntoa sijaitsee kunnissa, joissa tehtyjen asuntokauppojen keskineliöhinta on alle 1 000 euroa viimeisen kolmen vuoden aikana (2014–2016).

Asiaa voi pitää kiinnostavana esim. aluekehityksen, kiinteistönvälityksen, kaavoituksen ja vaikkapa sote-palvelujen organisoinnin kannalta. Mutta isännöinnin ja taloyhtiöiden hallitusten kannalta ainakin seuraavat kolme näkökulmaa ovat kiinnostavia:

1. Korjausrakentaminen

Oletettavasti varsin iso osa edellä mainituista asunnoista sijaitsee kiinteistöissä, joissa on merkittäviä korjaustarpeita. Korjaustarve nousee varovasti arvioidenkin 1000 euroon per vastikeneliö, kun mukaan lasketaan lvis-järjestelmien ja julkisivujen korjaukset.

Monissa tapauksissa kiinteistön vakuusarvo ei siis riitä remonttirahoituksen saamiseen, joten ratkaisua on haettava muulta. Purkava lisärakentaminenkaan tulee tuskin kyseeseen, koska kysyntä ei riitä, vaikka tilalla olisi uusi ja suurempi kiinteistö.

Onko ratkaisu siis kevytkorjaaminen, jossa kiinteistö pidetään asuttavassa kunnossa ilman keskeisten järjestelmien ja rakenteiden kokonaisvaltaista uusimista? Isännöinti on avainroolissa, kun haetaan uusia tapoja ylläpitää kiinteistöä. Hallituksen etu on, että isännöinti kokoaa suunnittelijat ja urakoitsijat yhteen ratkomaan haastetta.

2. Päätöksenteko

Tilanne voi pahimmillaan tarkoittaa taloyhtiön päätöksenteon jumiutumista. Hallituksen tulisi viedä yhtiökokoukseen järkevän kokoisia hankesuunnitelmia. Pahin vaihtoehto on, ettei viedä ehdotuksia lainkaan.

Isännöinti on avaintekijä, kun sovitetaan yhteen taloyhtiön pieniä resursseja ja hankesuunnittelijoiden käytäntöjä suurissa korjaushankkeissa. Onneksi korjausrakentamisen kentällä toimivat yritykset ovat innovoineet viime vuosina uusia palveluita, joissa keskiössä on ihminen, ei betoniseinä. Yritykset ovat ymmärtäneet, että heidän asiakkaitaan eivät ole rakennukset, vaan niiden asukkaat yksilöllisine tarpeineen.

3. Uudet asumisen palvelut

Taantuvien alueiden väestöpohja eriytyy kehittyvistä alueista. Toimeentulo ja ikärakenne tarkoittavat palvelutarpeita, joihin taloyhtiöpäättäjien on tarpeellista tarttua.

Keskittyminen elinvoimaisen taloyhtiön ylläpitämiseen voi tarkoittaa verkottumista paikallisen kotihoidon, ateriapalvelun tai vaikka kunnan liikuntapalvelun kanssa. Huoneistojen korjaus- ja huoltopalveluilla voidaan ylläpitää laadukasta asumista, vaikka laajoja peruskorjauksia ei tehtäisi.

Asumisen palveluiden järjestäminen on tulevaisuuden hallitustyötä siinä missä putkiremontin hankesuunnittelun valmistelu.

Yksi vastaus artikkeliin ”Kolme näkökulmaa taloyhtiöiden korjaustarvekeskusteluun

  1. Jos kunnassa ei tehdä yhtään asuntokauppaa, on kunta hyvin pieni. Asuminen ja rakentaminen on edullista. Kunnassa kaikki tuntee toisensa. Urakoitsijat ovat tuttuja. Eri henkilöiden osaaminen on tuttua. Osataan tehdä ennestään edullista korjaamista tyylin ”rautalankaa ja nippuside, niin kyllä se vuoden vielä menee”. Vaikea kuvitella, että miten isännöintsijä toisi tuohon ketjuun kokonaan uusia ideoita. Usein isännöinti on vielä pienellä budjetilla. Tuskin kaupungeista remontti-isännöitsijät muuttaa tuonne pieniin kuntiin. Aika hoitaa hyvin pienien kuntien rakennukset ja ihmiset. Yksinkertaiset ne talot jää tyhjilleen ja lopulta joku purkaa, kun niille ei ole käyttöä. Miksi korjata vanhaa, kun koko ajan jää uudempaa tyhjilleen?

    Taantuvilla alueilla ja erityisesti hyvin pienissä kunnissa kunnan vuokra-asunnot ovat tärkeässä roolissa. Niissä asuu moni pienituloinen ja vanhus. Niiden ylläpitoa koordinoi kunta, eikä taloyhtiön hallitus.

    Taloyhtiöihin, joissa on paljon vanhuksia, pitäisi järjestää selkokielistä isännöintiä. Kerrotaan hyvissä ajoin ja annetaan aikaa miettiä. Otetaan myös vanhusten lapsia mukaan asioiden hoitoon. Ketä kiinnostaa? Vain ylim. kuluja isoille firmoille. Pitäisi olla erikseen eläkkeelle jäänyt isännöitsijä, joka hoitaa asioita leppoisasti.

    Kaupungeissa asutaan omistusasunnoissa pitempään. Kaupungeissa taloyhtiön hyvällä hengellä ja yhteisöllisyydellä on merkitystä. Mummo ja pappa pystyy asumaan pitempään, jos joku edes hieman katsoo perään. Taloyhtiön hyvään henkeen vaikuttaa viestintä ja yhteiset tilaisuudet. Taloyhtiön hyvä hallintotapasuositus on hyvä ohje. Kokonaan eri asia on sitten se, että kuinka monessa yhtiössä edes isot asiat menee sen mukaan. Itsellä on kokemusta isojen yhtiöiden isännöitsijöistä. He tekee vain minimin. Mitään ylimääräistä ei tehdä tai tiedoteta. Osakkaat on joskus kauniisti sanottuna pihalla. Asiaan vaikuttaa tietysti kustannukset. Ei ole aikaa. Miksi sitten kaikki mainostaa ko. ohjetta ja hyvän viestinnän merkitystä, kun kuitenkaan niin ei toimita? Osakkaiden huijaamista. Jos taloyhtiöissä on korjausvelkakupla, niin isännöintialalla on markkinointikupla.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *