Pihistely tulee kalliiksi – satatonnia voi mennä hetkenä minä hyvänsä

Ihmisen perusluonteessa on muutama järjetön piirre, kun puhutaan rahankäytöstä.

Ensinnäkin ostamme mitä sattuu, kunhan kolme saa kympillä.

Toiseksi meitä vaivaa mulle-kaikki-heti-nyt-ajattelu. Suunnittelemme raha-asioita mieluiten viikko- tai kuukausitasolla, ja rahat riittävät nippa nappa seuraavaan palkkapäivään. Talon korjauksista puhuttaessa kiinnostaa vain niiden vaikutus vastikkeeseen nyt ja heti.

Kolmanneksi meidän on vaikea hahmottaa suuria rahasummia. On paljon yksinkertaisempaa pihtailla kaupan kassalla 20 sentin muovipussista kuin pohtia, miten vaalisi parhaiten 250 000 euron omaisuuttaan. Pahvilaatikoiden taittelusta pahviroskikseen käydään yhtiökokouksessa paljon intohimoisempaa keskustelua kuin miljoonalainasta.

Kannattaa malttaa mielensä, vaihtaa lyhyt tähtäin pidempään ja kiinnostua omaisuutensa arvosta. (Se voi olla vastoin luonnetta, mutta silti.)

Kun alelaarivietti iskee isännöintimarkkinoilla, ei ole mitään järkeä rynnätä suin päin ostoksille. Kannattaa katsoa, mitä on myynnissä. Kannattaa pohtia, vastaavatko isännöinnin tarjoamat palvelut oman taloyhtiön tarpeita.

Mitä jos vain harjoittelisi tähyilemään hyvän matkan päähän, kun talon kunnossapidosta puhutaan? Antaisi isännöinnin laatia strategian, jonka mukaan sitten edettäisiin? Näin ei ainakaan ajauduttaisi tilanteisiin, joissa pieni, helposti ja halvalla korjattavissa ollut vika pääsikin vähän paisumaan.

Kun tekisi mieli pyöritellä vain pikkurahoja, on syytä palauttaa mieleen, kuinka paljon rahaa asunnossa on kiinni. Ei voi olla yhdentekevää, mitä varoille vuosien varrella tapahtuu. Senttipelureiden taloyhtiössä säästetään satanen juuri nyt, mutta menetetään satatonnia hetkenä minä hyvänsä.

Tarkkuutta, vastuuta ja asiantuntemusta – siksi isännöitsijäntodistus maksaa

Napin painallus, ja tulostin sylkäisee isännöitsijäntodistuksen, josta rahat kilahtavat isännöintiyrityksen tilille. Pelkkää ryöväämistä yhdestä paperista?

Napin painamista ennen on tapahtunut monta vaihetta ennen kuin isännöitsijäntodistus, onnistuneen asuntokaupan tuki ja turva, on valmis.

Kun isännöintiyritys saa pyynnön todistuksesta, asiakaspalvelu tarkastaa taloyhtiön ja huoneiston perustiedot ja osakkeenomistajat. Kirjanpito tarkistaa huoneiston lainaosuudet ja varmistaa, ettei huoneistolla ole maksamattomia vastikkeita.

Lopuksi isännöitsijä tarkistaa, että huoneistokohtaiset ja taloyhtiön korjaukset on merkitty todistukseen, ja allekirjoittaa isännöitsijäntodistuksen. Nimellään hän vastaa tietojen paikkansapitävyydestä.

Asuntoa myyvän henkivakuutus

Ajantasainen isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkein asiakirja. Ostajalle siksi, että hän voi perustaa ostopäätöksensä faktaan, ei mutuun tai ruusuisiin kuvitelmiin.

Myyjälle kunnollinen isännöitsijäntodistus on hyvä henkivakuutus, sillä todistuksessa mainituista asioista ei voi syntyä myyjälle myöhemmin kaupanvastuuta. Todistuksen hankintameno on häviävän pieni summa asuntokauppariidan kustannusten rinnalla.

Asuntokaupoilla isännöitsijäntodistuksessa kannattaa kiinnittää huomiota ainakin seuraaviin asioihin.

  1. Mikä on asunnon velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta? Mikä on kyseistä huoneistoa koskeva velkaosuus ja miten sen voi maksaa pois?
  2. Mitä eri vastikkeita ja maksuja kerätään? Onko huoneistolla vastikerästejä?
  3. Mitä korjauksia taloyhtiössä on tehty ja mitä uusia korjaushankkeita on tiedossa? Onko korjauksia tehty säännöllisesti? Hälytyskellojen pitää soida, jos 20-30 vuotta vanhassa talossa on tehty korjauksia vain vähän.
  4. Onko taloyhtiössä liikehuoneistoja, jotka voivat pienentää hoitovastikkeita? Sijaitseeko taloyhtiö vuokratontilla ja milloin vuokraoikeus päättyy? Onko yhtiöllä tai osakkailla lunastusoikeus osakkeisiin, ja mitä siitä on sovittu? Entä mikä on naapurissa olevan tyhjän tontin kaavoitustilanne?
  5. Onko taloyhtiössä tehty pitkän ajan suunnitelmaa eli strategiaa siitä, mihin yhtiössä panostetaan ja miten sitä halutaan kehittää?
  6. Mikä on taloyhtiön taloudellinen tilanne? Tilinpäätös, talousarvio ja yhtiöjärjestys ovat isännöitsijäntodistuksen liitteinä.
  7. Ovatko taloyhtiössä kerätyt vastikkeet riittäneet? Se selviää tilinpäätöksen vastikerahoituslaskelmasta eli jälkilaskelmasta. Perussääntönä on, että taloyhtiöllä pitäisi olla säästössä vähintään kahden kuukauden vastikkeita vastaava summa laskujen maksuja ja yllättäviä korjausmenoja varten.

Isännöitsijäntodistuksen käyttöikä on kolme kuukautta. Jos asuntoa ei ole tuona aikana myyty, tarvitaan uusi todistus. Joka tapauksessa kauppakirjan liitteenä on aina tuore isännöitsijäntodistus, johon päivitetään kaupantekohetken lainaosuustieto ja tietysti muutkin mahdollisesti muuttuneet tiedot.

Osakkaan kuusi kultaista sääntöä putkiremontista

Omistat asunnon taloyhtiöstä tai olet ehkä vasta ostamassa asuntoa. Putkiremonttia ei vielä mainita sanallakaan taloyhtiön korjaussuunnitelmassa.

Hyvä, on aika alkaa varautua. Puhun kokemuksella kahdesta putkiremontista sekä kahden taloyhtiön hallituksen puheenjohtajuudesta. Muista nämä viisi sääntöä, ja selviät kuivin jaloin.

1. Mieti, miten rahoitat taloyhtiön isot remontit.

Yksikään nyt pystyssä oleva taloyhtiö ei kestä ilman peruskorjauksia, joten osakkaat maksavat niistä jossain vaiheessa, joko remontin hinnassa tai ilman remonttia asunnon arvon alentumisena suhteessa alueen tasoon.

Järkevä asunnonostaja arvioi, minkä verran kustannuksia taloyhtiön remonteista tulee pitkällä aikavälillä ja onko ne huomioitu riittävästi myyntihinnassa.

2. Ajoissa tehty remontti on yleensä halvempi kuin pakkoremontti.

Vesiputkien vuodot ovat Isännöintiliiton Putkiremonttibarometrin mukaan edelleen suurin syy käynnistää putkiremontti, mutta onneksi suunnitelmallisuus lisääntyy pikku hiljaa. Pakkoremontti muodostuu kokonaisuutena kalliimmaksi taloyhtiölle, koska vanha mahdoton yhtälö ”hyvä, halpa ja nopea” pätee yhä. Pika-aikataululla on aina tarjolla vähemmän valinnanvaraa niin suunnitteluun kuin urakointiin, ja markkinoilla kysyntä nostaa hintaa.

Putkiremontin työt käynnistyvät keskimäärin reilun vuoden kuluttua hankesuunnittelun aloittamisesta, joten vesivahinkojen aiheuttamia hätäkorjauksia voidaan joutua maksamaan vielä, vaikka remontin toteuttamisesta olisi jo päätetty.

3. Osallistu taloyhtiön kyselyihin, tilaisuuksiin ja kokouksiin.

Asukaskyselyt ja yhtiökokoukset ovat osakkaan paikka vaikuttaa. Tutustu kunnolla materiaaleihin, vastaa silloin kun kysytään ja kysy silloin, kun siihen annetaan tilaisuus. Päätösten kyseenalaistaminen jälkikäteen ei auta ja harmittaa kaikkia.

Kuinka monta tilaisuutta vaikuttamiseen saat, riippuu taloyhtiön hallituksesta: miten mittavaan asukasviestintään se päättää budjetoida.

4. Putkiremonttia ei tarvitse pelätä.

Putkiremonttibarometrin mukaan valtaosa linjasaneerauksista pysyy hyvin aikataulussa ja budjetissa, ja työn jälkeen ollaan tyytyväisiä.

Onnistumiseen vaikuttaa, ymmärtääkö taloyhtiön hallitus panostaa alussa selvityksiin, hankesuunnitteluun ja tekniseen suunnitteluun. Näiden osuus putkiremontin kustannuksista on keskimäärin 7 prosenttia. Parilla tonnilla selvityskustannuksia voi säästää äkkiä kymppitonneja urakan kokonaiskustannuksista.

5. Ei ole kahta samanlaista putkiremonttia.

Jos naapurissa putkiremontti maksoi 500 euroa neliöltä ja teillä tonnin, se on täysin mahdollista ja jopa ok. On putkiremontteja ja putkiremontteja. Omista putkiremonteistani ensimmäisessä vaihdettiin vain käyttövesiputket, toisessa piikattiin koko kylpyhuone viemäreineen ja putkilinjoineen pois ja rakennettiin uudet tilalle. Kumpikin remontti oli järkevä juuri kyseisen talon tilanteeseen.

Millainen remontti sinun kotitalossasi on järkevää, riippuu monesta liikkuvasta osasta. Missä kunnossa kylpyhuoneiden vesieristeet ovat? Entä putket ja viemärit sekä talon muut, ehkä samoihin kanaviin rakennetut järjestelmät kuten sähkönousut, tietoliikenne- ja puhelinkaapelit ja ilmanvaihtokanavat?

Ja mihin osakkaat haluavat panostaa? Joillekin on ensiarvoisen tärkeää, että kaikki järjestelmät ja tekniikka päivitetään uudisrakentamisen tasolle. Toiset painottavat evakkoajan minimoimista, kolmannet molempia, rahalla ei niin väliä. Putkiremontti voi olla myös tilaisuus parantaa esteettömyyttä ja energiatehokkuutta.

6. Etsi ajoissa väistöasunto.

Kaikki putkiremontit eivät edellytä muuttamista, mutta jos sitä asukkaille suositellaan, älä yritä jäädä asumaan työmaalle. Asuminen taloyhtiössä remontin aikana voi muistuttaa sotaolosuhteita ja vaatii vähintään yhtä paljon vaivaa kuin väliaikainen muutto.

Hyviä vaihtoehtoja voi löytyä varsinkin kesäaikaan paikkakunnan opiskelija-asuntoloista tai leirintäalueilta. Parhaimmillaan urakka on ohi oman asuntosi kohdalta parissa viikossa ja pelkkä lomamatka tai mökkireissu riittää.

Pieni vastike vs. turha tuhlaaminen

Jokainen asukas ja osakas valitsisi varmasti mahdollisimman pienen vastikkeen ja pienet asumiskustannukset, jos saisi yksinvaltiaana päättää asiasta. Haluan kuitenkin jatkaa lausetta: mahdollisimman pienen vastikkeen ja pienet asumiskustannukset suhteessa asumisen olosuhteisiin ja asumismukavuuteen. Pieni vastike ei siis voi olla itsetarkoitus, mutta ei toki myöskään turha tuhlaaminen.

On ehdottoman hyvä asia, jos yhtiön juoksevat menot ja tarvittavat korjaukset saadaan tehtyä kohtuullisella vastikkeella. Mikäli vastikkeessa säästetään ja tarvittavia korjaustöitä laiminlyödään, on kyseessä pikemminkin aikapommi. Jos korjaustarve räjähtää käsiin, voi odotettavissa olla isoja ja yllättäviä vastikekorotuksia.

Vastiketta ei siis tule minimoida vaan pikemminkin optimoida suhteessa asukkaiden tarpeisiin ja vaadittaviin korjauksiin. Isännöitsijä ja hallitus voivat omille toimillaan vaikuttaa taloyhtiön menoihin ja vastikkeen suuruuteen ja siten edesauttaa menojen optimointia.

Taloyhtiön suurimmat menoerät ovat tavallisesti lämmitys ja korjaaminen. Nämä ovat siis eriä, joissa tehdyillä säästötoimilla on eniten merkitystä yhtiön talouteen. Yleensä suunnitelmallinen ja pitkäjänteinen toiminta varsinkin korjaamisessa tulee kokonaisuudessaan edullisemmaksi kuin reaktiivinen tulipalojen sammuttelu. Taloyhtiön taloutta ja korjauksia kannattaakin suunnitella vähintään 5-10 vuoden aikajänteellä, jolloin erilaiset toimet voidaan toteuttaa oikeaan aikaan ja mahdollisimman kokonaistehokkaasti. Tämä säästää luonnollisesti kustannuksia.

Isännöintiyritykselle on usein vuosien mittaan kertynyt laaja kumppaniverkosto, jonka kautta taloyhtiö voi halutessaan löytää päteviä ja kustannustehokkaita palveluntuottajia. Isännöitsijällä on yleensä muutoinkin hyvää kokemusta tekijöistä ja yhteistyötahoista, jota kannattaa hyödyntää. Myös hankkeiden kilpailuttaminen isompina kokonaisuuksina yhdessä muiden taloyhtiöiden kanssa voi tuoda merkittäviä kustannussäästöjä.

Suunnitelmallisuus ja pitkäjänteisyys sekä isännöitsijän ja hallituksen saumaton yhteistyö ovat tärkeimmät työvälineet vastikkeiden pitämiseksi kohtuullisina. Mikäli taloyhtiössäsi on tähän saakka edetty kädestä suuhun – mikä on todellista turhaa tuhlaamista – on nyt hyvä hetki reivata toimintatapaa ja laatia PTS niin talouden hoitoon kuin korjauksiinkin.

Usein kysytyt kysymykset vesimittareista vastikeperusteena

Miksi minä maksaisin siitä, että naapurini käy kolme kertaa päivässä suihkussa? Mikä on oikea tapa periä vesimaksuja? Tällaisiin kysymyksiin törmään jatkuvasti ja monessa yhtiössä jopa pohditaan vastikeperusteen muuttamista. Tässä nyt usein kysytyt kysymykset vesimittareista vastikeperusteena, ja vastaukset myös niihin.

  1. Mitä hyötyä huoneistokohtaisten vesimittareiden asentamisesta on?
    Kun vesivastikkeita peritään todelliseen kulutukseen perustuvalla laskutuksella, toteutuu osakkaiden välinen yhdenvertaisuus paremmin kuin jos vastikkeita peritään huoneiston henkilöluvun perusteella. Laskutustapa kannustaa myös asukkaita taloudellisempaan vedenkulutukseen, mikä saa aikaan säästöjä sekä vähentyneen veden- että energiankulutuksen muodossa.
  2. Onko vesimittareita pakko asentaa huoneistoihin?
    Huoneistokohtaiset vesimittarit ovat olleet pakollisia uusissa rakennuksissa vuoden 2011 alusta lähtien. Mittarit on asennettava asuinhuoneistojen lisäksi toimisto- ja liiketiloihin.
    1.9.2013 lähtien huoneistokohtaiset vesimittarit ovat lähtökohtaisesti pakollisia myös vanhoissa rakennuksissa, kiinteistön laajojen korjaustöiden yhteydessä.
  3. Onko huoneistokohtaista kulutusmittausta pakko käyttää laskutusperusteena taloyhtiössä?
    Ei. Vaikka mittarien asentaminen on rakentamismääräysten mukaan pakollista, ei niissä kuitenkaan määrätä, että mittareita olisi pakko käyttää vesivastikkeiden perusteena.
  4. Voidaanko mittareiden asennuksen jälkeen huoneistokohtaista kulutusta heti käyttää laskutusperusteena?
    Ei. Yhtiövastiketta maksetaan aina yhtiöjärjestyksessä määritellyn vastikeperusteen mukaan.
  5. Miten muutetaan vesivastikeperustetta, jos vesikustannukset nyt peritään hoitovastikkeen seassa?
    Jos pinta-alaan perustuvasta vesimaksusta halutaan asunto-osakeyhtiössä siirtyä vesimittareihin, riittää kun yli puolet annetuista äänistä kannattaa muutosta yhtiökokouksessa.
    Jos aletaan laskuttaa asukasmäärän mukaan, vaaditaan muutokseen vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista.
    Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole erillistä mainintaa vesimaksusta, se sisältyy hoitovastikkeeseen eikä erillistä vesimaksua peritä.
  6. Miten muutetaan vesivastikeperustetta, jos vesikustannukset nyt peritään asunnossa asuvien henkilölukumäärään perustuen?
    Jos asunto-osakeyhtiössä siirrytään vesimittareiden käyttöön, tarvitaan muutoksen taakse yli puolet annetuista äänistä päättävässä yhtiökokouksessa. Jos vesimaksua aletaan periä osana hoitovastiketta, tarvitaan muutokseen kaikkien osakkaiden suostumus.
  7. Miten muutetaan vesivastikeperustetta, jos vesikustannukset nyt peritään todellisen kulutuksen mukaan (mittarit)?
    Jos siirrytään vesimaksuun per asukas, päätökseen tarvitaan vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista yhtiökokouksessa.
    Jos vesimaksu siirtyy osaksi hoitovastiketta, kaikilta osakkailta pitää saada siihen suostumus.
  8. Pitääkö vesimittarit varmentaa?
    Kyllä. Kulutusmittareiden käyttöä sääntelevä mittauslaitelaki edellyttää, että laskutuskäytössä olevalla kulutusmittarilla on joko tarkastuslaitoksen myöntämä tyyppihyväksyntä tai muu osoitus siitä, että mittari täyttää mittauslaitedirektiivin asettamat vaatimukset. Tämän lisäksi laki edellyttää myös, että laskuttaja huolehtii mittareiden luotettavuudesta koko käytön ajan.
  9. Miten usein kulutusta mittava vesimittari täytyy varmentaa?
    Mittauslaitelain mukaan mittauslaitteen luotettavuus tulee varmentaa säädetyin määräajoin ja aina tarvittaessa. Varmentamisen määräajoista ei toistaiseksi ole vielä annettu ohjeita. Työ- ja elinkeinoministeriössä valmistellaan parhaillaan asetusta, jolla on tarkoitus säätää kulutusmittareiden käytönaikaisesta varmennuksesta tarkemmin.
  10. Jos taloyhtiössä on vesimittarit, mutta huoneistokohtaista kulutusta ei käytetä vastikeperusteena, täytyykö mittareita varmentaa?
    Niin kauan kuin kulutukseen perustuvaa mittausta ei käytetä vesivastikkeiden maksun perusteena, ei vesimittareita tarvitse tyyppihyväksyä tai varmentaa.
  11. Kuka on vastuussa mittareiden luotettavuudesta?
    Kulutusmittareiden luotettavuudesta ja siitä, että mittari täyttää mittauslaitelain asettamat vaatimukset on vastuussa se, joka käyttää mittaustuloksia laskutuksen perusteena, eli taloyhtiö.
  12. Täytyykö huoneistoon asennetussa mittarissa olla näyttö?
    Kyllä. Huoneistoon asennettu vesimittari, jossa ei ole näyttöä, on puutteellinen, eikä täytä mittauslaitelain vaatimuksia.
  13. Mihin vesimittari kannattaa asentaa?
    Vesimittarin näytön on rakennusmääräyksien mukaan oltava helposti luettavissa, mikä kannattaa huomioida mittarin asennuksessa. Väärin asennettu vesimittari ei täytä vaatimuksia ja voi antaa virheellisiä mittaustuloksia, joita on todella ikävä selvittää jälkikäteen.