Mitä ASREK tarkoittaa isännöitsijäntodistukselle?

Vuosi vaihtui, mutta tulevaisuutta voi arvuutella vielä näin tammikuussakin. Tässä ajatuksiani ASREKista ja isännöitsijäntodistuksen tulevaisuudesta.

Hallituksen kärkihankkeisiin lukeutuvalla sähköisellä asunto-osakerekisterillä eli ASREKilla tavoitellaan yhteiskunnallista hyötyä. Sillä halutaan helpottaa muun muassa osakkeiden käyttämistä vakuutena ja parantaa taloyhtiötiedon saavutettavuutta ja hyödynnettävyyttä.

ASREK-hankkeessa taloyhtiöiden siellä sun täällä ylläpidetyt omistajatiedot kerätään valtakunnalliseen rekisteriin ja luodaan näin kansallinen perusrekisteri. Omistajatietojen lisäksi tähän perusrekisteriin on tarkoitus viedä jossain määrin myös muuta, esimerkiksi talouteen ja rakennusten kuntoon liittyvää taloyhtiötietoa. Missä määrin, sitä ei ole vielä tällä hetkellä linjattu.

Selvää on, että muun muassa osakkeiden luovutuksessa − tyypillisimmin asuntokaupassa − ja pankin tekemässä vakuudenarvioinnissa tarvitaan jatkossakin laaja ja kattava selvitys taloyhtiöstä ja sen rakennuksista sekä kaupan/vakuudenarvioinnin kohteena olevasta huoneistosta.

Hienosäätöä Isännöitsijäntodistukseen?

Koska ASREK-hankkeen tavoitteena on, että osa taloyhtiötiedoista otetaan edellä mainittuun perusrekisteriin, täytyy isännöitsijäntodistuksen tietosisältöä vähintään hienosäätää. Mahdollisesti koko isännöitsijäntodistuskonseptia tullaan tulevaisuudessa kehittämään.

Isännöitsijäntodistuksen tietosisältöä ja tulevaisuutta on mahdollista hahmottaa vasta sen jälkeen, kun on käyty perustavanlaatuinen keskustelu siitä, mitä taloyhtiötietoja ASREKiin otetaan. Tässä arvioinnissa keskeisiä asioita ovat tarkoituksenmukaisuus ja tietosuojanäkökulmat.

Pysyvät, lähinnä viranomaisrekistereistä löytyvät taloyhtiötiedot voidaan mielestäni hyvin ottaa ASREKiin. Sinne ei kuitenkaan kuulu muuttuvat tiedot esimerkiksi lainaosuuksista tai vastikkeista, vaan ne taloyhtiön edustajan tulee edelleen antaa tietoa tarvitsevalle ajantasaisina. Ja toki tiedonantaja vastaa tiedon oikeellisuudesta kuten nykyäänkin.

Myös henkilötietojen tarpeetonta keräämistä tulee välttää. Haasteen tähän tuo henkilötietokäsitteen laajuus. Esimerkiksi isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettavat huoneistossa tehdyt muutostyöt voidaan liittää osakkaaseen, ja ainakin määritelmän mukaan ne menevät siis henkilötietojen kategoriaan.

Isännöitsijäntodistuskonseptin laajemman kehittämisen puolesta puhuu tiedon käyttäjien erilaistuneet tiedontarpeet. Osakkeiden myynti voitaisiin aloittaa myyjän/välittäjän niin halutessa vähemmälläkin tietomäärällä, esimerkiksi ASREKista saatavilla pysyvillä perustiedoilla. Tällainen toimintatapa vaatisi sitä, että myyjä/välittäjä muistaa oman vastuunsa välttämiseksi antaa ostajalla riittävät ja oikeat tiedot ennen kriittistä päätöksentekohetkeä. Tämä ja muut erilaiset tiedontarpeet voitaisiin huomioita myös lainsäännöksissä.

Kristallipallostani siis näen, että muutosta on luvassa – joskaan se ei tee minusta tässä muuttuvassa maailmassa vielä kovinkaan hyvää ennustajaa.

Pitäisikö isännöintiä säädellä tarkemmin?

Isännöintiliiton hallitus on nimittänyt jäsenistään koostuvan työryhmän selvittämään vaihtoehtoisia tapoja säädellä isännöintiä. Työryhmän toimikausi alkaa vuoden 2018 alusta ja tehtävää varmasti riittää. Toimialalla on syvällisen pohdinnan paikka, koska nykytilanteessa eri tyyppiset toimijat niputetaan usein yhteen eivätkä hyvät ja huolelliset toimijat erotu toivotulla tavalla.

Isännöinnin tilanteeseen otti kantaa myös asuntoministeri Kimmo Tiilikainen, joka nosti Iltalehdessä 8. joulukuuta esiin kysymyksen isännöintialan tarkemman sääntelyn tarpeesta. Ministeri väläytti jutussa mahdollisuutta luoda isännöintialle kiinteistönvälitysalalta tuttu rekisteröintivelvoite. Tiilikaisen perusteluna on nimenomaan toiminnan merkittävyys taloyhtiöympäristössä.

Samassa artikkelissa oikeusministeriön edustaja Jyrki Jauhiainen otti kantaa alan tilanteeseen. Hänen mukaansa isännöinti- ja kiinteistövälitysalan erona on toimijoiden rooli, koska kiinteistönvälittäjät toimivat kuluttajamarkkinalla. Taloyhtiöitä sen sijaan ei ole tulkittu kuluttajien yhteenliittymiksi.

Nykyiseen asunto-osakeyhtiölakiin ehdotettiin säädettäväksi pätevyysvaatimuksia isännöitsijän kelpoisuudesta, mutta harkinnan jälkeen tämä ei kuitenkaan päätynyt pykälien tasolle. Voimassa olevaa asunto-osakeyhtiölakia koskevassa hallituksen esityksessä todetaan, että isännöitsijöiden ammattipätevyyden ja koulutuksen viranomaisvalvonnalla ei voitane saavuttaa vastaavia tuloksia kuin esimerkiksi kiinteistönvälitysalalla. Yhtenä perusteluna tälle oli se, että erityisesti pienissä taloyhtiöissä on tarvetta osakas- tai sivutoimisille isännöitsijöille.

Sääntelyn tarvetta on erittäin tärkeää lähestyä riittävän yleisellä tasolla ja tavoitetta voidaan edistää monin eri tavoin. Myös isännöinnin ostamista on tarve helpottaa ja selkeyttää. Omalta osaltaan tavoitetta voidaan viedä eteenpäin edistämällä hyvää hallintotapaa ja kehittämällä isännöinnin sopimuskulttuuria. Myös taloyhtiöiden pitkän tähtäimen suunnitelmilla eli taloyhtiöstrategioilla on suuri merkitys toiminnan seurannan tehostumiseen

On hienoa, että asiaa koskeva keskustelu on nyt auki. Tarvitsemme jäseniltämme ja taloyhtiöiltä tukea asian sekä ratkaisumallien hahmottamisessa. Toivottavasti mahdollisimman monella on aikaa osallistua asiasta käytävään keskusteluun.

Kunnossapitovastuun kiemurat on isännöinnin ydinosaamista

Kunnossapitovastuu taloyhtiön ja osakkaan välillä määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan. Äkkiseltään asia tuntuu yksinkertaiselta: katsoo vain oikeasta kohdasta taulukkoa. Esimerkiksi hanat ovat yhtiön vastuulla, joten kun vaikka wc:n hana rikkoutuu, taloyhtiö korjaa sen.

Elävä elämä on kuitenkin paljon monimuotoisempaa: hanaesimerkistä syntyy heti ainakin viisi variaatiota:

1. Yhtiöjärjestyksessä on määrätty, että osakas vastaa kaikista hanoista. Yhtiöjärjestys menee lain edelle ja osakas itse hankkii korjaajan.

2. Osakas on rakentanut huoneistoon sitten toisen wc:n ja nyt rikkoutuva hana onkin tämän wc:n hana. Taloyhtiö ei vastaa kuin yhdestä perustasoisesta wc:n hanasta, eli osakas maksaa hanan korjaamisen.

3. Asunnon ylimääräinen wc on rakennettu jo rakennusvaiheessa, kun ensimmäisen omistaja tilasin muutostyön suoraan rakennuttaja-myyjältä. Vaikka wc-tiloja on ollut asunnossa ”alun perinkin” kaksi, osakas on silti vastuussa ekstrahanasta.

4. Osakas on asennuttanut remonttinsa yhteydessä sähköisiä osia sisältävän erikoishanan. Kyse ei ole enää perustasoisesta hanasta, joten korjaaminen kuuluu osakkaalle.

5. Erikoisen hanan onkin hankkinut joku osakas 80-luvulla, mutta taloyhtiön teettämässä saneerauksessa on päädytty asennuttamaan kaikkiin wc-tiloihin samanlaiset hanat. Yhtiön päätöksin on nostettu perustasoa eli hanasta vastaakin yhtiö.

Arvailusta ei kannata maksaa – ammattitaidosta kannattaa.

Muuttuva lainsäädäntö lisää myös isännöinnin työmäärää

 

Lainsäädännön tuomista uusista velvoitteista puhutaan paljon. Termit, kuten normien purku ja sääntelyn keventäminen, vilisevät joka paikassa.

Taloyhtiöt eivät ole yhteiskunnassa poikkeus, vaan niilläkin on yhä enemmän lainsäädäntöön perustuvia velvoitteita. Tämä tuo lisätyötä isännöinnille, kun taloyhtiöt ostavat velvoitteiden mukanaan tuomat tehtävät ammattilaisilta. Tällöin ne tulevat varmasti tehtyä kunnolla ja hallitukset säästävät omaa aikaansa.

Tässä kerron muutamista taloyhtiöiden velvollisuuksia muuttaneista lakiuudistuksista.

Kun nykyisin voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia valmisteltiin vuonna 2009, pidettiin tärkeänä huomioida entistä paremmin muun muassa rakennuskannan sekä asukkaiden ikääntyminen. Uudistuksessa selvennettiin osakkaiden tekemien muutostöiden pelisääntöjä, ja tämä johti ilmoitusvelvollisuuden kasvamiseen.

Lisäksi taloyhtiöt velvoitettiin säilyttämään ja pitämään osakkeenomistajien saatavilla yhtiölle toimitetut muutostyöilmoitukset, joilla voi myöhemmin olla vaikutusta kunnossapitovastuun jakautumiseen osakkaiden ja yhtiön kesken. Osakkaiden remonttien dokumentointi ja valvonta on johtanut käytännössä isännöinnin työmäärään kasvuun.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksella on myös velvollisuus esittää varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana. Näistä kunnossapitotarpeista esitetään ne, jotka voivat oleellisesti vaikuttaa osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Kirjallisella kunnossapitotarveselvityksellä on tarkoitus kiinnittää yhtiön hallinnossa toimivien huomio pitkäjänteiseen kiinteistönpitoon ja tulevien toimenpiteiden rahoitukseen. Pitkäjänteinen suunnittelu lisää toiminnan suunnitelmallisuutta, mikä puolestaan lisää osakkaiden tyytyväisyyttä sekä madaltaa pitkällä juoksulla kiinteistön kunnossapidon kustannuksia.

Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen korostaminen yhdessä lisääntyneen korjaus- ja muutostarpeen kanssa on osaltaan lisännyt asiantuntijoita tarvetta yhtiöiden asioiden hoitamisessa.

Verotusmenettelylain uudistus toi taloyhtiöille velvollisuuden ilmoittaa Verohallinnolle rakentamiseen liittyvien urakoiden ja urakoitsijoiden tietoja. Niin sanottu rakentamisen tiedonantovelvollisuus on lisännyt huomattavasti työmäärää taloyhtiöiden remonttien hallinnoinnissa. Toisaalta kyseessä on harmaan talouden torjuntaan liittyvä velvollisuus, joten tavoiteltavissa oleva hyöty on yhteiskunnallisesti erittäin merkittävä.

Taloyhtiön velvollisuus laatia energiatodistus on esimerkki unionin tasoisen sääntelyn vaikutuksesta. Lailla saatettiin voimaan Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi rakennusten energiatehokkuudesta. Rakennuksissa kuluu noin 40 % Suomen energian kokonaiskulutuksesta.

Muita taloyhtiöitä koskevia velvoitteita ovat muun muassa sekä uudistunut pelastuslaki että vuoden alusta voimaan astunut asbestilaki. Esimerkki tulevasta on uuden vuoden kynnyksellä voimaan astuva tupakkalaki ja sen myötä taloyhtiöitä koskevien tupakointikieltojen hakeminen.

Tiivistäen voidaan todeta, että myös taloyhtiöiden tulee hoitaa omat velvoitteensa kunnialla. Työnsarkaa on paljon ja lisää on tulossa.

Kaikki paitsi tasalaatuisuus on taloyhtiöissä turhaa?

 

VÄITE: Suomalainen taloyhtiö toimii sitä paremmin, mitä tasalaatuisempia taloyhtiön rakennukset ja asunnot ovat. Ja mitä tasalaatuisempi taloyhtiö on, sitä tyytyväisempiä ovat myös taloyhtiön osakkaat.

Asunto-osakeyhtiölaki on kirjoitettu tyyppitaloyhtiötä varten. Taloyhtiötä, joka käsittää yhden tai useamman täysin samanlaisen kerrostalon. Jos rakennuksia on useampia, ovat ne tietenkin samaan aikaan rakennettuja. Eikä missään tapauksessa hissillisten kerros- ja hissittömien rivitalojen yhdistelmiä.

Ihannekerrostalossa kaikki kämpät ovat suurin piirtein samankokoisia, ja niissä kaikissa on joko sauna tai sitten yhdessäkään ei löylytellä. Jokaisessa kodissa on myös parveke, joka on tietenkin samankokoinen joka huushollissa, tai sitten yhteenkään kämppään ei kuulu partsia. Kun julkisivu- ja parvekeremontti on tällaisessa talossa ajankohtainen, kenenkään ei tarvitse kokea maksavansa naapurinsa parvekkeen kunnostusta.

Vaihtoehtoisesti tyyppitalo voi olla rivitalo, jonka kaikki asunnot ovat kopiota toisistaan. Kuin monistettuja. Ainoa ero saattaa olla, että asunnot ovat toistensa peilikuvia. Kaikilla kämpillä on käytössään yhtä monta autopaikkaa, tietenkin. Kaikilla osakkailla on samankokoisten kotien takia sama määrä osakkeita eli päätöksenteko yhtiökokouksessa tapahtuu melkein ”mies ja ääni” -periaatteella. Tällaisen rivitalon kattoremonttikustannus jaetaan yhtä moneen tasasuuruiseen osuuteen kuin talossa on asuntoja. Ihanan reilua. Jokainen maksaa myös ulko-ovien uusimisen yhteydessä vain oman ovensa eikä senttiäkään enempää.

Tällaisissa taloissa perisuomalainen kateus ei pääse nostamaan päätään, kun kukaan ei koe saavansa vähemmän kuin muut tai maksavansa enemmän kuin naapuri. Väitänkin, että näissä tasalaatuisissa taloyhtiöissä asuvat tyytyväisimmät asukkaat. Ja yhteisöllisyys useimmiten kukoistaa – porukka viihtyy pihatalkoissa, ja asukkaat viettävät jopa vapaa-aikaansa yhdessä.

Luonnollisestikaan suomalaisia taloyhtiötä ei ole perustettu silmällä pitäen kateudentunteen minimointia ja päätöksenteon helppouden maksimointia. Taloyhtiön kämppien koon ja varustelun kun määrittää pääsääntöisesti kysyntä ja tarjonta. Se, mitä me suomalaiset asumiselta milloinkin haluamme.

Selvää myös on, ettei lakeja ikinä voida laatia jokaista yksittäistapausta varten.  Se vaan nyt on yksinkertaisesti mahdotonta. Asunto-osakeyhtiölaki on siis hyvä, talot ovat vaan joskus kovin erilaatuisia. Ja asunnon ostajien – tulevien osakkeenomistajien – odotukset silloin tällöin liian ruusunpunaisia.

Mitä tasalaatuisempi taloyhtiö – sitä onnellisemmat asukkaat – sitä yhteisöllisempi meno. MOT.