Tuunataan taloyhtiön talous kuntoon

Taloyhtiö tarvitsee itselleen strategian ja tavoitteet, jotta toiminta taloyhtiössä olisi tehokasta ja suunnitelmallista. Strategia kiteyttää osakkaiden ja asukkaiden näkemykset siitä, millainen heidän kotitalonsa on. Yhtiökokouksessa hyväksytty strategia ohjaa taloyhtiön toimintaa useiden vuosien ajan.

Strategia on isännöinnin ja hallituksen työkalu, joka helpottaa taloyhtiön johtamista. Strategian pohjalta isännöinti suunnittelee muun muassa seuraavan tilikauden talouden. Suunnitelmia tehtäessä on huomioitava rakennuksen pitkä elinkaari ja omistajien eli osakkaiden tarpeet.

Talousarvio kertoo taloyhtiön kuluvan tai tulevan vuoden arvioiduista tuloista ja menoista. Talousarvion pohjalta osakkaat päättävät yleensä yhtiökokouksessa yhtiövastikkeiden suuruudesta.

Yhtiövastike on maksu, jolla taloyhtiö kattaa pääsääntöisesti menonsa. Yhtiöjärjestykseen voi olla kirjattu, että osakkailta kerätään eri menoja varten erilaisia vastikkeita.

Taloyhtiön vuositalous muodostuu tuloista ja menoista, jotka syntyvät taloyhtiön rakennusten ylläpidosta ja taloyhtiön järjestämistä palveluista.

Remonttitaloudella tarkoitetaan korjausrakentamisen menoja ja tuloja, kuten vastiketuloja. Remontit ovat osa normaalia arkea, sillä rakennukset kuluvat, ja niitä on korjattava säännöllisesti.

Voiko osakas saada alennusta vastikkeesta?

Osakkaan on maksettava yhtiövastike taloyhtiölle, vaikka hän joutuisi muuttamaan palo- tai vesivahingon aiheuttaman korjauksen tieltä sijaisasuntoon. Tämä johtuu siitä, ettei yhtiövastike ole korvaus asunnon käyttämisestä, vaan osakkaan osuus taloyhtiön menoista.

Kun asunto on käyttökelvoton, taloyhtiön hallitus myöntää osakkaalle alennusta yhtiövastikkeesta. Taloyhtiön edustaja, viranomainen tai muu asiantuntija arvioi, milloin asunnossa ei voi asua.

Jos asukas muuttaa sijaisasuntoon omasta tahdostaan, hän ei saa yhtiövastikkeesta alennusta. Alennusta ei myönnetä myöskään silloin, kun kaikissa asunnoissa tehdään samanlainen remontti.

Vastikkeen alennus on voimassa siitä hetkestä, kun asuntoa ei voi käyttää. Vastiketta alennetaan sillä summalla, jolla taloyhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät asunnon käytön estymisen vuoksi. Esimerkiksi henkilölukuun perustuvaa vesimaksua ei tällöin tarvitse maksaa.

Nokikolari katolla – hormien hoito kuuluu taloyhtiölle

Takka on ihana tunnelmanluoja. Taloyhtiöissä voi kuitenkin olla epäselvyyttä siitä, kuka on vastuussa takan hormien nuohoamisesta.

Vaikka pelastuslain mukaan huoneiston haltija on vastuussa hormien nuohouksesta, asunto-osakeyhtiöissä tilanne on toinen. Asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan erityislakina asunto-osakeyhtiölakia, joka ristiriitatilanteissa syrjäyttää pelastuslain määräykset.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, joiden osia hormit ovat. Tämä tarkoittaa sitä, että hormien nuohous kuuluu taloyhtiön vastuulle, mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty muuta.

Asukas huolehtii asuntonsa sisäosien kunnosta eli tässä tapauksessa takoista. Jos taas osakas on itse asentanut kotiinsa takan ja hormit, vastaa hän myös niiden kunnossapidosta.

Asukas mökkeilee, lomaileeko vesimaksukin?

Matti on aloittanut kesäloman ja aikoo rentoutua kesämökin rauhassa kokonaisen kuukauden. Häntä mietityttää kuitenkin vesimaksun maksaminen kesällä, joten hän kysyy asiaa isännöitsijältä.

Isännöitsijä kertoo Matille, että kun kodin vesimaksu perustuu pinta-alaan tai henkilömäärään, se on maksettava, vaikka mökillä viettäisi yhtäjaksoisesti pidemmän ajan ja kävisi vain välillä kastelemassa kukkasia vakiasunnossaan.

Tilanne on sama varusmiehille. Vesimaksu on maksettava, kun osakas lähtee varusmiespalvelukseen kauas kotipaikkakunnalta ja pääsee käymään kotona vain harvoin. Taloyhtiön hallitus voi kuitenkin päättää yhdessä isännöinnin kanssa, tehdäänkö vastaavien tilanteiden varalle linjaus. Esimerkiksi, ettei varusmiespalveluksessa olevan tarvitse maksaa vesimaksua.

Jos kotitalon vesimaksu sen sijaan perustuu vesimittariin, eikä vettä kulu kesäaikana juuri ollenkaan, ei vesimaksuakaan keräänny. Isännöitsijä kertoo Matille, että hänen mielestään vesimittariin perustuva vesimaksu on aidosti tasapuolinen kaikille osakkaille ja siksi myös Matin taloyhtiössä on vesimittarit. Matin ei siis tarvitse huolehtia vesimaksun maksamisesta kesämökillä lomaillessaan.

Ilona Isännöitsijän työpäivä – näin ratkesi kiista autopaikoista

Ilona Isännöitsijä joutuu toisinaan työssään ratkaisemaan asukkaiden välisiä ongelmatilanteita. Tänään Ilona selvittää autopaikkojen jakamisesta syntynyttä kiistaa.

Ilona Isännöitsijän työpäivä alkaa ikävällä sähköpostiviestillä. Kaksi osakasta on riitautunut autopaikkojen jakoperiaatteesta, joka on toisen osakkaan mielestä epäreilu.  Ilona alkaa selvittää tilannetta ja kertoo sähköpostitse osakkaille, kuinka autopaikat taloyhtiössä jaetaan.

Ilona kertoo osakkaille, että asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti.  Myös autopaikat pitää jakaa yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti.

Autopaikkoja ei kuitenkaan usein ole tarpeeksi kaikille osakkeenomistajille. Ilona kertoo osakkaille, että tällöin autopaikat arvotaan isännöintiyrityksessä. Tämän jälkeen tehdään jonotuslista kaikista autopaikan haluavista. Autopaikat voisi myös arpoa tietyin väliajoin uudelleen, esimerkiksi vuosittain tai joka kolmas vuosi.

Ilona kertoo osakkaille myös, että yhdenvertaisuusperiaatteen vuoksi jokaiselle osakkaalle on ensin jaettava yksi autopaikka. Ainoastaan jos paikkoja jää yli, osakas voi saada kakkosautopaikan.

Jokaisen uuden osakkaan tai osakkaan vuokralaisen on ilmoitettava, jos hän haluaa autopaikan. Isännöitsijä tekee autopaikan käyttäjän kanssa vuokrasopimuksen autopaikasta.

Taloyhtiön autopaikat eivät siirry asuntokaupan mukana uudelle omistajalle tai vuokralaisen vaihtuessa uudelle vuokralaiselle. Sijoitusosakkaiden asunnoissa asuvilla vuokralaisilla on yhtäläinen oikeus saada autopaikka kuin talossa asuvilla osakkailla.

Hetken kuluttua Ilona saa sähköpostin. Osakkaat ovat tyytyväisiä, sillä he ymmärtävät nyt olevansa yhdenvertaisessa asemassa. Ilona ratkaisi tilanteen ammattimaisesti.

Isännöitsijä tekee harvoin yksin työtä. Isännöitsijän tukena ovat:

  • Kiinteistösihteeri vastaa asiakaspalvelusta
  • Kirjanpitäjä hoitaa rahaliikennettä ja tekee tilinpäätöksiä
  • Tekninen ryhmä tutkii vahinkotapaukset ja tilaa tarvittavat henkilöt korjaamaan viat
  • Nettitukihenkilö vastaa tietotekniikan toimivuudesta ja opastaa tarvittaessa