Kunnossapitovastuun kiemurat on isännöinnin ydinosaamista

Kunnossapitovastuu taloyhtiön ja osakkaan välillä määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan. Äkkiseltään asia tuntuu yksinkertaiselta: katsoo vain oikeasta kohdasta taulukkoa. Esimerkiksi hanat ovat yhtiön vastuulla, joten kun vaikka wc:n hana rikkoutuu, taloyhtiö korjaa sen.

Elävä elämä on kuitenkin paljon monimuotoisempaa: hanaesimerkistä syntyy heti ainakin viisi variaatiota:

1. Yhtiöjärjestyksessä on määrätty, että osakas vastaa kaikista hanoista. Yhtiöjärjestys menee lain edelle ja osakas itse hankkii korjaajan.

2. Osakas on rakentanut huoneistoon sitten toisen wc:n ja nyt rikkoutuva hana onkin tämän wc:n hana. Taloyhtiö ei vastaa kuin yhdestä perustasoisesta wc:n hanasta, eli osakas maksaa hanan korjaamisen.

3. Asunnon ylimääräinen wc on rakennettu jo rakennusvaiheessa, kun ensimmäisen omistaja tilasin muutostyön suoraan rakennuttaja-myyjältä. Vaikka wc-tiloja on ollut asunnossa ”alun perinkin” kaksi, osakas on silti vastuussa ekstrahanasta.

4. Osakas on asennuttanut remonttinsa yhteydessä sähköisiä osia sisältävän erikoishanan. Kyse ei ole enää perustasoisesta hanasta, joten korjaaminen kuuluu osakkaalle.

5. Erikoisen hanan onkin hankkinut joku osakas 80-luvulla, mutta taloyhtiön teettämässä saneerauksessa on päädytty asennuttamaan kaikkiin wc-tiloihin samanlaiset hanat. Yhtiön päätöksin on nostettu perustasoa eli hanasta vastaakin yhtiö.

Arvailusta ei kannata maksaa – ammattitaidosta kannattaa.

Remontti edessä? Näin otat asbestin oikein huomioon (osa 2)

Oskari on perinyt 80-luvulla valmistuneen kerrostalohuoneiston ja ryhtyy suunnittelemaan remonttia. Edellisessä remontissaan Oskari oppi, miten asbesti pitää ottaa huomioon.

Oskari ottaakin yhteyttä isännöitsijään ja lähtee esittelemään alustavia suunnitelmiaan sekä kysymään pientä neuvoa toteutukseen. Puhelimessa Oskari esittää olevansa tietoinen asiaan liittyvästä asbestikartoituksesta ja olleensa jo yhteydessä kaveriin, joka edelliskerralla hoiti kohtuukustannuksin kaikki asiaan liittyvät purkutyöt. Oskari on myös valmis ottamaan vielä samalla viikolla asbestinäytteet lähetettäväksi Työterveyslaitokseen.

Isännöitsijä kuuntelee asian ja toteaa Oskarin olevan ilmeisen hyvin tietoinen perusteista ja asbestin vaarallisuudesta, mutta toteaa, että toimintatavat ja sääntely ovat hiukan muuttuneet. Oskari kuuntelee ihmeissään ja toteaa, että viimeksi hommat sujuivat erittäin hyvin, joten mitään riskejä ei tämän suhteen ole.

Isännöitsijä kertoo Oskarille asbestia koskevan sääntelyn muuttuneen juuri vuoden alussa. Asbestikartoitus on tehtävä kuten aiemminkin, mutta tarvitaan ”riittävän perehtynyt” asbestikartoittaja, joka hoitaa myös näytteiden oton tarvittaessa. Isännöitsijä kertoo, että kartoittajan saaminen paikalle saattaa olla alueella hankalaa, joten urakan aikataulua kannattaa hiukan miettiä uudelleen.

Samassa yhteydessä isännöitsijä kertoo myös kustannusten kasvaneen. Laki edellyttää, että käytetään rekisteröityä asbestipurkajaa. Oskari toteaa, että hänen kaverinsa tekee asbestipurkua lisäansion saamiseksi eikä päätoimisesti, joten hän ei ehkä ole rekisterissä.

Nyt Oskari on jo kyllästynyt aiheeseen ja ilmoittaa isännöitsijälle, että hänen soittonsa voi unohtaa. Samoin hän aikoo itse unohtaa koko remontin.

Hetken rauhoituttuaan ja mietittyään Oskari soittaa kuitenkin takaisin isännöitsijälle. Hän kysyy rohkeasti, mitä tässä nyt pitäisi tehdä, jotta hommat tulee hoidettua kunnolla ja rempat tehtyä. Hän ei myöskään aio maksaa maltaita urakasta ja haluaisi apuja urakkatarjouksen tekoon. Isännöitsijä neuvoo etenemään näin:

  1. Asbestikartoitukseen on olemassa selkeä ohje.
  2. Purkutyötä suorittamaan valitaan rekisteröity asbestipurkutyönsuorittaja.
  3. Asbestikartoitusta ja mahdollista asbestipurkutyötä tilatessa kannattaa vaatia selvennystä siitä, mistä hinta muodostuu. Kyseessä on osakkaalle merkittävä kustannus, joten tarjousta kannattaa kysyä useammalta toimijalta.

Isännöitsijän ohjeiden mukaisesti toimiessaan voi Oskari olla varma, että hommat tulee hyvin hoidettua ja kaikki lainsäädännön edellyttämät velvoitteet täytettyä. Lopputuloksena on uusittu ja puhdas koti tuleville asukkaille. Oskari voi keskittyä rauhassa muihin haasteisiin.

Peukutetaan edelleen terveellisten ja turvallisten remonttien polkua!

Hyvä rakennustapa – mitä se oikein tarkoittaa?

Hyvän rakennustavan sisältö ja sen tulkitsijat on syytä nostaa keskusteluun erään käräjäoikeudesta putkahtaneen ratkaisun myötä. Riidassa osakas ja tämän käyttämä urakoitsija olivat eri mieltä siitä, oliko kylpyhuoneremontti tehty hyvän rakennustavan mukaisesti.

Taloyhtiö- ja isännöitsijänäkökulma tähän osakkaan remonttiin oli tietenkin valvonta. Taloyhtiön valvonnan tarkoitus on varmistaa, että taloyhtiön omistama rakennus ei vahingoitu ja ettei muiden osakkaiden etu kärsi yhden osakkaan remppahankkeen takia.

Mutta entä, jos taloyhtiön nimeämä valvoja ja osakas/osakkaan urakoitsija ajautuvat rempan aikana näkemyseroon siitä, meneekö remontti metsään vai tehdäänkö sitä hyvää rakennustapaa noudattaen? Osakkaalla on toki vahingonkorvausvastuu hyvän rakennustavan rikkomisesta, joten osakas ja sitä kautta myös osakkaan urakoitsija toivottavasti taipuu valvojan hyvin perusteltuun tahtoon. Tämä ei kuitenkaan aina ratkaise pattitilannetta. Ei ratkaissut mainitussa tapauksessakaan.

Villakoiran ydin on tulkintaa edellyttävän käsitteen ”hyvä rakennustapa” sisältö. Miten ratkeaa edellä mainittu rakentamisalan ammattilaisten välinen näkemysero? Tässä tapauksessa kysymys kuului, pitääkö kylpyhuoneen vedeneristystä tehtäessä noudattaa valmistajan ohjetta vai voiko vedeneristyksen tehdä toisella tapaa, kuten tapauksen urakoitsija, mutta täyttäen kuitenkin edelleen hyvän rakennustavan?

Asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukaan hyvän rakennustavan noudattaminen tarkoittaa sekä muutostyöprosessia että lopputulosta: niiden kummankin tulee olla hyvän rakennustavan mukaisia. Missään pykälissä ei kuitenkaan ole kerrottu, mistä hyvä rakennustapa koostuu ja mikä on sitä määrittävien eri säännösten hiearkia. Kirjallisuudessa eri normistojen tulkintajärjestyksestä on todettu seuraavaa:

  1. Rakentamista ohjaavat lait, ennen kaikkea maankäyttö- ja rakennuslaki sekä -asetus, Suomen rakentamismääräyskokoelma ja kuntien rakennusjärjestykset kuuluvat vahvimpaan A-luokkaan hyvän rakennustavan määrittäjänä. Tämä on pakottavaa normistoa, joskin rakentamismääräyksiin sisältyy myös vain ohjeentasoisia osia.
  2. Seuraavaksi vahvimpia ovat alan itsensä määrittämät, lakeja täydentävät laatuvaatimukset kuten RT-ohjekortit, rakennustöiden yleiset laatuvaatimukset (RYL) ja Rakennusinsinööriliiton RIL-ohjeet.
  3. Kolmanneksi eniten painoarvoa on alan kirjallisuudella eli rakennusalan oppilaitosten oppikirjoilla, suunnittelijoiden ja rakentajien käyttämillä oppailla.
  4. Neljännellä sijalla on rakennustarvikevalmistajien julkaisemat ohjeet, rakenneratkaisut ja kirjat.

Määräävä ajankohta hyvän rakennustavan mukaisuuden arvioinnille on luonnollisesti rakentamis-/korjausajankohtana voimassa olevat säännökset.

Hyvä rakennustapa, kuten muutkin vastaavat käsitteet, ei ole kiveen kirjoitettua totuutta, vaan tulkitsijansa kokemuksella ja näkemyksellä tehty tulkinta. Kun riita päätyy tuomioistuimeen, eivät ratkaisun avaimet ole enää osapuolten omissa käsissä. Teknisen tulkinnan tekee tällöin lopulta sattumanvaraisesti juttua käsittelemään joutunut ja kenties rakennustekniikkaa kovin heikostikin hahmottava käräjätuomari

Oma lukunsa on osapuolten asiamiesten taito löytää hyviä ja vakuuttavia todistajia ja esittää muutoinkin riittävä näyttö kantansa tueksi. Ja ennen kaikkea tehdä käräjätuomarin elämä helpoksi tarjoilemalla tuomioistuimelle hyvin perusteltu ratkaisuehdotus jutun lopputulokseksi. Oman mukavuusalueensa ulkopuolella oleva käräjätuomari taatusti ilahtuu, kun hänen työnsä helpottuu. Tuomioistuimesta putkahtava ratkaisu ei siis välttämättä ole absoluuttisen oikea ratkaisu.

Oma käsitykseni on, että hyvään rakennustapaan voidaan päästä useammalla tavalla, mikä käytännössä tarkoittaa valitettavasti sitä, etteivät tulkintojen törmäyskurssit ole rakentamisessa harvinaisia. Selvää on, että oikea paikka rakentamista koskevan erimielisyyden ratkaisemiseen ei useinkaan ole tuomioistuin.

Ratkaisuehdotus edellä kerrottuun pattitilanteeseen voisikin olla hankkia yhdessä ulkopuolisen teknisen asiantuntijan näkemys, ns. second opinion, ja sitoutua siihen  silloin kun tilanne on vielä päällä. Nopea ratkaisu kun on niin osakkaan, urakoitsijan kuin taloyhtiönkin etu.

Remontti edessä? Näin otat asbestin oikein huomioon

Nyt ei ole tarkoitus puhua joulusiivousten tekemisestä, vaikka nurkan takana sekin urakka odottaa. Ei, nyt on framilla ihan toisentasoiset pölyt kuin villakoirat.

Nimittäin asbestipöly. Asia, joka olisi kiva lakaista maton alle remontin suunnittelussa, kun ylimääräistä vaivaa ja rahanmenoahan se vain tietää. Eikä remonttikaan ehtisi jouluksi valmiiksi, tuumii Oskari Osakas suunnitellessaan 70-luvun alussa rakennetun rivitaloasuntonsa alkuperäiskunnossa olevan kylpyhuoneen saneeraamista 2020-luvun vaatimuksia vastaavaksi.

Harmillista, että moista myrkkyä onkin männävuosina käytetty rakentamisessa ja rakennusmateriaaleissa. Isännöitsijältä Oskari oli muutostyöilmoitusta toimittaessaan kuullut, että asbestia on käytetty 50-80-luvuilla putkieristeissä, ruiskutuseristeenä, tasoitteissa, kiinnityslaasteissa, maaleissa, liimoissa, rakennuslevyissä, ilmastointikanavissa, muovimatoissa, saumauslaasteissa, kaakeleissa, vinyylilaatoissa, palokatkoeristeissä, ovissa, etenkin palo-ovissa, proppausmassoissa, sekä vesikatto- ja julkisivumateriaaleissa…Voi hyvänen aika.

Melkoinen virkaintoilija tuo isännöitsijä, ja oli vielä sitä mieltä, että hänen osakkaana kuuluisi huolehtia siitä, että asbestipöly ei pääse asunnossa remontin yhteydessä valloilleen. Oskari Osakas on ehdottomasti sitä mieltä, että taloyhtiö saa kyllä moiset selvittelyt ja ylimääräiset purkukustannukset maksaa. Eihän hän ole sitä asbestia sinne rakenteisiin ollut laittamassa. Viatonhan hän on.

Mutta mietitäänpä, olisiko isännöitsijä sittenkin ollut oikeassa. Oskari googlettaa ja päätyy työsuojelun nettisivuille. Siellä kerrotaan, että työnantajalla on ensisijainen velvollisuus ehkäistä asbestipölylle altistumista. Mutta kyllä, oikeassa isännöitsijä näköjään oli: rakennuttajan velvollisuuksiin kuuluu varmistaa, ettei purettavissa rakenteissa ole asbestia ja huolehtia asbestin löytyessä, että purkutyö tehdään asbestipurkutyönä. Sen verran Oskarikin on rakentamisen kanssa ollut tekemisissä, että ymmärtää olevansa oman kylppäriremonttinsa rakennuttaja. Hänhän tässä urakoitsijan valitsee, kaakelin värit päättää sekä koko lystin maksaa.

Oskari lueskelee lisää ja huomaa, että asbestin selvittäminen ei olekaan ihan mahdoton tehtävä. Rakennusmateriaaleista otetaan näytteitä ja toimitetaan ne esimerkiksi Työterveyslaitoksen laboratorioon analysoitavaksi. Jouluna ei kyllä vielä kylvetä uudessa kylpyammeessa, mutta parempi tehdä asiat sillä lailla, että omassa kodissa on turvallista asua niin remontin aikana kuin sen jälkeenkin, Oskari päättää.

Oskari ryhtyy tuumasta toimeen, ottaa näytteet ohjeiden mukaisesti ja toimittaa ne Työterveyslaitokselle. Parin viikon kuluttua analyysivastaus kilahtaakin sähköpostiin. Oskarin iloksi asbestia löytyy vain vähäisessä määrin. Toki sekin täytyy purkaa asbestityölle asetettujen vaatimusten mukaisesti. Onneksi isännöitsijällä oli vinkata useita eri firmoja, joilla on pätevyydet asbestitöiden tekemiseen. Oskari pyytää ja saa kaikilta vinkatuilta yrityksiltä tarjoukset purkutyöstä. Nyt vain parasta tekijää valitsemaan, Oskari myhäilee. Kyllä tämä remontti tammikuun lopussa näyttäisi jo valmistuvan.

Terveellisiä ja turvallisia remontteja itse kullekin.

Älä koskaan unohda remontti-ilmoitusta

Jos omaa kotia remontoivalle asukkaalle pitäisi antaa yksi kultainen muistisääntö, se olisi tämä: Älä koskaan unohda tehdä remontti-ilmoitusta.

Remontti-ilmoitus pitää tehdä aina, kun

  • korjaat, uusit tai poistat märkätilojen ja saunan pinnoitteita ja kalusteita (ei koske lauteita) ja työ vaikuttaa vedeneritykseen, sähköjohtoihin tai viemäröintiin tai vesi pitää katkaista.
  • asennat astianpesukoneen tai pyykinpesukoneen, mutta koneen vesi- ja viemäriletkulle tai sähköjohdolle ei ole valmista liitäntää.
  • teet kantaviin väliseiniin muutoksia, jotka vaikuttavat talon kantavuuteen tai eristyksiin.

Remontti-ilmoitus on tehtävä siksi, että asunto-osakeyhtiölaki edellyttää sitä, mutta myös siksi, että taloyhtiö saa oikean tiedon siitä, mitä aiot asunnossa remontoida ja että remontti on tehty hyvän rakennustavan mukaisesti. Ilman remontti-ilmoitusta tekemäsi remontti ei ole virallinen ja taloyhtiön johto voi pahimmassa tapauksessa jopa vaatia sinua purkamaan remontin.

Remontti-ilmoituksella turvaat myös omat oikeutesi. Jos olet esimerkiksi muutama vuosi sitten asentanut parvekelasit ja taloyhtiössä tehdään tänä vuonna parvekeremontti, voit mahdollisesti saada hyvitystä parvekelasien asentamisesta, jos yhtiön ei tarvitse asentaa uusia laseja sinun asuntoosi.

Ole ajoissa liikkeellä

Remontti-ilmoituksen kanssa on oltava ajoissa liikkeellä. Jos esimerkiksi suunnittelet keittiöremonttia putkiremontin yhteydessä, ilmoitus on tehtävä jo siinä vaiheessa, kun putkiremonttia suunnitellaan. Remontti-ilmoitus tehdään kirjallisesti isännöintiyritykseen.

Remontti-ilmoituksen käsittelemisessä menee isännöintiyrityksessä yleensä muutama viikko. Isännöintiyritys ilmoittaa viipymättä, kun ilmoitus on käsitelty ja kun remontin saa aloittaa. Toinen kultainen muistisääntö onkin: Aloita remontti vasta sitten, kun saat siihen taloyhtiöltä (eli käytännössä isännöintiyritykseltä) luvan.