Uusi puheenjohtaja ihan pihalla

Olen uuden taloyhtiömme ensimmäinen puheenjohtaja. Isännöintiyritys on valittu, ja nyt haluan tietää, mikä kenenkin rooli on.

Kesällä olin isännöintiä ostamassa, ensimmäistä kertaa uudistalon tulevana hallituksen puheenjohtajana. Ajatukseni tästä kirjoitin Kotitalo-lehteen.

Nyt on vuorossa seuraava vaihe: Miten toimin isännöinnin kanssa, mikä on kenenkin rooli ja vastuu? Tuntuu vielä paljon suuremmalta tehtävältä kuin edellinen. Miten tarttuisin asiaan?

Teimme alan normiin nähden käsittääkseni edistyksellisen sopimuksen, jossa on mukana tarkkoja palvelukuvauksia. Mutta rooleja siinä ei oltu määritelty. Miksei? En minä hallituksen puheenjohtajana voi tietää, miten toimitaan. Isännöinnin pitää määritellä toimintatavat ja pelisäännöt. Se on minusta osa tuotetta.

Kaksi asiaa minua mietityttää eniten. Ensimmäinen ovat kokoukset. Kuka kutsuu koolle, kuinka usein on tarpeen, mitä asioita käsitellään? Entä voidaanko kokoontua ilman isännöitsijää?

En osaa, tunnustan. Kokonaisuus on hukassa, ja minusta isännöitsijän pitää kantaa huolta niin kuin sloganissaan lupasi. Minä haluan päästä helpolla enkä murehtia näitä. Arki on muutenkin niin hektistä, en pysty.

Vaikka meillä hallituksen jäsenillä on osaamista monista asioista, emme ole kiinteistönpidon ammattilaisia. Miksi siis edes voisimme kokoontua ilman isännöitsijää? Kai hän aina tekee meille päätösesitykset ja hoitaa sitten asiat? Näin ajattelen.

Toiseksi päätösvaltuudet mietityttävät. Mistä saan päättää? Mistä isännöitsijä saa päättää? Pitääkö minun hyväksyä, mitä isännöinti tekee, vai voinko luottaa sen osaavan itse huolehtia kaikesta? Kai jossain määritellään eurorajat valtuuksille?

Ajatukseni ovat täynnä kysymyksiä. Pääni on sekaisin. Logiikallani nämä aloittelevan puheenjohtajan ongelmat ja kysymykset tulisi ehdottomasti olla määriteltynä joko isännöintisopimuksen palvelukuvauksissa tai muuten isännöinnin toimesta. Minulle kelpaa lähes kaikki, kunhan tiedän, miten homma menee.

Toki minua hirvittää, mitä osakkaat sanovat, jos homma ei toimikaan. Juridista vastuuta en pelkää, mutta vastaan teoistani ja isännöinnistä muille osakkaille.

Ongelma ymmärretty, nyt hommiin!

Nostin pari viikkoa sitten Helsingin Sanomissa esiin vaatimuksen, että taloyhtiöissä tarvitaan viiden vuoden korjaussuunnitelman sijaan kymmenen vuoden suunnitelma, jotta asuntokaupoissa voidaan varautua tuleviin korjauksiin.

Sen jälkeen taloyhtiön johtaminen on ollut tapetilla mediassa erilaisissa kannanotoissa. Alla on nostoja ja linkkejä näistä jutuista, joita kaikkia yhdistää huoli suomalaisten omaisuudesta.

”Ongelmana ei mielestäni ole niinkään mekanismin, vaan tahdon puute. Asunnon omistaja ei halua nähdä korjausvelkaa, eikä halua esittää sitä mahdolliselle ostajalle, joten ei hän myöskään halua varautua siihen.”
Kim Karves Kiinteistölehden blogissa 29.8.2017.

”Asukas voi ajatella, että pihan hiekoittaminen ja jätehuollon toimivuus ovat merkkejä siitä, että kaikki on kunnossa. On aiheellista kysyä, mistä tämä johtuu. Luottavatko asukkaat sokeasti siihen, että hallitukset hoitavat tarvittavat asiat?”
Isännöintiliiton asiantuntija Pekka Harjunkoski Talouselämässä 31.8.2017.

Taloyhtiöiden korjaussuunnitelma pitää tehdä vähintään 10 vuoden päähän.

”Moni on alkanut empiä vanhan asunnon ostamista ikävien yllätysten pelossa. Ei ihme, sillä home- ja kosteusvauriot, asunto-osakeyhtiöiden amatöörihallitusten osaamattomuus ja kertynyt korjausvelka ovat tapetilla mediassa lähes päivittäin. Enää ei ostopäätöksen kannalta ole niin ratkaisevaa, onko putkiremontti jo tehty vai vasta tulossa. Tärkeämpää ostajalle on varmistua siitä, että hyväkuntoisen asunnon lisäksi myös yhtiötä on hoidettu asianmukaisesti”.
Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen Talouselämässä 31.8.2017.

”Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrit osoittavat selvästi, ettei asunto-osakeyhtiön hallitusvetoinen toimintamalli takaa kaikissa tapauksissa parasta mahdollista lopputulosta. Hallituksen tehtävä on huolehtia yhtiön hallinnosta, kiinteistön ja rakennusten pidosta sekä muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä.”
Kiinteistöliiton kehityspäällikkö Jari Virta Rakennetun omaisuuden tila -blogissa 1.9.2017.

”Varautuminen isoihin peruskorjauksiin paranisi, jos taloyhtiöt määrättäisiin lailla käyttämään asiantuntijoita kunnossapitotarveselvityksen tekemiseen. Tällöin kiinteistön korjaustarpeesta saataisiin nykyistä todennäköisempi kuva. Nyt taloyhtiöiden hallitukset laativat kunnossapitotarveselvityksen usein itse ilman asiantuntija-apua”.
Kiinteistöliitto Päijät-Hämeen toiminnanjohtaja Raimo Kiljunen Talouselämässä 4.9.2017.

Kauan on paasattu, että omaisuutemme on kiinni kiinteistöissä. Vasta nyt tuntuu, että asian ymmärtäminen on alkanut. Kaikki edellä mainittu luo positiivista kysyntää ja paineita hyville palveluille ja toimintatavoille. Nyt vain ryhdytään hommiin!

Tarkkuutta, vastuuta ja asiantuntemusta – siksi isännöitsijäntodistus maksaa

Napin painallus, ja tulostin sylkäisee isännöitsijäntodistuksen, josta rahat kilahtavat isännöintiyrityksen tilille. Pelkkää ryöväämistä yhdestä paperista?

Napin painamista ennen on tapahtunut monta vaihetta ennen kuin isännöitsijäntodistus, onnistuneen asuntokaupan tuki ja turva, on valmis.

Kun isännöintiyritys saa pyynnön todistuksesta, asiakaspalvelu tarkastaa taloyhtiön ja huoneiston perustiedot ja osakkeenomistajat. Kirjanpito tarkistaa huoneiston lainaosuudet ja varmistaa, ettei huoneistolla ole maksamattomia vastikkeita.

Lopuksi isännöitsijä tarkistaa, että huoneistokohtaiset ja taloyhtiön korjaukset on merkitty todistukseen, ja allekirjoittaa isännöitsijäntodistuksen. Nimellään hän vastaa tietojen paikkansapitävyydestä.

Asuntoa myyvän henkivakuutus

Ajantasainen isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkein asiakirja. Ostajalle siksi, että hän voi perustaa ostopäätöksensä faktaan, ei mutuun tai ruusuisiin kuvitelmiin.

Myyjälle kunnollinen isännöitsijäntodistus on hyvä henkivakuutus, sillä todistuksessa mainituista asioista ei voi syntyä myyjälle myöhemmin kaupanvastuuta. Todistuksen hankintameno on häviävän pieni summa asuntokauppariidan kustannusten rinnalla.

Asuntokaupoilla isännöitsijäntodistuksessa kannattaa kiinnittää huomiota ainakin seuraaviin asioihin.

  1. Mikä on asunnon velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta? Mikä on kyseistä huoneistoa koskeva velkaosuus ja miten sen voi maksaa pois?
  2. Mitä eri vastikkeita ja maksuja kerätään? Onko huoneistolla vastikerästejä?
  3. Mitä korjauksia taloyhtiössä on tehty ja mitä uusia korjaushankkeita on tiedossa? Onko korjauksia tehty säännöllisesti? Hälytyskellojen pitää soida, jos 20-30 vuotta vanhassa talossa on tehty korjauksia vain vähän.
  4. Onko taloyhtiössä liikehuoneistoja, jotka voivat pienentää hoitovastikkeita? Sijaitseeko taloyhtiö vuokratontilla ja milloin vuokraoikeus päättyy? Onko yhtiöllä tai osakkailla lunastusoikeus osakkeisiin, ja mitä siitä on sovittu? Entä mikä on naapurissa olevan tyhjän tontin kaavoitustilanne?
  5. Onko taloyhtiössä tehty pitkän ajan suunnitelmaa eli strategiaa siitä, mihin yhtiössä panostetaan ja miten sitä halutaan kehittää?
  6. Mikä on taloyhtiön taloudellinen tilanne? Tilinpäätös, talousarvio ja yhtiöjärjestys ovat isännöitsijäntodistuksen liitteinä.
  7. Ovatko taloyhtiössä kerätyt vastikkeet riittäneet? Se selviää tilinpäätöksen vastikerahoituslaskelmasta eli jälkilaskelmasta. Perussääntönä on, että taloyhtiöllä pitäisi olla säästössä vähintään kahden kuukauden vastikkeita vastaava summa laskujen maksuja ja yllättäviä korjausmenoja varten.

Isännöitsijäntodistuksen käyttöikä on kolme kuukautta. Jos asuntoa ei ole tuona aikana myyty, tarvitaan uusi todistus. Joka tapauksessa kauppakirjan liitteenä on aina tuore isännöitsijäntodistus, johon päivitetään kaupantekohetken lainaosuustieto ja tietysti muutkin mahdollisesti muuttuneet tiedot.

Kuka hyötyy isännöinnin verkostoista?

Otsikon kysymys nousee säännöllisesti keskusteluun. Ketä isännöinnin verkostot ensi sijassa hyödyttävät – isännöintiyritystä vai sen asiakasta?

Asiakastaloyhtiöiden tarvitsemien palvelujen hankinta ja ylläpito on yksi isännöinnin ydintehtäviä. Isännöintiyrityksen verkosto on rakentunut vuosien mittaan helpottamaan taloyhtiöiden asioiden hoitoa. Siihen on valikoitunut palveluntuottajia, jotka ovat hoitaneet tehtävänsä ja vastuunsa kunnolla.

Isännöintiyrityksen luottokumppaneissa on parhaimmillaan monen eri alan toimijoita, kuten korjausrakentamisen, kiinteistönhuollon, siivouksen, talotekniikan, suunnittelun, valvonnan, vakuuttamisen, rahoituksen, terveyden ja turvallisuuden asiantuntijoita. Lue loppuun

Faktoja isännöintialasta

Isännöintiala tunnetaan edelleen huonosti ja julkisuudessa törmää aika ajoin erilaisiin väärinkäsityksiin. Viimeksi Suomen Kuvalehti julkaisi mielipidekirjoituksen, joka perustui enemmän oletuksiin kuin tutkittuun tietoon. Tietoa isännöinnistä kuitenkin löytyy. Tässä muutama fakta, joista toivottavasti on iloa niin isännöintialaa seuraaville toimittajille kuin asiakkaillekin. Lue loppuun