Kodin arvosta huolehtiminen ennaltaehkäisyn kuningaslajiksi

Ongelmien ennaltaehkäiseminen on tylsää. Ei motivoi tehdä toimenpiteitä, joiden seuraukset näkyvät vasta kahdenkymmenen vuoden päästä, eivätkä ehkä kovin ilmeisinä sittenkään. Vaikka tiedän, että ennakoivan toiminnan laiminlyönti voi tulla myöhemmin vastaan kaikessa karmeudessaan, kuten elintapasairauksina ja taloudellisena ahdinkona, en jaksaisi ihan vielä välittää.

Hampaidenhuolto on ennaltaehkäisyn kuningaslaji, onnistunut esimerkki siitä, miten puuduttava ennaltaehkäisy voi juurtua osaksi jokaisen arkea. Miten hammashuolto sen teki?

Ensin tapahtui yhteiskunnallinen muutos: hammashoito tuli 1980-luvulla sairausvakuutuksen piiriin. Toiseksi tuli valistus, joka sai vanhemmat hammashoitohysteriaan ja lapset lukemaan tarrasta lavuaarin yläpuolelta: ”Nököhampaalla vasta on mukava olo. Puhdas on jokainen hampaankolo.”

Sitten tuli ohjeistus: pesu aamuin illoin, xylitol-purkkaa ja -pastilleja. Rinnalle systemaattiset tarkastukset ja hoito: Jos tulee reiänalku, pestään paremmin. Jos tulee reikä, paikataan heti, ettei jouduta kalliiseen juurihoitoon. Viimeistelynä mielikuvamyynti: valkoinen hymy, menestyvän ihmisen muotokuva.

Sama ennaltaehkäisyn arkikulttuuri pitäisi saada taloyhtiöiden kunnossapidon pitkäjänteiseen suunnitteluun. Miten se tehtäisiin?

Ensin laki vaatisi kunnossapitotarveselvityksen paljon nykyistä viittä vuotta pidemmälle ja selvitykseen vaadittaisiin aikataulu ja arvio kustannuksista. Sitten asunto-omaisuuden hoitamisesta tulisi osa koulujen yhteiskuntaopin opetusta. Seuraavaksi annettaisiin toimintaohjeita, ja lopulta vielä harjoiteltaisiin mielikuvamarkkinointia koko maassa: mainoksissa istuisi tyytyväinen osakas taloudellisesti turvatussa oman elämänsä valtaistuimessa.

Kunnossapitovastuun kiemurat on isännöinnin ydinosaamista

Kunnossapitovastuu taloyhtiön ja osakkaan välillä määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan. Äkkiseltään asia tuntuu yksinkertaiselta: katsoo vain oikeasta kohdasta taulukkoa. Esimerkiksi hanat ovat yhtiön vastuulla, joten kun vaikka wc:n hana rikkoutuu, taloyhtiö korjaa sen.

Elävä elämä on kuitenkin paljon monimuotoisempaa: hanaesimerkistä syntyy heti ainakin viisi variaatiota:

1. Yhtiöjärjestyksessä on määrätty, että osakas vastaa kaikista hanoista. Yhtiöjärjestys menee lain edelle ja osakas itse hankkii korjaajan.

2. Osakas on rakentanut huoneistoon sitten toisen wc:n ja nyt rikkoutuva hana onkin tämän wc:n hana. Taloyhtiö ei vastaa kuin yhdestä perustasoisesta wc:n hanasta, eli osakas maksaa hanan korjaamisen.

3. Asunnon ylimääräinen wc on rakennettu jo rakennusvaiheessa, kun ensimmäisen omistaja tilasin muutostyön suoraan rakennuttaja-myyjältä. Vaikka wc-tiloja on ollut asunnossa ”alun perinkin” kaksi, osakas on silti vastuussa ekstrahanasta.

4. Osakas on asennuttanut remonttinsa yhteydessä sähköisiä osia sisältävän erikoishanan. Kyse ei ole enää perustasoisesta hanasta, joten korjaaminen kuuluu osakkaalle.

5. Erikoisen hanan onkin hankkinut joku osakas 80-luvulla, mutta taloyhtiön teettämässä saneerauksessa on päädytty asennuttamaan kaikkiin wc-tiloihin samanlaiset hanat. Yhtiön päätöksin on nostettu perustasoa eli hanasta vastaakin yhtiö.

Arvailusta ei kannata maksaa – ammattitaidosta kannattaa.

Savuton taloyhtiö saa vielä odottaa

Tupakkalain uudistusta odotetaan innolla taloyhtiöissä. Isännöitsijöiltä kysellään jo, miten meidän taloyhtiöstä saadaan vihdoin savuton.

Uusi tupakkalaki antaa taloyhtiöille ensi vuoden alusta lähtien mahdollisuuden hakea kunnalta tupakointikieltoa asuntojen pihoille, parvekkeille ja jopa huoneistojen sisätiloihin tietyin edellytyksin.

Laki helpottaa mutta ei automaattisesti ratkaise kaikkia sauhuttelun ongelmia.

Paperilla periaate on yksinkertainen. Yhtiökokouksen enemmistö päättää tupakointikiellon hakemisesta, ja kunnan terveysviranomainen määrää kiellon, jos savua voi kulkeutua tilasta toiseen muutoin kuin poikkeuksellisesti. Ennen tupakointikiellon hakemista taloyhtiön on kuultava niitä asukkaita, joiden parvekkeita tai pihoja kielto koskee.

Tarkemmin ajateltuna prosessiin liittyy vielä paljon avoimia kysymyksiä. Asunto-osakeyhtiössä tupakointikielto ja kuulemisvelvollisuus voivat yhdenvertaisuusperiaatteen vuoksi koskea kaikkien huoneistojen osakkaita ja vuokralaisia. Kuka hoitaa kuulemishomman ja miten, niin että asia tulee kerralla käsitellyksi?

Entä tuleeko naapurusten kesken uusia riitoja, jos vain osa parvekkeista todetaan sellaisiksi, että savu voi kulkeutua niiltä muiden koteihin?

Huoneiston sisällä tupakoimista tuskin kielletään jatkossakaan kovin helposti. Sitä varten on lain mukaan selvitettävä lisäksi, voiko savun kulkeutumisen estää kohtuullisin korjauksin. Asukkaalle on myös annettava mahdollisuus korjata tilanne omin toimenpitein.

Kauanko asukkaan toimenpiteitä on kohtuullista odottaa? Kuka maksaa tarvittavat korjaukset? Lienee ainakin viisainta, että isännöinti tilaa ja koordinoi kaikki korjaukset, jotta taloyhtiön rakenteet ja järjestelmät eivät vahingoitu.

Asukkaiden kuulemisesta ja toivottavasti muistakin avoimista kysymyksistä on tulossa lisäohjeita vielä asetuksella. Sillä aikaa kun käytännön ohjeet ovat matkalla viranomaisputkessa, ottaisin taloyhtiössä aikalisän ja perinteiset keinot käyttöön.

Savusta kärsivien kannattaa ensiksi ottaa asia puheeksi itse tupakoijien kanssa. Pihalle voidaan sopia tupakkapaikka, jota asukkaat ohjeistetaan käyttämään.

Ensimmäisiä tupakointikieltoja päästään hakemaan todennäköisesti vasta joskus ensi vuoden puolella, jos toimintaohjeet ovat riittävän selvät. Toivotaan, että viranomaisilla on resurssit valmiina kieltojen käsittelyyn.

Parveke kutsuu

Kuva: Kaisa Leiwo

Kuva: Kaisa Leiwo

Kevään tullen lehdissä on houkuttelevia juttuja ja vinkkejä parvekkeiden sisustamiseksi ja koristamiseksi. Parveke onkin monen kerrostalohuoneiston kesäpiha, jolla oleskellaan ja vietetään aikaa heti säiden lämmetessä, varsinkin jos se sattuu vielä olemaan lasitettu.

Parveke myös puhuttaa paljon taloyhtiöissä. Suosituimpia aiheita vuodesta toiseen ovat parvekelasituksen asentaminen ja kustannusten jakautuminen, parvekkeiden kunnossapitovastuut, parveketupakointi sekä parvekegrillaus. Lue loppuun

Onko kylpyammeen poistaminen riskiratkaisu?

Usein ihmiset luulevat, ettei kylpyhuoneen lattiassa ole vedeneristettä, jos sitä ei ole heti laattojen alla. Kuitenkin tuhansissa suomalaisissa kylpyhuoneissa – eritoten 50-70-luvulla rakennetuissa – vedeneriste on tyypillisesti syvemmällä lattiarakenteessa, eikä seiniä ole vedeneristetty lainkaan. Missä menee yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuun raja tällöin? Entäs mitä asiaan vaikuttaa se, että alkuperäinen rakenne oli suunniteltu toimimaan ammeen kera ja nyt huoneiston osakas on mennyt poistamaan ammeen?

Näihin kysymyksiin Vaasan hovioikeus otti kantaa reilun vuoden takaisessa ratkaisussaan, ja samaa asiaa pohtii tällä hetkellä maan parhaat laintulkitsijat korkeimmassa oikeudessa. Korkein oikeus halunnee vakiinnuttaa hovioikeuden tulkintalinjan antamalla asiassa ennakkoratkaisun. Ratkaisu saataneen talven/kevään aikana.

1950-luvulla rakennetussa keskisuomalaisen taloyhtiön kylpyhuoneissa oli alun perin ollut ammeet. Vedeneristyksenä oli ollut bitumisivelty huopa, joka oli sijainnut lattiassa holvilaatan päällä. Vedeneristyksen päällä oli ollut puolestaan noin kymmenen senttimetriä paksu pintalaatta, ja lattiapinnoite oli asennettu tämän pintalaatan päälle. Lattiarakenne oli rakentamisajankohdan määräysten mukainen, ja ammeen kera se toimi suunnitellusti.

Huoneiston edellinen osakas oli poistanut jo kauemman aikaa sitten kylpyhuoneesta kylpyammeen, mikä luonnollisesti lisäsi tilan kosteusrasitusta huomattavasti. Seurauksena oli vedeneristeen yläpuolella olevan pintalaatan ja seinien alaosien kostuminen eli suomeksi sanottuna kosteusvaurio. Kosteusvaurio havaittiin uuden osakkaan omistusaikana. Asunto-osakeyhtiön kieltäydyttyä korjaamasta kylpyhuonetta uusi osakas teetti korjauksen ja vaati taloyhtiötä korvaamaan noin 7 500 euron korjauskustannukset.

Asunto Oy katsoi, että koska vaurio rajoittui vedeneristeen yläpuoliseen osaan, oli kysymyksessä osakkaan kunnossapitovastuun piiriin kuuluva huoneiston sisäosan vaurio. Vedeneriste oli nimittäin toiminut niin kuin sen pitikin toimia, sillä sen alapuolelle eivät vedet olleet vuosienkaan saatossa päässeet.Tämä taloyhtiön näkökanta ei kuitenkaan lopulta vakuuttanut hovioikeutta: hovioikeuden mukaan pintalaatta on yleisesti ottaen osa rakennetta.

Hovioikeus totesi kuitenkin käsillä olevan vaurion johtuneen kylpyhuoneen muuttuneesta käyttötavasta; ilman ammeen poistamista suihkuvesien aiheuttamaa kosteusvauriota ei olisi edes syntynyt. Edellisen osakkaan muutostyö oli hovioikeiden mukaan tehty virheellisesti, koska ammeen poiston yhteydessä kylpyhuoneen vedeneritystä ei ollut uusittu tai parannettu mitenkään. Asunto-osakeyhtiö ei ollut tällaista ammeetonta rakenneratkaisua toteuttanut, eikä se ollut myöskään hyväksynyt edellisen osakkaan toteuttamaa muutosta, joten kyseinen rakenneratkaisu ei ollut hovioikeuden mukaan yhtiön kunnossapitovastuulla. Näin ollen ei myöskään osakkaan rahavaatimus menestynyt.

Mitä tästä tapauksesta on sitten opittavissa: Ensinnäkin hovioikeus linjasi, että kuvatussa lattiarakenteessa pintalaatta ei ole pinnoitetta vaan rakenteen osa. Jos siis ammeen olisi annettu olla paikoillaan, ja siitä huolimatta pintalaatta olisi kostunut, olisi vaurion korjaaminen kuulunut selkeästi taloyhtiölle. Toisekseen hovioikeuden ratkaisu tarkoittaa, että jos osakas muuttaa alkuperäistä tilaa, ei taloyhtiö aina vastaakaan muuttuneesta rakenneratkaisusta. Yhtiön vastuu rakenteesta kattaa vain alkuperäiset ja yhtiön hyväksymät sekä näihin rinnastuvat rakenteet. Osakkaan virheellinen muutostyö voi jopa päinvastoin vähentää yhtiön kunnossapitovastuita. Ja kolmanneksi: huonosti ei kannata osakkaan kotiaan remontoida – ammeen poisto ilman vedeneristyksen samanaikaista parantamista ei ole viisasta.