Moderni taloyhtiö siirtyy nopeasti osakehuoneistorekisteriin

Eduskunta päättää loppuvuonna asunto-osakkeiden omistustietojen valtakunnalliseen rekisteriin keräämisestä. Rekisterin nimeksi on hankkeen aikana muotoutunut osakehuoneistorekisteri.

Ennen 2019 alkua perustettujen taloyhtiöiden osakeluetteloiden siirto alkaisi ensi vuoden toukokuussa. Noin 90 000 suomalaisen taloyhtiön tulisi hoitaa siirtyminen 3,5 vuoden siirtymäajan kuluessa. Melkoisen iso juttu taloyhtiökentällä.

Käytännössä tämä edellyttää osakehuoneistorekisterin ja isännöintijärjestelmien saumatonta yhteen toimimista, koska peruslähtökohta siirtymiselle on, että yhtiöiden hallinnon hoito sujuvoituu, ei vaikeudu.

Fiksu taloyhtiö ei jää vetkuttelemaan siirtymistä, vaan hoitaa velvoitteen kuntoon heti, kun isännöintiyritys informoi sen käyttämien järjestelmien valmiudesta osakehuoneistorekisteriin. Näin rekisterin hyödyt ovat heti käytössä, kuten se, ettei yhtiö ole enää vastuussa ostajien laiminlyömien varainsiirtoverojen maksusta.

Osakehuoneistorekisterin piirissä oleminen on myös imagotekijä, näyttäähän moderni yhtiö ostajan silmissä rikkuria houkuttelevammalta. Määräajan ryypänneiden taloyhtiöiden isännöitsijäntodistuksiin näyttäisi nimittäin lakiesityksen mukaan tulevan merkintä velvoitteen laiminlyönnistä. Minä en ainakaan meinaa asua sellaisessa taloyhtiössä.

Osakehuoneistorekisteri tulee, onko osakekirjojen paikka pian paperinkeräyksessä?

Osakehuoneistorekisterin on tarkoitus olla käytössä vuoden 2019 alussa. Siis minkä?

Sähköinen osakehuoneistorekisteri, joka on osa ASREK-hanketta, ei ole maallikolle todellakaan mikään helposti avautuva asia. Jos asiaan haluaa perehtyä perinpohjaisesti, tietoa ja kirjoituksia löytää muun muassa Isännöintiliiton kattavalta Osakehuoneistorekisteri-sivustolta.

Työni puolesta muotoilen päivittäin erilaisia taloyhtiömaailmaan liittyviä, usein lainsäädäntöä koskevia asioita sellaiseen muotoon, että ne aukeaisivat mahdollisimman helposti lukijoille. Tässä kirjoituksessa yritän laittaa pähkinänkuoreen sen, mitä osakehuoneistorekisteri tarkoittaa kaltaiselleni asunto-osakeyhtiön osakkaalle.

Osakehuoneistorekisteri on samantapainen kuin ajoneuvorekisteri: siihen merkitään kaikkien suomalaisten taloyhtiöiden osakehuoneistojen omistajat samaan tapaan kuin autojen omistajat ja haltijat ovat ajoneuvorekisterissä.

Lakiehdotus rekisteristä on parhaillaan lausuntokierroksella ja sen on tarkoitus olla käytössä ensi vuoden alusta lähtien, jolloin kaikki uudet asunto-osakeyhtiöt perustetaan sähköisinä. Vanhojen yhtiöiden osakeluettelot siirretään rekisteriin kolme ja puolen vuoden siirtymäajassa.

Osakehuoneistorekisteriä tulee ylläpitämään Maanmittauslaitos. Taloyhtiön hallitus vastaa siitä, että osakeluettelo siirretään osakehuoneistorekisteriin, mutta käytännössä työn tekee isännöinti.

Mielestäni on aika hurjaa, että me osakkaat olemme joutuneet odottamaan tällaista uudistusta näinkin pitkään. Jo ensiasuntoa ostaessani vuonna 2001 ihmettelin, miten suurin omaisuuteeni oli kiinni kulahtaneessa paperisessa osakekirjassa.

Kun asunnon omistaminen perustuu kohta sähköiseen omistajamerkintään, ei ole enää pelkoa paperisen osakekirjan kadottamisesta. Myös osakehuoneistojen käyttäminen panttina helpottuu, kun paperista osakekirjaa ei tarvitse siirrellä paikasta toiseen.

Auki olevia asioita on kuitenkin vielä paljon. Mietin muun muassa sitä, mitä paperisille osakekirjoille tehdään sen jälkeen, kun osakeluettelo on siirretty osakehuoneistorekisteriin. Käykö niille kuten vanhentuneille passeille, joista ainakin aikoinaan leikattiin kulma pois? Tunkevatko ihmiset niitä työpaikoillaan paperisilppuriin? Vai täyttyvätkö paperinkeräyslaatikot muutaman vuoden ajan mitätöity-leimalla varustetuista osakekirjoista?

Pitäisikö isännöintiä säädellä tarkemmin?

Isännöintiliiton hallitus on nimittänyt jäsenistään koostuvan työryhmän selvittämään vaihtoehtoisia tapoja säädellä isännöintiä. Työryhmän toimikausi alkaa vuoden 2018 alusta ja tehtävää varmasti riittää. Toimialalla on syvällisen pohdinnan paikka, koska nykytilanteessa eri tyyppiset toimijat niputetaan usein yhteen eivätkä hyvät ja huolelliset toimijat erotu toivotulla tavalla.

Isännöinnin tilanteeseen otti kantaa myös asuntoministeri Kimmo Tiilikainen, joka nosti Iltalehdessä 8. joulukuuta esiin kysymyksen isännöintialan tarkemman sääntelyn tarpeesta. Ministeri väläytti jutussa mahdollisuutta luoda isännöintialle kiinteistönvälitysalalta tuttu rekisteröintivelvoite. Tiilikaisen perusteluna on nimenomaan toiminnan merkittävyys taloyhtiöympäristössä.

Samassa artikkelissa oikeusministeriön edustaja Jyrki Jauhiainen otti kantaa alan tilanteeseen. Hänen mukaansa isännöinti- ja kiinteistövälitysalan erona on toimijoiden rooli, koska kiinteistönvälittäjät toimivat kuluttajamarkkinalla. Taloyhtiöitä sen sijaan ei ole tulkittu kuluttajien yhteenliittymiksi.

Nykyiseen asunto-osakeyhtiölakiin ehdotettiin säädettäväksi pätevyysvaatimuksia isännöitsijän kelpoisuudesta, mutta harkinnan jälkeen tämä ei kuitenkaan päätynyt pykälien tasolle. Voimassa olevaa asunto-osakeyhtiölakia koskevassa hallituksen esityksessä todetaan, että isännöitsijöiden ammattipätevyyden ja koulutuksen viranomaisvalvonnalla ei voitane saavuttaa vastaavia tuloksia kuin esimerkiksi kiinteistönvälitysalalla. Yhtenä perusteluna tälle oli se, että erityisesti pienissä taloyhtiöissä on tarvetta osakas- tai sivutoimisille isännöitsijöille.

Sääntelyn tarvetta on erittäin tärkeää lähestyä riittävän yleisellä tasolla ja tavoitetta voidaan edistää monin eri tavoin. Myös isännöinnin ostamista on tarve helpottaa ja selkeyttää. Omalta osaltaan tavoitetta voidaan viedä eteenpäin edistämällä hyvää hallintotapaa ja kehittämällä isännöinnin sopimuskulttuuria. Myös taloyhtiöiden pitkän tähtäimen suunnitelmilla eli taloyhtiöstrategioilla on suuri merkitys toiminnan seurannan tehostumiseen

On hienoa, että asiaa koskeva keskustelu on nyt auki. Tarvitsemme jäseniltämme ja taloyhtiöiltä tukea asian sekä ratkaisumallien hahmottamisessa. Toivottavasti mahdollisimman monella on aikaa osallistua asiasta käytävään keskusteluun.

Isännöintiliitto kannattaa savuttomia taloyhtiöitä

Tupakkalailla on yksi tavoite yli muiden: tupakka- ja nikotiinituotteiden käytön loppuminen Suomessa.

Vuoden alussa astui voimaan tupakkalain uusi pykälä, joka antoi taloyhtiöille mahdollisuuden puuttua häiritsevään tupakointiin hakemalla kunnalta tupakointikieltoa osakashallintaisiin tiloihin. Lain toimivuutta ja byrokraattisuutta on arvosteltu – syystä.

Isännöinnin ja taloyhtiöiden kannalta olisi etu, että nykyinen epäselvä tilanne korjaantuu nopeasti. Isännöintiliitto kannattaa edelleen lakiin perustuvaa tupakointikieltoa taloyhtiöihin, mikä tarkoittaisi sitä, että kaikki taloyhtiöt olisivat savuttomia.

Tupakkalakia koskevassa hallituksen esityksessä todetaan, että tupakansavulle altistuminen kodeissa on yhteiskunnallisesti merkittävä ongelma. Sen kitkemiseksi ei ole ollut tehokkaita keinoja. Uuden tupakkalain myötä myös taloyhtiöissä oli tarkoitus astella kohti savuttomuustavoitetta.

Taloyhtiöt eivät ole syystä tai toisesta innostuneet hakemaan tupakointikieltoja, joten lain vaikutukset näyttävät jääneen vähäisiksi. Aikaa on kulunut puoli vuotta ja kieltoja on asetettu voimaan vain muutamia. Yksi tuoreimmista tapauksista on Tampereelta.

Tupakkalain tavoite on kuitenkin voimassa ja poliittinen tahtotila asian ratkaisemiseksi suuri. Heinäkuun alussa asetettiin uusi työryhmä arvioimaan nykyisen lain toimivuutta. Käytännössä lakia siis aletaan jumpata kohtuullisen nopeasti sen voimaantulon jälkeen.

Työryhmän toimeksiantona on tehdä ehdotuksia tupakka- ja muun lainsäädännön kehittämiseksi, jotta tupakkalain tavoitteet saavutetaan vuoteen 2030 mennessä.

Tupakkakielto taloyhtiöissä edellyttää asukkaiden kuulemista

Monissa asunto-osakeyhtiöissä vasta harkitaan, lähteekö taloyhtiö hakemaan kunnalta tupakkalain mukaista tupakointikieltoa huoneistoparvekkeille, -pihoille tai sisälle asuntoihin. Kieltojen ohella monissa yhtiöissä pyritään löytämään vaihtoehtoisia ratkaisuja häiritsevän tupakoinnin ehkäisemiseksi. Kyselyitä ja mielenkiintoa asiaa kohtaan osoitetaan, mutta varsinaisia hakemuksia on tehty vasta muutamia.

Ensimmäisten hakemusten perusteella voidaan nostaa yksi asia tapetille: tilojen haltijoiden kuuleminen.

Jos asunto-osakeyhtiö päätyy valmistelemaan tupakkalain mukaisen kiellon hakemista osakashallintaisiin tiloihin, laki edellyttää tilojen haltijoiden kuulemista. Haltija on se, joka hallitsee esimerkiksi asuntoa, liiketilaa, parveketta tai pihaa joko omistus- tai vuokraoikeuden perusteella. Siis tyypillisesti osakas tai vuokralainen.

Kuuleminen on suoritettava ennen hakemuksen tekemistä. Tupakkalain pykälä ohjaa kuulemista hyvinkin yksityiskohtaisesti. Lain mukaan kuuleminen katsotaan toteutetuksi, kun asuntoyhteisö toimittaa hakemuksessa tarkoitettujen tilojen haltijoille tiedon ehdotetun hakemuksen perusteista sekä ohjeet huomautusten esittämiseen.

Kuulemisessa edellytettävät tiedot voidaan toimittaa yhtiön tiedossa olevaan postiosoitteeseen. Vaihtoehtoisesti ne voi lähettää osakkaalle siihen sähköpostiosoitteeseen tai muuhun vastaavaan teleosoitteeseen, jonka hän on ilmoittanut taloyhtiölle. Vuokralaisille samat tiedot voidaan laittaa näkyville rakennuksen yleisesti käytettävälle ilmoitustaululle tai toimittamalla hänen hallitsemaansa huoneistoon.

Huolellinen kuuleminen on taloyhtiön etu

Velvollisuus on yhtiön ja sen osakkaiden edun kannalta erittäin tärkeä. Kuuleminen kannattaa suorittaa huolellisesti ja mahdollisimman kattavasti jo taloyhtiössä, jotta varmistetaan hakemuksen käsittelyn sujuminen. Tämä edellyttää tehokasta viestintää asiasta. Jos kuuleminen suoritetaan puutteellisesti tai jätetään kokonaan tekemättä, viranomainen joutuu suorittamaan kuulemisen kokonaisuudessaan hallintolain mukaan. Tämä voi kasvattaa yhtiön tupakointikiellon hakemisesta syntyviä kuluja merkittävästi.

Taloyhtiöiden ja etenkin yhtiön johdon, eli hallituksen ja isännöinnin, tulee kiinnittää kuulemisvelvoitteeseen erityistä huomiota tupakointikieltoa haettaessa. On pidettävä mielessä, että yhtiön johdolla on velvollisuus toimia huolellisesti ja edistää yhtiön etua. Pahimmassa tapauksessa tämän velvollisuuden rikkominen voi johtaa vahingonkorvausvelvollisuuteen.

Lue myös 10 kysymystä ja vastausta tupakointikiellosta.