Purkavassa lisärakentamisessa siirryttävä enemmistöpäätöksentekoon

Oikeusministeriö pyysi maaliskuun loppuun mennessä laajalla jakelulla lausuntoa VTT:n laatimasta purkavan lisärakentamisen selvityksestä ja OM:n samaa asiaa koskevasta arviomuistiosta.

Tausta-ajatuksena molemmissa selonteoissa on ollut tarve helpottaa asunto-osakeyhtiöiden purkavan lisärakentamisen päätöksentekoa. Tämä tarve on seurausta taloyhtiöissä vuosikymmenien ajan jatkuneesta suunnitelmallisen ylläpidon ja korjaamisen puutteesta ja halusta pitää niiden sijaan vastike mahdollisimman alhaisena.

Isännöintiliitto oli yksi lausunnonantajista ja muiden kanssa samaa mieltä siitä, että yksimielisyysvaatimuksesta olisi luovuttava ja siirryttävä jonkin suuruiseen enemmistöpäätöksentekoon. Yhtä yksimielisiä oltiin myös siitä, että purkavaan lisärakentamiseen liittyy monia huomioonotettavia, mutta ei ylitsepääsemättömiä näkökulmia.

Purkavalla lisärakentamisella tarkoitetaan sitä, että huonokuntoisia rakennuksia puretaan ja tilalle rakennetaan lähtötilannetta enemmän uutta.

Yhden omistajan omistamissa vuokrataloissa tällaisia rakennusoikeus rahaksi -hankkeita on toteutettu jo pidemmän aikaa. Asunto-osakeyhtiöissä näin radikaalin, mutta joskus ainoan tarkoituksenmukaisen päätöksen tekeminen vaatii tällä hetkellä kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen.

Isännöintiliitto toi lausunnossaan esille seuraavaa:

  • Kaikki taloudellisesti tarkoituksenmukaiset vaihtoehdot korjausvelan kanssa kamppailevissa taloyhtiöissä pitäisi pystyä hyödyntämään.
  • Kannatamme päätöksenteon helpottamista siten, että samalla 2/3 enemmistöllä, millä päätetään mm. yhtiöjärjestyksen muuttamisesta, voitaisiin päättää myös purkavasta lisärakentamisesta.
  • Lisäedellytyksenä päätökselle olisi se, että hanke vaikuttaa objektiivisesti arvioiden positiivisesti osakehuoneistojen arvoon. Lisäksi hanketta vastaan äänestävällä osakkaalla olisi mahdollisuus irtaantua hankkeesta niin, että taloyhtiö lunastaisi osakkeet käypään hintaan.
  • Taloyhtiölle pitäisi säätää velvollisuus antaa osakkaille tietoa hankkeesta ja tuottaa osakkaille päätöksenteon tueksi selkeä vertailulaskelma siitä, mitä peruskorjaamisvaihtoehto vs. purkava lisärakentaminen tarkoittaa hänen rahapussissaan. Osakkaiden pitää pystyä hahmottamaan vaihtoehdot ja niiden vaikutukset omaan talouteensa.
  • Lisäksi tarvitaan verottajan kirjalliset kannanotot sekä taloyhtiön että osakkeenomistajan verotukseen, jotta hankkeiden käynnistymistä rasittava verotuksellinen epävarmuus saataisiin poistettua.

Seuraavaksi oikeusministeriö ruotii saamansa lausuntopalautteen sekä resursoi ja aikatauluttaa asunto-osakeyhtiölain muutoksen sen pohjalta.

On hyvä muistaa, että purkava lisärakentaminen koskee käytännössä vain pientä osaa suomalaisista taloyhtiöistä. Yksittäisille taloyhtiöille mahdollisella lakimuutoksella on kuitenkin suuri merkitys, pienentäähän hanke parhaimmillaan taloyhtiön ja osakkeenomistajien velkaantumista tuntuvasti.

Muuttuva lainsäädäntö lisää myös isännöinnin työmäärää

 

Lainsäädännön tuomista uusista velvoitteista puhutaan paljon. Termit, kuten normien purku ja sääntelyn keventäminen, vilisevät joka paikassa.

Taloyhtiöt eivät ole yhteiskunnassa poikkeus, vaan niilläkin on yhä enemmän lainsäädäntöön perustuvia velvoitteita. Tämä tuo lisätyötä isännöinnille, kun taloyhtiöt ostavat velvoitteiden mukanaan tuomat tehtävät ammattilaisilta. Tällöin ne tulevat varmasti tehtyä kunnolla ja hallitukset säästävät omaa aikaansa.

Tässä kerron muutamista taloyhtiöiden velvollisuuksia muuttaneista lakiuudistuksista.

Kun nykyisin voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia valmisteltiin vuonna 2009, pidettiin tärkeänä huomioida entistä paremmin muun muassa rakennuskannan sekä asukkaiden ikääntyminen. Uudistuksessa selvennettiin osakkaiden tekemien muutostöiden pelisääntöjä, ja tämä johti ilmoitusvelvollisuuden kasvamiseen.

Lisäksi taloyhtiöt velvoitettiin säilyttämään ja pitämään osakkeenomistajien saatavilla yhtiölle toimitetut muutostyöilmoitukset, joilla voi myöhemmin olla vaikutusta kunnossapitovastuun jakautumiseen osakkaiden ja yhtiön kesken. Osakkaiden remonttien dokumentointi ja valvonta on johtanut käytännössä isännöinnin työmäärään kasvuun.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksella on myös velvollisuus esittää varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana. Näistä kunnossapitotarpeista esitetään ne, jotka voivat oleellisesti vaikuttaa osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Kirjallisella kunnossapitotarveselvityksellä on tarkoitus kiinnittää yhtiön hallinnossa toimivien huomio pitkäjänteiseen kiinteistönpitoon ja tulevien toimenpiteiden rahoitukseen. Pitkäjänteinen suunnittelu lisää toiminnan suunnitelmallisuutta, mikä puolestaan lisää osakkaiden tyytyväisyyttä sekä madaltaa pitkällä juoksulla kiinteistön kunnossapidon kustannuksia.

Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen korostaminen yhdessä lisääntyneen korjaus- ja muutostarpeen kanssa on osaltaan lisännyt asiantuntijoita tarvetta yhtiöiden asioiden hoitamisessa.

Verotusmenettelylain uudistus toi taloyhtiöille velvollisuuden ilmoittaa Verohallinnolle rakentamiseen liittyvien urakoiden ja urakoitsijoiden tietoja. Niin sanottu rakentamisen tiedonantovelvollisuus on lisännyt huomattavasti työmäärää taloyhtiöiden remonttien hallinnoinnissa. Toisaalta kyseessä on harmaan talouden torjuntaan liittyvä velvollisuus, joten tavoiteltavissa oleva hyöty on yhteiskunnallisesti erittäin merkittävä.

Taloyhtiön velvollisuus laatia energiatodistus on esimerkki unionin tasoisen sääntelyn vaikutuksesta. Lailla saatettiin voimaan Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi rakennusten energiatehokkuudesta. Rakennuksissa kuluu noin 40 % Suomen energian kokonaiskulutuksesta.

Muita taloyhtiöitä koskevia velvoitteita ovat muun muassa sekä uudistunut pelastuslaki että vuoden alusta voimaan astunut asbestilaki. Esimerkki tulevasta on uuden vuoden kynnyksellä voimaan astuva tupakkalaki ja sen myötä taloyhtiöitä koskevien tupakointikieltojen hakeminen.

Tiivistäen voidaan todeta, että myös taloyhtiöiden tulee hoitaa omat velvoitteensa kunnialla. Työnsarkaa on paljon ja lisää on tulossa.

Nollaenergiarakentaminen voi tarkoittaa lisää asumisen riitoja

Lokakuun lopun Iltasanomista löytyi erinomainen nettiartikkeli ”Ovatko nollaenergiatalot uusi homepommi?” (30.10.2016), jossa käsiteltiin energiatehokkuuden nimissä tehtävää rakentamismääräysten kiristämistä kansankielellä. Suosittelen käyttämään pari minuuttia ja lukemaan Pasi Jaakkosen jutun.

Erityisesti minuun kolahti rakennusfysiikan professori Juha Vinhan toteamus tästä eduskunnan käsittelyssä olevasta säädöshankkeesta. Vinhan mukaan ”koko rakentamisen perinne, jossa ensin tutkitaan, ja sitten laaditaan ohjeet ja lopulta koulutetaan osaavat rakentajat ja vasta viimeisenä laaditaan velvoittavat määräykset, on käännetty päälaelleen”. Peppu edellä puuhun siis?

On selvää, että rakennusten tulee kestää terveinä vuosikymmeniä. Yhtä selvää on, ettei meillä tarvita yhtään uutta hometaloa. Nyt kuitenkin pelkona on, että säädettävät lähesnollaenergiarakentamisen (huh mikä sanahirviö) vaatimukset aiheuttavat myös tulevaisuuden taloihin sisäilma- ja kosteusongelmia. Tämä tarkoittaa lisääntyvää vastuukysymysten selvittelyä ja valitettavasti myös lisääntyviä rakentamisen ja asumisen riitoja. Asunto-osakeyhtiöissä vastuukysymysten selvittelystä ja reklamaatioiden hoidosta vastaa käytännössä isännöinti. Isännöinti kyllä hoitaa lisääntyneet työt, mutta lisää työtä tarkoittaa väistämättä lisää maksettavaa asukkaalle.

Riitoihin ja asumisen kustannuksiin liittyy juristin jatkopointtikin.

Valitettava tosiasia nimittäin on, että taloyhtiöt ovat rakentamisen riidoissa väliinputoajan asemassa, koska oikeusturvavakuutukset eivät kata rakennusvirheiden aiheuttamia riitoja. Toisin sanoen riski monimutkaisten ja näytöllisesti haastavien riitojen lopputuloksesta ja siten myös prosessin kuluriskistä on osakkeenomistajille usein liian suuri riski kannettavaksi. Ja tämä taas tarkoittaa käytännössä sitä, että ei-niin hyvän-rakentamisen vastuunkantaja ei joudukaan vastuuseen.

Rakentamismääräysten laatimistapa, jossa ensin Vinhan kertomalla tavalla säädetään määräykset, ja niiden toimivuus tutkitaan vasta myöhemmin, hankaloittaa tilannetta entisestään. Pahin skenaario asunto-osakeyhtiön osakkaiden kannalta voisi olla se, että rakennuttaja ja/tai rakentaja (urakoitsija) pääsevät vastuusta, kun rakennuttaja on tuottanut ja urakoitsija rakentanut normienmukaisen, mutta homeessa olevan rakennuksen. Säädöskokeilun maksajiksi jäisivät siis tavalliset suomalaiset osakkeenomistajat. Ei hyvä, sanon minä.

Isännointiliitto nostaa edellä kerrottuja näkökulmia esiin myös ympäristöministeriölle annettavassa lausunnossaan nollaenergiarakentamisen asetuksista.

Savuton taloyhtiö saa vielä odottaa

Tupakkalain uudistusta odotetaan innolla taloyhtiöissä. Isännöitsijöiltä kysellään jo, miten meidän taloyhtiöstä saadaan vihdoin savuton.

Uusi tupakkalaki antaa taloyhtiöille ensi vuoden alusta lähtien mahdollisuuden hakea kunnalta tupakointikieltoa asuntojen pihoille, parvekkeille ja jopa huoneistojen sisätiloihin tietyin edellytyksin.

Laki helpottaa mutta ei automaattisesti ratkaise kaikkia sauhuttelun ongelmia.

Paperilla periaate on yksinkertainen. Yhtiökokouksen enemmistö päättää tupakointikiellon hakemisesta, ja kunnan terveysviranomainen määrää kiellon, jos savua voi kulkeutua tilasta toiseen muutoin kuin poikkeuksellisesti. Ennen tupakointikiellon hakemista taloyhtiön on kuultava niitä asukkaita, joiden parvekkeita tai pihoja kielto koskee.

Tarkemmin ajateltuna prosessiin liittyy vielä paljon avoimia kysymyksiä. Asunto-osakeyhtiössä tupakointikielto ja kuulemisvelvollisuus voivat yhdenvertaisuusperiaatteen vuoksi koskea kaikkien huoneistojen osakkaita ja vuokralaisia. Kuka hoitaa kuulemishomman ja miten, niin että asia tulee kerralla käsitellyksi?

Entä tuleeko naapurusten kesken uusia riitoja, jos vain osa parvekkeista todetaan sellaisiksi, että savu voi kulkeutua niiltä muiden koteihin?

Huoneiston sisällä tupakoimista tuskin kielletään jatkossakaan kovin helposti. Sitä varten on lain mukaan selvitettävä lisäksi, voiko savun kulkeutumisen estää kohtuullisin korjauksin. Asukkaalle on myös annettava mahdollisuus korjata tilanne omin toimenpitein.

Kauanko asukkaan toimenpiteitä on kohtuullista odottaa? Kuka maksaa tarvittavat korjaukset? Lienee ainakin viisainta, että isännöinti tilaa ja koordinoi kaikki korjaukset, jotta taloyhtiön rakenteet ja järjestelmät eivät vahingoitu.

Asukkaiden kuulemisesta ja toivottavasti muistakin avoimista kysymyksistä on tulossa lisäohjeita vielä asetuksella. Sillä aikaa kun käytännön ohjeet ovat matkalla viranomaisputkessa, ottaisin taloyhtiössä aikalisän ja perinteiset keinot käyttöön.

Savusta kärsivien kannattaa ensiksi ottaa asia puheeksi itse tupakoijien kanssa. Pihalle voidaan sopia tupakkapaikka, jota asukkaat ohjeistetaan käyttämään.

Ensimmäisiä tupakointikieltoja päästään hakemaan todennäköisesti vasta joskus ensi vuoden puolella, jos toimintaohjeet ovat riittävän selvät. Toivotaan, että viranomaisilla on resurssit valmiina kieltojen käsittelyyn.

Nämä asiat on hyvä tietää taloyhtiön parvekkeista

Kevään tullen lehdissä on houkuttelevia juttuja ja vinkkejä parvekkeiden sisustamiseksi ja koristamiseksi. Parveke onkin monen kerrostalohuoneiston kesäpiha, jolla oleskellaan ja vietetään aikaa heti säiden lämmetessä, varsinkin jos se sattuu vielä olemaan lasitettu.

Parveke myös puhuttaa paljon taloyhtiöissä. Suosituimpia aiheita vuodesta toiseen ovat parvekelasituksen asentaminen ja kustannusten jakautuminen, parvekkeiden kunnossapitovastuut, parveketupakointi sekä parvekegrillaus.

Tavanomainen parvekelasitus voidaan nykyisen lainsäädännön mukaan asentaa kaikkiin parvekkeisiin yhtiön toimesta siten, että päätös tehdään enemmistöpäätöksenä yhtiökokouksessa ja kustannukset katetaan vastikeperusteella. Tämä tarkoittaa siis sitä, että myös parvekkeettomat huoneistot osallistuvat kustannuksiin vastikeperusteensa mukaan.

Parvekkeen kunnossapitovastuu jakautuu siten, että osakas vastaa hallinnassaan olevien parvekkeiden sisäpintojen eli lattian, parvekekaiteen ja seinämän sisäpuolen kunnossapidosta ja myös puhtaanapidosta. Osakkaalla on luonnollisesti myös oikeus käyttää ja kalustaa parveketta haluamallaan tavalla niin kauan kuin käyttö ei vaikuta esimerkiksi taloyhtiön julkisivuun.

Uusi tupakkalaki tuo todennäköisesti taloyhtiölle mahdollisuuden kieltää parveketupakointi nykyistä helpommin. Nykyisen lain mukaan taloyhtiö ei voi kategorisesti kieltää parveketupakointia muualla kuin yhtiön hallinnassa olevilla tuuletusparvekkeilla. Mikäli tupakoinnista aiheutuu selkeää terveyshaittaa naapureille, voidaan sitä tapauskohtaisesti rajoittaa tai kieltää terveydensuojelulain nojalla.

Taloyhtiö ei voi automaattisesti kieltää myöskään parvekegrillausta. Mikäli grillaamisesta parvekkeilla aiheutuu selvä tulipaloriski, voidaan se kieltää joko taloyhtiön järjestyssäännöissä tai pelastusviranomaisen toimesta. Parvekegrillauksen kieltämiseen liittyy kuitenkin pari ongelmaa: Kieltoa on ensinnäkin vaikea valvoa ja toiseksi kieltoa rikkovaa on vaikea sanktioida.

Asukkaat kannattaa kuitenkin ohjeistaa oikeaoppiseen parvekegrillaukseen: Avotulta ei saa tehdä (ei siis kertakäyttögrillejä) vaan sähkögrilli (tai kaasugrilli) on turvallisin vaihtoehto. Grilliä ei saa jättää valvomatta, se pitää sijoittaa paloturvallisesti ja vähintäänkin sammutuspeite on hyvä pitää lähettyvillä.

Paras keino niin parveketupakoinnin kuin –grillauksen haittojen estämiseksi on osakkaiden huolellinen käyttäytyminen ja naapureiden huomioon ottaminen. Myös tietty määrä suvaitsevaisuutta liittyy taloyhtiöelämään.