Onko osakekirjojen paikka pian paperinkeräyksessä?

Osakehuoneistorekisterin on tarkoitus olla käytössä vuoden 2019 alussa. Siis minkä?

Sähköinen osakehuoneistorekisteri, joka on osa ASREK-hanketta, ei ole maallikolle todellakaan mikään helposti avautuva asia. Jos asiaan haluaa perehtyä perinpohjaisesti, tietoa ja kirjoituksia löytää muun muassa Isännöintiliiton kattavalta Osakehuoneistorekisteri-sivustolta.

Työni puolesta muotoilen päivittäin erilaisia taloyhtiömaailmaan liittyviä, usein lainsäädäntöä koskevia asioita sellaiseen muotoon, että ne aukeaisivat mahdollisimman helposti lukijoille. Tässä kirjoituksessa yritän laittaa pähkinänkuoreen sen, mitä osakehuoneistorekisteri tarkoittaa kaltaiselleni asunto-osakeyhtiön osakkaalle.

Osakehuoneistorekisteri on samantapainen kuin ajoneuvorekisteri: siihen merkitään kaikkien suomalaisten taloyhtiöiden osakehuoneistojen omistajat samaan tapaan kuin autojen omistajat ja haltijat ovat ajoneuvorekisterissä.

Lakiehdotus rekisteristä on parhaillaan lausuntokierroksella ja sen on tarkoitus olla käytössä ensi vuoden alusta lähtien, jolloin kaikki uudet asunto-osakeyhtiöt perustetaan sähköisinä. Vanhojen yhtiöiden osakeluettelot siirretään rekisteriin kolme vuoden siirtymäajassa.

Osakehuoneistorekisteriä tulee ylläpitämään Maanmittauslaitos. Taloyhtiön hallitus vastaa siitä, että osakeluettelo siirretään osakehuoneistorekisteriin, mutta käytännössä työn tekee isännöinti.

Mielestäni on aika hurjaa, että me osakkaat olemme joutuneet odottamaan tällaista uudistusta näinkin pitkään. Jo ensiasuntoa ostaessani vuonna 2001 ihmettelin, miten suurin omaisuuteeni oli kiinni kulahtaneessa paperisessa osakekirjassa.

Ehkä osakekirjoista tulee pian paperinkeräyslaatikkojen täytettä.

Kun asunnon omistaminen perustuu kohta sähköiseen omistajamerkintään, ei ole enää pelkoa paperisen osakekirjan kadottamisesta. Myös osakehuoneistojen käyttäminen panttina helpottuu, kun paperista osakekirjaa ei tarvitse siirrellä paikasta toiseen.

Auki olevia asioita on kuitenkin vielä paljon. Mietin muun muassa sitä, mitä paperisille osakekirjoille tehdään sen jälkeen, kun osakeluettelo on siirretty osakehuoneistorekisteriin. Käykö niille kuten vanhentuneille passeille, joista ainakin aikoinaan leikattiin kulma pois? Tunkevatko ihmiset niitä työpaikoillaan paperisilppuriin? Vai täyttyvätkö paperinkeräyslaatikot muutaman vuoden ajan mitätöity-leimalla varustetuista osakekirjoista?

Mikä on taloyhtiön hallituksen tärkein tehtävä?

Sunnuntaina 11.2. Helsingin Sanomissa nimetön henkilö sanoi eronneensa taloyhtiön hallituksesta, kun eläköityneen isännöitsijän tilalle valittiin uusi, epäpätevä isännöitsijä.

Tapaus osoittaa, että hallitusjäsenet eivät ymmärrä rooliaan: hallituksen tärkein tehtävä on sopivan isännöintipalvelun hankkiminen. Jos eroaa huonon isännöintipalvelun takia, se on kuin vetäisi itse maton omien jalkojensa alta. Sen sijaan hallituksen pitäisi pohtia, minkälaista isännöintipalvelua oma taloyhtiö tarvitsee.

Olen itsekin ollut parikymppisenä taloyhtiön hallituksessa ymmärtämättä yhtään, mikä roolini on. Moni asia oli rempallaan, mutta en osannut toimia, kun tiennyt tapoja tai tehtäviäni.

Olisinpa silloin tiennyt, että minun ei tarvitse hallita tekniikkaa, taloutta tai juridiikkaa. Hallitusjäsenenä minun olisi pitänyt edustaa taloyhtiön osakkaita. Heidän mielipiteensä olisi pitänyt selvittää osakaskyselyllä. Sen avulla päätöksenteko ja isännöintipalvelun hankinta olisi sujunut paremmin.

Myös osakkaiden täytyy ymmärtää roolinsa: he valitsevat tai muodostavat hallituksen. Monien hallitusten toiminta on halvaantunutta esimerkiksi siksi, että jäsenet eivät osaa käyttää sähköpostia. Miten viestintä, päätöksenteko ja yhteistyö isännöinnin kanssa voi silloin toimia nykyaikaisesti?

Menkää yhtiökokouksiin valitsemaan taloyhtiöillenne kehityshaluiset ja eteenpäin katsovat hallitukset.

Juttu julkaistu ensimmäiseksi Helsingin Sanomien mielipidepalstalla 14.2.

Kaksi syytä, miksi kiinteistönpidosta säästetään

Suomalaisten varallisuus on suuresti asunnoissa. Muutamilla niitä on useita, valtaosa kuitenkin asuu omistamassaan asunnossa. ”Oma tupa, oma lupa” on sanottu omakotitalojen toimintalogiikasta.

Meiltä tuntuu kuitenkin unohtuvan, että taloyhtiöt toimivat samalla tavalla, vastuu omaisuudesta on omistajilla.

Taloyhtiöissä ei toki voi toimia omalla luvalla, vaan yhteisellä. Tässä logiikka kuitenkin ontuu: Yhtiökokouksissa on vähän omistajia paikalla. Hallituksia on vaikea kasata, kun kiinnostusta ei ole, eivätkä hallitukset edusta osakkaita, koska hallitukseen valitaan ne harvat läsnäolevat. Kiinteistönpito ei ole pitkäjänteistä, ja siitä säästetään. Miksi?

1. Omistaminen on kallista. 50 vuoden aikana asunto maksetaan ostohinnan lisäksi kolmeen kertaan. Hoitomenoina, korjausrakentamalla ja korkoina. Emme usko tuota, vaan ajattelemme: asunto kun on kerran maksettu, se on siinä.

2. Asuntojen hinnoissa on kupla. Korjausvaje ei näy vieläkään riittävästi asuntojen hintoja laskevana tekijänä. Toivomme, että se jatkuu, koska omistuksemme on näin yliarvostettu.

Asuntomarkkinat ovat niin moninaiset, että hintatilastoja on vaikea rakentaa oikeiksi. ”Sijainti, sijainti ja sijainti” on vanha sanonta. Se pitää edelleen paikkaansa tai vain voimistuu. Asiantuntijoiden mukaan sijainnin sisällä omaisuuden arvot kuitenkin eriytyvät vauhdilla. Hyvin hoidettu ja tulevaisuutensa hyvin suunnitellut taloyhtiö nousee arvossa ja päinvastoin.

Isännöitsijäntodistuksen sisällöllä on väliä

Samalla me suomalaiset alamme ymmärtää, että isännöitsijäntodistus ei ole vain asuntokaupan tärkein paperi, vaan sen sisällöllä on väliä. Jos paperit eivät ole kunnossa, emme enää uskalla ostaa. Olemme entistä tietoisimpia tulevien korjausinvestointien vaikutuksista kauppaan, tiedämme ja myönnämme niiden tulevan. Ymmärrämme myös, että lainarahaa ei saa lainkaan tai ainakaan niin paljon, kun kyse on huonokuntoisesta taloyhtiöstä.

Uskallatko sinä hallituksen jäsenenä luoda tulevaisuutta korjausvajetta piilottamatta? Vain ne taloyhtiöt, jotka tunnustavat nykytilanteen ja alkavat rakentaa tulevaisuutta päämäärätietoisesti, menestyvät. Muissa on tuurin kauppaa, miten pääomalle käy.

Miten hyvä hallintotapa toimii sinun taloyhtiössäsi?

Taloyhtiön Hyvä hallintotapa- suosituksen julkaisemisesta on kulunut lähes puolitoista vuotta, ja sen käytäntöjä ja periaatteita sovellettaneen jo monissa taloyhtiöissä. Suosituksen vahvoina viesteinä ovat suunnitelmallisuus ja avoimuus, joka mahdollistaa osallistumisen ja taloyhtiön toiminnan seuraamisen.

Suosituksen sovellettavuus kiinnostaa vahvasti myös sen laatijoita ja Isännöintiliittokin on mukana järjestämässä kyselytutkimusta, joka käynnistyy 5. helmikuuta. Kyselyn toteuttamisessa on mukana myös oikeusministeriö ja tarkoituksena on kuulla mahdollisimman laajasti taloyhtiökentän sidosryhmiä aina osakkaista kiinteistönvälittäjiin.

Toivottavasti mahdollisimman monella on aikaa vastata kyselyyn. Mikäli suositus ei ole itselle vielä tuttu, ehtii siihen hyvin vielä tutustua.

Tänäkin vuonna taloyhtiöissä tehdään tuhansia ja taas tuhansia päätöksiä, jotka vaikuttavat yhtiössä osakkaiden ja asukkaiden elämään – toiset enemmän, toiset vähemmän. Tehdyt päätökset vaikuttavat todella paljon suurten peruskorjausten tarpeessa oleviin taloyhtiöihin, ja näitä yhtiöitä on runsaasti.

Toimivan taloyhtiön kannalta on tärkeää, että taloyhtiön johto kiinnittää huomiota siihen, miten osakkaat saadaan mukaan päätöksiin ja pysyvät kartalla yhtiön suunnasta. Erityistä vastuuta kantaa myös isännöinti, sillä alan ammattilaisina heidän odotetaan tuovan tuoreita avauksia yhtiön käytännön toiminnan kehittämiseen.

Vuosi 2018 olisi oivallinen paikka tehdä oman kunnonkohotuksen tavoin loikka myös taloyhtiöiden hyvän hallinnon edistämisessä.

Mitä ASREK tarkoittaa isännöitsijäntodistukselle?

Vuosi vaihtui, mutta tulevaisuutta voi arvuutella vielä näin tammikuussakin. Tässä ajatuksiani ASREKista ja isännöitsijäntodistuksen tulevaisuudesta.

Hallituksen kärkihankkeisiin lukeutuvalla sähköisellä asunto-osakerekisterillä eli ASREKilla tavoitellaan yhteiskunnallista hyötyä. Sillä halutaan helpottaa muun muassa osakkeiden käyttämistä vakuutena ja parantaa taloyhtiötiedon saavutettavuutta ja hyödynnettävyyttä.

ASREK-hankkeessa taloyhtiöiden siellä sun täällä ylläpidetyt omistajatiedot kerätään valtakunnalliseen rekisteriin ja luodaan näin kansallinen perusrekisteri. Omistajatietojen lisäksi tähän perusrekisteriin on tarkoitus viedä jossain määrin myös muuta, esimerkiksi talouteen ja rakennusten kuntoon liittyvää taloyhtiötietoa. Missä määrin, sitä ei ole vielä tällä hetkellä linjattu.

Selvää on, että muun muassa osakkeiden luovutuksessa − tyypillisimmin asuntokaupassa − ja pankin tekemässä vakuudenarvioinnissa tarvitaan jatkossakin laaja ja kattava selvitys taloyhtiöstä ja sen rakennuksista sekä kaupan/vakuudenarvioinnin kohteena olevasta huoneistosta.

Hienosäätöä Isännöitsijäntodistukseen?

Koska ASREK-hankkeen tavoitteena on, että osa taloyhtiötiedoista otetaan edellä mainittuun perusrekisteriin, täytyy isännöitsijäntodistuksen tietosisältöä vähintään hienosäätää. Mahdollisesti koko isännöitsijäntodistuskonseptia tullaan tulevaisuudessa kehittämään.

Isännöitsijäntodistuksen tietosisältöä ja tulevaisuutta on mahdollista hahmottaa vasta sen jälkeen, kun on käyty perustavanlaatuinen keskustelu siitä, mitä taloyhtiötietoja ASREKiin otetaan. Tässä arvioinnissa keskeisiä asioita ovat tarkoituksenmukaisuus ja tietosuojanäkökulmat.

Pysyvät, lähinnä viranomaisrekistereistä löytyvät taloyhtiötiedot voidaan mielestäni hyvin ottaa ASREKiin. Sinne ei kuitenkaan kuulu muuttuvat tiedot esimerkiksi lainaosuuksista tai vastikkeista, vaan ne taloyhtiön edustajan tulee edelleen antaa tietoa tarvitsevalle ajantasaisina. Ja toki tiedonantaja vastaa tiedon oikeellisuudesta kuten nykyäänkin.

Myös henkilötietojen tarpeetonta keräämistä tulee välttää. Haasteen tähän tuo henkilötietokäsitteen laajuus. Esimerkiksi isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettavat huoneistossa tehdyt muutostyöt voidaan liittää osakkaaseen, ja ainakin määritelmän mukaan ne menevät siis henkilötietojen kategoriaan.

Isännöitsijäntodistuskonseptin laajemman kehittämisen puolesta puhuu tiedon käyttäjien erilaistuneet tiedontarpeet. Osakkeiden myynti voitaisiin aloittaa myyjän/välittäjän niin halutessa vähemmälläkin tietomäärällä, esimerkiksi ASREKista saatavilla pysyvillä perustiedoilla. Tällainen toimintatapa vaatisi sitä, että myyjä/välittäjä muistaa oman vastuunsa välttämiseksi antaa ostajalla riittävät ja oikeat tiedot ennen kriittistä päätöksentekohetkeä. Tämä ja muut erilaiset tiedontarpeet voitaisiin huomioita myös lainsäännöksissä.

Kristallipallostani siis näen, että muutosta on luvassa – joskaan se ei tee minusta tässä muuttuvassa maailmassa vielä kovinkaan hyvää ennustajaa.