Mistä apua isännöinnin ostajalle?

Asuntoministeri Kimmo Tiilikainen väläytti joulukuussa, että isännöintialalle voitaisiin luoda rekisteröintivelvoite. Sääntelyn tavoitteena olisi kaiketi parantaa isännöinnin laatua ja luotettavuutta.

Isännöintipalveluita on hyvin saatavilla ja markkinat toimivat. Sääntelyllä tavoiteltavia asioita voidaan siis edistää muillakin keinoilla. Esimerkiksi isännöinnin ostamista pitäisi sujuvoittaa.

Tulevaisuudessa ostaminen voi olla vielä nykyistäkin vaikeampaa, kun asiantuntijuuden vaatimukset laajenevat. Asunto-osakeyhtiölaistakaan ei ole apua, sillä isännöinnistä määritellään siellä vain minitaso, ja sekin epätarkasti.

Ostajalla, eli hallituksella, on siis suuri vastuu. Taloyhtiöiden tarpeet vaihtelevat esimerkiksi yhtiön koon, elinkaaren sekä osakas- ja asukasprofiilin mukaan. Kun valmista peruskaavaa isännöintiin ei ole, isännöintipalveluja tarjoavien yritysten on määriteltävä palveluidensa sisältö.

Taloyhtiöstrategioiden yleistyminen auttaa. Kun tiedetään, mihin taloyhtiö on menossa ja mikä asukkaille ja osakkaille on tärkeää, hallitus voi hankkia vaatimuksia vastaavaa isännöintiä.

Tunteet pois, kun ostat kotia taloyhtiöistä

Jos ostaisin nyt kodin taloyhtiöstä, en antaisi tunteiden tulla, en antaisi itseni hämääntyä: en täydellisestä lattiasta, en pullantuoksusta, en lempitapeteista, en näkymästä metsään ja merelle. Pelaisin alkuun pelkällä järjellä, ja selvittäisin kylmänviileästi nämä kolme asiaa:

  1. Onko taloyhtiön talous kunnossa? Katsoisin tuoreimman tilinpäätöksen vastikeylijäämän: onko varautumisvaroja? Eihän vastike ole yllättävän korkea tai hälyttävän matala? Onko tontti oma vai vuokra? Onko muita tulonlähteitä kuin vastikkeet?
  2. Onko taloa pidetty kunnossa pitkin matkaa? Jos isännöitsijäntodistuksessa on huolellisesti dokumentoitu, systemaattisesti toteutettu korjaushistoria, hyvä. Lisäksi sieltä pitäisi löytyä tulevaisuus, eli kunnossapitosuunnitelma aikataulu- ja kustannusarvioineen vähintään kymmenen vuoden päähän. Entä pienet yksityiskohdat, ovathan ovenkahvatkin kunnossa?
  3. Onko taloyhtiössä toteutettu osakkaille talokysely ja laadittu sen pohjalta strategia? Haluavatko asukkaat samoja asioita kuin minä? Kuunnellaanhan osakkaita myös ensi vuonna, eli pääsenhän itsekin mukaan määrittelemään sitä, mihin asioihin meidän taloyhtiössä panostetaan?

Järkevyyteni huipuksi muistaisin, ettei ostohetken hinta ole koko totuus, vaan että maksan asuntoni vielä kolmeen kertaan korkoina, hoitomenoina ja korjauskuluina.

Ja entä jos kohdat eivät täyty, näkyyhän se asunnon hinnassa? Tai olenhan varmasti valmis yllätyksiin, ikäviinkin?

No, sitten antaisin vihdoin unelmanäkyjen tulla, sillä ilman niitä ei oikeasti rakenneta koteja. Kynttilänvalo, auringonlasku ja kesätuuli parvekkeella, minä ja hän, ja lasten äänet auringossa.

Kodin arvosta huolehtiminen ennaltaehkäisyn kuningaslajiksi

Ongelmien ennaltaehkäiseminen on tylsää. Ei motivoi tehdä toimenpiteitä, joiden seuraukset näkyvät vasta kahdenkymmenen vuoden päästä, eivätkä ehkä kovin ilmeisinä sittenkään. Vaikka tiedän, että ennakoivan toiminnan laiminlyönti voi tulla myöhemmin vastaan kaikessa karmeudessaan, kuten elintapasairauksina ja taloudellisena ahdinkona, en jaksaisi ihan vielä välittää.

Hampaidenhuolto on ennaltaehkäisyn kuningaslaji, onnistunut esimerkki siitä, miten puuduttava ennaltaehkäisy voi juurtua osaksi jokaisen arkea. Miten hammashuolto sen teki?

Ensin tapahtui yhteiskunnallinen muutos: hammashoito tuli 1980-luvulla sairausvakuutuksen piiriin. Toiseksi tuli valistus, joka sai vanhemmat hammashoitohysteriaan ja lapset lukemaan tarrasta lavuaarin yläpuolelta: ”Nököhampaalla vasta on mukava olo. Puhdas on jokainen hampaankolo.”

Sitten tuli ohjeistus: pesu aamuin illoin, xylitol-purkkaa ja -pastilleja. Rinnalle systemaattiset tarkastukset ja hoito: Jos tulee reiänalku, pestään paremmin. Jos tulee reikä, paikataan heti, ettei jouduta kalliiseen juurihoitoon. Viimeistelynä mielikuvamyynti: valkoinen hymy, menestyvän ihmisen muotokuva.

Sama ennaltaehkäisyn arkikulttuuri pitäisi saada taloyhtiöiden kunnossapidon pitkäjänteiseen suunnitteluun. Miten se tehtäisiin?

Ensin laki vaatisi kunnossapitotarveselvityksen paljon nykyistä viittä vuotta pidemmälle ja selvitykseen vaadittaisiin aikataulu ja arvio kustannuksista. Sitten asunto-omaisuuden hoitamisesta tulisi osa koulujen yhteiskuntaopin opetusta. Seuraavaksi annettaisiin toimintaohjeita, ja lopulta vielä harjoiteltaisiin mielikuvamarkkinointia koko maassa: mainoksissa istuisi tyytyväinen osakas taloudellisesti turvatussa oman elämänsä valtaistuimessa.

Osakkaan kuusi kultaista sääntöä putkiremontista

Omistat asunnon taloyhtiöstä tai olet ehkä vasta ostamassa asuntoa. Putkiremonttia ei vielä mainita sanallakaan taloyhtiön korjaussuunnitelmassa.

Hyvä, on aika alkaa varautua. Puhun kokemuksella kahdesta putkiremontista sekä kahden taloyhtiön hallituksen puheenjohtajuudesta. Muista nämä viisi sääntöä, ja selviät kuivin jaloin.

1. Mieti, miten rahoitat taloyhtiön isot remontit.

Yksikään nyt pystyssä oleva taloyhtiö ei kestä ilman peruskorjauksia, joten osakkaat maksavat niistä jossain vaiheessa, joko remontin hinnassa tai ilman remonttia asunnon arvon alentumisena suhteessa alueen tasoon.

Järkevä asunnonostaja arvioi, minkä verran kustannuksia taloyhtiön remonteista tulee pitkällä aikavälillä ja onko ne huomioitu riittävästi myyntihinnassa.

2. Ajoissa tehty remontti on yleensä halvempi kuin pakkoremontti.

Vesiputkien vuodot ovat Isännöintiliiton Putkiremonttibarometrin mukaan edelleen suurin syy käynnistää putkiremontti, mutta onneksi suunnitelmallisuus lisääntyy pikku hiljaa. Pakkoremontti muodostuu kokonaisuutena kalliimmaksi taloyhtiölle, koska vanha mahdoton yhtälö ”hyvä, halpa ja nopea” pätee yhä. Pika-aikataululla on aina tarjolla vähemmän valinnanvaraa niin suunnitteluun kuin urakointiin, ja markkinoilla kysyntä nostaa hintaa.

Putkiremontin työt käynnistyvät keskimäärin reilun vuoden kuluttua hankesuunnittelun aloittamisesta, joten vesivahinkojen aiheuttamia hätäkorjauksia voidaan joutua maksamaan vielä, vaikka remontin toteuttamisesta olisi jo päätetty.

3. Osallistu taloyhtiön kyselyihin, tilaisuuksiin ja kokouksiin.

Asukaskyselyt ja yhtiökokoukset ovat osakkaan paikka vaikuttaa. Tutustu kunnolla materiaaleihin, vastaa silloin kun kysytään ja kysy silloin, kun siihen annetaan tilaisuus. Päätösten kyseenalaistaminen jälkikäteen ei auta ja harmittaa kaikkia.

Kuinka monta tilaisuutta vaikuttamiseen saat, riippuu taloyhtiön hallituksesta: miten mittavaan asukasviestintään se päättää budjetoida.

4. Putkiremonttia ei tarvitse pelätä.

Putkiremonttibarometrin mukaan valtaosa linjasaneerauksista pysyy hyvin aikataulussa ja budjetissa, ja työn jälkeen ollaan tyytyväisiä.

Onnistumiseen vaikuttaa, ymmärtääkö taloyhtiön hallitus panostaa alussa selvityksiin, hankesuunnitteluun ja tekniseen suunnitteluun. Näiden osuus putkiremontin kustannuksista on keskimäärin 7 prosenttia. Parilla tonnilla selvityskustannuksia voi säästää äkkiä kymppitonneja urakan kokonaiskustannuksista.

5. Ei ole kahta samanlaista putkiremonttia.

Jos naapurissa putkiremontti maksoi 500 euroa neliöltä ja teillä tonnin, se on täysin mahdollista ja jopa ok. On putkiremontteja ja putkiremontteja. Omista putkiremonteistani ensimmäisessä vaihdettiin vain käyttövesiputket, toisessa piikattiin koko kylpyhuone viemäreineen ja putkilinjoineen pois ja rakennettiin uudet tilalle. Kumpikin remontti oli järkevä juuri kyseisen talon tilanteeseen.

Millainen remontti sinun kotitalossasi on järkevää, riippuu monesta liikkuvasta osasta. Missä kunnossa kylpyhuoneiden vesieristeet ovat? Entä putket ja viemärit sekä talon muut, ehkä samoihin kanaviin rakennetut järjestelmät kuten sähkönousut, tietoliikenne- ja puhelinkaapelit ja ilmanvaihtokanavat?

Ja mihin osakkaat haluavat panostaa? Joillekin on ensiarvoisen tärkeää, että kaikki järjestelmät ja tekniikka päivitetään uudisrakentamisen tasolle. Toiset painottavat evakkoajan minimoimista, kolmannet molempia, rahalla ei niin väliä. Putkiremontti voi olla myös tilaisuus parantaa esteettömyyttä ja energiatehokkuutta.

6. Etsi ajoissa väistöasunto.

Kaikki putkiremontit eivät edellytä muuttamista, mutta jos sitä asukkaille suositellaan, älä yritä jäädä asumaan työmaalle. Asuminen taloyhtiössä remontin aikana voi muistuttaa sotaolosuhteita ja vaatii vähintään yhtä paljon vaivaa kuin väliaikainen muutto.

Hyviä vaihtoehtoja voi löytyä varsinkin kesäaikaan paikkakunnan opiskelija-asuntoloista tai leirintäalueilta. Parhaimmillaan urakka on ohi oman asuntosi kohdalta parissa viikossa ja pelkkä lomamatka tai mökkireissu riittää.

Pieni vastike vs. turha tuhlaaminen

Jokainen asukas ja osakas valitsisi varmasti mahdollisimman pienen vastikkeen ja pienet asumiskustannukset, jos saisi yksinvaltiaana päättää asiasta. Haluan kuitenkin jatkaa lausetta: mahdollisimman pienen vastikkeen ja pienet asumiskustannukset suhteessa asumisen olosuhteisiin ja asumismukavuuteen. Pieni vastike ei siis voi olla itsetarkoitus, mutta ei toki myöskään turha tuhlaaminen.

On ehdottoman hyvä asia, jos yhtiön juoksevat menot ja tarvittavat korjaukset saadaan tehtyä kohtuullisella vastikkeella. Mikäli vastikkeessa säästetään ja tarvittavia korjaustöitä laiminlyödään, on kyseessä pikemminkin aikapommi. Jos korjaustarve räjähtää käsiin, voi odotettavissa olla isoja ja yllättäviä vastikekorotuksia.

Vastiketta ei siis tule minimoida vaan pikemminkin optimoida suhteessa asukkaiden tarpeisiin ja vaadittaviin korjauksiin. Isännöitsijä ja hallitus voivat omille toimillaan vaikuttaa taloyhtiön menoihin ja vastikkeen suuruuteen ja siten edesauttaa menojen optimointia.

Taloyhtiön suurimmat menoerät ovat tavallisesti lämmitys ja korjaaminen. Nämä ovat siis eriä, joissa tehdyillä säästötoimilla on eniten merkitystä yhtiön talouteen. Yleensä suunnitelmallinen ja pitkäjänteinen toiminta varsinkin korjaamisessa tulee kokonaisuudessaan edullisemmaksi kuin reaktiivinen tulipalojen sammuttelu. Taloyhtiön taloutta ja korjauksia kannattaakin suunnitella vähintään 5-10 vuoden aikajänteellä, jolloin erilaiset toimet voidaan toteuttaa oikeaan aikaan ja mahdollisimman kokonaistehokkaasti. Tämä säästää luonnollisesti kustannuksia.

Isännöintiyritykselle on usein vuosien mittaan kertynyt laaja kumppaniverkosto, jonka kautta taloyhtiö voi halutessaan löytää päteviä ja kustannustehokkaita palveluntuottajia. Isännöitsijällä on yleensä muutoinkin hyvää kokemusta tekijöistä ja yhteistyötahoista, jota kannattaa hyödyntää. Myös hankkeiden kilpailuttaminen isompina kokonaisuuksina yhdessä muiden taloyhtiöiden kanssa voi tuoda merkittäviä kustannussäästöjä.

Suunnitelmallisuus ja pitkäjänteisyys sekä isännöitsijän ja hallituksen saumaton yhteistyö ovat tärkeimmät työvälineet vastikkeiden pitämiseksi kohtuullisina. Mikäli taloyhtiössäsi on tähän saakka edetty kädestä suuhun – mikä on todellista turhaa tuhlaamista – on nyt hyvä hetki reivata toimintatapaa ja laatia PTS niin talouden hoitoon kuin korjauksiinkin.