Kuka haluaisi ylikorjata taloyhtiöitä?

Toisinaan julkisuudessa näkee väitteitä siitä, että isännöitsijät, suunnittelijat tai urakoitsijat haluaisivat väen vängällä paisuttaa korjaushankkeita ja ylikorjata taloyhtiöitä. Syyttävä sormi esittää, että suuria ja kalliita remontteja suositaan, koska toimijat saavat niistä itselleen hyötyjä – tavallisimmin rahallisia.

Ruoditaan väitettä hieman isännöinnin osalta.

Korjaushankkeet aiheuttavat isännöintiyrityksille paljon aikaa ja työtä. On laskettu, että tavanomaisessa korjausurakassa isännöinnillä on noin 60 erilaista tehtävää alkaen hankkeen valmistelusta ja kilpailuttamisesta ja päätyen sen vastaanottamiseen ja takuuajan prosesseihin. Luonnollisesti isännöinti laskuttaa tästä työstä sen mukaisesti, mitä isännöintisopimuksessa on sovittu.

Lähtökohtaisesti suuri korjaushanke tuskin on isännöintiyritykselle sen parempi vaihtoehto kuin pieni korjaushanke. Suuren hankkeen vaatimassa ajassa voi hoitaa useamman pienen hankkeen, joten lopputulema on periaatteessa aivan se ja sama. Kun tiedämme lisäksi, että isännöinnin ja yksittäisen isännöitsijän työmäärä on jatkuvasti kasvanut, tuntuvat tällaiset väitteet melko absurdeilta.

Suurista korjaushankkeista päätetään aina yhtiökokouksessa. Tänä päivänä osakkaat ovat valveutuneita ja osaavat tehdä järkeviä päätöksiä. Yksittäisten tahojen syyttely korjaushankkeiden paisuttamisesta on samalla päätöksentekijöiden eli osakkaiden aliarviointia. Isännöitsijä, suunnittelija tai urakoitsija ei päätä yhtäkään hanketta, harvoin edes osallistuu varsinaiseen päätöksentekoon.

Tavallisesti hallitus ja isännöinti toki valmistelevat päätökset osakkaiden valtuutuksella ja osakkaita kuunnellen. Keskeistä niin korjauksissa kuin muissakin taloyhtiön asioissa on se, että hallitus ja isännöinti tietävät, mitä osakkaat haluavat ja odottavat. Minkä tasoista ja laatuista korjaamista taloyhtiössä toivotaan? Tehdäänkö luksusta vai keskitasoa? Vai hoidetaanko vain aivan välttämättömät korjaukset ja pyritään pitämään asumisen kustannukset minimissä?

Taloyhtiössä tavanomaisista korjauksista päätetään enemmistöpäätöksenä. Usein joku jää vähemmistöön ja ainakin osin tyytymättömäksi päätökseen. Suomalainen asunto-osakeyhtiölaki perustuu kuitenkin osakkaiden keskinäiseen päätöksentekoon – ei yksittäisten tahojen määräysvaltaan tai dominointiin. Siihen on vähemmistönkin tyydyttävä.

Sen sijaan, että syytellään eri tahoja erilaisista näkemyksistä korjausten laatuun ja laajuuteen riittäen, kannattaisi keskittyä sen selvittämiseen mitä osakkaat oikeasti haluavat. Onko sinun yhtiössäsi kysytty osakkaiden toiveita asumiseen ja asumisen tasoon liittyen? Kannattaisiko kysyä? Jos taloyhtiön johdolla on ajantasaista tietoa osakkaiden ja asukkaiden toiveista, ei tällaista keskustelua tarvitse enää käydä.

Hankittaisiinko taloyhtiöön hissi jälkikäteen?

Hissillä on yllättävä psykologinen vaikutus. Pitkän ja raskaan päivän jälkeen olen joka kerta kiitollinen siitä, että kotitalossani on hissi, eikä minun tarvitse kiivetä rappusia toiseksi ylimpään kerrokseen.

Moni suomalainen ei kuitenkaan ole hissin suhteen yhtä onnekas kuin minä. Hissi puuttuu nimittäin lähes puolesta kerrostaloista. Tämä on hurja tieto, kun ajattelee, että väestöstä 18 prosenttia on tällä hetkellä yli 65-vuotiaita – ja luku on kasvussa.

Hissin puuttuminen johtuu siitä, että hissi tuli pakolliseksi nelikerroksisiin uudisrakennuskohteisiin vasta vuonna 1994 ja kolmikerroksisiin kohteisiin vuonna 2005. Suurin osa kerrostaloista on rakennettu 1960–80-luvuilla.

Osakkaiden onneksi lähes kaikkiin hissittömiin taloihin on kuitenkin mahdollista asentaa hissi jälkikäteen.

Hissi helpottamaan arkea

Asunto-osakeyhtiölaissa on erityissäädös, jossa määritellään, miten hissin jälkiasennuksesta on päätettävä ja miten kustannukset on jaettava. Säädös on siinä mielessä erityinen, että se on pakottava. Siitä ei voi siis poiketa ilman kaikkien osakkaiden suostumusta.

Päätös hissin jälkiasennuksesta on käsiteltävä yhtiökokouksessa, ja sille on saatava yksinkertainen enemmistön kannatus eli yli puolien osakkaista on kannatettava hanketta.

Lähtökohtaisesti hissit asennetaan aina koko taloyhtiöön. Yhtiökokous voi kuitenkin päättää, ettei kaikkiin porrashuoneisiin asenneta hissiä. Toisaalta osassa porrashuoneita voi olla hissi jo valmiiksi.

Hissittömiin porrashuoneisiin voidaan yhtiökokouksen päätöksellä asentaa hissi. Päätös tehdään yksinkertaisella enemmistöllä. Tämän lisäksi enemmistön hissittömässä talossa asuvista osakkaista on kannatettava hanketta. Tämä siksi, että ne osakkaat, jotka asuvat rapussa, jossa on jo hissi tai johon hissiä ei päätetä asentaa, eivät osallistu hankkeeseen. Käytäntö on siten reilu kaikille.

Hissilaskurilla voi helposti laskea, miten hissin jälkiasennuksesta tulevat kustannukset jakautuvat osakkaiden kesken.

Keittiö kuntoon taloyhtiön putkiremontin siivellä

Suunnitteletko keittiön kunnostusta? Suunnitteletko keittiön kunnostusta putkiremontin yhteydessä? Hyvä, tämä kirjoitus on sinulle.

Oma keittiö on kätevä uudistaa taloyhtiön putkiremontin yhteydessä. Keittiöremontin tekee samalla vaivalla, kun koti on jo valmiiksi remonttimyllerryksessä ja kotoa on ehkä joutunut jopa muuttamaan vähäksi aikaa evakkoon.

Järkevältä kuulostava vaihtoehto ei kuitenkaan välttämättä ole aina aivan helppo toteuttaa. Taloyhtiön johto eli hallitus ja isännöinti voivat nimittäin asettaa remontillesi ehtoja. Et esimerkiksi välttämättä saa aloittaa omaa remonttiasi ennen kuin putkiremontti on edennyt riittävästi. Tämä on myös oman etusi mukaista, jotta vältytään päällekkäiseltä työltä.

Taloyhtiön johdon huoli johtuu usein siitä, että vastuunjako putkiremonttiin yhdistetyssä keittiöremontissa voi olla epäselvä: kuka asentaa hankkimasi itsestään sulkeutuvan vesihana, kun taloyhtiö olisi asentanut ainoastaan perustasoisen hanan? Ja kuka on toisaalta takuuvastuussa, jos hankkimasi hana muutaman vuoden kuluttua hajoaa eikä tiedetä, kuka sen kiinnitti?

Oman keittiöremontin onnistuminen riippuu siitä, miten osakas ja taloyhtiön johto onnistuvat tekemään yhteistyötä ja kommunikoimaan keskenään. Aloita keittiöremontin suunnittelu jo putkiremontin suunnittelun yhteydessä ja ilmoita siitä isännöintiyritykseen ennen kuin putkiremontti alkaa.

Varsinaisessa remonttivaiheessa haasteeksi voi puolestaan nousta se, että taloyhtiön pääurakoitsija on aina vastuussa putkiremonttityömaasta. Urakoitsija ei aina innostu ajatuksesta, että asunnossa liikkuu putkiremonttimiesten lisäksi omia remonttimiehiäsi. Ratkaisuna on tässäkin yhteistyö. Putkiremonttiurakoitsijan kanssa voi sopia, että aloitat oman remonttisi vasta sitten, kun putkiremonttiurakoitsijalle sopii. Taloyhtiön remontin on aina oltava etusijalla, jotta se etenee joutuisasti.

Toisaalta keittiöremontin tekemiseen voi jossain tapauksissa käyttää myös putkiremonttiurakoitsijaa. Vaihtoehto on usein ulkopuolisia urakoitsijoita helpompi ja edullisempi, kun usean toimijan työtä ei tarvitse sovittaa yhteen.

Remontti ja uusi lukko ne yhteen sopii

Kun taloyhtiössä tehdään iso remontti, asukas saa jännittää ensin sitä, että omassa kodissa liikkuu vieraita ihmisiä. Remontin jälkeen verenpainetta puolestaan nostaa se, että kotiavaimen on joutunut luovuttamaan remonttimiehille. Onko kotiavain säilynyt tallessa koko remontin ajan ja palauttaako urakoitsija kaikki avaimet remontin jälkeen?

Jotta asukkaat välttyvät turhalta avaintrilleriltä, yhtiökokouksen kannattaa päättää, että taloyhtiön ison remontin jälkeen kaikkien asuntojen lukot uusitaan tai uudelleensarjoitetaan turvallisuussyistä. Lukkojen uusiminen nostaa remonttikustannuksia jonkin verran, mutta se on järkevää, sillä avaimia on saattanut urakan aikana levitä kymmenille ulkopuolisille.

Uudet lukot, uudet avaimet

Lukkojen uusimisen jälkeen asukkaat saavat isännöintiyritykseltä useamman uuden kotiavaimen. Yleensä asukkaat luovuttavat yhden avaimen isännöintiyritykselle hätätilanteita varten. Monessa taloyhtiössä ei enää oteta käyttöön yleisavainta, joka saattaa kadotessaan joutua vääriin käsiin.

Taloyhtiö ei voi vaatia asukkaalta kotiavainta talteen isännöintiyritykseen, jos asukas ei halua sitä antaa. Asukkaan on kuitenkin tällöin muistettava, että taloyhtiön edustaja voi hätätapauksessa joutua tulemaan asuntoon vaikka ilman avainta. Jos asunnossa soi esimerkiksi palohälytin eivätkä asukkaat ole kotona, huoltomies joutuu rikkomaan oven päästäkseen asuntoon. Tällöin asukas maksaa ulko-oven korjauskustannukset itse.