Taloyhtiöstrategian avulla löytyy osakkaiden yhteinen polku

Muutin keväällä uuteen kotiin. Asuntoa ostaessani luin isännöitsijäntodistuksia suurennuslasilla, mutta kahta en niistä löytänyt: yhtiön tavoitteet ja millaista talossa on asua. Tämä hiljainen tieto hautuu hallituksen ja isännöitsijän päässä, mutta ei päädy paperille asti.

Isännöitsijät tietävät, että päätöksenteko ja yhteiselo toimivat parhaiten niissä taloissa, joissa on hyvä yhteishenki. Tehokas lääke yhteishengen vahvistamiseen on visioida yhdessä tulevaisuutta. Jokainen yhtiökokouksessa käynyt ymmärtää, että osakkailla on kirjavat elämäntilanteet ja ajatukset. Lapsiperhe toivoo turvallista leikkipaikkaa, nuoripari on kiinnostunut aurinkopaneeleista, eläkeläinen haaveilee hissistä ja sijoittajaosakas haluaisi säästää kaikesta. Tarpeiden viidakosta pitäisi löytää yhteinen polku.

Ilman hyvää isännöintiä polku on kivikkoinen. ”Isännöitsijä on katalysaattori, joka myy ajatuksen hallitukselle, ja tärkeässä roolissa, jotta kehittäminen lähtee käyntiin”, kuvasi vuoden isännöitsijäksi valittu Jari Nieminen Auranmaan viikkolehdessä 27.9.2016. Hän on vetänyt strategiaprosessin kokonaiselle lähiölle. Isännöintialalla on keskusteltu siitä, kenen pitäisi näitä projekteja johtaa. Aika merkillistä, ellei taloyhtiön polun luominen kuulu johtajalle eli isännöitsijälle.

Hallitus ei ole ajatustenlukija sen enempää kuin isännöitsijäkään, joten strategiatyön tärkein vaihe on selvittää osakkaiden näkemykset. Yhdessä osakkaiden kanssa tehty strategia on taloyhtiöissä vielä harvinainen laji. Isännöintiliiton tutkimuksen mukaan näitä on tehty vain kourallinen. Jos oma isännöintiyrityksenne jo tarjoaa tällaista palvelua, tarttukaa tilaisuuteen ja olkaa edelläkävijöiden joukossa.

Hyvin johdetun keskustelun ja polunrakennuksen sivuvaikutuksena syntyy luottamuksen ilmapiiri. Asuminen alkaa tuntua turvallisemmalta. Naapureista tulee muutakin kuin nimiä rappukäytävässä. Hyvällä yhteispelillä voi olla yllättäviäkin vaikutuksia. Toimittaja Katri Kallionpää kirjoitti Helsingin Sanomissa 18.9.2016 siitä, miten taloyhtiön yhteisöllisyys nostaa asunnon arvoa.

Seuraavaa muuttokuormaa kantaessani nämä asiat tuottavat jo satoa.

Savuton taloyhtiö saa vielä odottaa

Tupakkalain uudistusta odotetaan innolla taloyhtiöissä. Isännöitsijöiltä kysellään jo, miten meidän taloyhtiöstä saadaan vihdoin savuton.

Uusi tupakkalaki antaa taloyhtiöille ensi vuoden alusta lähtien mahdollisuuden hakea kunnalta tupakointikieltoa asuntojen pihoille, parvekkeille ja jopa huoneistojen sisätiloihin tietyin edellytyksin.

Laki helpottaa mutta ei automaattisesti ratkaise kaikkia sauhuttelun ongelmia.

Paperilla periaate on yksinkertainen. Yhtiökokouksen enemmistö päättää tupakointikiellon hakemisesta, ja kunnan terveysviranomainen määrää kiellon, jos savua voi kulkeutua tilasta toiseen muutoin kuin poikkeuksellisesti. Ennen tupakointikiellon hakemista taloyhtiön on kuultava niitä asukkaita, joiden parvekkeita tai pihoja kielto koskee.

Tarkemmin ajateltuna prosessiin liittyy vielä paljon avoimia kysymyksiä. Asunto-osakeyhtiössä tupakointikielto ja kuulemisvelvollisuus voivat yhdenvertaisuusperiaatteen vuoksi koskea kaikkien huoneistojen osakkaita ja vuokralaisia. Kuka hoitaa kuulemishomman ja miten, niin että asia tulee kerralla käsitellyksi?

Entä tuleeko naapurusten kesken uusia riitoja, jos vain osa parvekkeista todetaan sellaisiksi, että savu voi kulkeutua niiltä muiden koteihin?

Huoneiston sisällä tupakoimista tuskin kielletään jatkossakaan kovin helposti. Sitä varten on lain mukaan selvitettävä lisäksi, voiko savun kulkeutumisen estää kohtuullisin korjauksin. Asukkaalle on myös annettava mahdollisuus korjata tilanne omin toimenpitein.

Kauanko asukkaan toimenpiteitä on kohtuullista odottaa? Kuka maksaa tarvittavat korjaukset? Lienee ainakin viisainta, että isännöinti tilaa ja koordinoi kaikki korjaukset, jotta taloyhtiön rakenteet ja järjestelmät eivät vahingoitu.

Asukkaiden kuulemisesta ja toivottavasti muistakin avoimista kysymyksistä on tulossa lisäohjeita vielä asetuksella. Sillä aikaa kun käytännön ohjeet ovat matkalla viranomaisputkessa, ottaisin taloyhtiössä aikalisän ja perinteiset keinot käyttöön.

Savusta kärsivien kannattaa ensiksi ottaa asia puheeksi itse tupakoijien kanssa. Pihalle voidaan sopia tupakkapaikka, jota asukkaat ohjeistetaan käyttämään.

Ensimmäisiä tupakointikieltoja päästään hakemaan todennäköisesti vasta joskus ensi vuoden puolella, jos toimintaohjeet ovat riittävän selvät. Toivotaan, että viranomaisilla on resurssit valmiina kieltojen käsittelyyn.

Rohkea idea: kysytään taloyhtiön osakkailta ja asukkailta

Tänä keväänä Isännöintiliitto uudistaa strategiansa uudella tavalla: kysymme mielipiteitä Isännöintiliiton toiminnasta avoimella verkkokyselyllä. Sinäkin voit siis vaikuttaa Isännöintiliiton tulevaisuuteen. Haluamme valmisteluun mukaan kaikkien ideat. Uskomme, että näin syntyy parempi ja vaikuttavampi strategia.

Voisiko taloyhtiökin toimia samalla tavalla eli kysyä asukkailta ja osakkailta näkemyksiä tulevaisuuden suunnasta? Mielestäni fiksu taloyhtiö toimisi juuri näin.

Mitä asukkailta sitten kannattaa kysyä? Harva asukas on taloyhtiön johtamisen tai kiinteistönhoidon asiantuntija. Sen sijaan asukkaat ovat parhaita asiantuntijoita siinä, millaista yhtiössä on asua, mikä siellä toimii ja missä on parantamisen varaa.

Asukkailta voisi kysyä esimerkiksi näistä asioista:

  • yhteishenki, turvallisuus, pihapiirin viihtyisyys, varastot, saunat, esteettömyys
  • lämmityksen toimivuus, hissit, energiatehokkuus, sisäilman laatu, parvekkeet, laajakaistayhteydet
  • siivouksen, jätehuollon, isännöinnin, huollon ja vikakorjausten toimivuus
  • Mitä uusia palveluita tarvitaan?
  • Minkä periaatteiden mukaisesti taloyhtiötä pitäisi johtaa?

Mielipiteen kysyminenkin on tärkeää, mutta vielä tärkeämpää on se, mitä tuloksille tehdään. Isännöintiliitto tarvitsee strategian, jotta tiedämme, mihin keskitymme jatkossa. Ihan samalla lailla taloyhtiö tarvitsee suuntaviivat, jotta hallitus ja isännöinti voivat valmistella asioita osakkaiden haluamaan suuntaan.

Vastausaikaa on perjantaihin 27.3.2015 asti. Tervetuloa mukaan tekemään isännöintitoimialan tulevaisuutta!

Operaatio strategia taloyhtiölle, osa 6

Melkein nolottaa, kuinka paljon aikaa edellisestä strategiakirjoituksestani on ehtinyt kulua. Mutta minulla on sentään paljon hyviä asioita teille kertoa.

Viime vuoden hallitus ei halunnut viedä strategiahankkeemme kevään yhtiökokoukseen päätettäväksi, joten asia vietiin yhtiökokoukseen keskusteluaiheena. Yhtiökokoukselta pyydettiin lupaa valmistella strategiamme loppuun.

Keskustelu yhtiökokouksessa oli pääosin todella positiivista ja saimme hyvää palautetta erityisesti siitä, että asukkailta oli kysytty mielipiteitä yhtiön kehittämisestä. Keskustelun innostamana asukastoimikunta sai valtuudet edetä strategiatyössä. Yhtiökokouksessa keväällä myös hallituksen kokoonpano muuttui ja myös uusi hallitus suhtautuu strategiahankkeeseen positiivisemmin.

Yhtiökokouksen jälkeen asukastoimikunta siis päätti viettää mukavan illan yhdessä, jolloin saimme viimeisteltyä strategiaehdotuksen. Myönnetään nyt, että meillä on oikein viihtyisää ja jopa hauskaa asukastoimikunnassa ja strategiailtoihin saattaa kuulua jopa juustojen ja viinin maistelua (luonnollisesti omaan piikkiin). Hallituksen kokoukseen strategiaehdotus meni kokonaisuudessaan käsiteltäväksi nyt lokakuussa. Tarkoitus olisi viedä strategiamme ensi kevään yhtiökokoukseen hyväksyttäväksi.

Kyselytulosten perusteella strategialinjauksina on tarkoitus esittää, että yhtiössä korostetaan asukasviihtyvyyttä sekä edustavuutta. Asukkaille mahdollistetaan aktiivinen ulkona liikkuminen ja pyöräily sekä saumaton liittyminen kaupungin kehittyvään julkisen liikenteen verkostoon.

Asukkaiden tarpeet huomioidaan yhteisten tilojen ja piha-alueiden jatkuvassa kehityksessä ja kunnossapidossa ja taloyhtiöllä on aktiivinen johto, joka viestii monipuolisesti nykyaikaisia viestintävälineitä käyttäen siten, että asukkailla on ajantasaista tietoa aina saatavilla. Strategiaehdotuksen innostamana, perustimme itse asiassa jo taloyhtiölle omat Facebook-sivut.

Strategisten valintojen tarkistus olisi tarkoitus tehdä asukaskyselymuodossa ensimmäisen kerran neljän vuoden kuluttua. Jos kysely antaa siihen aihetta, voimme tehdä tarvittavia muutoksia yhtiön strategiaan.

Kerron kyllä, jos yhtiökokous ei hyväksy strategiaehdotuksemme keväällä.

Osakkaiden omaisuus ajelehtii, tarvitaan taloyhtiöstrategioita

Asuntokauppa yskii yhä pahemmin, kirjoittaa Timo Metsola blogissaan ja pelkää hintakuplaa. Vihdoin. Juuri kukaan ei ole uskaltanut sanoa ääneen asuntomarkkinoiden todellista tilannetta omien intressiensä takia: hinnat laskevat ja myyntiajat ovat todella pitkiä. Hyvä Timo!

En halua synkistellä, mutta tilanne johtaa varmasti omaisuuden eriytyvään arvoon ja kehitykseen. Asunnot, jotka sijaitsevat hyvin ja pitkäjänteisesti hoidetuissa kiinteistöissä, tulevat erottumaan merkittävästi tavallisista, saatikka huonoista kiinteistöistä. Hyvissä kauppa käy kuten ennenkin ja omistajat, asunnonvälittäjät sekä isännöitsijät ovat tyytyväisiä. Isännöitsijöiden tyytyväisyys tulee siitä, että hyvä työ vihdoin palkitsee ja se huomataan.

Ajelulla olevan omaisuuden pelastavat hyvät ammattilaiset. He aktivoivat vihdoinkin omistajat yhteisesti pohtimaan omaisuuden tulevaisuutta ja sen hoidon periaatteita. Yleisesti tästä työstä käytetään nimitystä strategiatyö. Pelkästä pohdinnasta ja kiinnostuksen herättämisestä on jo paljon hyötyä, mutta tulokset tulevat vasta selkeistä linjauksista ja yhteisesti määritellyistä aidoista nykyiselle kiinteistöomaisuuden poukkoilevalle keilaradalle.

Hyvä kulttuuri taloyhtiöissä on se asia, jota kaikkien toimijoiden tulee tukea. Se johtaa käytännössä muun muassa yhteisöllisyyteen, päätöksentekokykyyn ja energiatehokkuustavoitteiden saavuttamiseen. Harvoin on jotain, jossa kaikki voittavat. Tässä on. Paitsi ne muut asuntojen omistajat.

Isännöintiliitto onkin esittänyt, että taloyhtiöiden strategiatyötä tuettaisiin siihen myönnettävillä avustuksilla. Lisäksi korjausrakentamisen avustuksiin sidottaisiin ehto, että tukea myönnettäisiin vain strategiatyön tehneille taloyhtiöille. Mielestäni tämä on tehokkain ja yksinkertaisin tapa saada suuria muutoksia nyt ajelehtivan omaisuuden tulevaisuudelle.