Osakkaan kuusi kultaista sääntöä putkiremontista

Omistat asunnon taloyhtiöstä tai olet ehkä vasta ostamassa asuntoa. Putkiremonttia ei vielä mainita sanallakaan taloyhtiön korjaussuunnitelmassa.

Hyvä, on aika alkaa varautua. Puhun kokemuksella kahdesta putkiremontista sekä kahden taloyhtiön hallituksen puheenjohtajuudesta. Muista nämä viisi sääntöä, ja selviät kuivin jaloin.

1. Mieti, miten rahoitat taloyhtiön isot remontit.

Yksikään nyt pystyssä oleva taloyhtiö ei kestä ilman peruskorjauksia, joten osakkaat maksavat niistä jossain vaiheessa, joko remontin hinnassa tai ilman remonttia asunnon arvon alentumisena suhteessa alueen tasoon.

Järkevä asunnonostaja arvioi, minkä verran kustannuksia taloyhtiön remonteista tulee pitkällä aikavälillä ja onko ne huomioitu riittävästi myyntihinnassa.

2. Ajoissa tehty remontti on yleensä halvempi kuin pakkoremontti.

Vesiputkien vuodot ovat Isännöintiliiton Putkiremonttibarometrin mukaan edelleen suurin syy käynnistää putkiremontti, mutta onneksi suunnitelmallisuus lisääntyy pikku hiljaa. Pakkoremontti muodostuu kokonaisuutena kalliimmaksi taloyhtiölle, koska vanha mahdoton yhtälö ”hyvä, halpa ja nopea” pätee yhä. Pika-aikataululla on aina tarjolla vähemmän valinnanvaraa niin suunnitteluun kuin urakointiin, ja markkinoilla kysyntä nostaa hintaa.

Putkiremontin työt käynnistyvät keskimäärin reilun vuoden kuluttua hankesuunnittelun aloittamisesta, joten vesivahinkojen aiheuttamia hätäkorjauksia voidaan joutua maksamaan vielä, vaikka remontin toteuttamisesta olisi jo päätetty.

3. Osallistu taloyhtiön kyselyihin, tilaisuuksiin ja kokouksiin.

Asukaskyselyt ja yhtiökokoukset ovat osakkaan paikka vaikuttaa. Tutustu kunnolla materiaaleihin, vastaa silloin kun kysytään ja kysy silloin, kun siihen annetaan tilaisuus. Päätösten kyseenalaistaminen jälkikäteen ei auta ja harmittaa kaikkia.

Kuinka monta tilaisuutta vaikuttamiseen saat, riippuu taloyhtiön hallituksesta: miten mittavaan asukasviestintään se päättää budjetoida.

4. Putkiremonttia ei tarvitse pelätä.

Putkiremonttibarometrin mukaan valtaosa linjasaneerauksista pysyy hyvin aikataulussa ja budjetissa, ja työn jälkeen ollaan tyytyväisiä.

Onnistumiseen vaikuttaa, ymmärtääkö taloyhtiön hallitus panostaa alussa selvityksiin, hankesuunnitteluun ja tekniseen suunnitteluun. Näiden osuus putkiremontin kustannuksista on keskimäärin 7 prosenttia. Parilla tonnilla selvityskustannuksia voi säästää äkkiä kymppitonneja urakan kokonaiskustannuksista.

5. Ei ole kahta samanlaista putkiremonttia.

Jos naapurissa putkiremontti maksoi 500 euroa neliöltä ja teillä tonnin, se on täysin mahdollista ja jopa ok. On putkiremontteja ja putkiremontteja. Omista putkiremonteistani ensimmäisessä vaihdettiin vain käyttövesiputket, toisessa piikattiin koko kylpyhuone viemäreineen ja putkilinjoineen pois ja rakennettiin uudet tilalle. Kumpikin remontti oli järkevä juuri kyseisen talon tilanteeseen.

Millainen remontti sinun kotitalossasi on järkevää, riippuu monesta liikkuvasta osasta. Missä kunnossa kylpyhuoneiden vesieristeet ovat? Entä putket ja viemärit sekä talon muut, ehkä samoihin kanaviin rakennetut järjestelmät kuten sähkönousut, tietoliikenne- ja puhelinkaapelit ja ilmanvaihtokanavat?

Ja mihin osakkaat haluavat panostaa? Joillekin on ensiarvoisen tärkeää, että kaikki järjestelmät ja tekniikka päivitetään uudisrakentamisen tasolle. Toiset painottavat evakkoajan minimoimista, kolmannet molempia, rahalla ei niin väliä. Putkiremontti voi olla myös tilaisuus parantaa esteettömyyttä ja energiatehokkuutta.

6. Etsi ajoissa väistöasunto.

Kaikki putkiremontit eivät edellytä muuttamista, mutta jos sitä asukkaille suositellaan, älä yritä jäädä asumaan työmaalle. Asuminen taloyhtiössä remontin aikana voi muistuttaa sotaolosuhteita ja vaatii vähintään yhtä paljon vaivaa kuin väliaikainen muutto.

Hyviä vaihtoehtoja voi löytyä varsinkin kesäaikaan paikkakunnan opiskelija-asuntoloista tai leirintäalueilta. Parhaimmillaan urakka on ohi oman asuntosi kohdalta parissa viikossa ja pelkkä lomamatka tai mökkireissu riittää.

Vinkit, joiden avulla aloittelijakin pärjää yhtiökokouksessa

Muistan elävästi ensimmäisen yhtiökokoukseni: kutsussa kehotettiin ottamaan oma tuoli mukaan. Taloyhtiön kerhohuoneella ei ollut jakkaroita kaikille. En tuntenut ketään ja ihmettelin, miksi yhtiökokouksen alussa ei esittäydytty, kuten missä tahansa työpalaverissa olisi tehty.

Suomen 80 000 taloyhtiössä on alkamassa yhtiökokouskausi. Tuoreen tutkimuksen mukaan osakkaat ovat hyvin kiinnostuneita taloyhtiön asioista. Siitä huolimatta tänäkin keväänä moni osakas jättää yhtiökokouksen väliin.

Taloyhtiöihin tarvitaan lisää keskustelua ja uusia vaikuttamiskanavia. Fiksu hallitus teettää kyselyn, jossa selvitetään osakkaiden mielipiteitä. Tulokset auttavat hallitusta viemään taloyhtiötä oikeaan suuntaan. Tulokset esitellään tietysti yhtiökokouksessa – ja se houkuttelee lisää väkeä kuulolle.

Jos et ole vielä käynyt yhtiökokouksessa, lähde rohkeasti mukaan. Yhtiökokouksessa saat tietoa siitä, mitä suunnitelmia taloyhtiöllä on ja miten hallitus ja isännöitsijä hoitavat sijoitustasi. Pääset päättämään suurimman omaisuutesi kehittämisestä. Tässä vinkit, joilla aloittelijakin pärjää:

  1. Isännöinti valmistelee asiat yhtiökokoukseen yhdessä hallituksen kanssa ja lähettää kokouskutsun mukana aineistoa, kuten tilinpäätöksen, talousarvion ja korjaushankkeiden suunnitelmat. Tutustu asioihin ja mieti kysymyksiä etukäteen.
  2. Yhtiökokouksen tärkein päätös on valita yhtiölle hyvä hallitus. Asetu ehdolle hallitukseen, jos olet kiinnostunut kotitalon kehittämisestä.
  3. Yhtiökokouksessa päätetään vain niistä asioista, jotka on mainittu kokouskutsussa. Muista asioista voi keskustella kokouksen jälkeen, mutta niistä ei voi tehdä päätöksiä.

Ensimmäisessä yhtiökokouksessani pääsin heti hallitukseen ja sen ansiosta tutustuin paremmin kotitaloon ja ennen kaikkea naapureihin. Kun sitten aikanaan muutin pois, taloon jäi paljon hyviä muistoja kerhohuoneen kokouksista, pihatalkoista ja yhteisistä illanvietoista.

Sähköpostittomat pois taloyhtiöiden hallituksista

 

Taloyhtiöni saunaosasto on uudistettu ja nyt saisi varata löylyttelyvuoron. Toistaiseksi oma saunavuoro on vain haave. Saunan ovi nimittäin aukeaa vasta, jos ehdin päiväsaikaan arkena saapastella isännöintiyritykseen varausta tekemään.

Isännöintiliiton digiselvityksen mukaan vain joka neljäs isännöitsijä on sitä mieltä, että asiakkaat ovat valmiita digitaalisiin palveluihin. Anteeksi että mitä? Aika moni meistä käyttää digipalveluita joka päivä. Samaa kertovat myös Tilastokeskuksen taulukot.

Selityksen olen kuullut tänä syksynä monen isännöitsijän suusta: taloyhtiöiden hallituksissa on paljon jäseniä, joilla ei ole älypuhelinta, tietokonetta tai edes sähköpostia. Näiden tervaskantojen vuoksi kokoukset, tiedotus ja saunavuorojen varaukset hoidetaan edelleen kuten kultaisella 80-luvulla.

Muutoksen tuulet puhaltavat nyt reippaasti. Viranomaiset lopettavat kirjepostin lähettämisen kokonaan vuonna 2018. Verottajan, Kelan ja kuntien kirjeet siirtyvät Suomi.fi -palveluun. Jos viranomaiset uskaltavat ottaa tällaisia askelia, on meidän taloyhtiöissäkin korkea aika ryhdistäytyä.

Tässä selkeät askelmerkit, miten taloyhtiö tuodaan 80-luvulta tähän päivään:

  1. Sähköpostittomat pois hallituksista. Valitaan hallitukseen vain sellaisia henkilöitä, jotka käyttävät älypuhelinta tai tietokonetta.
  2. Asiointi verkkoon 24/7. Ostetaan isännöinniltä taloyhtiösivut ja sähköinen asiointi, mm. saunavuorojen varaukset. Ellei nykyinen isännöintifirma tarjoa, etsitään uusi.
  3. Valmennetaan asukkaat toimimaan oikein. Tiedotetaan digitaalisista palveluista aktiivisesti.

Ensimmäinen kohta on meidän osakkaiden vastuulla. Laitetaan se kuntoon heti ensi kevään yhtiökokouksissa. Toisen hoitaa hallitus ja kolmannen isännöinti.

Valtaosa isännöintiyrityksistä on jo lähtenyt 80-luvulta ja haluaisi tuoda asiakkaatkin digiaikaan. Mm. muutto- tai remontti-ilmoituksen tekeminen tai isännöitsijäntodistuksen tilaaminen onnistuu jo useimmiten verkossa, kertoo digiselvitys. 28 % isännöintiyrityksistä tarjoaa sellaista palvelua, että asukas voi varata saunavuoron verkossa.

Minullakin on vielä toivoa päästä nauttimaan löylyistä kotitalossani.

Savuton taloyhtiö saa vielä odottaa

Tupakkalain uudistusta odotetaan innolla taloyhtiöissä. Isännöitsijöiltä kysellään jo, miten meidän taloyhtiöstä saadaan vihdoin savuton.

Uusi tupakkalaki antaa taloyhtiöille ensi vuoden alusta lähtien mahdollisuuden hakea kunnalta tupakointikieltoa asuntojen pihoille, parvekkeille ja jopa huoneistojen sisätiloihin tietyin edellytyksin.

Laki helpottaa mutta ei automaattisesti ratkaise kaikkia sauhuttelun ongelmia.

Paperilla periaate on yksinkertainen. Yhtiökokouksen enemmistö päättää tupakointikiellon hakemisesta, ja kunnan terveysviranomainen määrää kiellon, jos savua voi kulkeutua tilasta toiseen muutoin kuin poikkeuksellisesti. Ennen tupakointikiellon hakemista taloyhtiön on kuultava niitä asukkaita, joiden parvekkeita tai pihoja kielto koskee.

Tarkemmin ajateltuna prosessiin liittyy vielä paljon avoimia kysymyksiä. Asunto-osakeyhtiössä tupakointikielto ja kuulemisvelvollisuus voivat yhdenvertaisuusperiaatteen vuoksi koskea kaikkien huoneistojen osakkaita ja vuokralaisia. Kuka hoitaa kuulemishomman ja miten, niin että asia tulee kerralla käsitellyksi?

Entä tuleeko naapurusten kesken uusia riitoja, jos vain osa parvekkeista todetaan sellaisiksi, että savu voi kulkeutua niiltä muiden koteihin?

Huoneiston sisällä tupakoimista tuskin kielletään jatkossakaan kovin helposti. Sitä varten on lain mukaan selvitettävä lisäksi, voiko savun kulkeutumisen estää kohtuullisin korjauksin. Asukkaalle on myös annettava mahdollisuus korjata tilanne omin toimenpitein.

Kauanko asukkaan toimenpiteitä on kohtuullista odottaa? Kuka maksaa tarvittavat korjaukset? Lienee ainakin viisainta, että isännöinti tilaa ja koordinoi kaikki korjaukset, jotta taloyhtiön rakenteet ja järjestelmät eivät vahingoitu.

Asukkaiden kuulemisesta ja toivottavasti muistakin avoimista kysymyksistä on tulossa lisäohjeita vielä asetuksella. Sillä aikaa kun käytännön ohjeet ovat matkalla viranomaisputkessa, ottaisin taloyhtiössä aikalisän ja perinteiset keinot käyttöön.

Savusta kärsivien kannattaa ensiksi ottaa asia puheeksi itse tupakoijien kanssa. Pihalle voidaan sopia tupakkapaikka, jota asukkaat ohjeistetaan käyttämään.

Ensimmäisiä tupakointikieltoja päästään hakemaan todennäköisesti vasta joskus ensi vuoden puolella, jos toimintaohjeet ovat riittävän selvät. Toivotaan, että viranomaisilla on resurssit valmiina kieltojen käsittelyyn.