Kaksi syytä, miksi kiinteistönpidosta säästetään

Suomalaisten varallisuus on suuresti asunnoissa. Muutamilla niitä on useita, valtaosa kuitenkin asuu omistamassaan asunnossa. ”Oma tupa, oma lupa” on sanottu omakotitalojen toimintalogiikasta.

Meiltä tuntuu kuitenkin unohtuvan, että taloyhtiöt toimivat samalla tavalla, vastuu omaisuudesta on omistajilla.

Taloyhtiöissä ei toki voi toimia omalla luvalla, vaan yhteisellä. Tässä logiikka kuitenkin ontuu: Yhtiökokouksissa on vähän omistajia paikalla. Hallituksia on vaikea kasata, kun kiinnostusta ei ole, eivätkä hallitukset edusta osakkaita, koska hallitukseen valitaan ne harvat läsnäolevat. Kiinteistönpito ei ole pitkäjänteistä, ja siitä säästetään. Miksi?

1. Omistaminen on kallista. 50 vuoden aikana asunto maksetaan ostohinnan lisäksi kolmeen kertaan. Hoitomenoina, korjausrakentamalla ja korkoina. Emme usko tuota, vaan ajattelemme: asunto kun on kerran maksettu, se on siinä.

2. Asuntojen hinnoissa on kupla. Korjausvaje ei näy vieläkään riittävästi asuntojen hintoja laskevana tekijänä. Toivomme, että se jatkuu, koska omistuksemme on näin yliarvostettu.

Asuntomarkkinat ovat niin moninaiset, että hintatilastoja on vaikea rakentaa oikeiksi. ”Sijainti, sijainti ja sijainti” on vanha sanonta. Se pitää edelleen paikkaansa tai vain voimistuu. Asiantuntijoiden mukaan sijainnin sisällä omaisuuden arvot kuitenkin eriytyvät vauhdilla. Hyvin hoidettu ja tulevaisuutensa hyvin suunnitellut taloyhtiö nousee arvossa ja päinvastoin.

Isännöitsijäntodistuksen sisällöllä on väliä

Samalla me suomalaiset alamme ymmärtää, että isännöitsijäntodistus ei ole vain asuntokaupan tärkein paperi, vaan sen sisällöllä on väliä. Jos paperit eivät ole kunnossa, emme enää uskalla ostaa. Olemme entistä tietoisimpia tulevien korjausinvestointien vaikutuksista kauppaan, tiedämme ja myönnämme niiden tulevan. Ymmärrämme myös, että lainarahaa ei saa lainkaan tai ainakaan niin paljon, kun kyse on huonokuntoisesta taloyhtiöstä.

Uskallatko sinä hallituksen jäsenenä luoda tulevaisuutta korjausvajetta piilottamatta? Vain ne taloyhtiöt, jotka tunnustavat nykytilanteen ja alkavat rakentaa tulevaisuutta päämäärätietoisesti, menestyvät. Muissa on tuurin kauppaa, miten pääomalle käy.

Tunteet pois asuntokaupasta

Jos ostaisin nyt kodin taloyhtiöstä, en antaisi tunteiden tulla, en antaisi itseni hämääntyä: en täydellisestä lattiasta, en pullantuoksusta, en lempitapeteista, en näkymästä metsään ja merelle. Pelaisin alkuun pelkällä järjellä, ja selvittäisin kylmänviileästi nämä kolme asiaa:

  1. Onko taloyhtiön talous kunnossa? Katsoisin tuoreimman tilinpäätöksen vastikeylijäämän: onko varautumisvaroja? Eihän vastike ole yllättävän korkea tai hälyttävän matala? Onko tontti oma vai vuokra? Onko muita tulonlähteitä kuin vastikkeet?
  2. Onko taloa pidetty kunnossa pitkin matkaa? Jos isännöitsijäntodistuksessa on huolellisesti dokumentoitu, systemaattisesti toteutettu korjaushistoria, hyvä. Lisäksi sieltä pitäisi löytyä tulevaisuus, eli kunnossapitosuunnitelma aikataulu- ja kustannusarvioineen vähintään kymmenen vuoden päähän. Entä pienet yksityiskohdat, ovathan ovenkahvatkin kunnossa?
  3. Onko taloyhtiössä toteutettu osakkaille talokysely ja laadittu sen pohjalta strategia? Haluavatko asukkaat samoja asioita kuin minä? Kuunnellaanhan osakkaita myös ensi vuonna, eli pääsenhän itsekin mukaan määrittelemään sitä, mihin asioihin meidän taloyhtiössä panostetaan?

Järkevyyteni huipuksi muistaisin, ettei ostohetken hinta ole koko totuus, vaan että maksan asuntoni vielä kolmeen kertaan korkoina, hoitomenoina ja korjauskuluina.

Ja entä jos kohdat eivät täyty, näkyyhän se asunnon hinnassa? Tai olenhan varmasti valmis yllätyksiin, ikäviinkin?

No, sitten antaisin vihdoin unelmanäkyjen tulla, sillä ilman niitä ei oikeasti rakenneta koteja. Kynttilänvalo, auringonlasku ja kesätuuli parvekkeella, minä ja hän, ja lasten äänet auringossa.

Kodin arvosta huolehtiminen ennaltaehkäisyn kuningaslajiksi

Ongelmien ennaltaehkäiseminen on tylsää. Ei motivoi tehdä toimenpiteitä, joiden seuraukset näkyvät vasta kahdenkymmenen vuoden päästä, eivätkä ehkä kovin ilmeisinä sittenkään. Vaikka tiedän, että ennakoivan toiminnan laiminlyönti voi tulla myöhemmin vastaan kaikessa karmeudessaan, kuten elintapasairauksina ja taloudellisena ahdinkona, en jaksaisi ihan vielä välittää.

Hampaidenhuolto on ennaltaehkäisyn kuningaslaji, onnistunut esimerkki siitä, miten puuduttava ennaltaehkäisy voi juurtua osaksi jokaisen arkea. Miten hammashuolto sen teki?

Ensin tapahtui yhteiskunnallinen muutos: hammashoito tuli 1980-luvulla sairausvakuutuksen piiriin. Toiseksi tuli valistus, joka sai vanhemmat hammashoitohysteriaan ja lapset lukemaan tarrasta lavuaarin yläpuolelta: ”Nököhampaalla vasta on mukava olo. Puhdas on jokainen hampaankolo.”

Sitten tuli ohjeistus: pesu aamuin illoin, xylitol-purkkaa ja -pastilleja. Rinnalle systemaattiset tarkastukset ja hoito: Jos tulee reiänalku, pestään paremmin. Jos tulee reikä, paikataan heti, ettei jouduta kalliiseen juurihoitoon. Viimeistelynä mielikuvamyynti: valkoinen hymy, menestyvän ihmisen muotokuva.

Sama ennaltaehkäisyn arkikulttuuri pitäisi saada taloyhtiöiden kunnossapidon pitkäjänteiseen suunnitteluun. Miten se tehtäisiin?

Ensin laki vaatisi kunnossapitotarveselvityksen paljon nykyistä viittä vuotta pidemmälle ja selvitykseen vaadittaisiin aikataulu ja arvio kustannuksista. Sitten asunto-omaisuuden hoitamisesta tulisi osa koulujen yhteiskuntaopin opetusta. Seuraavaksi annettaisiin toimintaohjeita, ja lopulta vielä harjoiteltaisiin mielikuvamarkkinointia koko maassa: mainoksissa istuisi tyytyväinen osakas taloudellisesti turvatussa oman elämänsä valtaistuimessa.

Taloyhtiö voi olla asukkaan valmentaja

Patteri hohkaa, suihkuaika venyy ja sähköä riittää kaikkiin mahdollisiin härveleihin. WWF:n mukaan me suomalaiset kulutimme jo huhtikuussa osamme vuosittaisista luonnonvaroistamme. Ylikulutuksen suurimpia syitä ovat asumiseen ja liikkumiseen käytetty energia sekä ruuantuotanto.

Tuhlailevan elämäntapansa tiedostaa kiusallisen hyvin. Silti muutoksen tekeminen on äärimmäisen vaikeaa. Olenkin sitä mieltä, että on epärealistista kuvitella, että jokainen meistä alkaisi nuukailemaan ihan itse. Edes rahan säästö ei välttämättä ratkaise ongelmaa – kuten terveyden säilyttäminen ei ratkaise sitä, että tekisimme terveyttä edistäviä valintoja. Helppous ja mukavuus ratkaisevat.

Kodin ihannelämpötilana pidetään 21 astetta.

Avuksi tarvitaan isompia tekijöitä. Ja taloyhtiöissä asuvat ovat jälleen etulyöntiasemassa.

Personal trainer -ystävälläni on tapana sanoa asiakkailleen, että hän ei voi tehdä töitä tämän puolesta, vaan voi ainoastaan antaa työkalut. Taloyhtiö sen sijaan voi toimia asukkaan puolesta kuin unelmavalmentaja: Kun ratkaisut ja teot tehdään taloyhtiön tasolla, asukkaalle koituva energialasku kevenee kuin itsestään.

Isännöinnin rooli on merkittävä. Isännöinti seuraa taloyhtiön energiankulutusta ja ehdottaa toimenpiteitä sen parantamiseksi. Kulutuksen vähentämistä ei tehdä kituuttamalla ja kärsimällä, vaan kulutusta voidaan kutistaa samalla kun asumismukavuus kohenee.

Toki asukkaiden omatkin toimet vaikuttavat. Autoni antaa jo välitöntä palautetta siitä, miten ajotapani vaikuttaa bensan kulutukseen. Samanlaisten sovellusten avulla pieniä päätöksiä olisi motivoivampaa tehdä kotioloissakin. Esimerkiksi sähkön ja veden käyttöä olisi kiva tarkkailla reaaliajassa.

Pihistely tulee kalliiksi – satatonnia voi mennä hetkenä minä hyvänsä

Ihmisen perusluonteessa on muutama järjetön piirre, kun puhutaan rahankäytöstä.

Ensinnäkin ostamme mitä sattuu, kunhan kolme saa kympillä.

Toiseksi meitä vaivaa mulle-kaikki-heti-nyt-ajattelu. Suunnittelemme raha-asioita mieluiten viikko- tai kuukausitasolla, ja rahat riittävät nippa nappa seuraavaan palkkapäivään. Talon korjauksista puhuttaessa kiinnostaa vain niiden vaikutus vastikkeeseen nyt ja heti.

Kolmanneksi meidän on vaikea hahmottaa suuria rahasummia. On paljon yksinkertaisempaa pihtailla kaupan kassalla 20 sentin muovipussista kuin pohtia, miten vaalisi parhaiten 250 000 euron omaisuuttaan. Pahvilaatikoiden taittelusta pahviroskikseen käydään yhtiökokouksessa paljon intohimoisempaa keskustelua kuin miljoonalainasta.

Kannattaa malttaa mielensä, vaihtaa lyhyt tähtäin pidempään ja kiinnostua omaisuutensa arvosta. (Se voi olla vastoin luonnetta, mutta silti.)

Kun alelaarivietti iskee isännöintimarkkinoilla, ei ole mitään järkeä rynnätä suin päin ostoksille. Kannattaa katsoa, mitä on myynnissä. Kannattaa pohtia, vastaavatko isännöinnin tarjoamat palvelut oman taloyhtiön tarpeita.

Mitä jos vain harjoittelisi tähyilemään hyvän matkan päähän, kun talon kunnossapidosta puhutaan? Antaisi isännöinnin laatia strategian, jonka mukaan sitten edettäisiin? Näin ei ainakaan ajauduttaisi tilanteisiin, joissa pieni, helposti ja halvalla korjattavissa ollut vika pääsikin vähän paisumaan.

Kun tekisi mieli pyöritellä vain pikkurahoja, on syytä palauttaa mieleen, kuinka paljon rahaa asunnossa on kiinni. Ei voi olla yhdentekevää, mitä varoille vuosien varrella tapahtuu. Senttipelureiden taloyhtiössä säästetään satanen juuri nyt, mutta menetetään satatonnia hetkenä minä hyvänsä.