Mitä, jos isännöintiä ei olisi?

Kirjoitin 1970-luvulla kouluaineen aiheesta ”Mitä tapahtuisi, jos sähköä ei olisi?”. Sähköriippuvuus on noista ajoista lisääntynyt. Sähköttömyys johtaisi entistä varmemmin totutun yhteiskunnan romahtamiseen.

Kouluaikojen jälkeiset vuosikymmenet ovat kuluneet isännöinnin parissa. Katson maailmaa isännöintisilmälasein, joten minun on helppo ymmärtää isännöinnin tarpeellisuus. 80 000 asuntoyhtiötä tarvitsevat isännöintiä, jotta asumisen arki sujuu, laskut tulevat maksettua ja lainat lyhennettyä, kirjanpito valmistuu ja rakennusten arvo paranee.

Jos isännöintiä ei olisi, taloyhtiöiden palvelutaso romahtaisi, tulisi talousvaikeuksia ja remontit viivästyisivät. Asuntokauppa keskeytyisi, koska kiinteistönvälittäjät eivät saisi tarvittavia tietoja, ja ostajat kaikkoaisivat.

Isännöintiä ja sähköä ei voi nähdä, mutta niiden voimalla tapahtuu asioita. Molempien puute ja toimitushäiriöt aiheuttavat ongelmia.

Isännöinnin toimintavarmuus syntyy koulutuksen ja kokemuksen myötä tulleesta asiantuntemuksesta ja nykyaikaisista työvälineistä.

Ihmisillä on onneksi aina korvaavia vaihtoehtoja, voi sytyttää kynttilän ja hoitaa asiat itse.

Taloyhtiöiden johtamiseen tarvitaan selkeyttä

Vuosien saatossa taloyhtiöt ja erityisesti isännöinti ovat nousseet keskusteluun julkisuudessa. Me isännöintialalla olemme tätä halunneetkin, koska keskustelu osoittaa, kuinka merkittävästä asiasta on kyse. 400 miljoonan euron kokonaisliikevaihdolla isännöinti on pieni ala, mutta yhteiskunnallisesti ja meille suomalaisille tärkeä.

Julkinen keskustelu on nykyään provosoivaa ja pyrkii etsimään ongelmia. Suomen Kuvalehdessä 14.5.2017 toimittaja Kustaa Hulkko teki juuri näin. Otan esiin jutun käsittelemät tärkeimmät kipupisteet.

”Hallituksen jäsenet eivät kuitenkaan ole ammattilaisia taloyhtiön rutiineissa puhumattakaan isoista hankkeista kuten putkiremonteista. Siksi isännöitsijät käyttävät merkittävää asiantuntijavaltaa. Siinä ei yleensä ole ongelmaa, sillä enimmäkseen he nauttivat osakkaiden ja hallituksen ansaittua luottamusta.”

Aivan oikein, kiinteistönpito on omistajille välttämätön palvelu. Luottamustakin tarvitaan, mutta tärkeintä ovat tulokset. Siitä puhutaan liian vähän. Alan toimijoiden ja Oikeusministeriön laatimassa Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksessa on tähän selkeät vastaukset: Taloyhtiöllä tulee olla yhdessä laaditut tavoitteet. Isännöitsijä tarvitsee tavoitteet johtamista varten. Käytännössä tavoitteet liittyvät asumisviihtyvyyteen ja omistuksen arvoon sekä näiden investointeihin.

Toinen työkalu on avoin ja riittävä viestintä. Jokaisella taloyhtiöllä tulee olla nykyvaatimukset täyttävää viestintää dokumenttipankkeineen eli käytännössä kotisivut tai vastaavat.

Edellisten työkalujen puutteessa myös omistajilta usein tuntuu unohtuvan miksi isännöintipalvelua ylipäänsä ostetaan. Isännöinti tuo taloyhtiöön asiantuntimusta. Isännöitsijän valta on esittelijän valtaa. Asiakkaat odottavat isännöinniltä vaikuttavia esityksiä.

”Isännän pitää sekä valvoa että kannustaa renkiä tehokkaasti. Olisi hienoa, jos joku tutkija selvittäisi, mitä tämä periaate voisi tarkoittaa taloyhtiöissä.”

Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus vastaa tähän. Hallituksen tulee keskittyä strategiaan ja sen toteutuksen valvontaan ja kannustamiseen. ”Renki ja isäntä” -mentaliteetilla ei nykyään saada mitään aikaan. Hyvä palvelu vaatii myös asiakkaalta hyvää ymmärrystä ostamastaan palvelusta. Hyvä hallintotapa -suositus vaatii täsmentämistä. Tämän vuoksi Isännöintiliitto on perustanut tänä vuonna työryhmät, joissa työstetään työkaluja mm. taloyhtiön strategiaan ja hallitustyöhön.

Suomen Kuvalehdenkin kirjoitus kertoo siitä, että isännöinnin, hallituksen ja omistajien roolit taloyhtiössä ovat sekavat ja epämääräiset. Isännöintialan tulee tuoda selkeys taloyhtiön johtamiseen. Käytännössä se tarkoittaa, että isännöintiyritysten tulee kirkasta isännöintituotteensa ja kuvata roolit ja päätöksenteko tarkemmin. Lisäksi asiat on viestittävä niin, että asiakkaat ymmärtävät ne.

Kun kaikki tuntevat toimintatavat, syntyy luottamus ja päästään keskittymään tuloksiin.

P.S. Taloyhtiöasuminen on mainettaan parempaa, kertoo isännöintialan kysely, jossa 3000 asukasta on arvioinut taloyhtiötään.

Mistä tunnistaa hyvän isännöinnin?

Mistä asukas tietää, että taloyhtiöllä on hyvä isännöitsijä? Moni asukas tapaa isännöitsijän vain kerran vuodessa yhtiökokouksessa. Jos asut vuokralla, törmäät isännöintiin oikeastaan vain ilmoitustaululla, jossa roikkuu tiedote yhteystiedoista.

Isännöitsijä tekee työtään taloyhtiön kulisseissa ja huolehtii, että asuminen on vaivatonta; taloyhtiön talous toimii, päätökset syntyvät ja kiinteistö huolletaan ja korjataan ajallaan. Yleensä asukas muistaa isännöitsijän olemassaolon vasta silloin, kun törmää ongelmiin. Isännöitsijää huudetaan hätiin, kun naapurista tulee tupakansavua, patterit ovat kylmänä tai hissi ei kulje.

Isännöintipäivillä Turussa pohdittiin, miten hyvä isännöinti tehdään näkyväksi. Niin kauan kuin isännöintiyritykset huolehtivat seinistä ja pykälistä, palvelu jää väistämättä etäiseksi. Uskon, että tulevaisuudessa menestyvät parhaiten ne isännöintiyritykset, jotka keskittyvät asukkaisiin. Mitä se sitten käytännössä tarkoittaa?

Asukkaiden huomiointi näkyy esimerkiksi siten, että päätöksenteko taloyhtiössä tehdään läpinäkyväksi ja että tiedot yhtiön asioista ovat reaaliaikaisesti saatavilla. Tarvitaan aidosti asukasta palvelevat taloyhtiösivut; tästä on hyvä kirjoitus Kotitalo-lehdessä 6/2015. Mutta sekin on vasta alkua. Lisäksi tarvitaan aktiivista tiedotusta, keskustelua ja palvelutarpeiden ennakointia.

Myös taloyhtiön hallituksen pitää alkaa huolehtia asukkaista. Ensiapuna hallituksen kannattaa sopia isännöintiyrityksen kanssa tiedotuksen hoitamisesta. Asukkaat kaipaavat kerran kuussa tietoa asumisen perusasioista. Säännöllinen tiedotus ja avoin päätöksenteko tuovat varmuutta siitä, että kotitalossa voi asua rauhallisin mielin.

P.S. Hyvän isännöinnin kädenjälki näkyy, kun taloyhtiössä asukkaat ovat auvoisia, osakkaat onnellisia ja hallitus helpottunut.