Mitä, jos isännöintiä ei olisi?

Kirjoitin 1970-luvulla kouluaineen aiheesta ”Mitä tapahtuisi, jos sähköä ei olisi?”. Sähköriippuvuus on noista ajoista lisääntynyt. Sähköttömyys johtaisi entistä varmemmin totutun yhteiskunnan romahtamiseen.

Kouluaikojen jälkeiset vuosikymmenet ovat kuluneet isännöinnin parissa. Katson maailmaa isännöintisilmälasein, joten minun on helppo ymmärtää isännöinnin tarpeellisuus. 80 000 asuntoyhtiötä tarvitsevat isännöintiä, jotta asumisen arki sujuu, laskut tulevat maksettua ja lainat lyhennettyä, kirjanpito valmistuu ja rakennusten arvo paranee.

Jos isännöintiä ei olisi, taloyhtiöiden palvelutaso romahtaisi, tulisi talousvaikeuksia ja remontit viivästyisivät. Asuntokauppa keskeytyisi, koska kiinteistönvälittäjät eivät saisi tarvittavia tietoja, ja ostajat kaikkoaisivat.

Isännöintiä ja sähköä ei voi nähdä, mutta niiden voimalla tapahtuu asioita. Molempien puute ja toimitushäiriöt aiheuttavat ongelmia.

Isännöinnin toimintavarmuus syntyy koulutuksen ja kokemuksen myötä tulleesta asiantuntemuksesta ja nykyaikaisista työvälineistä.

Ihmisillä on onneksi aina korvaavia vaihtoehtoja, voi sytyttää kynttilän ja hoitaa asiat itse.

Taloyhtiöiden johtamiseen tarvitaan selkeyttä

Vuosien saatossa taloyhtiöt ja erityisesti isännöinti ovat nousseet keskusteluun julkisuudessa. Me isännöintialalla olemme tätä halunneetkin, koska keskustelu osoittaa, kuinka merkittävästä asiasta on kyse. 400 miljoonan euron kokonaisliikevaihdolla isännöinti on pieni ala, mutta yhteiskunnallisesti ja meille suomalaisille tärkeä.

Julkinen keskustelu on nykyään provosoivaa ja pyrkii etsimään ongelmia. Suomen Kuvalehdessä 14.5.2017 toimittaja Kustaa Hulkko teki juuri näin. Otan esiin jutun käsittelemät tärkeimmät kipupisteet.

”Hallituksen jäsenet eivät kuitenkaan ole ammattilaisia taloyhtiön rutiineissa puhumattakaan isoista hankkeista kuten putkiremonteista. Siksi isännöitsijät käyttävät merkittävää asiantuntijavaltaa. Siinä ei yleensä ole ongelmaa, sillä enimmäkseen he nauttivat osakkaiden ja hallituksen ansaittua luottamusta.”

Aivan oikein, kiinteistönpito on omistajille välttämätön palvelu. Luottamustakin tarvitaan, mutta tärkeintä ovat tulokset. Siitä puhutaan liian vähän. Alan toimijoiden ja Oikeusministeriön laatimassa Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksessa on tähän selkeät vastaukset: Taloyhtiöllä tulee olla yhdessä laaditut tavoitteet. Isännöitsijä tarvitsee tavoitteet johtamista varten. Käytännössä tavoitteet liittyvät asumisviihtyvyyteen ja omistuksen arvoon sekä näiden investointeihin.

Toinen työkalu on avoin ja riittävä viestintä. Jokaisella taloyhtiöllä tulee olla nykyvaatimukset täyttävää viestintää dokumenttipankkeineen eli käytännössä kotisivut tai vastaavat.

Edellisten työkalujen puutteessa myös omistajilta usein tuntuu unohtuvan miksi isännöintipalvelua ylipäänsä ostetaan. Isännöinti tuo taloyhtiöön asiantuntimusta. Isännöitsijän valta on esittelijän valtaa. Asiakkaat odottavat isännöinniltä vaikuttavia esityksiä.

”Isännän pitää sekä valvoa että kannustaa renkiä tehokkaasti. Olisi hienoa, jos joku tutkija selvittäisi, mitä tämä periaate voisi tarkoittaa taloyhtiöissä.”

Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus vastaa tähän. Hallituksen tulee keskittyä strategiaan ja sen toteutuksen valvontaan ja kannustamiseen. ”Renki ja isäntä” -mentaliteetilla ei nykyään saada mitään aikaan. Hyvä palvelu vaatii myös asiakkaalta hyvää ymmärrystä ostamastaan palvelusta. Hyvä hallintotapa -suositus vaatii täsmentämistä. Tämän vuoksi Isännöintiliitto on perustanut tänä vuonna työryhmät, joissa työstetään työkaluja mm. taloyhtiön strategiaan ja hallitustyöhön.

Suomen Kuvalehdenkin kirjoitus kertoo siitä, että isännöinnin, hallituksen ja omistajien roolit taloyhtiössä ovat sekavat ja epämääräiset. Isännöintialan tulee tuoda selkeys taloyhtiön johtamiseen. Käytännössä se tarkoittaa, että isännöintiyritysten tulee kirkasta isännöintituotteensa ja kuvata roolit ja päätöksenteko tarkemmin. Lisäksi asiat on viestittävä niin, että asiakkaat ymmärtävät ne.

Kun kaikki tuntevat toimintatavat, syntyy luottamus ja päästään keskittymään tuloksiin.

P.S. Taloyhtiöasuminen on mainettaan parempaa, kertoo isännöintialan kysely, jossa 3000 asukasta on arvioinut taloyhtiötään.

Isännöinnillä on arvoa!

Taloyhtiön hallintokulut ovat tilastokeskuksen mukaan nousseet 50 % vuosina 2009-2015. Valtaosa noususta johtuu uusista töistä. Vuoden 2009 jälkeen taloyhtiöille on tulvinut uusia velvollisuuksia suoraan lainsäädännöstä. Mm. kunnossapitotarveselvitysten laatiminen, huoneistoremontti-ilmoitusten käsittely, energiatodistus ja urakkailmoitukset verottajalle ovat kasvattaneet isännöitsijän työsarkaa ja nostaneet taloyhtiön kustannuksia.

Taloyhtiöissä tehdään korjauksia ennätystahtiin ja niiden johtaminen näkyy kasvavina hallintokuluina. Korjausten suunnitteluun ja hankintaan kuluva työmäärä on isännöitsijöillä kasvanut 16 % viimeisen vuoden aikana.

Asukasviestintään ja asukaspalveluun tarvittava työmäärä on noussut yhteensä 21 % viimeisen vuoden aikana. Mm. tänä vuonna voimaan tullut asbestilaki on lisännyt selvittely- ja neuvontatyön tarvetta. Asiakkaat haluavat ja tilaavat entistä enemmän lisäpalveluita, esimerkiksi taloyhtiösivuja.

Moni taloyhtiö on ottanut käyttöön ammattitilintarkastajan ja alkanut maksaa hallitukselle kokouspalkkiota. Valitettavasti myös riidat ovat lisääntyneet – asianajotoimistoilla riittää töitä. Nousua on ollut myös mm. pankkipalveluiden hinnoissa. Nämä kaikki tekijät ovat nostaneet hallintokuluja.

Tuoreen kyselymme mukaan isännöinnin työmäärä kasvaa selvästi jatkossakin, töitä arvioidaan tulevan lisää jopa 10 % seuraavan 12 kuukauden aikana.

Tämä tarkoittaa lisää kustannuksia taloyhtiöille, mutta samalla myös parempia palveluita, parempaa tiedonkulkua, lisää avoimuutta. Hyvä johtaminen maksaa itsensä takaisin säästöinä taloyhtiön isommissa kuluerissä. Hyvä isännöinti on asukkaan ja osakkaan etu.