Kun ostat isännöintiä, kiinnitä huomiota ISA-merkkiin

ISA-merkki on jo vuosikymmeniä kertonut isännöinnin asiakkaille, että tunnusta käyttävä isännöintiyritys toimii alan laatukriteerien mukaan. Auktorisointi edellyttää yhtenäisiä toimintatapoja, mikä tuo lisää järjestelmällisyyttä ja ennustettavuutta. Ulkopuolinen auditointi varmistaa toiminnan tason. 

ISA-yritysauktorisoinnin kriteeristö on juuri uudistettu vastaamaan paremmin isännöintialan haasteita. Uusissa kriteereissä keskiöön on nostettu vastuullisuus, joka tuottaa lisäarvoa niin asiakkaille kuin työntekijöillekin. Myös rimaa on selvästi nostettu eli auktorisoinnin saaminen vaatii yritykseltä entistä järjestelmällisempää työtä. Samalla yritys saa auktorisoinnista paremman tuen kehittämiseen.  

Kiinteistöliiton tutkimuksen mukaan taloyhtiöiden hallitukset eivät tunne ISA-auktorisointia kovin hyvin. Myös ISA-yritykset tunnistavat tämän: hallitukset eivät tarjouspyynnöissä juurikaan kysy auktorisoinnista.  

Isännöinnin auktorisointi ISA ry:llä ja sen taustajärjestöillä Isännöintiliitolla ja Kiinteistöliitolla on peiliin katsomisen paikka. Meidän alan järjestöjen tehtävä on nostaa ISA-yritysauktorisoinnin tunnettuutta. Olenkin jo keskustellut Kiinteistöliiton Timo Tossavaisen kanssa, että panostamme tähän yhdessä syksyllä.  

ISA on merkki, johon kannattaa kiinnittää huomiota silloin, kun halutaan ostaa hyvää isännöintiä.

Pitäisikö isännöintiä säädellä tarkemmin?

Isännöintiliiton hallitus on nimittänyt jäsenistään koostuvan työryhmän selvittämään vaihtoehtoisia tapoja säädellä isännöintiä. Työryhmän toimikausi alkaa vuoden 2018 alusta ja tehtävää varmasti riittää. Toimialalla on syvällisen pohdinnan paikka, koska nykytilanteessa eri tyyppiset toimijat niputetaan usein yhteen eivätkä hyvät ja huolelliset toimijat erotu toivotulla tavalla.

Isännöinnin tilanteeseen otti kantaa myös asuntoministeri Kimmo Tiilikainen, joka nosti Iltalehdessä 8. joulukuuta esiin kysymyksen isännöintialan tarkemman sääntelyn tarpeesta. Ministeri väläytti jutussa mahdollisuutta luoda isännöintialle kiinteistönvälitysalalta tuttu rekisteröintivelvoite. Tiilikaisen perusteluna on nimenomaan toiminnan merkittävyys taloyhtiöympäristössä.

Samassa artikkelissa oikeusministeriön edustaja Jyrki Jauhiainen otti kantaa alan tilanteeseen. Hänen mukaansa isännöinti- ja kiinteistövälitysalan erona on toimijoiden rooli, koska kiinteistönvälittäjät toimivat kuluttajamarkkinalla. Taloyhtiöitä sen sijaan ei ole tulkittu kuluttajien yhteenliittymiksi.

Nykyiseen asunto-osakeyhtiölakiin ehdotettiin säädettäväksi pätevyysvaatimuksia isännöitsijän kelpoisuudesta, mutta harkinnan jälkeen tämä ei kuitenkaan päätynyt pykälien tasolle. Voimassa olevaa asunto-osakeyhtiölakia koskevassa hallituksen esityksessä todetaan, että isännöitsijöiden ammattipätevyyden ja koulutuksen viranomaisvalvonnalla ei voitane saavuttaa vastaavia tuloksia kuin esimerkiksi kiinteistönvälitysalalla. Yhtenä perusteluna tälle oli se, että erityisesti pienissä taloyhtiöissä on tarvetta osakas- tai sivutoimisille isännöitsijöille.

Sääntelyn tarvetta on erittäin tärkeää lähestyä riittävän yleisellä tasolla ja tavoitetta voidaan edistää monin eri tavoin. Myös isännöinnin ostamista on tarve helpottaa ja selkeyttää. Omalta osaltaan tavoitetta voidaan viedä eteenpäin edistämällä hyvää hallintotapaa ja kehittämällä isännöinnin sopimuskulttuuria. Myös taloyhtiöiden pitkän tähtäimen suunnitelmilla eli taloyhtiöstrategioilla on suuri merkitys toiminnan seurannan tehostumiseen

On hienoa, että asiaa koskeva keskustelu on nyt auki. Tarvitsemme jäseniltämme ja taloyhtiöiltä tukea asian sekä ratkaisumallien hahmottamisessa. Toivottavasti mahdollisimman monella on aikaa osallistua asiasta käytävään keskusteluun.

Isännöintiyhtiön markkinointi on asiakkaan etu

”Jos isännöintiyritys mainostaa, se on huono. Hyvien ei tarvitse.” Tällaiseen ajattelumaailmaan törmää isännöinnin asiakaskunnassa, mutta myös isännöintiyrityksissä. Markkinointi nähdään epärehellisenä leuhotteluna, johon joutuu alentumaan vain silloin, kun tuote ei ole kunnossa.

Ajattelutapa on väärä ja mikä pahinta, vahingollinen sekä isännöinnille että sen asiakkaille.

Isännöinti toimii markkinatalouden mekanismien mukaisesti: yritykset tarjoavat palvelujaan ja vapaat markkinat päättävät yritysten ja palvelujen elinkelpoisuudesta. Jokaisella taloyhtiöllä on oikeus laittaa isännöintiyritys vaihtoon, jos homma ei suju.
Isännöinnin palvelujen kehittäminen, järjestelmien uusiminen, työvoiman houkutteleminen ja moni muu asia onnistuu vain, jos yritys on tuottoisa. Yrityksen elinvoimaisuutta voidaan kasvattaa käytännössä kahdella tavalla: hankkimalla lisää asiakkaita tai kehittämällä lisäpalveluja nykyisille asiakkaille. Markkinointi on väline kummankin tavoitteen saavuttamiseen.

Minulle markkinointihaluton isännöintiyritys kertoo olevansa tyytyväinen asiakaskuntaansa ja tuotevalikoimaansa. En usko, että sellaisen asenteen ottanut yritys haluaa kehittää toimintaansa, tai edes pitämään laatutasoaan yllä kovin pitkään. Palvelujen kehittäminen on aina haastavaa, mutta erityisen vaikeaksi se käy silloin, kun asiakkaat alkavat kadota.

Markkinointi on paljon enemmän kuin mainontaa. Markkinointi on asiakkaiden tarpeiden tunnistamista ja niihin vastaamista. Markkinointi on lupaus asiakkaalle tuotetusta lisäarvosta. Ja vasta näiden jälkeen markkinointi on palveluista kertomista oikeille kohderyhmille, eli muun muassa mainontaa.

Isännöinnin asiakaskunta alkaa olla valmis kokeilemaan uudenlaista isännöintiä. Taloyhtiöstrategioiden myötä taloyhtiöt muodostavat näkemyksen yhteisestä tahtotilasta. Silloin isännöintiyritysten perinteiset palvelutarjottimet ”kaikkea kaikille” eivät herätä vastakaikua. Markkinointihenkisellä isännöintiyrityksellä olisi juuri nyt kysyntää. Kuka uskaltaa olla rohkeasti jotain uutta?

6 minuutin yhtiökokous ja 100 muuta tarinaa taloyhtiöstä

2015 jää muistoihini vuotena, jolloin kuulin enemmän tarinoita taloyhtiöiden kulisseista kuin koskaan ennen. Vuoden alussa otin tavoitteeksi tutustua 100 isännöintiyritykseen. Tapasin tukuittain innostuneita ja rautaisen ammattitaitoisia isännöitsijöitä ja kuulin lukemattomia tarinoita isännöinnin ja taloyhtiöiden elämästä.

Iso kiitos kaikkiin isännöintiyrityksiin, joissa sain vierailla – minut otettiin lämpimästi vastaan. Jokaisella tapaamallani isännöitsijällä oli kerrottavana ainakin sata kiinnostavaa tarinaa. Tässä muutama maistiainen:

  • 6 minuutin yhtiökokous, jossa päätettiin putkiremontista
  • Taloyhtiö, joka ei saanut lainaa viemäriremonttiin
  • Isännöitsijä, joka säästi 66 000 euroa taloyhtiön rahoja niputtamalla maalausurakan naapuritalon kanssa
  • Yhtiökokous, joka kesti 8 tuntia ja jatkui seuraavana viikonloppuna
  • 462 huoneiston taloyhtiö, jossa kaikki tervehtivät toisiaan
  • Isännöintiyritys, jossa ei ole yhtään mappia
  • Taloyhtiö, joka käräjöi naapuriin sijoitettua pakolaisten vastaanottokeskusta vastaan
  • 27 vuoden jälkeen työstään joka päivä innostuva isännöitsijä

110 tapaamisen lisäksi vuoteeni mahtui seminaareja, koulutuksia, messuja ja kokouksia. VR:n ja muiden kuljetuspalveluliikkeiden palveluita testailin lähes joka viikko. Pääkaupunkiseudun lisäksi kävin mm. Imatralla, Lappeenrannassa, Kouvolassa, Jyväskylässä, Seinäjoella, Tampereella, Lempäälässä, Akaassa, Hämeenlinnassa, Järvenpäässä, Hyvinkäällä, Porvoossa ja Oulussa.

Moni kuulemistani tarinoista on päätynyt Kotitalo-lehteen, joka on palkittu realistisista ja hyssyttelemättömistä sisällöistään. Innostavia esimerkkejä isännöinnistä ja taloyhtiöiden elämästä kerromme myös ensi vuonna.

Ikimuistoista ja tarinarikasta uutta vuotta kaikille!

P.S. Joitakin otoksia vuoden varrelta löytyy FB:sta, Twitteristä ja Instagramista aihetunnisteella #100isännöintiyritystä.

Onko teidän taloyhtiöllänne moderni isännöitsijä?

Aiemmin taloyhtiön isännöitsijäksi kelpasi lain mukaan vain luonnollinen henkilö. Viime elokuun alusta lähtien sellaiseksi on voinut merkitä myös isännöintiyrityksen.  Nyt jo yli 1 100 asunto-osakeyhtiöllä on yritys isännöitsijänä.

Keskustelua siitä, mitä tämä käytännössä taloyhtiön kannalta tarkoittaa, ei ole käyty. Onkin korkea aika pureutua asiaan tarkemmin.

En malta olla alkuun toteamatta, että edellä mainittujen taloyhtiöiden isännöintiyritykset ovat moderneja alan edelläkävijöitä. Yrityksiä, jotka haluavat panostaa palveluunsa. Yrityksiä, jotka katsovat tulevaisuuteen, ei peräpeiliin. Yrityksiä, joissa uskoakseni myös työntekijät viihtyvät. Peukutan.

Mutta palataanpa asiakasnäkökulmaan. Yritys isännöitsijänä -toimintatapa on asiakkaan eli taloyhtiön ja sen osakkaiden edun mukaista ensinnäkin siksi, että isännöintipalvelu tuotetaan tällöin useimmiten useamman henkilön voimin. Näin asiakastaloyhtiö ei ole riippuvainen yhdestä henkilöstä, eikä palvelussa ole katkoksia, vaikka Ismo tai Irma Isännöitsijä olisi kouluttautumassa tai kesälomalla. Toiseksi asiakas saa modernissa mallissa isännöintitiimin kautta yhden henkilön osaamista laajemman asiantuntemuksen ja kokemuksen asioidensa hoitoon.

Isännöintisopimus on iät ajat tehty nimenomaan isännöintiyrityksen kanssa. Kolmantena etuna voikin mainita sen, että on juridisesti selvempää, että laintarkoittamaksi isännöitsijäksi merkitään isännöintiyritys Ismo tai Irma Isännöitsijän sijaan. Vastuunkantajina tässä uudessa toimintatavassa ovat sekä isännöintiyritys että taloyhtiön päävastuulliseksi isännöitsijäksi nimetty henkilö, kun vanhassa mallissa lakiin perustuva isännöitsijän vahingonkorvausvastuu lepäsi yksin Ismon tai Irman harteilla. Eli yhden vastuutahon sijasta vastuutahoja onkin kaksi.

Neljänneksi isännöintipalvelu tulee tasalaatuisemmaksi, sillä päävastuullisen isännöitsijällä on henkilökohtaisen vahingonkorvausvastuunsa takia vahva intressi ohjeistaa, neuvoa ja valvoa käytännön isännöintityötä tekeviä. Modernilla mallilla toimivissa isännöintiyrityksissä isännöintityön prosessien on oltava kunnossa ja tätä kautta myös asiakaspalvelulla on mahdollisuus kehittyä paremmaksi.

Taloyhtiön ei kannatakaan pelätä uudistusta vaan päinvastoin nähdä sen edut.

Osakkaiden ja asukkaiden kannalta on erittäin tärkeää, että isännöintiyritys informoi muutoksen yhteydessä, kehen ollaan yhteydessä missäkin asiassa. Ihmisethän sen työn taloyhtiölle tekevät. Tutuksi tullet Ismo ja Irma eivät siis häviä mihinkään, vaikka isännöintiala samalla kehittyykin.