Mihin isännöinnistä voi valittaa?

Suomi24-keskustelupalstalla osui silmiin kysymys: voiko isännöitsijästä ja isännöintitoimistosta valittaa/kannella mihinkään. Valitusoikeutta ei tässä maassa ole rajattu, joten valituksia voi meistä jokainen suoltaa vapaasti. Voimme valittaa naapureille, työkavereille, someen, paikallislehteen, isännöitsijälle tai vaikka presidentille. Valittaminen voi olla ajankulua, elämäntapa ja ammattivalittajiakin kuulemma on.

Valittamisesta ei ole yleensä kenellekään mitään hyötyä. Valittamisen sijaan suosittelen rakentavaa keskustelua, sillä se on kaikille mukavampaa ja parhaimmillaan auttaa ratkaisemaan ongelmia. Joskus ratkaisut eivät miellytä kaikkia osapuolia. Silloinkaan valittaminen ei yleensä johda mihinkään.

Isännöinti on palveluliiketoimintaa, joka palvelee miljoonia taloyhtiössä asuvia ja osakkeita omistavia ihmisiä. Monesta muusta palvelusta poiketen yksittäinen kuluttaja ei voi valita omaa isännöitsijäänsä vaan valinnan tekee taloyhtiön puolesta hallitus.

Jos osakkaalla tai asukkaalla on ongelmia isännöinnin kanssa, kannattaa siitä kertoa hallitukselle. Hallitus tekee sopimuksen isännöintiyrityksen kanssa ja vastaa siitä, että taloyhtiön isännöintipalvelut toimivat sopimuksen mukaan. Kun hallitus on tietoinen ongelmista, se voi puuttua niihin.

Jos hallituksella on ongelmia isännöinnin kanssa, kannattaa siitä keskustella ensin isännöitsijän ja seuraavaksi tämän esimiehen kanssa. Palvelua on helpompi parantaa, kun isännöitsijä ja isännöintiyrityksen johto on tietoinen asiakkaan kokemista ongelmista.

Mihin isännöinnistä voi kannella ja mitä hyötyä siitä on?

Taloyhtiön hallitus voi tehdä kantelun, jos se epäilee, että isännöintiyritys on toiminut isännöinnin eettisten ohjeiden vastaisesti. Kantelu tehdään Isännöintiliitolle tai Isännöinnin auktorisointi ISA ry:lle.

Kantelu ei poista mielipahaa, ei paranna tulehtuneita suhteita, ei hävitä ongelmia eikä tuo hyvitystä kärsimyksistä. Valvontamenettelyssä selvennetään tilanne, jotta osapuolet voivat löytää ratkaisut ja sopia asiansa.

Valvontamenettelyssä ei selvitetä rikoksia eikä oteta kantaa vahingonkorvauksiin. Näitä varten meillä on poliisi ja oikeuslaitos.

Nimimerkki ”jimizzz” oli Suomi24:ssa varsin osuvasti tiivistänyt vastauksen otsikon kysymykseen:

  • Jos kyseessä on rikos, poliisille.
  • Jos kyseessä on epäasiallinen käytös, taloyhtiön hallitukselle.
  • Jos isännöitsijä perii maksamattomia vastikkeita, peilille.

Hyvä toimintamalli on taloyhtiön hallitukselta tietoinen valinta

Onko teidän taloyhtiönne hallitus olemassa vain siksi, että laki vaatii? Kokoontuuko se ainoastaan, kun se on välttämätöntä: mielellään vain tilinpäätöskokoukseen alkuvuodesta ja lähinnä vain allekirjoittaakseen niukkasanaiset pöytäkirjat?

Vai onko hallituksenne oma-aloitteinen, tekee päätöksiä ilman isännöitsijää ja hoitaa tehtäviä hänen puolestaan?

Tai onko mukavampaa antaa isännöitsijän huolehtia aivan kaikesta? Ei tarvitse tehdä omia päätöksiä eikä miettiä tulevaisuutta. Ei tarvitse pohtia hallituksen roolia, koska ”kyllä isännöitsijä tietää”.

Hyvä hallitus kehittää taloyhtiön toimintaa ja tulevaisuutta tiiminä isännöitsijän kanssa. Toimintatavat sovitaan yhdessä. Taloyhtiöllä on strategia ja suunnitelma siitä, miten seinät pidetään kasassa, milloin paikkoja pitää fiksata ja uudistaa ja millaisessa yhtiössä asukkaat haluavat asua. Halutaanko viherpihaa ja yhteistoimintaa vai asutaanko mieluummin jokainen hiljaa omassa lokerossaan?

Hyvä hallitus määrittelee suuntaviivat siitä, mitä tavoitellaan. Isännöitsijä etsii oikeat ratkaisut strategian ja taloyhtiön edun kannalta. Hallitus tekee päätöksiä, jotka heijastavat taloyhtiön tahtoa. Toteutuksen hoitaa isännöinti.

Mitä, jos isännöintiä ei olisi?

Kirjoitin 1970-luvulla kouluaineen aiheesta ”Mitä tapahtuisi, jos sähköä ei olisi?”. Sähköriippuvuus on noista ajoista lisääntynyt. Sähköttömyys johtaisi entistä varmemmin totutun yhteiskunnan romahtamiseen.

Kouluaikojen jälkeiset vuosikymmenet ovat kuluneet isännöinnin parissa. Katson maailmaa isännöintisilmälasein, joten minun on helppo ymmärtää isännöinnin tarpeellisuus. 80 000 asuntoyhtiötä tarvitsevat isännöintiä, jotta asumisen arki sujuu, laskut tulevat maksettua ja lainat lyhennettyä, kirjanpito valmistuu ja rakennusten arvo paranee.

Jos isännöintiä ei olisi, taloyhtiöiden palvelutaso romahtaisi, tulisi talousvaikeuksia ja remontit viivästyisivät. Asuntokauppa keskeytyisi, koska kiinteistönvälittäjät eivät saisi tarvittavia tietoja, ja ostajat kaikkoaisivat.

Isännöintiä ja sähköä ei voi nähdä, mutta niiden voimalla tapahtuu asioita. Molempien puute ja toimitushäiriöt aiheuttavat ongelmia.

Isännöinnin toimintavarmuus syntyy koulutuksen ja kokemuksen myötä tulleesta asiantuntemuksesta ja nykyaikaisista työvälineistä.

Ihmisillä on onneksi aina korvaavia vaihtoehtoja, voi sytyttää kynttilän ja hoitaa asiat itse.

Neljä tärkeää faktaa isännöintialasta

Isännöintiala tunnetaan edelleen huonosti ja julkisuudessa törmää aika ajoin erilaisiin väärinkäsityksiin. Viimeksi Suomen Kuvalehti julkaisi mielipidekirjoituksen, joka perustui enemmän oletuksiin kuin tutkittuun tietoon. Tietoa isännöinnistä kuitenkin löytyy. Tässä muutama fakta, joista toivottavasti on iloa niin isännöintialaa seuraaville toimittajille kuin asiakkaillekin.

1. Isännöinti on pienten yritysten ala, jossa kilpailu on kovaa.

Isännöintiyrityksen voi perustaa kuka tahansa. Mitään rajoituksia alalle tulemiselle ei ole eikä suuria pääomia tarvita. Ennen riitti ruutuvihko ja kynä, nykyään tarvitaan sentään läppäri.

Alalla toimii Suomessa noin 700 yritystä, joista valtaosa on pieniä 3- 5 henkilöä työllistäviä perheyrityksiä. Isommilla kaupunkiseuduilla toimii lisäksi paikallisia 10-50 henkilöä työllistäviä yrityksiä. Alalla toimii myös muutama valtakunnallinen yritys.

Vaikka yritykset ja yksiköt ovat pieniä, vain harva isännöitsijä tekee työtään yksin. Isännöintipalvelua tuottaa yrityksen koko henkilökunta, esim. kirjanpitäjät, kiinteistösihteerit ja tekniset asiantuntijat. Yksinyrittäjilläkin on apunaan verkostot. Digitaaliset ratkaisut tuovat alalle uusia palveluita ja uudenlaisia toimijoita.

Valinnanvaraa asiakkaille siis löytyy ja kilpailu on kovaa. Taloyhtiöillä on vapaat kädet ostaa isännöintipalvelua itselleen sopivimmalta yritykseltä.

2. Isännöitsijä on ammattiostaja.

Isännöitsijä on moniosaaja, joka ymmärtää taloyhtiön päätöksentekoa, taloutta ja kunnossapitoa. Kaikkea isännöitsijän ei tarvitse osata tai tehdä itse. Sen sijaan hyvät verkostot ovat välttämättömyys.

Viime syksynä kirjoitin siitä, miten isännöinnin ydinosaamista on tuntea palveluntarjoajat ja tietää, mistä taloyhtiön kannattaa hankkia palvelut. Päätökset hankinnoista tekee hallitus ja isommissa hankkeissa yhtiökokous.

Isännöintiliiton putkiremonttibarometrin mukaan tarjouksia pyydetään yleensä viisi tai enemmän. Pienissä hankinnoissa tarjouksia ei välttämättä kannata pyytää, jos luotettava tekijä on tiedossa. Kilpailutuksesta taloyhtiölle syntyvä lisäkulu on tällöin turha.

3. Isännöintipalvelun sisällöstä sovitaan isännöintisopimuksessa.

Isännöinnin palvelut ja merkitys ovat monelle taloyhtiöosakkaalle epäselviä. Siinä isännöintialalla on peiliin katsomisen paikka. Isännöintipalvelun sisällöstä ja hyödyistä ei yleensä ole viestitty taloyhtiöissä riittävästi.

Taloyhtiöille on tullut lukuisia uusia velvoitteita vuoden 2009 jälkeen. Entistä harvemmassa taloyhtiössä hallitus haluaa hoitaa näitä itse ja on sen sijaan päättänyt ostaa isännöintipalvelua.

Hallituksen vastuulla on varmistaa, että isännöintipalvelu vastaa taloyhtiön tarpeita. Ohjeita isännöinnin ostamiseen löytyy mm. Isännöintiliiton sivuilta.

4. Isännöitsijän työ on vaativaa – ja tärkeää.

Jos ala olisi sellainen kultakaivos kuin Suomen Kuvalehti antoi ymmärtää, alalle olisi paljon tulijoita. Rekrytoinnissa ryntäystä ei vielä näy. Isännöintiliiton kyselyn mukaan sopivia työntekijöitä ei varsinaisesti jonota isännöintiyritysten ovella.

Isännöinnin ammattilaiset -tutkimus kertoo, että isännöitsijän työ on monipuolista ja haastavaa ja päivät venyvät pitkiksi. Työn vaativuus ei näy alan palkoissa, sillä isännöitsijän tienestit ovat samalla tasolla kuin monella muullakin asiantuntijalla.

Jopa 10 prosenttia isännöitsijöistä jää eläkkeelle joka vuosi, joten uusia tekijöitä kaivataan. Tärkeää ja merkityksellistä työsarkaa isännöinnissä riittää. Alan ura- ja koulutusmahdollisuuksista löytyy tietoa isannointialalle.fi -palvelusta. Tervetuloa alalle!

Isännöintiliitto tutkii ja seuraa isännöintialaa.

Kerromme alan asioista isännöinnin asiakkaille mm. Kotitalo-lehdessä.

Palvelemme mielellään myös toimituksia. Kutsumme Suomen Kuvalehden ja muutkin isännöinnistä kiinnostuneet toimitukset mukaan alan tärkeimpään tapahtumaan Isännöintipäiville 6.-8.9. Tampereelle. Siellä voi tavata ison joukon isännöinnin ammattilaisia, kuulla paljon asiaa ja käydä antoisia keskusteluja.

Kun putkiremontti häämöttää, on korkea aika hankkia taloyhtiösivut

Putkiremontit ovat saaneet tänä keväänä kiitettävästi palsta- ja ilmatilaa julkisuudessa. Mm. Isännöintiliiton Putkiremonttibarometri, Helsingin Sanomat ja Ylen Kova Talous -ohjelma ovat herätelleet keskustelua. Aihe on ajankohtainen monelle, koska suuri osa taloyhtiöistämme on putkiremontti-iässä.

Putkiremontti synnyttää kuhinaa myös taloyhtiön sisällä. Ennen kuin hallitus ja isännöinti alkavat valmistella putkiremonttipäätöksiä on tärkeää varmistaa, että taloyhtiön viestintäkanavat ovat kunnossa. Putkiremontti on sen kokoluokan ponnistus, että sen valmistelusta alkaen tarvitaan monikanavaista ja aktiivista tiedotusta. Harvakseltaan postiluukusta jaettava paperitiedote ei enää riitä.

Putkiremontissa erityisesti hankkeen valmistelun ja suunnittelun aikana viestintä ja keskustelu osakkaiden kanssa käy vilkkaana ja vaatii isännöinniltä paljon aikaa. Sen sijaan, että isännöitsijä vastaa osakkaiden kysymyksiin yksitellen ja viiveellä, tietoa ja aineistoa voisi jakaa 24/7 taloyhtiön verkkopalvelussa.

Sähköisen tiedotuskanavan etuna on nopea päivitettävyys. Parhaimmillaan asukas voi tilata verkkopalvelusta itselleen huomautukset, jolloin sähköpostiin tai tekstarina kilahtaa viesti, kun sivuille päivitetään uutta tietoa.

Valitettavan moni taloyhtiösivu jää hyödyttömäksi, kun käyttäjiä ei ohjata asioimaan verkossa. Asukkaat eivät löydä taloyhtiösivuille automaattisesti. Heitä pitää muistuttaa, muistuttaa ja muistuttaa. Sähköinen tiedonkulku tuo muutoksia toimintatapoihin ja niihin tottuminen voi ottaa vuosia.

Taloyhtiön sähköinen palvelu on järkevä toteuttaa siten, että se on kytketty isännöinnin tietojärjestelmään. Muuten tietojen päivittäminen vaatii manuaalista työtä, eli helposti käy niin, että homma hidastuu ja kallistuu. Jo parisataa isännöintiyritystä tuottaa asiakkailleen verkkosivuja ja moni rakentaa sivuja parhaillaan.

On korkea aika sähköistää taloyhtiöiden tiedotus ja asiointi. Putkiremontti on hyvä tilaisuus opettaa asukkaat käyttämään taloyhtiösivuja, mutta niitä täytyy ylläpitää ja päivittää myös putkiremontin jälkeen. Asukas käyttää taatusti taloyhtiön sähköisiä palveluita, jos löytää sieltä vastauksia asumisen arjen kysymyksiin.