Onko osakekirjojen paikka pian paperinkeräyksessä?

Osakehuoneistorekisterin on tarkoitus olla käytössä vuoden 2019 alussa. Siis minkä?

Sähköinen osakehuoneistorekisteri, joka on osa ASREK-hanketta, ei ole maallikolle todellakaan mikään helposti avautuva asia. Jos asiaan haluaa perehtyä perinpohjaisesti, tietoa ja kirjoituksia löytää muun muassa Isännöintiliiton kattavalta Osakehuoneistorekisteri-sivustolta.

Työni puolesta muotoilen päivittäin erilaisia taloyhtiömaailmaan liittyviä, usein lainsäädäntöä koskevia asioita sellaiseen muotoon, että ne aukeaisivat mahdollisimman helposti lukijoille. Tässä kirjoituksessa yritän laittaa pähkinänkuoreen sen, mitä osakehuoneistorekisteri tarkoittaa kaltaiselleni asunto-osakeyhtiön osakkaalle.

Osakehuoneistorekisteri on samantapainen kuin ajoneuvorekisteri: siihen merkitään kaikkien suomalaisten taloyhtiöiden osakehuoneistojen omistajat samaan tapaan kuin autojen omistajat ja haltijat ovat ajoneuvorekisterissä.

Lakiehdotus rekisteristä on parhaillaan lausuntokierroksella ja sen on tarkoitus olla käytössä ensi vuoden alusta lähtien, jolloin kaikki uudet asunto-osakeyhtiöt perustetaan sähköisinä. Vanhojen yhtiöiden osakeluettelot siirretään rekisteriin kolme vuoden siirtymäajassa.

Osakehuoneistorekisteriä tulee ylläpitämään Maanmittauslaitos. Taloyhtiön hallitus vastaa siitä, että osakeluettelo siirretään osakehuoneistorekisteriin, mutta käytännössä työn tekee isännöinti.

Mielestäni on aika hurjaa, että me osakkaat olemme joutuneet odottamaan tällaista uudistusta näinkin pitkään. Jo ensiasuntoa ostaessani vuonna 2001 ihmettelin, miten suurin omaisuuteeni oli kiinni kulahtaneessa paperisessa osakekirjassa.

Ehkä osakekirjoista tulee pian paperinkeräyslaatikkojen täytettä.

Kun asunnon omistaminen perustuu kohta sähköiseen omistajamerkintään, ei ole enää pelkoa paperisen osakekirjan kadottamisesta. Myös osakehuoneistojen käyttäminen panttina helpottuu, kun paperista osakekirjaa ei tarvitse siirrellä paikasta toiseen.

Auki olevia asioita on kuitenkin vielä paljon. Mietin muun muassa sitä, mitä paperisille osakekirjoille tehdään sen jälkeen, kun osakeluettelo on siirretty osakehuoneistorekisteriin. Käykö niille kuten vanhentuneille passeille, joista ainakin aikoinaan leikattiin kulma pois? Tunkevatko ihmiset niitä työpaikoillaan paperisilppuriin? Vai täyttyvätkö paperinkeräyslaatikot muutaman vuoden ajan mitätöity-leimalla varustetuista osakekirjoista?

Mikä on taloyhtiön hallituksen tärkein tehtävä?

Sunnuntaina 11.2. Helsingin Sanomissa nimetön henkilö sanoi eronneensa taloyhtiön hallituksesta, kun eläköityneen isännöitsijän tilalle valittiin uusi, epäpätevä isännöitsijä.

Tapaus osoittaa, että hallitusjäsenet eivät ymmärrä rooliaan: hallituksen tärkein tehtävä on sopivan isännöintipalvelun hankkiminen. Jos eroaa huonon isännöintipalvelun takia, se on kuin vetäisi itse maton omien jalkojensa alta. Sen sijaan hallituksen pitäisi pohtia, minkälaista isännöintipalvelua oma taloyhtiö tarvitsee.

Olen itsekin ollut parikymppisenä taloyhtiön hallituksessa ymmärtämättä yhtään, mikä roolini on. Moni asia oli rempallaan, mutta en osannut toimia, kun tiennyt tapoja tai tehtäviäni.

Olisinpa silloin tiennyt, että minun ei tarvitse hallita tekniikkaa, taloutta tai juridiikkaa. Hallitusjäsenenä minun olisi pitänyt edustaa taloyhtiön osakkaita. Heidän mielipiteensä olisi pitänyt selvittää osakaskyselyllä. Sen avulla päätöksenteko ja isännöintipalvelun hankinta olisi sujunut paremmin.

Myös osakkaiden täytyy ymmärtää roolinsa: he valitsevat tai muodostavat hallituksen. Monien hallitusten toiminta on halvaantunutta esimerkiksi siksi, että jäsenet eivät osaa käyttää sähköpostia. Miten viestintä, päätöksenteko ja yhteistyö isännöinnin kanssa voi silloin toimia nykyaikaisesti?

Menkää yhtiökokouksiin valitsemaan taloyhtiöillenne kehityshaluiset ja eteenpäin katsovat hallitukset.

Juttu julkaistu ensimmäiseksi Helsingin Sanomien mielipidepalstalla 14.2.

Kaksi syytä, miksi kiinteistönpidosta säästetään

Suomalaisten varallisuus on suuresti asunnoissa. Muutamilla niitä on useita, valtaosa kuitenkin asuu omistamassaan asunnossa. ”Oma tupa, oma lupa” on sanottu omakotitalojen toimintalogiikasta.

Meiltä tuntuu kuitenkin unohtuvan, että taloyhtiöt toimivat samalla tavalla, vastuu omaisuudesta on omistajilla.

Taloyhtiöissä ei toki voi toimia omalla luvalla, vaan yhteisellä. Tässä logiikka kuitenkin ontuu: Yhtiökokouksissa on vähän omistajia paikalla. Hallituksia on vaikea kasata, kun kiinnostusta ei ole, eivätkä hallitukset edusta osakkaita, koska hallitukseen valitaan ne harvat läsnäolevat. Kiinteistönpito ei ole pitkäjänteistä, ja siitä säästetään. Miksi?

1. Omistaminen on kallista. 50 vuoden aikana asunto maksetaan ostohinnan lisäksi kolmeen kertaan. Hoitomenoina, korjausrakentamalla ja korkoina. Emme usko tuota, vaan ajattelemme: asunto kun on kerran maksettu, se on siinä.

2. Asuntojen hinnoissa on kupla. Korjausvaje ei näy vieläkään riittävästi asuntojen hintoja laskevana tekijänä. Toivomme, että se jatkuu, koska omistuksemme on näin yliarvostettu.

Asuntomarkkinat ovat niin moninaiset, että hintatilastoja on vaikea rakentaa oikeiksi. ”Sijainti, sijainti ja sijainti” on vanha sanonta. Se pitää edelleen paikkaansa tai vain voimistuu. Asiantuntijoiden mukaan sijainnin sisällä omaisuuden arvot kuitenkin eriytyvät vauhdilla. Hyvin hoidettu ja tulevaisuutensa hyvin suunnitellut taloyhtiö nousee arvossa ja päinvastoin.

Isännöitsijäntodistuksen sisällöllä on väliä

Samalla me suomalaiset alamme ymmärtää, että isännöitsijäntodistus ei ole vain asuntokaupan tärkein paperi, vaan sen sisällöllä on väliä. Jos paperit eivät ole kunnossa, emme enää uskalla ostaa. Olemme entistä tietoisimpia tulevien korjausinvestointien vaikutuksista kauppaan, tiedämme ja myönnämme niiden tulevan. Ymmärrämme myös, että lainarahaa ei saa lainkaan tai ainakaan niin paljon, kun kyse on huonokuntoisesta taloyhtiöstä.

Uskallatko sinä hallituksen jäsenenä luoda tulevaisuutta korjausvajetta piilottamatta? Vain ne taloyhtiöt, jotka tunnustavat nykytilanteen ja alkavat rakentaa tulevaisuutta päämäärätietoisesti, menestyvät. Muissa on tuurin kauppaa, miten pääomalle käy.

Miten hyvä hallintotapa toimii sinun taloyhtiössäsi?

Taloyhtiön Hyvä hallintotapa- suosituksen julkaisemisesta on kulunut lähes puolitoista vuotta, ja sen käytäntöjä ja periaatteita sovellettaneen jo monissa taloyhtiöissä. Suosituksen vahvoina viesteinä ovat suunnitelmallisuus ja avoimuus, joka mahdollistaa osallistumisen ja taloyhtiön toiminnan seuraamisen.

Suosituksen sovellettavuus kiinnostaa vahvasti myös sen laatijoita ja Isännöintiliittokin on mukana järjestämässä kyselytutkimusta, joka käynnistyy 5. helmikuuta. Kyselyn toteuttamisessa on mukana myös oikeusministeriö ja tarkoituksena on kuulla mahdollisimman laajasti taloyhtiökentän sidosryhmiä aina osakkaista kiinteistönvälittäjiin.

Toivottavasti mahdollisimman monella on aikaa vastata kyselyyn. Mikäli suositus ei ole itselle vielä tuttu, ehtii siihen hyvin vielä tutustua.

Tänäkin vuonna taloyhtiöissä tehdään tuhansia ja taas tuhansia päätöksiä, jotka vaikuttavat yhtiössä osakkaiden ja asukkaiden elämään – toiset enemmän, toiset vähemmän. Tehdyt päätökset vaikuttavat todella paljon suurten peruskorjausten tarpeessa oleviin taloyhtiöihin, ja näitä yhtiöitä on runsaasti.

Toimivan taloyhtiön kannalta on tärkeää, että taloyhtiön johto kiinnittää huomiota siihen, miten osakkaat saadaan mukaan päätöksiin ja pysyvät kartalla yhtiön suunnasta. Erityistä vastuuta kantaa myös isännöinti, sillä alan ammattilaisina heidän odotetaan tuovan tuoreita avauksia yhtiön käytännön toiminnan kehittämiseen.

Vuosi 2018 olisi oivallinen paikka tehdä oman kunnonkohotuksen tavoin loikka myös taloyhtiöiden hyvän hallinnon edistämisessä.

Kodin arvosta huolehtiminen ennaltaehkäisyn kuningaslajiksi

Ongelmien ennaltaehkäiseminen on tylsää. Ei motivoi tehdä toimenpiteitä, joiden seuraukset näkyvät vasta kahdenkymmenen vuoden päästä, eivätkä ehkä kovin ilmeisinä sittenkään. Vaikka tiedän, että ennakoivan toiminnan laiminlyönti voi tulla myöhemmin vastaan kaikessa karmeudessaan, kuten elintapasairauksina ja taloudellisena ahdinkona, en jaksaisi ihan vielä välittää.

Hampaidenhuolto on ennaltaehkäisyn kuningaslaji, onnistunut esimerkki siitä, miten puuduttava ennaltaehkäisy voi juurtua osaksi jokaisen arkea. Miten hammashuolto sen teki?

Ensin tapahtui yhteiskunnallinen muutos: hammashoito tuli 1980-luvulla sairausvakuutuksen piiriin. Toiseksi tuli valistus, joka sai vanhemmat hammashoitohysteriaan ja lapset lukemaan tarrasta lavuaarin yläpuolelta: ”Nököhampaalla vasta on mukava olo. Puhdas on jokainen hampaankolo.”

Sitten tuli ohjeistus: pesu aamuin illoin, xylitol-purkkaa ja -pastilleja. Rinnalle systemaattiset tarkastukset ja hoito: Jos tulee reiänalku, pestään paremmin. Jos tulee reikä, paikataan heti, ettei jouduta kalliiseen juurihoitoon. Viimeistelynä mielikuvamyynti: valkoinen hymy, menestyvän ihmisen muotokuva.

Sama ennaltaehkäisyn arkikulttuuri pitäisi saada taloyhtiöiden kunnossapidon pitkäjänteiseen suunnitteluun. Miten se tehtäisiin?

Ensin laki vaatisi kunnossapitotarveselvityksen paljon nykyistä viittä vuotta pidemmälle ja selvitykseen vaadittaisiin aikataulu ja arvio kustannuksista. Sitten asunto-omaisuuden hoitamisesta tulisi osa koulujen yhteiskuntaopin opetusta. Seuraavaksi annettaisiin toimintaohjeita, ja lopulta vielä harjoiteltaisiin mielikuvamarkkinointia koko maassa: mainoksissa istuisi tyytyväinen osakas taloudellisesti turvatussa oman elämänsä valtaistuimessa.