Jos yrityksesi olisi kuin taloyhtiö

”Jos firmoja johdettaisiin näin kuin taloyhtiöitä niin aika synkkää olisi työelämä.” Näin kirjoitti nimimerkki Muutos2018 Suomi24-keskustelussa. Millaista se sitten olisi, jos yrityksesi olisi kuin taloyhtiö? 

Jos yrityksesi olisi kuin taloyhtiö, asiakkaat (kuten taloyhtiössä asukkaat) käyttäisivät yrityksesi palvelua joka päivä ympäri vuoden. Asiakassuhteet kestäisivät vuosia tai jopa vuosikymmeniä. Yhteydenpitoa yrityksesi ja asiakkaiden välillä olisi harvakseltaan. Pari kertaa vuodessa asiakkaasi saisi tiedotteen postiluukusta. Verkkosivuja yritykselläsi ei olisi.  

Jos yrityksesi olisi kuin taloyhtiö, omistajat (kuten taloyhtiössä osakkaat) eivät aina muistaisi rooliaan ja vastuitaan omistajana. Moni luulisi omistavansa yrityksesi seinät eikä osakkeita. Omistajat osallistuisivat laiskasti yhtiökokouksiin eivätkä olisi kovin kiinnostuneita yrityksesi tilanteesta. Yhtiökokousten välissä yrityksesi ei lähettäisi omistajille mitään tietoa siitä, miten heidän omaisuuttaan hoidetaan.   

Jos yrityksesi olisi kuin taloyhtiö, hallitustyöhön kuuluisi päätöksenteon lisäksi yrityksen sosiaalisen toiminnan organisointi. Yrityksesi hallitus järjestäisi talkoita ja ylläpitäisi asiakkaiden Facebook-ryhmää. Joskus hallitus toimisi myös erotuomarina asiakkaidenne välisissä kärhämissä.  

Jos yrityksesi olisi kuin taloyhtiö, yritykselläsi olisi osa-aikainen johtaja (kuten taloyhtiössä isännöitsijä), joka tekisi töitä yritykselle muutaman tunnin kuukaudessa. Sama henkilö johtaisi montaa muutakin yritystä. Hänellä olisi apuna tiimi, joka hoitaisi yhtiön käytännön asioita, kuten asiakaspalvelua, hallintoa, kirjanpitoa ja laskutusta. Asiakkaat luulisivat, että johtaja tekee myös lumityöt.  

Jos yrityksesi olisi kuin taloyhtiö, yritykselläsi ei olisi selkeitä tavoitteita eikä strategiaa ja viestintää olisi tietysti liian vähän. Mutta hei, eikös näin ole monissa muissakin yrityksissä?

Pitääkö taloyhtiön hallituksen olla auki 24/7?

Tutulla on hierontapalvelu, jonka asiakaslupaus on olla aina auki. Entä me hallituksen puheenjohtajat tai hallituksen jäsenet, olemmeko me aina auki? Mikä on meidän asiakaslupauksemme osakkaille?

Pienen taloyhtiömme yhteisessä Facebook-ryhmässä keskustellaan siitä, että kiinteistönhoito ei toimi, ja hallitusta vaaditaan välittömiin toimiin. Toki osa osakkaista vastustaa kiinteistönhoidon irtisanomista, koska ”Pena” on hyvä kaveri ja kaiken lisäksi b2:n isännän serkku. Tässäkin keskustelussa joku valittaa myös kustannusten suuruudesta.

Hallituksen WhatsApp-ryhmässä perjantai-iltana puheenjohtajaa pyydetään toimittamaan heti kaikille tiliotteet. Kysyjät haluavat heti varmistaa, että velka perustajaurakoitsijalle on maksettu. Urakoitsijan kanssa kannattaa kuulemma olla hyvä kaveri, jotta se tekee työt jatkossakin. Näin siitä huolimatta, että kaikki tuntevat urakoitsijan puutteet − hoitaa tilatuista pikkuhommista joka kolmannen.

Naapurin rouva jaksaa aina muistuttaa minulle pihalla törmätessämme, että autokatoksen taakse pitää istuttaa näkösuojaksi pensaita. Välillä hän tulee jopa pimputtamaan ovikelloa. Helpostihan siinä puoli tuntia keskustellessa vierähtää.

Uuden taloyhtiömme isännöinnin järjestelyt ovat nekin edelleen kesken. Rakentajalta kun ei ole saatu osakeluetteloa saatikka huoltokirjaa. Hallituksen jäsenet muistuttavat näistä vähän väliä puheenjohtajaa, niin meilillä kuin kasvotusten.

Minusta tuntuu siltä, että hallituksen puheenjohtaja on aina kaikkien osakkaiden ja asukkaiden käytettävissä ja vastaa aivan kaikesta. Sovittelijan rooli ammattilaisten ja tottumattomien osakkaiden välissä stressaa.

Miten saa kerrottua kaikille, että hommat ovat hallussa ja että hoidan ne kyllä kuntoon – en kuitenkaan perjantai-iltana tai kesken kiireisen työpäivän? Haluaisin onnistua viestimään asian kuitenkin niin, että näyttäisin samalla aktiivisuuteni, luotettavuuteni ja sen, että olen aidosti kaikkien asialla.

Osakehuoneistorekisteri tulee, onko osakekirjojen paikka pian paperinkeräyksessä?

Osakehuoneistorekisterin on tarkoitus olla käytössä vuoden 2019 alussa. Siis minkä?

Sähköinen osakehuoneistorekisteri, joka on osa ASREK-hanketta, ei ole maallikolle todellakaan mikään helposti avautuva asia. Jos asiaan haluaa perehtyä perinpohjaisesti, tietoa ja kirjoituksia löytää muun muassa Isännöintiliiton kattavalta Osakehuoneistorekisteri-sivustolta.

Työni puolesta muotoilen päivittäin erilaisia taloyhtiömaailmaan liittyviä, usein lainsäädäntöä koskevia asioita sellaiseen muotoon, että ne aukeaisivat mahdollisimman helposti lukijoille. Tässä kirjoituksessa yritän laittaa pähkinänkuoreen sen, mitä osakehuoneistorekisteri tarkoittaa kaltaiselleni asunto-osakeyhtiön osakkaalle.

Osakehuoneistorekisteri on samantapainen kuin ajoneuvorekisteri: siihen merkitään kaikkien suomalaisten taloyhtiöiden osakehuoneistojen omistajat samaan tapaan kuin autojen omistajat ja haltijat ovat ajoneuvorekisterissä.

Lakiehdotus rekisteristä on parhaillaan lausuntokierroksella ja sen on tarkoitus olla käytössä ensi vuoden alusta lähtien, jolloin kaikki uudet asunto-osakeyhtiöt perustetaan sähköisinä. Vanhojen yhtiöiden osakeluettelot siirretään rekisteriin kolme ja puolen vuoden siirtymäajassa.

Osakehuoneistorekisteriä tulee ylläpitämään Maanmittauslaitos. Taloyhtiön hallitus vastaa siitä, että osakeluettelo siirretään osakehuoneistorekisteriin, mutta käytännössä työn tekee isännöinti.

Mielestäni on aika hurjaa, että me osakkaat olemme joutuneet odottamaan tällaista uudistusta näinkin pitkään. Jo ensiasuntoa ostaessani vuonna 2001 ihmettelin, miten suurin omaisuuteeni oli kiinni kulahtaneessa paperisessa osakekirjassa.

Kun asunnon omistaminen perustuu kohta sähköiseen omistajamerkintään, ei ole enää pelkoa paperisen osakekirjan kadottamisesta. Myös osakehuoneistojen käyttäminen panttina helpottuu, kun paperista osakekirjaa ei tarvitse siirrellä paikasta toiseen.

Auki olevia asioita on kuitenkin vielä paljon. Mietin muun muassa sitä, mitä paperisille osakekirjoille tehdään sen jälkeen, kun osakeluettelo on siirretty osakehuoneistorekisteriin. Käykö niille kuten vanhentuneille passeille, joista ainakin aikoinaan leikattiin kulma pois? Tunkevatko ihmiset niitä työpaikoillaan paperisilppuriin? Vai täyttyvätkö paperinkeräyslaatikot muutaman vuoden ajan mitätöity-leimalla varustetuista osakekirjoista?

Mikä on taloyhtiön hallituksen tärkein tehtävä?

Sunnuntaina 11.2. Helsingin Sanomissa nimetön henkilö sanoi eronneensa taloyhtiön hallituksesta, kun eläköityneen isännöitsijän tilalle valittiin uusi, epäpätevä isännöitsijä.

Tapaus osoittaa, että hallitusjäsenet eivät ymmärrä rooliaan: hallituksen tärkein tehtävä on sopivan isännöintipalvelun hankkiminen. Jos eroaa huonon isännöintipalvelun takia, se on kuin vetäisi itse maton omien jalkojensa alta. Sen sijaan hallituksen pitäisi pohtia, minkälaista isännöintipalvelua oma taloyhtiö tarvitsee.

Olen itsekin ollut parikymppisenä taloyhtiön hallituksessa ymmärtämättä yhtään, mikä roolini on. Moni asia oli rempallaan, mutta en osannut toimia, kun tiennyt tapoja tai tehtäviäni.

Olisinpa silloin tiennyt, että minun ei tarvitse hallita tekniikkaa, taloutta tai juridiikkaa. Hallitusjäsenenä minun olisi pitänyt edustaa taloyhtiön osakkaita. Heidän mielipiteensä olisi pitänyt selvittää osakaskyselyllä. Sen avulla päätöksenteko ja isännöintipalvelun hankinta olisi sujunut paremmin.

Myös osakkaiden täytyy ymmärtää roolinsa: he valitsevat tai muodostavat hallituksen. Monien hallitusten toiminta on halvaantunutta esimerkiksi siksi, että jäsenet eivät osaa käyttää sähköpostia. Miten viestintä, päätöksenteko ja yhteistyö isännöinnin kanssa voi silloin toimia nykyaikaisesti?

Menkää yhtiökokouksiin valitsemaan taloyhtiöillenne kehityshaluiset ja eteenpäin katsovat hallitukset.

Kaksi syytä, miksi taloyhtiön kiinteistönpidosta säästetään

Suomalaisten varallisuus on suuresti asunnoissa. Muutamilla niitä on useita, valtaosa kuitenkin asuu omistamassaan asunnossa. ”Oma tupa, oma lupa” on sanottu omakotitalojen toimintalogiikasta.

Meiltä tuntuu kuitenkin unohtuvan, että taloyhtiöt toimivat samalla tavalla, vastuu omaisuudesta on omistajilla.

Taloyhtiöissä ei toki voi toimia omalla luvalla, vaan yhteisellä. Tässä logiikka kuitenkin ontuu: Yhtiökokouksissa on vähän omistajia paikalla. Hallituksia on vaikea kasata, kun kiinnostusta ei ole, eivätkä hallitukset edusta osakkaita, koska hallitukseen valitaan ne harvat läsnäolevat. Kiinteistönpito ei ole pitkäjänteistä, ja siitä säästetään. Miksi?

1. Omistaminen on kallista. 50 vuoden aikana asunto maksetaan ostohinnan lisäksi kolmeen kertaan. Hoitomenoina, korjausrakentamalla ja korkoina. Emme usko tuota, vaan ajattelemme: asunto kun on kerran maksettu, se on siinä.

2. Asuntojen hinnoissa on kupla. Korjausvaje ei näy vieläkään riittävästi asuntojen hintoja laskevana tekijänä. Toivomme, että se jatkuu, koska omistuksemme on näin yliarvostettu.

Asuntomarkkinat ovat niin moninaiset, että hintatilastoja on vaikea rakentaa oikeiksi. ”Sijainti, sijainti ja sijainti” on vanha sanonta. Se pitää edelleen paikkaansa tai vain voimistuu. Asiantuntijoiden mukaan sijainnin sisällä omaisuuden arvot kuitenkin eriytyvät vauhdilla. Hyvin hoidettu ja tulevaisuutensa hyvin suunnitellut taloyhtiö nousee arvossa ja päinvastoin.

Isännöitsijäntodistuksen sisällöllä on väliä

Samalla me suomalaiset alamme ymmärtää, että isännöitsijäntodistus ei ole vain asuntokaupan tärkein paperi, vaan sen sisällöllä on väliä. Jos paperit eivät ole kunnossa, emme enää uskalla ostaa. Olemme entistä tietoisimpia tulevien korjausinvestointien vaikutuksista kauppaan, tiedämme ja myönnämme niiden tulevan. Ymmärrämme myös, että lainarahaa ei saa lainkaan tai ainakaan niin paljon, kun kyse on huonokuntoisesta taloyhtiöstä.

Uskallatko sinä hallituksen jäsenenä luoda tulevaisuutta korjausvajetta piilottamatta? Vain ne taloyhtiöt, jotka tunnustavat nykytilanteen ja alkavat rakentaa tulevaisuutta päämäärätietoisesti, menestyvät. Muissa on tuurin kauppaa, miten pääomalle käy.