Miten taloyhtiömaailmaan tuodaan tavoitteellisuutta?

Kiinnostuin kesällä kirjasta Idiootit ympärilläni − Kuinka ymmärtää muita ja itseään? Siinä meidät jaetaan ihmisinä neljään värityyppiin erilaisten käyttäytymismalliemme mukaan. Olen itse selkeästi punaista tyyppiä, joka tavoittelee päämäärää suorasti, tehokkaasti ja kärsimättömästi. Minulle päämäärään pääseminen on sinne vievää polkua paljon tärkeämpi.

Ainakin meille punaisille taloyhtiön toiminta on tehotonta puuhastelua ilman päämäärää. Miksi?

Tavallinen taloyhtiö koostuu niin kaikista värityypeistä kuin ihmisistä erilaisine taustoineen. Kaikille taloyhtiön luulisi olevan tärkeä, mutta harva siitä oikeasti on innoissaan. Harva haluaa hallitukseen ja pääsääntöisesti kaikki sielläkin haluavat päästä helpolla.

Jostain syystä myös arvostus kaikkea taloyhtiön hyväksi tehtyä työtä kohtaan on alhaalla. Ekonomipunainen ei voi yksinkertaisesti ymmärtää, miksi kaikkia ei kiinnosta edes oma omaisuus. Eikö asian tärkeyttä ymmärretä tai tiedosteta? Vai eikö joitakuita oikeasti kiinnosta? Vai onko sittenkin niin, että hieno asunto-osakeyhtiöjärjestelmä ei toimikaan tai sitä ei käytetä, kuten se on suunniteltu?

Minusta kyse on noiden kaikkien syiden sekamelskasta, jossa viimeksi mainittu on painavin: Ideaalimallissa hallitus on osaava päättäjä, joka antaa johtajaisännöitsijän ammattilaisena hoitaa oman hommansa, antaa isännöinnille vastuun ja seuraa mittareista tulosta.

Reaalimaailmassa taas roolit ovat aivan sekaisin ja tuntuu, että kiistellään jopa siitä, kuuluuko muutosten tavoitteellisempaan taloyhtiön johtamiseen lähteä osakkaasta, hallituksesta vai isännöinnistä.

Pitäisikö jotain tehdä? Aivan varmasti. Minusta osaava isännöintipalvelu ottaa homman haltuun ja rakentaa osakkaita kuunnellen yhtiölle päämäärän ja seurantamittarit. Myynnin oppien mukaan osakas ei kuitenkaan osta ajatusta, ellei hän ymmärrä ensin asian merkityksellisyyttä ja että nykytoiminnassa on joku ongelma.

Nyt kannattaisikin aloittaa merkityskeskustelu jokaisessa taloyhtiössä. Muita ajatteleva puheenjohtaja ottaa tästä vastuun. Toimintamallit paljastavat, että on vielä selvittämättä, onko taloyhtiömaailma pyöreä vai pannukakku.

Sähköautojen latauspaikkojen tuki on iso mahdollisuus taloyhtiöille

ARA on julkaissut taloyhtiöille hakuohjeet sähköautojen latausinfra-avustuksen hakemiseen. Latauspaikkojen tuen tarkoituksena on edistää kotilatausmahdollisuuksien yleistymistä ja sähköautojen määrän kasvua.

Sähköautot olivat esillä keväällä Isännöintiliiton vuoden isoimmassa lakiseminaarissa, ja sen jälkeen jäi vaikutelma, että asia kiinnostaa monia Isännöintiliiton jäseniä. Eiköhän se ole heijastuma kiinnostuksen ja keskustelun heräämisestä myös taloyhtiöissä.

Keskustelu on juridisesti hyvin mielenkiintoista, sillä siihen liittyy myös taloyhtiöiden päätöksenteko, joka on nykyisellään jäykkää.

Avustusta myönnetään taloyhtiöille sähköisen liikenteen latausinfran rakentamiseen, kun latausmahdollisuuden mukaisia paikkoja rakennetaan yhtiöön vähintään viisi.

Sähköautojen latausinfra-avustuksen kustannuksiksi hyväksytään:

  • kartoitus latauspisteiden asentamismahdollisuudesta ja sijoituksesta.
  • hankesuunnitelma, jos hanke toteutetaan.
  • kiinteistön sähköliittymään, sähkönousuihin, sähköpääkeskukseen sekä putkitukseen ja kaapelointeihin kohdistuvat muutostyöt ja näihin liittyvät tavanomaiset maanrakennustyöt.
  • latauslaitteeseen liittyvät kustannukset, jos latauslaitteet ovat avustusta hakevan yhteisön omistuksessa.

Avustuksen määrä on enintään 35 prosenttia hyväksytyistä ja toteutuneista kustannuksista. Avustus voi olla enintään 90 000 euroa (sis. alv.).

Avustuksessa on jatkuva haku ja sitä haetaan ARAn verkkoasioinnin kautta.

Hakemukseen tulee liittää seuraavat asiakirjat: kaupparekisteriote, päätösvaltaisen kokouksen kokouspöytäkirja, jossa päätös toimenpiteestä on tehty (esim. yhtiökokous), kustannusarvio suunnittelutyön ja toimenpiteiden kustannuksista (esim. tarjous, sopimus, laskut) sekä selvitys tehdyistä toimenpiteistä.

Hyvä toimintamalli on taloyhtiön hallitukselta tietoinen valinta

Onko teidän taloyhtiönne hallitus olemassa vain siksi, että laki vaatii? Kokoontuuko se ainoastaan, kun se on välttämätöntä: mielellään vain tilinpäätöskokoukseen alkuvuodesta ja lähinnä vain allekirjoittaakseen niukkasanaiset pöytäkirjat?

Vai onko hallituksenne oma-aloitteinen, tekee päätöksiä ilman isännöitsijää ja hoitaa tehtäviä hänen puolestaan?

Tai onko mukavampaa antaa isännöitsijän huolehtia aivan kaikesta? Ei tarvitse tehdä omia päätöksiä eikä miettiä tulevaisuutta. Ei tarvitse pohtia hallituksen roolia, koska ”kyllä isännöitsijä tietää”.

Hyvä hallitus kehittää taloyhtiön toimintaa ja tulevaisuutta tiiminä isännöitsijän kanssa. Toimintatavat sovitaan yhdessä. Taloyhtiöllä on strategia ja suunnitelma siitä, miten seinät pidetään kasassa, milloin paikkoja pitää fiksata ja uudistaa ja millaisessa yhtiössä asukkaat haluavat asua. Halutaanko viherpihaa ja yhteistoimintaa vai asutaanko mieluummin jokainen hiljaa omassa lokerossaan?

Hyvä hallitus määrittelee suuntaviivat siitä, mitä tavoitellaan. Isännöitsijä etsii oikeat ratkaisut strategian ja taloyhtiön edun kannalta. Hallitus tekee päätöksiä, jotka heijastavat taloyhtiön tahtoa. Toteutuksen hoitaa isännöinti.

Miten hyvä hallintotapa toimii sinun taloyhtiössäsi?

Taloyhtiön Hyvä hallintotapa- suosituksen julkaisemisesta on kulunut lähes puolitoista vuotta, ja sen käytäntöjä ja periaatteita sovellettaneen jo monissa taloyhtiöissä. Suosituksen vahvoina viesteinä ovat suunnitelmallisuus ja avoimuus, joka mahdollistaa osallistumisen ja taloyhtiön toiminnan seuraamisen.

Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksen sovellettavuus kiinnostaa vahvasti myös sen laatijoita ja Isännöintiliittokin on mukana järjestämässä kyselytutkimusta, joka käynnistyy 5. helmikuuta. Kyselyn toteuttamisessa on mukana myös oikeusministeriö ja tarkoituksena on kuulla mahdollisimman laajasti taloyhtiökentän sidosryhmiä aina osakkaista kiinteistönvälittäjiin.

Toivottavasti mahdollisimman monella on aikaa vastata kyselyyn. Mikäli suositus ei ole itselle vielä tuttu, ehtii siihen hyvin vielä tutustua.

Tänäkin vuonna taloyhtiöissä tehdään tuhansia ja taas tuhansia päätöksiä, jotka vaikuttavat yhtiössä osakkaiden ja asukkaiden elämään – toiset enemmän, toiset vähemmän. Tehdyt päätökset vaikuttavat todella paljon suurten peruskorjausten tarpeessa oleviin taloyhtiöihin, ja näitä yhtiöitä on runsaasti.

Toimivan taloyhtiön kannalta on tärkeää, että taloyhtiön johto kiinnittää huomiota siihen, miten osakkaat saadaan mukaan päätöksiin ja pysyvät kartalla yhtiön suunnasta. Erityistä vastuuta kantaa myös isännöinti, sillä alan ammattilaisina heidän odotetaan tuovan tuoreita avauksia yhtiön käytännön toiminnan kehittämiseen.

Vuosi 2018 olisi oivallinen paikka tehdä oman kunnonkohotuksen tavoin loikka myös taloyhtiöiden hyvän hallinnon edistämisessä.

Taloyhtiön uusi puheenjohtaja ihan pihalla

Olen uuden taloyhtiömme ensimmäinen puheenjohtaja. Isännöintiyritys on valittu, ja nyt haluan tietää, mikä kenenkin rooli on.

Kesällä olin isännöintiä ostamassa, ensimmäistä kertaa uudistalon tulevana hallituksen puheenjohtajana. Ajatukseni tästä kirjoitin Kotitalo-lehteen.

Nyt on vuorossa seuraava vaihe: Miten toimin isännöinnin kanssa, mikä on kenenkin rooli ja vastuu? Tuntuu vielä paljon suuremmalta tehtävältä kuin edellinen. Miten tarttuisin asiaan?

Teimme alan normiin nähden käsittääkseni edistyksellisen sopimuksen, jossa on mukana tarkkoja palvelukuvauksia. Mutta rooleja siinä ei oltu määritelty. Miksei? En minä hallituksen puheenjohtajana voi tietää, miten toimitaan. Isännöinnin pitää määritellä toimintatavat ja pelisäännöt. Se on minusta osa tuotetta.

Kaksi asiaa minua mietityttää eniten. Ensimmäinen ovat kokoukset. Kuka kutsuu koolle, kuinka usein on tarpeen, mitä asioita käsitellään? Entä voidaanko kokoontua ilman isännöitsijää?

En osaa, tunnustan. Kokonaisuus on hukassa, ja minusta isännöitsijän pitää kantaa huolta niin kuin sloganissaan lupasi. Minä haluan päästä helpolla enkä murehtia näitä. Arki on muutenkin niin hektistä, en pysty.

Vaikka meillä hallituksen jäsenillä on osaamista monista asioista, emme ole kiinteistönpidon ammattilaisia. Miksi siis edes voisimme kokoontua ilman isännöitsijää? Kai hän aina tekee meille päätösesitykset ja hoitaa sitten asiat? Näin ajattelen.

Toiseksi päätösvaltuudet mietityttävät. Mistä saan päättää? Mistä isännöitsijä saa päättää? Pitääkö minun hyväksyä, mitä isännöinti tekee, vai voinko luottaa sen osaavan itse huolehtia kaikesta? Kai jossain määritellään eurorajat valtuuksille?

Ajatukseni ovat täynnä kysymyksiä. Pääni on sekaisin. Logiikallani nämä aloittelevan puheenjohtajan ongelmat ja kysymykset tulisi ehdottomasti olla määriteltynä joko isännöintisopimuksen palvelukuvauksissa tai muuten isännöinnin toimesta. Minulle kelpaa lähes kaikki, kunhan tiedän, miten homma menee.

Toki minua hirvittää, mitä osakkaat sanovat, jos homma ei toimikaan. Juridista vastuuta en pelkää, mutta vastaan teoistani ja isännöinnistä muille osakkaille.