Kun putkiremontti häämöttää, on korkea aika hankkia taloyhtiösivut

Putkiremontit ovat saaneet tänä keväänä kiitettävästi palsta- ja ilmatilaa julkisuudessa. Mm. Isännöintiliiton Putkiremonttibarometri, Helsingin Sanomat ja Ylen Kova Talous -ohjelma ovat herätelleet keskustelua. Aihe on ajankohtainen monelle, koska suuri osa taloyhtiöistämme on putkiremontti-iässä.

Putkiremontti synnyttää kuhinaa myös taloyhtiön sisällä. Ennen kuin hallitus ja isännöinti alkavat valmistella putkiremonttipäätöksiä on tärkeää varmistaa, että taloyhtiön viestintäkanavat ovat kunnossa. Putkiremontti on sen kokoluokan ponnistus, että sen valmistelusta alkaen tarvitaan monikanavaista ja aktiivista tiedotusta. Harvakseltaan postiluukusta jaettava paperitiedote ei enää riitä.

Putkiremontissa erityisesti hankkeen valmistelun ja suunnittelun aikana viestintä ja keskustelu osakkaiden kanssa käy vilkkaana ja vaatii isännöinniltä paljon aikaa. Sen sijaan, että isännöitsijä vastaa osakkaiden kysymyksiin yksitellen ja viiveellä, tietoa ja aineistoa voisi jakaa 24/7 taloyhtiön verkkopalvelussa.

Sähköisen tiedotuskanavan etuna on nopea päivitettävyys. Parhaimmillaan asukas voi tilata verkkopalvelusta itselleen huomautukset, jolloin sähköpostiin tai tekstarina kilahtaa viesti, kun sivuille päivitetään uutta tietoa.

Valitettavan moni taloyhtiösivu jää hyödyttömäksi, kun käyttäjiä ei ohjata asioimaan verkossa. Asukkaat eivät löydä taloyhtiösivuille automaattisesti. Heitä pitää muistuttaa, muistuttaa ja muistuttaa. Sähköinen tiedonkulku tuo muutoksia toimintatapoihin ja niihin tottuminen voi ottaa vuosia.

Taloyhtiön sähköinen palvelu on järkevä toteuttaa siten, että se on kytketty isännöinnin tietojärjestelmään. Muuten tietojen päivittäminen vaatii manuaalista työtä, eli helposti käy niin, että homma hidastuu ja kallistuu. Jo parisataa isännöintiyritystä tuottaa asiakkailleen verkkosivuja ja moni rakentaa sivuja parhaillaan.

On korkea aika sähköistää taloyhtiöiden tiedotus ja asiointi. Putkiremontti on hyvä tilaisuus opettaa asukkaat käyttämään taloyhtiösivuja, mutta niitä täytyy ylläpitää ja päivittää myös putkiremontin jälkeen. Asukas käyttää taatusti taloyhtiön sähköisiä palveluita, jos löytää sieltä vastauksia asumisen arjen kysymyksiin.

Osakkaan kuusi kultaista sääntöä putkiremontista

Omistat asunnon taloyhtiöstä tai olet ehkä vasta ostamassa asuntoa. Putkiremonttia ei vielä mainita sanallakaan taloyhtiön korjaussuunnitelmassa.

Hyvä, on aika alkaa varautua. Puhun kokemuksella kahdesta putkiremontista sekä kahden taloyhtiön hallituksen puheenjohtajuudesta. Muista nämä viisi sääntöä, ja selviät kuivin jaloin.

1. Mieti, miten rahoitat taloyhtiön isot remontit.

Yksikään nyt pystyssä oleva taloyhtiö ei kestä ilman peruskorjauksia, joten osakkaat maksavat niistä jossain vaiheessa, joko remontin hinnassa tai ilman remonttia asunnon arvon alentumisena suhteessa alueen tasoon.

Järkevä asunnonostaja arvioi, minkä verran kustannuksia taloyhtiön remonteista tulee pitkällä aikavälillä ja onko ne huomioitu riittävästi myyntihinnassa.

2. Ajoissa tehty remontti on yleensä halvempi kuin pakkoremontti.

Vesiputkien vuodot ovat Isännöintiliiton Putkiremonttibarometrin mukaan edelleen suurin syy käynnistää putkiremontti, mutta onneksi suunnitelmallisuus lisääntyy pikku hiljaa. Pakkoremontti muodostuu kokonaisuutena kalliimmaksi taloyhtiölle, koska vanha mahdoton yhtälö ”hyvä, halpa ja nopea” pätee yhä. Pika-aikataululla on aina tarjolla vähemmän valinnanvaraa niin suunnitteluun kuin urakointiin, ja markkinoilla kysyntä nostaa hintaa.

Putkiremontin työt käynnistyvät keskimäärin reilun vuoden kuluttua hankesuunnittelun aloittamisesta, joten vesivahinkojen aiheuttamia hätäkorjauksia voidaan joutua maksamaan vielä, vaikka remontin toteuttamisesta olisi jo päätetty.

3. Osallistu taloyhtiön kyselyihin, tilaisuuksiin ja kokouksiin.

Asukaskyselyt ja yhtiökokoukset ovat osakkaan paikka vaikuttaa. Tutustu kunnolla materiaaleihin, vastaa silloin kun kysytään ja kysy silloin, kun siihen annetaan tilaisuus. Päätösten kyseenalaistaminen jälkikäteen ei auta ja harmittaa kaikkia.

Kuinka monta tilaisuutta vaikuttamiseen saat, riippuu taloyhtiön hallituksesta: miten mittavaan asukasviestintään se päättää budjetoida.

4. Putkiremonttia ei tarvitse pelätä.

Putkiremonttibarometrin mukaan valtaosa linjasaneerauksista pysyy hyvin aikataulussa ja budjetissa, ja työn jälkeen ollaan tyytyväisiä.

Onnistumiseen vaikuttaa, ymmärtääkö taloyhtiön hallitus panostaa alussa selvityksiin, hankesuunnitteluun ja tekniseen suunnitteluun. Näiden osuus putkiremontin kustannuksista on keskimäärin 7 prosenttia. Parilla tonnilla selvityskustannuksia voi säästää äkkiä kymppitonneja urakan kokonaiskustannuksista.

5. Ei ole kahta samanlaista putkiremonttia.

Jos naapurissa putkiremontti maksoi 500 euroa neliöltä ja teillä tonnin, se on täysin mahdollista ja jopa ok. On putkiremontteja ja putkiremontteja. Omista putkiremonteistani ensimmäisessä vaihdettiin vain käyttövesiputket, toisessa piikattiin koko kylpyhuone viemäreineen ja putkilinjoineen pois ja rakennettiin uudet tilalle. Kumpikin remontti oli järkevä juuri kyseisen talon tilanteeseen.

Millainen remontti sinun kotitalossasi on järkevää, riippuu monesta liikkuvasta osasta. Missä kunnossa kylpyhuoneiden vesieristeet ovat? Entä putket ja viemärit sekä talon muut, ehkä samoihin kanaviin rakennetut järjestelmät kuten sähkönousut, tietoliikenne- ja puhelinkaapelit ja ilmanvaihtokanavat?

Ja mihin osakkaat haluavat panostaa? Joillekin on ensiarvoisen tärkeää, että kaikki järjestelmät ja tekniikka päivitetään uudisrakentamisen tasolle. Toiset painottavat evakkoajan minimoimista, kolmannet molempia, rahalla ei niin väliä. Putkiremontti voi olla myös tilaisuus parantaa esteettömyyttä ja energiatehokkuutta.

6. Etsi ajoissa väistöasunto.

Kaikki putkiremontit eivät edellytä muuttamista, mutta jos sitä asukkaille suositellaan, älä yritä jäädä asumaan työmaalle. Asuminen taloyhtiössä remontin aikana voi muistuttaa sotaolosuhteita ja vaatii vähintään yhtä paljon vaivaa kuin väliaikainen muutto.

Hyviä vaihtoehtoja voi löytyä varsinkin kesäaikaan paikkakunnan opiskelija-asuntoloista tai leirintäalueilta. Parhaimmillaan urakka on ohi oman asuntosi kohdalta parissa viikossa ja pelkkä lomamatka tai mökkireissu riittää.

Mistä on hyvä putkiremontti tehty?

”All the single ladies, mihin enää tarvitset deittisivustoja! Tee kuten minä: muuta ainakin 40 vuotta vanhaan taloyhtiöön, jossa EI ole tehty putkiremonttia – johan ramppaa huoltoyhtiön ja viemäriyhtiön miestä isolla kalustolla harva se ilta!”

Tämän tositarinan kertoi ystäväni Facebookissa. Tarinoita putkiremontista – tai sen puutteesta – on lähes jokaisella. Putkiremppakertomuksissa on yleensä hieno draaman kaari: ongelmia, vaikeuksia ja hammasten kiristelyä, mutta kuitenkin onnellinen loppu.

Oma putkiremonttielämykseni alkoi viime joulukuussa, kun ostin kodin vuonna 1955 rakennetusta talosta. Asunto oli alkuperäiskunnossa ja perusteellinen linjasaneeraus juuri alkamassa. Samalla avautui hyvä tilaisuus laittaa huoneisto uuteen uskoon. Kylppäri, keittiö, lattia ja ovet menivät vaihtoon.

Tähän mennessä kokemukseni putkiremontista on ollut iloinen yllätys. Syitä hyvälle asiakaskokemukselle on ainakin kolme.

  1. Aikataulut ja toimintaohjeet materiaalien valintaan ja lisätöiden teettämiseen kerrottiin osakkaille selkeästi. Urakoitsijalla on käytössä sähköinen tiedotuspalvelu, josta löytyvät kaikki tiedot ja josta voi tilata sähköpostimuistutukset. Urakoitsijan yhteyshenkilö on huolehtinut tiedottamisesta ja vastannut kysymyksiin mallikkaasti.
  2. Virolaiset aliurakoitsijat ovat tehneet hyvää jälkeä. Yhteistä kieltä ei ole aina löytynyt, mutta viittomakieli ja hyvä asenne ovat auttaneet asioiden selvittämisessä. Rikkalapio ja imuri ovat olleet ahkerassa käytössä eli työmaan siisteydestä on huolehdittu kiitettävästi.
  3. Päätin jo etukäteen, että muutan asuntoon vasta kun putkiremontti ja huoneiston kunnostustyöt ovat valmiit. Asuminen olisi ollut sietämätöntä remontin keskellä ilman vettä ja vessaa, betonin pöllytessä, porakoneiden laulaessa ja venäjänkielisen popin raikuessa rapussa. Paitsi joillekin eläkeläisille, jotka sisseinä sinnittelivät kodeissaan läpi remontin. Heille voisi kehittää ”putkiremontti survival” -ansiomerkin.

Ammattilainen näkee putkiremontin rakennuksen elinkaareen liittyvänä prosessina, joka alkaa kuntoarviosta ja päätyy hankesuunnittelun kautta urakkaan, valvontaan ja vastaanottotarkastukseen. Asukkaalle hyvä putkiremontti on tehty ennakoivasta tiedottamisesta, kohteliaista remonttimiehistä ja oman kodin kunnostamisesta mieleiseksi.

Keittiö kuntoon taloyhtiön putkiremontin siivellä

Suunnitteletko keittiön kunnostusta? Suunnitteletko keittiön kunnostusta putkiremontin yhteydessä? Hyvä, tämä kirjoitus on sinulle.

Oma keittiö on kätevä uudistaa taloyhtiön putkiremontin yhteydessä. Keittiöremontin tekee samalla vaivalla, kun koti on jo valmiiksi remonttimyllerryksessä ja kotoa on ehkä joutunut jopa muuttamaan vähäksi aikaa evakkoon.

Järkevältä kuulostava vaihtoehto ei kuitenkaan välttämättä ole aina aivan helppo toteuttaa. Taloyhtiön johto eli hallitus ja isännöinti voivat nimittäin asettaa remontillesi ehtoja. Et esimerkiksi välttämättä saa aloittaa omaa remonttiasi ennen kuin putkiremontti on edennyt riittävästi. Tämä on myös oman etusi mukaista, jotta vältytään päällekkäiseltä työltä.

Taloyhtiön johdon huoli johtuu usein siitä, että vastuunjako putkiremonttiin yhdistetyssä keittiöremontissa voi olla epäselvä: kuka asentaa hankkimasi itsestään sulkeutuvan vesihana, kun taloyhtiö olisi asentanut ainoastaan perustasoisen hanan? Ja kuka on toisaalta takuuvastuussa, jos hankkimasi hana muutaman vuoden kuluttua hajoaa eikä tiedetä, kuka sen kiinnitti?

Oman keittiöremontin onnistuminen riippuu siitä, miten osakas ja taloyhtiön johto onnistuvat tekemään yhteistyötä ja kommunikoimaan keskenään. Aloita keittiöremontin suunnittelu jo putkiremontin suunnittelun yhteydessä ja ilmoita siitä isännöintiyritykseen ennen kuin putkiremontti alkaa.

Varsinaisessa remonttivaiheessa haasteeksi voi puolestaan nousta se, että taloyhtiön pääurakoitsija on aina vastuussa putkiremonttityömaasta. Urakoitsija ei aina innostu ajatuksesta, että asunnossa liikkuu putkiremonttimiesten lisäksi omia remonttimiehiäsi. Ratkaisuna on tässäkin yhteistyö. Putkiremonttiurakoitsijan kanssa voi sopia, että aloitat oman remonttisi vasta sitten, kun putkiremonttiurakoitsijalle sopii. Taloyhtiön remontin on aina oltava etusijalla, jotta se etenee joutuisasti.

Toisaalta keittiöremontin tekemiseen voi jossain tapauksissa käyttää myös putkiremonttiurakoitsijaa. Vaihtoehto on usein ulkopuolisia urakoitsijoita helpompi ja edullisempi, kun usean toimijan työtä ei tarvitse sovittaa yhteen.