Miten taloyhtiömaailmaan tuodaan tavoitteellisuutta?

Kiinnostuin kesällä kirjasta Idiootit ympärilläni − Kuinka ymmärtää muita ja itseään? Siinä meidät jaetaan ihmisinä neljään värityyppiin erilaisten käyttäytymismalliemme mukaan. Olen itse selkeästi punaista tyyppiä, joka tavoittelee päämäärää suorasti, tehokkaasti ja kärsimättömästi. Minulle päämäärään pääseminen on sinne vievää polkua paljon tärkeämpi.

Ainakin meille punaisille taloyhtiön toiminta on tehotonta puuhastelua ilman päämäärää. Miksi?

Tavallinen taloyhtiö koostuu niin kaikista värityypeistä kuin ihmisistä erilaisine taustoineen. Kaikille taloyhtiön luulisi olevan tärkeä, mutta harva siitä oikeasti on innoissaan. Harva haluaa hallitukseen ja pääsääntöisesti kaikki sielläkin haluavat päästä helpolla.

Jostain syystä myös arvostus kaikkea taloyhtiön hyväksi tehtyä työtä kohtaan on alhaalla. Ekonomipunainen ei voi yksinkertaisesti ymmärtää, miksi kaikkia ei kiinnosta edes oma omaisuus. Eikö asian tärkeyttä ymmärretä tai tiedosteta? Vai eikö joitakuita oikeasti kiinnosta? Vai onko sittenkin niin, että hieno asunto-osakeyhtiöjärjestelmä ei toimikaan tai sitä ei käytetä, kuten se on suunniteltu?

Minusta kyse on noiden kaikkien syiden sekamelskasta, jossa viimeksi mainittu on painavin: Ideaalimallissa hallitus on osaava päättäjä, joka antaa johtajaisännöitsijän ammattilaisena hoitaa oman hommansa, antaa isännöinnille vastuun ja seuraa mittareista tulosta.

Reaalimaailmassa taas roolit ovat aivan sekaisin ja tuntuu, että kiistellään jopa siitä, kuuluuko muutosten tavoitteellisempaan taloyhtiön johtamiseen lähteä osakkaasta, hallituksesta vai isännöinnistä.

Pitäisikö jotain tehdä? Aivan varmasti. Minusta osaava isännöintipalvelu ottaa homman haltuun ja rakentaa osakkaita kuunnellen yhtiölle päämäärän ja seurantamittarit. Myynnin oppien mukaan osakas ei kuitenkaan osta ajatusta, ellei hän ymmärrä ensin asian merkityksellisyyttä ja että nykytoiminnassa on joku ongelma.

Nyt kannattaisikin aloittaa merkityskeskustelu jokaisessa taloyhtiössä. Muita ajatteleva puheenjohtaja ottaa tästä vastuun. Toimintamallit paljastavat, että on vielä selvittämättä, onko taloyhtiömaailma pyöreä vai pannukakku.

Mihin isännöinnistä voi valittaa?

Suomi24-keskustelupalstalla osui silmiin kysymys: voiko isännöitsijästä ja isännöintitoimistosta valittaa/kannella mihinkään. Valitusoikeutta ei tässä maassa ole rajattu, joten valituksia voi meistä jokainen suoltaa vapaasti. Voimme valittaa naapureille, työkavereille, someen, paikallislehteen, isännöitsijälle tai vaikka presidentille. Valittaminen voi olla ajankulua, elämäntapa ja ammattivalittajiakin kuulemma on.

Valittamisesta ei ole yleensä kenellekään mitään hyötyä. Valittamisen sijaan suosittelen rakentavaa keskustelua, sillä se on kaikille mukavampaa ja parhaimmillaan auttaa ratkaisemaan ongelmia. Joskus ratkaisut eivät miellytä kaikkia osapuolia. Silloinkaan valittaminen ei yleensä johda mihinkään.

Isännöinti on palveluliiketoimintaa, joka palvelee miljoonia taloyhtiössä asuvia ja osakkeita omistavia ihmisiä. Monesta muusta palvelusta poiketen yksittäinen kuluttaja ei voi valita omaa isännöitsijäänsä vaan valinnan tekee taloyhtiön puolesta hallitus.

Jos osakkaalla tai asukkaalla on ongelmia isännöinnin kanssa, kannattaa siitä kertoa hallitukselle. Hallitus tekee sopimuksen isännöintiyrityksen kanssa ja vastaa siitä, että taloyhtiön isännöintipalvelut toimivat sopimuksen mukaan. Kun hallitus on tietoinen ongelmista, se voi puuttua niihin.

Jos hallituksella on ongelmia isännöinnin kanssa, kannattaa siitä keskustella ensin isännöitsijän ja seuraavaksi tämän esimiehen kanssa. Palvelua on helpompi parantaa, kun isännöitsijä ja isännöintiyrityksen johto on tietoinen asiakkaan kokemista ongelmista.

Mihin isännöinnistä voi kannella ja mitä hyötyä siitä on?

Taloyhtiön hallitus voi tehdä kantelun, jos se epäilee, että isännöintiyritys on toiminut isännöinnin eettisten ohjeiden vastaisesti. Kantelu tehdään Isännöintiliitolle tai Isännöinnin auktorisointi ISA ry:lle.

Kantelu ei poista mielipahaa, ei paranna tulehtuneita suhteita, ei hävitä ongelmia eikä tuo hyvitystä kärsimyksistä. Valvontamenettelyssä selvennetään tilanne, jotta osapuolet voivat löytää ratkaisut ja sopia asiansa.

Valvontamenettelyssä ei selvitetä rikoksia eikä oteta kantaa vahingonkorvauksiin. Näitä varten meillä on poliisi ja oikeuslaitos.

Nimimerkki ”jimizzz” oli Suomi24:ssa varsin osuvasti tiivistänyt vastauksen otsikon kysymykseen:

  • Jos kyseessä on rikos, poliisille.
  • Jos kyseessä on epäasiallinen käytös, taloyhtiön hallitukselle.
  • Jos isännöitsijä perii maksamattomia vastikkeita, peilille.

Mikä on taloyhtiön hallituksen tärkein tehtävä?

Sunnuntaina 11.2. Helsingin Sanomissa nimetön henkilö sanoi eronneensa taloyhtiön hallituksesta, kun eläköityneen isännöitsijän tilalle valittiin uusi, epäpätevä isännöitsijä.

Tapaus osoittaa, että hallitusjäsenet eivät ymmärrä rooliaan: hallituksen tärkein tehtävä on sopivan isännöintipalvelun hankkiminen. Jos eroaa huonon isännöintipalvelun takia, se on kuin vetäisi itse maton omien jalkojensa alta. Sen sijaan hallituksen pitäisi pohtia, minkälaista isännöintipalvelua oma taloyhtiö tarvitsee.

Olen itsekin ollut parikymppisenä taloyhtiön hallituksessa ymmärtämättä yhtään, mikä roolini on. Moni asia oli rempallaan, mutta en osannut toimia, kun tiennyt tapoja tai tehtäviäni.

Olisinpa silloin tiennyt, että minun ei tarvitse hallita tekniikkaa, taloutta tai juridiikkaa. Hallitusjäsenenä minun olisi pitänyt edustaa taloyhtiön osakkaita. Heidän mielipiteensä olisi pitänyt selvittää osakaskyselyllä. Sen avulla päätöksenteko ja isännöintipalvelun hankinta olisi sujunut paremmin.

Myös osakkaiden täytyy ymmärtää roolinsa: he valitsevat tai muodostavat hallituksen. Monien hallitusten toiminta on halvaantunutta esimerkiksi siksi, että jäsenet eivät osaa käyttää sähköpostia. Miten viestintä, päätöksenteko ja yhteistyö isännöinnin kanssa voi silloin toimia nykyaikaisesti?

Menkää yhtiökokouksiin valitsemaan taloyhtiöillenne kehityshaluiset ja eteenpäin katsovat hallitukset.

Hyvä toimintamalli on taloyhtiön hallitukselta tietoinen valinta

Onko teidän taloyhtiönne hallitus olemassa vain siksi, että laki vaatii? Kokoontuuko se ainoastaan, kun se on välttämätöntä: mielellään vain tilinpäätöskokoukseen alkuvuodesta ja lähinnä vain allekirjoittaakseen niukkasanaiset pöytäkirjat?

Vai onko hallituksenne oma-aloitteinen, tekee päätöksiä ilman isännöitsijää ja hoitaa tehtäviä hänen puolestaan?

Tai onko mukavampaa antaa isännöitsijän huolehtia aivan kaikesta? Ei tarvitse tehdä omia päätöksiä eikä miettiä tulevaisuutta. Ei tarvitse pohtia hallituksen roolia, koska ”kyllä isännöitsijä tietää”.

Hyvä hallitus kehittää taloyhtiön toimintaa ja tulevaisuutta tiiminä isännöitsijän kanssa. Toimintatavat sovitaan yhdessä. Taloyhtiöllä on strategia ja suunnitelma siitä, miten seinät pidetään kasassa, milloin paikkoja pitää fiksata ja uudistaa ja millaisessa yhtiössä asukkaat haluavat asua. Halutaanko viherpihaa ja yhteistoimintaa vai asutaanko mieluummin jokainen hiljaa omassa lokerossaan?

Hyvä hallitus määrittelee suuntaviivat siitä, mitä tavoitellaan. Isännöitsijä etsii oikeat ratkaisut strategian ja taloyhtiön edun kannalta. Hallitus tekee päätöksiä, jotka heijastavat taloyhtiön tahtoa. Toteutuksen hoitaa isännöinti.

Miten hyvä hallintotapa toimii sinun taloyhtiössäsi?

Taloyhtiön Hyvä hallintotapa- suosituksen julkaisemisesta on kulunut lähes puolitoista vuotta, ja sen käytäntöjä ja periaatteita sovellettaneen jo monissa taloyhtiöissä. Suosituksen vahvoina viesteinä ovat suunnitelmallisuus ja avoimuus, joka mahdollistaa osallistumisen ja taloyhtiön toiminnan seuraamisen.

Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksen sovellettavuus kiinnostaa vahvasti myös sen laatijoita ja Isännöintiliittokin on mukana järjestämässä kyselytutkimusta, joka käynnistyy 5. helmikuuta. Kyselyn toteuttamisessa on mukana myös oikeusministeriö ja tarkoituksena on kuulla mahdollisimman laajasti taloyhtiökentän sidosryhmiä aina osakkaista kiinteistönvälittäjiin.

Toivottavasti mahdollisimman monella on aikaa vastata kyselyyn. Mikäli suositus ei ole itselle vielä tuttu, ehtii siihen hyvin vielä tutustua.

Tänäkin vuonna taloyhtiöissä tehdään tuhansia ja taas tuhansia päätöksiä, jotka vaikuttavat yhtiössä osakkaiden ja asukkaiden elämään – toiset enemmän, toiset vähemmän. Tehdyt päätökset vaikuttavat todella paljon suurten peruskorjausten tarpeessa oleviin taloyhtiöihin, ja näitä yhtiöitä on runsaasti.

Toimivan taloyhtiön kannalta on tärkeää, että taloyhtiön johto kiinnittää huomiota siihen, miten osakkaat saadaan mukaan päätöksiin ja pysyvät kartalla yhtiön suunnasta. Erityistä vastuuta kantaa myös isännöinti, sillä alan ammattilaisina heidän odotetaan tuovan tuoreita avauksia yhtiön käytännön toiminnan kehittämiseen.

Vuosi 2018 olisi oivallinen paikka tehdä oman kunnonkohotuksen tavoin loikka myös taloyhtiöiden hyvän hallinnon edistämisessä.