Tietoja Jaana Sallmén

Toimin Isännöintiliiton lakiasiantuntijana. Minulla on yli 15 vuoden kokemus asumisen juridiikasta, ja olen katsellut kiinteistöalaa niin yrityksen lakimiehen, asiamiehen, ison kiinteistönomistajan kuin tuomioistuimenkin näkökulmasta.

Moderni taloyhtiö siirtyy nopeasti osakehuoneistorekisteriin

Eduskunta päättää loppuvuonna asunto-osakkeiden omistustietojen valtakunnalliseen rekisteriin keräämisestä. Rekisterin nimeksi on hankkeen aikana muotoutunut osakehuoneistorekisteri.

Ennen 2019 alkua perustettujen taloyhtiöiden osakeluetteloiden siirto alkaisi ensi vuoden toukokuussa. Noin 90 000 suomalaisen taloyhtiön tulisi hoitaa siirtyminen 3,5 vuoden siirtymäajan kuluessa. Melkoisen iso juttu taloyhtiökentällä.

Käytännössä tämä edellyttää osakehuoneistorekisterin ja isännöintijärjestelmien saumatonta yhteen toimimista, koska peruslähtökohta siirtymiselle on, että yhtiöiden hallinnon hoito sujuvoituu, ei vaikeudu.

Fiksu taloyhtiö ei jää vetkuttelemaan siirtymistä, vaan hoitaa velvoitteen kuntoon heti, kun isännöintiyritys informoi sen käyttämien järjestelmien valmiudesta osakehuoneistorekisteriin. Näin rekisterin hyödyt ovat heti käytössä, kuten se, ettei yhtiö ole enää vastuussa ostajien laiminlyömien varainsiirtoverojen maksusta.

Osakehuoneistorekisterin piirissä oleminen on myös imagotekijä, näyttäähän moderni yhtiö ostajan silmissä rikkuria houkuttelevammalta. Määräajan ryypänneiden taloyhtiöiden isännöitsijäntodistuksiin näyttäisi nimittäin lakiesityksen mukaan tulevan merkintä velvoitteen laiminlyönnistä. Minä en ainakaan meinaa asua sellaisessa taloyhtiössä.

Mitä ASREK tarkoittaa isännöitsijäntodistukselle?

Vuosi vaihtui, mutta tulevaisuutta voi arvuutella vielä näin tammikuussakin. Tässä ajatuksiani ASREKista ja isännöitsijäntodistuksen tulevaisuudesta.

Hallituksen kärkihankkeisiin lukeutuvalla sähköisellä asunto-osakerekisterillä eli ASREKilla tavoitellaan yhteiskunnallista hyötyä. Sillä halutaan helpottaa muun muassa osakkeiden käyttämistä vakuutena ja parantaa taloyhtiötiedon saavutettavuutta ja hyödynnettävyyttä.

ASREK-hankkeessa taloyhtiöiden siellä sun täällä ylläpidetyt omistajatiedot kerätään valtakunnalliseen rekisteriin ja luodaan näin kansallinen perusrekisteri. Omistajatietojen lisäksi tähän perusrekisteriin on tarkoitus viedä jossain määrin myös muuta, esimerkiksi talouteen ja rakennusten kuntoon liittyvää taloyhtiötietoa. Missä määrin, sitä ei ole vielä tällä hetkellä linjattu.

Selvää on, että muun muassa osakkeiden luovutuksessa − tyypillisimmin asuntokaupassa − ja pankin tekemässä vakuudenarvioinnissa tarvitaan jatkossakin laaja ja kattava selvitys taloyhtiöstä ja sen rakennuksista sekä kaupan/vakuudenarvioinnin kohteena olevasta huoneistosta.

Hienosäätöä Isännöitsijäntodistukseen?

Koska ASREK-hankkeen tavoitteena on, että osa taloyhtiötiedoista otetaan edellä mainittuun perusrekisteriin, täytyy isännöitsijäntodistuksen tietosisältöä vähintään hienosäätää. Mahdollisesti koko isännöitsijäntodistuskonseptia tullaan tulevaisuudessa kehittämään.

Isännöitsijäntodistuksen tietosisältöä ja tulevaisuutta on mahdollista hahmottaa vasta sen jälkeen, kun on käyty perustavanlaatuinen keskustelu siitä, mitä taloyhtiötietoja ASREKiin otetaan. Tässä arvioinnissa keskeisiä asioita ovat tarkoituksenmukaisuus ja tietosuojanäkökulmat.

Pysyvät, lähinnä viranomaisrekistereistä löytyvät taloyhtiötiedot voidaan mielestäni hyvin ottaa ASREKiin. Sinne ei kuitenkaan kuulu muuttuvat tiedot esimerkiksi lainaosuuksista tai vastikkeista, vaan ne taloyhtiön edustajan tulee edelleen antaa tietoa tarvitsevalle ajantasaisina. Ja toki tiedonantaja vastaa tiedon oikeellisuudesta kuten nykyäänkin.

Myös henkilötietojen tarpeetonta keräämistä tulee välttää. Haasteen tähän tuo henkilötietokäsitteen laajuus. Esimerkiksi isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettavat huoneistossa tehdyt muutostyöt voidaan liittää osakkaaseen, ja ainakin määritelmän mukaan ne menevät siis henkilötietojen kategoriaan.

Isännöitsijäntodistuskonseptin laajemman kehittämisen puolesta puhuu tiedon käyttäjien erilaistuneet tiedontarpeet. Osakkeiden myynti voitaisiin aloittaa myyjän/välittäjän niin halutessa vähemmälläkin tietomäärällä, esimerkiksi ASREKista saatavilla pysyvillä perustiedoilla. Tällainen toimintatapa vaatisi sitä, että myyjä/välittäjä muistaa oman vastuunsa välttämiseksi antaa ostajalla riittävät ja oikeat tiedot ennen kriittistä päätöksentekohetkeä. Tämä ja muut erilaiset tiedontarpeet voitaisiin huomioita myös lainsäännöksissä.

Kristallipallostani siis näen, että muutosta on luvassa – joskaan se ei tee minusta tässä muuttuvassa maailmassa vielä kovinkaan hyvää ennustajaa.

Kunnossapitovastuun kiemurat on isännöinnin ydinosaamista

Kunnossapitovastuu taloyhtiön ja osakkaan välillä määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan. Äkkiseltään asia tuntuu yksinkertaiselta: katsoo vain oikeasta kohdasta taulukkoa. Esimerkiksi hanat ovat yhtiön vastuulla, joten kun vaikka wc:n hana rikkoutuu, taloyhtiö korjaa sen.

Elävä elämä on kuitenkin paljon monimuotoisempaa: hanaesimerkistä syntyy heti ainakin viisi variaatiota:

1. Yhtiöjärjestyksessä on määrätty, että osakas vastaa kaikista hanoista. Yhtiöjärjestys menee lain edelle ja osakas itse hankkii korjaajan.

2. Osakas on rakentanut huoneistoon sitten toisen wc:n ja nyt rikkoutuva hana onkin tämän wc:n hana. Taloyhtiö ei vastaa kuin yhdestä perustasoisesta wc:n hanasta, eli osakas maksaa hanan korjaamisen.

3. Asunnon ylimääräinen wc on rakennettu jo rakennusvaiheessa, kun ensimmäisen omistaja tilasin muutostyön suoraan rakennuttaja-myyjältä. Vaikka wc-tiloja on ollut asunnossa ”alun perinkin” kaksi, osakas on silti vastuussa ekstrahanasta.

4. Osakas on asennuttanut remonttinsa yhteydessä sähköisiä osia sisältävän erikoishanan. Kyse ei ole enää perustasoisesta hanasta, joten korjaaminen kuuluu osakkaalle.

5. Erikoisen hanan onkin hankkinut joku osakas 80-luvulla, mutta taloyhtiön teettämässä saneerauksessa on päädytty asennuttamaan kaikkiin wc-tiloihin samanlaiset hanat. Yhtiön päätöksin on nostettu perustasoa eli hanasta vastaakin yhtiö.

Arvailusta ei kannata maksaa – ammattitaidosta kannattaa.

Purkavassa lisärakentamisessa siirryttävä enemmistöpäätöksentekoon

Oikeusministeriö pyysi maaliskuun loppuun mennessä laajalla jakelulla lausuntoa VTT:n laatimasta purkavan lisärakentamisen selvityksestä ja OM:n samaa asiaa koskevasta arviomuistiosta.

Tausta-ajatuksena molemmissa selonteoissa on ollut tarve helpottaa asunto-osakeyhtiöiden purkavan lisärakentamisen päätöksentekoa. Tämä tarve on seurausta taloyhtiöissä vuosikymmenien ajan jatkuneesta suunnitelmallisen ylläpidon ja korjaamisen puutteesta ja halusta pitää niiden sijaan vastike mahdollisimman alhaisena.

Isännöintiliitto oli yksi lausunnonantajista ja muiden kanssa samaa mieltä siitä, että yksimielisyysvaatimuksesta olisi luovuttava ja siirryttävä jonkin suuruiseen enemmistöpäätöksentekoon. Yhtä yksimielisiä oltiin myös siitä, että purkavaan lisärakentamiseen liittyy monia huomioonotettavia, mutta ei ylitsepääsemättömiä näkökulmia.

Purkavalla lisärakentamisella tarkoitetaan sitä, että huonokuntoisia rakennuksia puretaan ja tilalle rakennetaan lähtötilannetta enemmän uutta.

Yhden omistajan omistamissa vuokrataloissa tällaisia rakennusoikeus rahaksi -hankkeita on toteutettu jo pidemmän aikaa. Asunto-osakeyhtiöissä näin radikaalin, mutta joskus ainoan tarkoituksenmukaisen päätöksen tekeminen vaatii tällä hetkellä kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen.

Isännöintiliitto toi lausunnossaan esille seuraavaa:

  • Kaikki taloudellisesti tarkoituksenmukaiset vaihtoehdot korjausvelan kanssa kamppailevissa taloyhtiöissä pitäisi pystyä hyödyntämään.
  • Kannatamme päätöksenteon helpottamista siten, että samalla 2/3 enemmistöllä, millä päätetään mm. yhtiöjärjestyksen muuttamisesta, voitaisiin päättää myös purkavasta lisärakentamisesta.
  • Lisäedellytyksenä päätökselle olisi se, että hanke vaikuttaa objektiivisesti arvioiden positiivisesti osakehuoneistojen arvoon. Lisäksi hanketta vastaan äänestävällä osakkaalla olisi mahdollisuus irtaantua hankkeesta niin, että taloyhtiö lunastaisi osakkeet käypään hintaan.
  • Taloyhtiölle pitäisi säätää velvollisuus antaa osakkaille tietoa hankkeesta ja tuottaa osakkaille päätöksenteon tueksi selkeä vertailulaskelma siitä, mitä peruskorjaamisvaihtoehto vs. purkava lisärakentaminen tarkoittaa hänen rahapussissaan. Osakkaiden pitää pystyä hahmottamaan vaihtoehdot ja niiden vaikutukset omaan talouteensa.
  • Lisäksi tarvitaan verottajan kirjalliset kannanotot sekä taloyhtiön että osakkeenomistajan verotukseen, jotta hankkeiden käynnistymistä rasittava verotuksellinen epävarmuus saataisiin poistettua.

Seuraavaksi oikeusministeriö ruotii saamansa lausuntopalautteen sekä resursoi ja aikatauluttaa asunto-osakeyhtiölain muutoksen sen pohjalta.

On hyvä muistaa, että purkava lisärakentaminen koskee käytännössä vain pientä osaa suomalaisista taloyhtiöistä. Yksittäisille taloyhtiöille mahdollisella lakimuutoksella on kuitenkin suuri merkitys, pienentäähän hanke parhaimmillaan taloyhtiön ja osakkeenomistajien velkaantumista tuntuvasti.

Nollaenergiarakentaminen voi tarkoittaa lisää asumisen riitoja

Lokakuun lopun Iltasanomista löytyi erinomainen nettiartikkeli ”Ovatko nollaenergiatalot uusi homepommi?” (30.10.2016), jossa käsiteltiin energiatehokkuuden nimissä tehtävää rakentamismääräysten kiristämistä kansankielellä. Suosittelen käyttämään pari minuuttia ja lukemaan Pasi Jaakkosen jutun.

Erityisesti minuun kolahti rakennusfysiikan professori Juha Vinhan toteamus tästä eduskunnan käsittelyssä olevasta säädöshankkeesta. Vinhan mukaan ”koko rakentamisen perinne, jossa ensin tutkitaan, ja sitten laaditaan ohjeet ja lopulta koulutetaan osaavat rakentajat ja vasta viimeisenä laaditaan velvoittavat määräykset, on käännetty päälaelleen”. Peppu edellä puuhun siis?

On selvää, että rakennusten tulee kestää terveinä vuosikymmeniä. Yhtä selvää on, ettei meillä tarvita yhtään uutta hometaloa. Nyt kuitenkin pelkona on, että säädettävät lähesnollaenergiarakentamisen (huh mikä sanahirviö) vaatimukset aiheuttavat myös tulevaisuuden taloihin sisäilma- ja kosteusongelmia. Tämä tarkoittaa lisääntyvää vastuukysymysten selvittelyä ja valitettavasti myös lisääntyviä rakentamisen ja asumisen riitoja. Asunto-osakeyhtiöissä vastuukysymysten selvittelystä ja reklamaatioiden hoidosta vastaa käytännössä isännöinti. Isännöinti kyllä hoitaa lisääntyneet työt, mutta lisää työtä tarkoittaa väistämättä lisää maksettavaa asukkaalle.

Riitoihin ja asumisen kustannuksiin liittyy juristin jatkopointtikin.

Valitettava tosiasia nimittäin on, että taloyhtiöt ovat rakentamisen riidoissa väliinputoajan asemassa, koska oikeusturvavakuutukset eivät kata rakennusvirheiden aiheuttamia riitoja. Toisin sanoen riski monimutkaisten ja näytöllisesti haastavien riitojen lopputuloksesta ja siten myös prosessin kuluriskistä on osakkeenomistajille usein liian suuri riski kannettavaksi. Ja tämä taas tarkoittaa käytännössä sitä, että ei-niin hyvän-rakentamisen vastuunkantaja ei joudukaan vastuuseen.

Rakentamismääräysten laatimistapa, jossa ensin Vinhan kertomalla tavalla säädetään määräykset, ja niiden toimivuus tutkitaan vasta myöhemmin, hankaloittaa tilannetta entisestään. Pahin skenaario asunto-osakeyhtiön osakkaiden kannalta voisi olla se, että rakennuttaja ja/tai rakentaja (urakoitsija) pääsevät vastuusta, kun rakennuttaja on tuottanut ja urakoitsija rakentanut normienmukaisen, mutta homeessa olevan rakennuksen. Säädöskokeilun maksajiksi jäisivät siis tavalliset suomalaiset osakkeenomistajat. Ei hyvä, sanon minä.

Isännointiliitto nostaa edellä kerrottuja näkökulmia esiin myös ympäristöministeriölle annettavassa lausunnossaan nollaenergiarakentamisen asetuksista.