Tietoja Jaana Sallmén

Toimin Isännöintiliiton lakiasiantuntijana. Minulla on yli 15 vuoden kokemus asumisen juridiikasta, ja olen katsellut kiinteistöalaa niin yrityksen lakimiehen, asiamiehen, ison kiinteistönomistajan kuin tuomioistuimenkin näkökulmasta.

Mitä ASREK tarkoittaa isännöitsijäntodistukselle?

Vuosi vaihtui, mutta tulevaisuutta voi arvuutella vielä näin tammikuussakin. Tässä ajatuksiani ASREKista ja isännöitsijäntodistuksen tulevaisuudesta.

Hallituksen kärkihankkeisiin lukeutuvalla sähköisellä asunto-osakerekisterillä eli ASREKilla tavoitellaan yhteiskunnallista hyötyä. Sillä halutaan helpottaa muun muassa osakkeiden käyttämistä vakuutena ja parantaa taloyhtiötiedon saavutettavuutta ja hyödynnettävyyttä.

ASREK-hankkeessa taloyhtiöiden siellä sun täällä ylläpidetyt omistajatiedot kerätään valtakunnalliseen rekisteriin ja luodaan näin kansallinen perusrekisteri. Omistajatietojen lisäksi tähän perusrekisteriin on tarkoitus viedä jossain määrin myös muuta, esimerkiksi talouteen ja rakennusten kuntoon liittyvää taloyhtiötietoa. Missä määrin, sitä ei ole vielä tällä hetkellä linjattu.

Selvää on, että muun muassa osakkeiden luovutuksessa − tyypillisimmin asuntokaupassa − ja pankin tekemässä vakuudenarvioinnissa tarvitaan jatkossakin laaja ja kattava selvitys taloyhtiöstä ja sen rakennuksista sekä kaupan/vakuudenarvioinnin kohteena olevasta huoneistosta.

Hienosäätöä Isännöitsijäntodistukseen?

Koska ASREK-hankkeen tavoitteena on, että osa taloyhtiötiedoista otetaan edellä mainittuun perusrekisteriin, täytyy isännöitsijäntodistuksen tietosisältöä vähintään hienosäätää. Mahdollisesti koko isännöitsijäntodistuskonseptia tullaan tulevaisuudessa kehittämään.

Isännöitsijäntodistuksen tietosisältöä ja tulevaisuutta on mahdollista hahmottaa vasta sen jälkeen, kun on käyty perustavanlaatuinen keskustelu siitä, mitä taloyhtiötietoja ASREKiin otetaan. Tässä arvioinnissa keskeisiä asioita ovat tarkoituksenmukaisuus ja tietosuojanäkökulmat.

Pysyvät, lähinnä viranomaisrekistereistä löytyvät taloyhtiötiedot voidaan mielestäni hyvin ottaa ASREKiin. Sinne ei kuitenkaan kuulu muuttuvat tiedot esimerkiksi lainaosuuksista tai vastikkeista, vaan ne taloyhtiön edustajan tulee edelleen antaa tietoa tarvitsevalle ajantasaisina. Ja toki tiedonantaja vastaa tiedon oikeellisuudesta kuten nykyäänkin.

Myös henkilötietojen tarpeetonta keräämistä tulee välttää. Haasteen tähän tuo henkilötietokäsitteen laajuus. Esimerkiksi isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettavat huoneistossa tehdyt muutostyöt voidaan liittää osakkaaseen, ja ainakin määritelmän mukaan ne menevät siis henkilötietojen kategoriaan.

Isännöitsijäntodistuskonseptin laajemman kehittämisen puolesta puhuu tiedon käyttäjien erilaistuneet tiedontarpeet. Osakkeiden myynti voitaisiin aloittaa myyjän/välittäjän niin halutessa vähemmälläkin tietomäärällä, esimerkiksi ASREKista saatavilla pysyvillä perustiedoilla. Tällainen toimintatapa vaatisi sitä, että myyjä/välittäjä muistaa oman vastuunsa välttämiseksi antaa ostajalla riittävät ja oikeat tiedot ennen kriittistä päätöksentekohetkeä. Tämä ja muut erilaiset tiedontarpeet voitaisiin huomioita myös lainsäännöksissä.

Kristallipallostani siis näen, että muutosta on luvassa – joskaan se ei tee minusta tässä muuttuvassa maailmassa vielä kovinkaan hyvää ennustajaa.

Kunnossapitovastuun kiemurat on isännöinnin ydinosaamista

Kunnossapitovastuu taloyhtiön ja osakkaan välillä määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan. Äkkiseltään asia tuntuu yksinkertaiselta: katsoo vain oikeasta kohdasta taulukkoa. Esimerkiksi hanat ovat yhtiön vastuulla, joten kun vaikka wc:n hana rikkoutuu, taloyhtiö korjaa sen.

Elävä elämä on kuitenkin paljon monimuotoisempaa: hanaesimerkistä syntyy heti ainakin viisi variaatiota:

1. Yhtiöjärjestyksessä on määrätty, että osakas vastaa kaikista hanoista. Yhtiöjärjestys menee lain edelle ja osakas itse hankkii korjaajan.

2. Osakas on rakentanut huoneistoon sitten toisen wc:n ja nyt rikkoutuva hana onkin tämän wc:n hana. Taloyhtiö ei vastaa kuin yhdestä perustasoisesta wc:n hanasta, eli osakas maksaa hanan korjaamisen.

3. Asunnon ylimääräinen wc on rakennettu jo rakennusvaiheessa, kun ensimmäisen omistaja tilasin muutostyön suoraan rakennuttaja-myyjältä. Vaikka wc-tiloja on ollut asunnossa ”alun perinkin” kaksi, osakas on silti vastuussa ekstrahanasta.

4. Osakas on asennuttanut remonttinsa yhteydessä sähköisiä osia sisältävän erikoishanan. Kyse ei ole enää perustasoisesta hanasta, joten korjaaminen kuuluu osakkaalle.

5. Erikoisen hanan onkin hankkinut joku osakas 80-luvulla, mutta taloyhtiön teettämässä saneerauksessa on päädytty asennuttamaan kaikkiin wc-tiloihin samanlaiset hanat. Yhtiön päätöksin on nostettu perustasoa eli hanasta vastaakin yhtiö.

Kunnossapitovastuun kiemuroiden selvittäminen on isännöitsijän ydinosaamista.

Arvailusta ei kannata maksaa – ammattitaidosta kannattaa.

Yksimielisyys purkavan lisärakentamisen päätöksenteosta

 

Oikeusministeriö pyysi maaliskuun loppuun mennessä laajalla jakelulla lausuntoa VTT:n laatimasta purkavan lisärakentamisen selvityksestä ja OM:n samaa asiaa koskevasta arviomuistiosta.

Tausta-ajatuksena molemmissa selonteoissa on ollut tarve helpottaa asunto-osakeyhtiöiden purkavan lisärakentamisen päätöksentekoa. Tämä tarve on seurausta taloyhtiöissä vuosikymmenien ajan jatkuneesta suunnitelmallisen ylläpidon ja korjaamisen puutteesta ja halusta pitää niiden sijaan vastike mahdollisimman alhaisena. Lue loppuun

Järvenpääläisten taloyhtiöiden tapaus

Kuva: Kaisa Leiwo

Järvenpääläisten taloyhtiöiden tapaus on puhututtanut kiinteistöalaa, viimeisimpänä asiaa kommentoi Rakennuslehden blogikirjoituksessa diplomi-insinööri Aarno Karttunen. Karttunen nostaa framille kaksi tärkeää asiaa: rakentamisesta puuttuvan ammattiylpeyden, joka johtaa ei-niin-laadukkaaseen rakentamiseen sekä viranomaisvalvonnan nimellisyyden. Kirjoitus kaipaa kuitenkin taloyhtiörakennuttamisen roolien sekä sopimussuhteiden selkeyttämistä. Lue loppuun

Home sweet home?

lakinuija 2Lokakuun lopun Iltasanomista löytyi erinomainen nettiartikkeli ”Ovatko nollaenergiatalot uusi homepommi?” (30.10.2016), jossa käsiteltiin energiatehokkuuden nimissä tehtävää rakentamismääräysten kiristämistä kansankielellä. Suosittelen käyttämään pari minuuttia ja lukemaan Pasi Jaakkosen jutun , sillä harvoin iltapäivälehden jutusta oppii näin paljon. Lue loppuun