Tietoja Kaisa Leiwo

Haaveilen huolettomasta kerrostaloelämästä ja lomamatkoilla kuvaan maisemien sijaan taloja ja sähköjohtoja. Haluan nostaa hyvät isännöitsijät esiin ja valmistelen Isännöintiliitossa isännöitsijöille henkilöpätevyysjärjestelmää. Twitter: @kaisaleiwo

Kuka hyötyy isännöinnin verkostoista?

Otsikon kysymys nousee säännöllisesti keskusteluun. Ketä isännöinnin verkostot ensi sijassa hyödyttävät – isännöintiyritystä vai sen asiakasta?

Asiakastaloyhtiöiden tarvitsemien palvelujen hankinta ja ylläpito on yksi isännöinnin ydintehtäviä. Isännöintiyrityksen verkosto on rakentunut vuosien mittaan helpottamaan taloyhtiöiden asioiden hoitoa. Siihen on valikoitunut palveluntuottajia, jotka ovat hoitaneet tehtävänsä ja vastuunsa kunnolla.

Isännöintiyrityksen luottokumppaneissa on parhaimmillaan monen eri alan toimijoita, kuten korjausrakentamisen, kiinteistönhuollon, siivouksen, talotekniikan, suunnittelun, valvonnan, vakuuttamisen, rahoituksen, terveyden ja turvallisuuden asiantuntijoita.

Yhteistyöverkostossa voi hyvin olla useita saman alan toimijoita, joita isännöintiyritys kilpailuttaa myös keskenään.

Toiminta on läpinäkyvää, kun pelisäännöt ovat selkeät kaikille osapuolille. Isännöinti on voinut neuvotella yritysten kanssa puitesopimuksia, mutta vaikka näin olisi, verkostoon kuuluminen ei ole lupaus tilauksista. Se on mahdollisuus olla yhtenä vaihtoehtona, kun isännöinti ehdottaa hyvää palveluntarjoajaa hallitukselle. Hallitus kuitenkin tekee valinnan itse.

Esimerkiksi vesivahinkotilanteissa on hyötyä kumppaniverkostoista. Isännöinnin asiantuntijaverkostojen hyöty näkyy parhaiten, kun kyseessä on nopeaa toimintaa edellyttävä tilanne, esimerkiksi vesivuoto. Yhteistyökumppaneidensa kautta isännöinti saa nopeasti osaavan toimijan paikalle ja vahingot minimoitua.

Hallituksen ja isännöinnin on hyvä sopia toimintatavat selkeästi: Missä tilanteissa hankintapäätöksen tekee isännöitsijä, milloin hallitus ja milloin yhtiökokous? Miten palvelu tilataan tai kilpailutetaan eri tilanteissa? Milloin on järkevää kilpailuttaa, milloin se aiheuttaa turhia kustannuksia ja viivettä?

Suuret hankkeet viedään aina yhtiökokoukseen. Yhtiökokous päättää hankkeen kilpailutuksesta ja toteutuksesta. Isännöintiyrityksen kautta löytyy hyviksi koettuja toimijoita.

Unohdetaan jo aikansa eläneet pelot ja huhupuheet valoa kestämättömistä verkostoista. Ei ole järkevää tehdä kaikkea itse, vaan on parempi keskittyä omaan ydinosaamiseen ja hankkia muut palvelut niiden ydinosaajilta.

Lisääntyvä digitaalisuus ja sähköinen asiointi helpottavat verkostomaista toimintaa entisestään. Näin myös isännöinnissä.

Kuka haluaisi ylikorjata taloyhtiöitä?

Toisinaan julkisuudessa näkee väitteitä siitä, että isännöitsijät, suunnittelijat tai urakoitsijat haluaisivat väen vängällä paisuttaa korjaushankkeita ja ylikorjata taloyhtiöitä. Syyttävä sormi esittää, että suuria ja kalliita remontteja suositaan, koska toimijat saavat niistä itselleen hyötyjä – tavallisimmin rahallisia.

Ruoditaan väitettä hieman isännöinnin osalta.

Korjaushankkeet aiheuttavat isännöintiyrityksille paljon aikaa ja työtä. On laskettu, että tavanomaisessa korjausurakassa isännöinnillä on noin 60 erilaista tehtävää alkaen hankkeen valmistelusta ja kilpailuttamisesta ja päätyen sen vastaanottamiseen ja takuuajan prosesseihin. Luonnollisesti isännöinti laskuttaa tästä työstä sen mukaisesti, mitä isännöintisopimuksessa on sovittu.

Lähtökohtaisesti suuri korjaushanke tuskin on isännöintiyritykselle sen parempi vaihtoehto kuin pieni korjaushanke. Suuren hankkeen vaatimassa ajassa voi hoitaa useamman pienen hankkeen, joten lopputulema on periaatteessa aivan se ja sama. Kun tiedämme lisäksi, että isännöinnin ja yksittäisen isännöitsijän työmäärä on jatkuvasti kasvanut, tuntuvat tällaiset väitteet melko absurdeilta.

Suurista korjaushankkeista päätetään aina yhtiökokouksessa. Tänä päivänä osakkaat ovat valveutuneita ja osaavat tehdä järkeviä päätöksiä. Yksittäisten tahojen syyttely korjaushankkeiden paisuttamisesta on samalla päätöksentekijöiden eli osakkaiden aliarviointia. Isännöitsijä, suunnittelija tai urakoitsija ei päätä yhtäkään hanketta, harvoin edes osallistuu varsinaiseen päätöksentekoon.

Tavallisesti hallitus ja isännöinti toki valmistelevat päätökset osakkaiden valtuutuksella ja osakkaita kuunnellen. Keskeistä niin korjauksissa kuin muissakin taloyhtiön asioissa on se, että hallitus ja isännöinti tietävät, mitä osakkaat haluavat ja odottavat. Minkä tasoista ja laatuista korjaamista taloyhtiössä toivotaan? Tehdäänkö luksusta vai keskitasoa? Vai hoidetaanko vain aivan välttämättömät korjaukset ja pyritään pitämään asumisen kustannukset minimissä?

Taloyhtiössä tavanomaisista korjauksista päätetään enemmistöpäätöksenä. Usein joku jää vähemmistöön ja ainakin osin tyytymättömäksi päätökseen. Suomalainen asunto-osakeyhtiölaki perustuu kuitenkin osakkaiden keskinäiseen päätöksentekoon – ei yksittäisten tahojen määräysvaltaan tai dominointiin. Siihen on vähemmistönkin tyydyttävä.

Sen sijaan, että syytellään eri tahoja erilaisista näkemyksistä korjausten laatuun ja laajuuteen riittäen, kannattaisi keskittyä sen selvittämiseen mitä osakkaat oikeasti haluavat. Onko sinun yhtiössäsi kysytty osakkaiden toiveita asumiseen ja asumisen tasoon liittyen? Kannattaisiko kysyä? Jos taloyhtiön johdolla on ajantasaista tietoa osakkaiden ja asukkaiden toiveista, ei tällaista keskustelua tarvitse enää käydä.

Nämä asiat on hyvä tietää taloyhtiön parvekkeista

Kevään tullen lehdissä on houkuttelevia juttuja ja vinkkejä parvekkeiden sisustamiseksi ja koristamiseksi. Parveke onkin monen kerrostalohuoneiston kesäpiha, jolla oleskellaan ja vietetään aikaa heti säiden lämmetessä, varsinkin jos se sattuu vielä olemaan lasitettu.

Parveke myös puhuttaa paljon taloyhtiöissä. Suosituimpia aiheita vuodesta toiseen ovat parvekelasituksen asentaminen ja kustannusten jakautuminen, parvekkeiden kunnossapitovastuut, parveketupakointi sekä parvekegrillaus.

Tavanomainen parvekelasitus voidaan nykyisen lainsäädännön mukaan asentaa kaikkiin parvekkeisiin yhtiön toimesta siten, että päätös tehdään enemmistöpäätöksenä yhtiökokouksessa ja kustannukset katetaan vastikeperusteella. Tämä tarkoittaa siis sitä, että myös parvekkeettomat huoneistot osallistuvat kustannuksiin vastikeperusteensa mukaan.

Parvekkeen kunnossapitovastuu jakautuu siten, että osakas vastaa hallinnassaan olevien parvekkeiden sisäpintojen eli lattian, parvekekaiteen ja seinämän sisäpuolen kunnossapidosta ja myös puhtaanapidosta. Osakkaalla on luonnollisesti myös oikeus käyttää ja kalustaa parveketta haluamallaan tavalla niin kauan kuin käyttö ei vaikuta esimerkiksi taloyhtiön julkisivuun.

Uusi tupakkalaki tuo todennäköisesti taloyhtiölle mahdollisuuden kieltää parveketupakointi nykyistä helpommin. Nykyisen lain mukaan taloyhtiö ei voi kategorisesti kieltää parveketupakointia muualla kuin yhtiön hallinnassa olevilla tuuletusparvekkeilla. Mikäli tupakoinnista aiheutuu selkeää terveyshaittaa naapureille, voidaan sitä tapauskohtaisesti rajoittaa tai kieltää terveydensuojelulain nojalla.

Taloyhtiö ei voi automaattisesti kieltää myöskään parvekegrillausta. Mikäli grillaamisesta parvekkeilla aiheutuu selvä tulipaloriski, voidaan se kieltää joko taloyhtiön järjestyssäännöissä tai pelastusviranomaisen toimesta. Parvekegrillauksen kieltämiseen liittyy kuitenkin pari ongelmaa: Kieltoa on ensinnäkin vaikea valvoa ja toiseksi kieltoa rikkovaa on vaikea sanktioida.

Asukkaat kannattaa kuitenkin ohjeistaa oikeaoppiseen parvekegrillaukseen: Avotulta ei saa tehdä (ei siis kertakäyttögrillejä) vaan sähkögrilli (tai kaasugrilli) on turvallisin vaihtoehto. Grilliä ei saa jättää valvomatta, se pitää sijoittaa paloturvallisesti ja vähintäänkin sammutuspeite on hyvä pitää lähettyvillä.

Paras keino niin parveketupakoinnin kuin –grillauksen haittojen estämiseksi on osakkaiden huolellinen käyttäytyminen ja naapureiden huomioon ottaminen. Myös tietty määrä suvaitsevaisuutta liittyy taloyhtiöelämään.

Tupakkalain uudistus loppusuoralla

Tupakkalain kokonaisuudistus on viimein loppusuoralla ja hallituksen esitystä uudeksi tupakkalaiksi odotellaan vielä helmikuun aikana. Uudistus tulee vaikuttamaan myös taloyhtiöihin, joissa tupakoinnin kieltäminen asukkaan hallinnassa olevissa tiloissa on perinteisesti ollut lähes mahdotonta.

Uuden lain perusteella tupakointi voitaisiin kieltää mm. huoneistoparvekkeilla ja huoneiston käytössä olevilla ulkoalueilla sekä jopa huoneiston sisällä. Tällä hetkellä taloyhtiöillä ei juurikaan ole keinoja puuttua näissä tiloissa tapahtuvaan tupakointiin, vaikka se aiheuttaisi asumishaittaa naapureille.

Aivan yksinkertaista tupakoinnin kieltäminen ei uudenkaan lain mukaan tulisi olemaan. Tupakointikielto edellyttäisi kunnan terveysviranomaisen toteamusta siitä, että kyseisestä tilasta voi muutoin kuin poikkeuksellisesti kulkeutua tupakansavua toisen asukkaan hallinnassa oleviin tiloihin. Savun kulkeutumista ei myöskään voida kohtuudella ehkäistä joko rakenteiden korjaamisella tai tupakoijan omilla toimenpiteillä.

Monia keskeisiä kysymyksiä taloyhtiön näkökulmasta on vielä auki. Kuka on aktiivinen toimija asiassa, viranomainen vai taloyhtiö? Vaaditaanko asiassa taloyhtiön päätöksen lisäksi myös terveydensuojeluviranomaisen päätös? Kenen kustannuksella mahdolliset rakenteelliset korjaukset savun kulkeutumisen estämiseksi tehdään – taloyhtiön, osakkaan vai tupakoitsijan? Kuka ja miten valvoo ja sanktioi tupakointikiellon noudattamista? Esityksen mukaan tupakoitsija voidaan tuomita maksamaan sakkoja, mikäli hän jättää noudattamassa taloyhtiössä määrättyä tupakointikieltoa.

Tupakointi taloyhtiöissä on ollut yksi asumista koskevan lakineuvonnan ja keskustelun kestoaihe. Lakimuutos tuskin vähentää tätä keskustelua ainakaan aluksi. Toivotaan, että keskeisiin auki oleviin kysymyksiin saadaan selkeät linjaukset, joiden mukaan taloyhtiön ja isännöinnin on yksiselitteistä ja helppoa toimia. Isännöintiliitto puuttui lakiesityksen tulkinnan varaisuuksiin myös antamassaan lausunnossa uudesta tupakkalaista.

Huhuu taloyhtiöt, digijuna menee jo!

Viime viikolla julkistettu viestintäsuositus on nostanut taloyhtiöiden viestinnän ja viestinnän välineet taas keskusteluun. Muu yhteiskunta on jo digitalisoitunut, mutta taloyhtiöt suosivat edelleen paperitiedotteita, ilmoitustauluja ja postilaatikkoa.

Verottajan, pankkien ja viranomaisten kanssa asiointi tapahtuu lähes täysin sähköisesti – koska olet viimeksi käynyt pankkikonttorissa tai selannut puhelinluetteloa? Taloyhtiöt ovat pudonneet tai pudottautuneet tästä kehityksestä.

Suuri osa asukkaista on sähköpostin, sähköisten pankkipalveluiden ja internetin käyttäjiä. Todennäköisesti he olisivat valmiita asioimaan myös asumisen asioissa entistä enemmän sähköisesti. Digitaaliset palvelut ovat usein käytettävissä missä ja milloin vain – taloyhtiön asiakirjat löytyvät taloyhtiösivuilta juuri silloin kun niitä tarvitset, ja saunavuoron voi varata vaikka keskellä yötä sähköisestä varauspalvelusta.

Viestintäsuositus korostaa viestinnän, avoimuuden ja vuorovaikutteisuuden merkitystä taloyhtiöissä. Digitaalisuus tarjoaa tähänkin hyviä ja nykyaikaisia välineitä: taloyhtiösivut, keskustelupalstat, Facebook, palautepalvelu jne. Kannattaisiko kokeilla?

Ajankohtaiseen ja nopeaan tiedottamiseen sopivat taloyhtiösivuja paremmin esimerkiksi sähköposti ja tekstiviestit. Suomalaisilla kännykkä on jo lähes kasvanut kiinni kämmeneen – kiireelliset tekstiviestit tavoittaisivat asukkaat todennäköisesti paljon tehokkaammin kuin ilmoitustaulu ja postilaatikko. Moni asukas ja osakas ottaisi varmasti taloyhtiön vähemmänkin kiireelliset tiedotteet mieluusti sähköpostiin luettavaksi missä vain ja tarvittaessa talletettavaksi.

Laki mahdollistaa nykyisellään yhtiökokouskutsujenkin toimittamisen sähköpostilla. Oletteko kysyneet moniko osakas haluaisi käyttää tätä mahdollisuutta? Varsinkin nyt kun postilakko sotkee mm. syksyn kokouskutsupostituksia, olisi sähköpostivaihtoehto todella houkutteleva.