Tietoja Marina Furuhjelm

Marina Furuhjelm on lopettanut työt Isännöintiliitossa.

Usein kysytyt kysymykset vesimittareista vastikeperusteena

Miksi minä maksaisin siitä, että naapurini käy kolme kertaa päivässä suihkussa? Mikä on oikea tapa periä vesimaksuja? Tällaisiin kysymyksiin törmään jatkuvasti ja monessa yhtiössä jopa pohditaan vastikeperusteen muuttamista. Tässä nyt usein kysytyt kysymykset vesimittareista vastikeperusteena, ja vastaukset myös niihin.

  1. Mitä hyötyä huoneistokohtaisten vesimittareiden asentamisesta on?
    Kun vesivastikkeita peritään todelliseen kulutukseen perustuvalla laskutuksella, toteutuu osakkaiden välinen yhdenvertaisuus paremmin kuin jos vastikkeita peritään huoneiston henkilöluvun perusteella. Laskutustapa kannustaa myös asukkaita taloudellisempaan vedenkulutukseen, mikä saa aikaan säästöjä sekä vähentyneen veden- että energiankulutuksen muodossa.
  2. Onko vesimittareita pakko asentaa huoneistoihin?
    Huoneistokohtaiset vesimittarit ovat olleet pakollisia uusissa rakennuksissa vuoden 2011 alusta lähtien. Mittarit on asennettava asuinhuoneistojen lisäksi toimisto- ja liiketiloihin.
    1.9.2013 lähtien huoneistokohtaiset vesimittarit ovat lähtökohtaisesti pakollisia myös vanhoissa rakennuksissa, kiinteistön laajojen korjaustöiden yhteydessä.
  3. Onko huoneistokohtaista kulutusmittausta pakko käyttää laskutusperusteena taloyhtiössä?
    Ei. Vaikka mittarien asentaminen on rakentamismääräysten mukaan pakollista, ei niissä kuitenkaan määrätä, että mittareita olisi pakko käyttää vesivastikkeiden perusteena.
  4. Voidaanko mittareiden asennuksen jälkeen huoneistokohtaista kulutusta heti käyttää laskutusperusteena?
    Ei. Yhtiövastiketta maksetaan aina yhtiöjärjestyksessä määritellyn vastikeperusteen mukaan.
  5. Miten muutetaan vesivastikeperustetta, jos vesikustannukset nyt peritään hoitovastikkeen seassa?
    Jos pinta-alaan perustuvasta vesimaksusta halutaan asunto-osakeyhtiössä siirtyä vesimittareihin, riittää kun yli puolet annetuista äänistä kannattaa muutosta yhtiökokouksessa.
    Jos aletaan laskuttaa asukasmäärän mukaan, vaaditaan muutokseen vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista.
    Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole erillistä mainintaa vesimaksusta, se sisältyy hoitovastikkeeseen eikä erillistä vesimaksua peritä.
  6. Miten muutetaan vesivastikeperustetta, jos vesikustannukset nyt peritään asunnossa asuvien henkilölukumäärään perustuen?
    Jos asunto-osakeyhtiössä siirrytään vesimittareiden käyttöön, tarvitaan muutoksen taakse yli puolet annetuista äänistä päättävässä yhtiökokouksessa. Jos vesimaksua aletaan periä osana hoitovastiketta, tarvitaan muutokseen kaikkien osakkaiden suostumus.
  7. Miten muutetaan vesivastikeperustetta, jos vesikustannukset nyt peritään todellisen kulutuksen mukaan (mittarit)?
    Jos siirrytään vesimaksuun per asukas, päätökseen tarvitaan vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista yhtiökokouksessa.
    Jos vesimaksu siirtyy osaksi hoitovastiketta, kaikilta osakkailta pitää saada siihen suostumus.
  8. Pitääkö vesimittarit varmentaa?
    Kyllä. Kulutusmittareiden käyttöä sääntelevä mittauslaitelaki edellyttää, että laskutuskäytössä olevalla kulutusmittarilla on joko tarkastuslaitoksen myöntämä tyyppihyväksyntä tai muu osoitus siitä, että mittari täyttää mittauslaitedirektiivin asettamat vaatimukset. Tämän lisäksi laki edellyttää myös, että laskuttaja huolehtii mittareiden luotettavuudesta koko käytön ajan.
  9. Miten usein kulutusta mittava vesimittari täytyy varmentaa?
    Mittauslaitelain mukaan mittauslaitteen luotettavuus tulee varmentaa säädetyin määräajoin ja aina tarvittaessa. Varmentamisen määräajoista ei toistaiseksi ole vielä annettu ohjeita. Työ- ja elinkeinoministeriössä valmistellaan parhaillaan asetusta, jolla on tarkoitus säätää kulutusmittareiden käytönaikaisesta varmennuksesta tarkemmin.
  10. Jos taloyhtiössä on vesimittarit, mutta huoneistokohtaista kulutusta ei käytetä vastikeperusteena, täytyykö mittareita varmentaa?
    Niin kauan kuin kulutukseen perustuvaa mittausta ei käytetä vesivastikkeiden maksun perusteena, ei vesimittareita tarvitse tyyppihyväksyä tai varmentaa.
  11. Kuka on vastuussa mittareiden luotettavuudesta?
    Kulutusmittareiden luotettavuudesta ja siitä, että mittari täyttää mittauslaitelain asettamat vaatimukset on vastuussa se, joka käyttää mittaustuloksia laskutuksen perusteena, eli taloyhtiö.
  12. Täytyykö huoneistoon asennetussa mittarissa olla näyttö?
    Kyllä. Huoneistoon asennettu vesimittari, jossa ei ole näyttöä, on puutteellinen, eikä täytä mittauslaitelain vaatimuksia.
  13. Mihin vesimittari kannattaa asentaa?
    Vesimittarin näytön on rakennusmääräyksien mukaan oltava helposti luettavissa, mikä kannattaa huomioida mittarin asennuksessa. Väärin asennettu vesimittari ei täytä vaatimuksia ja voi antaa virheellisiä mittaustuloksia, joita on todella ikävä selvittää jälkikäteen.

Operaatio strategia taloyhtiölle, osa 6

Melkein nolottaa, kuinka paljon aikaa edellisestä strategiakirjoituksestani on ehtinyt kulua. Mutta minulla on sentään paljon hyviä asioita teille kertoa.

Viime vuoden hallitus ei halunnut viedä strategiahankkeemme kevään yhtiökokoukseen päätettäväksi, joten asia vietiin yhtiökokoukseen keskusteluaiheena. Yhtiökokoukselta pyydettiin lupaa valmistella strategiamme loppuun.

Keskustelu yhtiökokouksessa oli pääosin todella positiivista ja saimme hyvää palautetta erityisesti siitä, että asukkailta oli kysytty mielipiteitä yhtiön kehittämisestä. Keskustelun innostamana asukastoimikunta sai valtuudet edetä strategiatyössä. Yhtiökokouksessa keväällä myös hallituksen kokoonpano muuttui ja myös uusi hallitus suhtautuu strategiahankkeeseen positiivisemmin.

Yhtiökokouksen jälkeen asukastoimikunta siis päätti viettää mukavan illan yhdessä, jolloin saimme viimeisteltyä strategiaehdotuksen. Myönnetään nyt, että meillä on oikein viihtyisää ja jopa hauskaa asukastoimikunnassa ja strategiailtoihin saattaa kuulua jopa juustojen ja viinin maistelua (luonnollisesti omaan piikkiin). Hallituksen kokoukseen strategiaehdotus meni kokonaisuudessaan käsiteltäväksi nyt lokakuussa. Tarkoitus olisi viedä strategiamme ensi kevään yhtiökokoukseen hyväksyttäväksi.

Kyselytulosten perusteella strategialinjauksina on tarkoitus esittää, että yhtiössä korostetaan asukasviihtyvyyttä sekä edustavuutta. Asukkaille mahdollistetaan aktiivinen ulkona liikkuminen ja pyöräily sekä saumaton liittyminen kaupungin kehittyvään julkisen liikenteen verkostoon.

Asukkaiden tarpeet huomioidaan yhteisten tilojen ja piha-alueiden jatkuvassa kehityksessä ja kunnossapidossa ja taloyhtiöllä on aktiivinen johto, joka viestii monipuolisesti nykyaikaisia viestintävälineitä käyttäen siten, että asukkailla on ajantasaista tietoa aina saatavilla. Strategiaehdotuksen innostamana, perustimme itse asiassa jo taloyhtiölle omat Facebook-sivut.

Strategisten valintojen tarkistus olisi tarkoitus tehdä asukaskyselymuodossa ensimmäisen kerran neljän vuoden kuluttua. Jos kysely antaa siihen aihetta, voimme tehdä tarvittavia muutoksia yhtiön strategiaan.

Kerron kyllä, jos yhtiökokous ei hyväksy strategiaehdotuksemme keväällä.

Sähköiset lukot yleistyvät taloyhtiöissä

Taloyhtiömaailmassa tapahtuu. Kuluneen vuoden aikana muun muassa avainturvallisuus on kehittynyt huomattavasti ja taloyhtiöille hankitaan sähköisiä avaimia ja lukkojärjestelmiä yhä enemmän.

Lukituksen uusimisen syy voi olla turvallisuuden parantaminen ja samalla väärinkäytösten ja rikosten kuten kellarimurtojen selvittäminen voi helpottua. Sähköiset lukot keräävät informaatiota, joka on tarvittaessa luettavissa lukoista tai lukkojärjestelmästä.

Monet asukkaat pelkäävät kuitenkin, että kun sähköiset avaimet yleistyvät, isännöitsijä voi valvoa, missä asukkaat liikkuvat esimerkiksi mihin aikaan asukkaat tulevat illalla kotiin.

Sähköisiä avaimia ja lukkoja käytetään taloyhtiössä kuitenkin lähinnä ulko-ovissa ja ovissa, joiden kautta kuljetaan taloyhtiön yhteisiin tiloihin. Asukkaiden omien huoneistojen ovien lukot ovat usein edelleen mekaanisia, eikä niihin siten jää käytöstä tietoja.

Jos taloyhtiö ottaa käyttöön sähköisen lukitusjärjestelmän, on käyttöönotosta tiedotettava asukkaille. Käyttöönotto edellyttää enemmistöpäätöksen tekemistä yhtiökokouksessa, koska hankintakustannukset ovat yleensä merkittäviä. Erillisiä suostumuksia osakkailta ei kuitenkaan edellytetä.

Kun taloyhtiö päättää sähköisen kulunhallintajärjestelmän hankinnasta, on hyvä tunnistaa, että järjestelmän tiedoista muodostuu henkilörekisteri. Samalla kun asukkaille viestitään sähköisen järjestelmän käyttöönotosta, kerrotaan miten henkilötietoja kerätään, säilytetään ja käytetään.

Sähkölukitus toimii niin, että kun asukas käyttää avaintansa, siitä jää merkintä lukkoon, joka yleensä on yleisten tilojen lukko. Vain poliisiviranomainen tai rikoksia tutkiva viranomainen pääsee käsiksi lukkoihin kerättyihin tietoihin, koska avainten käyttötietoja kerätään nimenomaan rikosten selvittämiseksi. Edes isännöitsijällä tai hallituksen puheenjohtajalla ei siis ole oikeutta tarkistaa näitä tietoja.

Yhteisöllisen asumisen tarpeet kasvavat

Yksi vai yhdessä? Olen miettinyt tätä kysymystä paljon viime aikoina.

Jotenkin tuntuu, että yhteiskunta korostaa jatkuvasti yksilöllisyyttä ja sitä, että ihminen pitää pärjätä itse ja mielellään ei saisi muita ihmisiä häiritä. Mutta onko se todellakin sitä, mitä haluamme asumisessa nyt ja myöhemmin elämässä, kun ehkä ympärillä ei enää ole niin monta perhejäsentä tai vanhoja ystäviä?

Itse olen yksin asuva eronnut nainen. Joku voisi kutsua minua ehkä jopa keski-ikäiseksi. Minulla ei ole perheenjäseniä päivittäin ympärilläni, joten ehkä siksi asia on mietityttänyt minua.

Mielestäni meidän tulisi ajatella kotia laajemmin, kuin ainoastaan pitää mielessä seinät, jotka meitä ympäröivät. Koti on myös siellä, missä oma asunto sijaitsee. Kukaan ei myöskään voi sanoa toiselle, mikä koti on tai mitä se tarkoittaa, vaan mielikuva syntyy omasta suhtautumisesta asuntoon, taloyhtiöön, alueeseen sekä ympäristöön.

Väittäisin, että yksin asuvat ihmiset haluavat yhä enemmän yhteisöllistä asumista. Nykyelämä ja yhteiskunta keskittyvät kuitenkin yksilöllisyyteen. Siitä pitäisi päästä pois. Miten enemmän ikäihmisiä meillä asuu taloyhtiöissä, sitä tärkeämpään rooliin myös yhteisöllisyys nousee. Voinko minä jonkun naapurina vaikuttaa toisen ihmisen elämään ja kenties jopa onnellisuuteen?

Yhteisöllisyys pitäisi olla mielessä oikeastaan jo taloyhtiöitä rakennutettaessa. Olisi hienoa, jos uusia rakennuksia voitaisiin suunnitella niin, että asukkaiden yhdessä oleminen olisi huomioitu alusta lähtien.

Yksittäisiä asukkaiden itsensä rakennuttamia yhteisöasumisen taloja on jo tehty, mutta hankkeet ovat edelleen harvinaisia. Tarvitaan siis lisää asumisratkaisuja, jotka soveltuvat erityisen hyvin tulevaisuuden asumistarpeisiin.

Isännöitsijän rooli hukassa oikeudessa

Kävin viime keskiviikkona kuuntelemassa Turun hovioikeuden istuntoa, jossa käsiteltiin Tampereella maaliskuussa 2012 sattunutta lumiturmaa. Jalkakäytävällä kävellyt nainen sai silloin kerrostalon katolta jäätä päähänsä ja menehtyi. Nyt Turun hovioikeus pohti pitkään ja useita todistajia kuunnellen, mitä tarkkaan ottaen pari vuotta sitten tapahtui ja kuka tilanteesta on vastuussa.

Tapaus on käynyt jo aiemmin käräjäoikeudessa. Siellä tuomarit päätyivät siihen, että huoltoyrityksen huoltomiehet olivat toimineet huolellisesti, ja heidät vapautettiin syytteestä. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja sekä taloyhtiön isännöitsijä sen sijaan tuomittiin kuolemantuottamuksesta sakkoon.

Ongelma tämäntyyppisissä oikeuskäsittelyissä on minusta se, että niissä keskitytään aivan vääriin asioihin. Lisäksi huomaan valitettavasti, että asioita ajavat tahot, kuten tässä tapauksessa syyttäjä, eivät ole ymmärtäneet eri osapuolten rooleista mitään.

Huolimaton isännöitsijä?

Yhtenä oikeudellisena kysymyksenä tapauksessa on luonnollisesti ollut se, onko isännöitsijä toiminut huolellisesti. Syyttäjän ajatuslogiikka lienee ymmärtääkseni tämä: hyvämaineinen lumenpudotusyritys on kyseisessä taloyhtiössä tiputtanut katolta lunta joitakin päiviä aikaisemmin. Mutta koska katolle on jäänyt osittain jäätä (tosin tästäkään ei ole varmuutta), ajattelee syyttäjä, että isännöitsijä on ollut huolimaton, kun hän ei ole riittävän hyvin valvonut lumenpudotusyrityksen työn laatua.

Eli isännöitsijän olisi syyttäjän mukaan pitänyt kiivetä katolle tarkistamaan, onko lumenpudotusyritys tiputtanut lumet riittävän hyvin. Järjettömältä kuulostava väite!

Yhtä lailla viranomaisten edustajilla tuntuu olevan huoltoyrityksen ja isännöinnin tehtävänjako hieman hakusessa. Syyttäjä esitti puheenvuorossaan, ettei isännöitsijän huolellista toimintaa ole tai voi olla pelkästään se, että hän kilpailuttaa ja valitsee tarkasti huoltoyrityksen, jolla on eväät huolehtia mm. kattoturvallisuudesta, sopii ehdoista, neuvottelee huoltoyrityksen työnjohdon kanssa siitä, miten työtä tehdään ja käy vielä pari kertaa vuodessa yrityksen työnjohdon kanssa kehityskeskusteluita.

Ei kuulemma riitä. Syyttäjän mukaan isännöitsijällä on velvollisuus käydä säännöllisesti paikan päällä taloyhtiössä tarkkailemassa, missä kunnossa rakennus ja näköjään myös katto ovat. Onkohan syyttäjä nyt sekoittanut isännöitsijän huoltomieheen?

Roolit selviksi

Minusta isännöintiyrityksen toimitusjohtajan todistajankuuleminen oli istunnossa täydellinen. Hän yritti kertoa tuomareille, mitä isännöitsijän työnkuvaan kuuluu. Todistajankuulemisen lopussa hän sanoi: ”Näissä työvaatteissahan me teemme töitä, emme me katoille voi kiivetä” – ja osoitti sormella itseään ja syytettynä olevaa isännöitsijää, jotka molemmat olivat pukeutuneita tyylikkäästi tummiin pukuihin.

Joten kyllä, syyttäjällä oli isännöitsijän rooli hukassa. Toivottavasti tuomareilla ei ole. Jutusta voimme kuitenkin ottaa opiksemme sen, että meidän isännöintialan edustajien pitää kertoa isännöinnin roolista riittävän selkeästi.

Tästä syystä heitänkin haasteen kaikille Suomen 2 500 isännöitsijälle: kun tänä vuonna olette 50 000 taloyhtiön yhtiökokouksissa, tapaatte taloyhtiön hallitusten jäseniä ja asioitte tuhansien viranomaisten edustajien kanssa, kertokaa heille, mikä teidän roolinne taloyhtiön johtamisessa on. Myös minä lupaan omasta puolestani jatkaa tästä keskustelua.