Tietoja Pekka Harjunkoski

Seuraan isännöintialaa Isännöintiliitossa. Tehtävänä tilastoida, tutkia ja kehittää. Vien asiakkaan ääntä isännöintiyrityksiin ja innostan tarttumaan isännöinnin tulevaisuuden mahdollisuuksiin.

Kolme näkökulmaa taloyhtiöiden korjaustarvekeskusteluun

Kauppalehden kolumnissa 21.3. nousi esiin Hypon pääekonomisti Juhana Brotheruksen selvittämiä faktoja, jotka ovat mielestäni kiinnostava taloyhtiön johtamisen kannalta. Asia on sinänsä monelle tuttu, mutta kertauksena vielä lukuja:

Noin 50 000 asuntoa sijaitsee kunnissa, joissa ei ole tehty yhtään asuntokauppaa kahteen vuoteen. Yhteensä noin 200 000 asuntoa sijaitsee kunnissa, joissa on tehty kolmen vuoden aikana alle 50 asuntokauppaa (2014–2016). Lisäksi noin 300 000 asuntoa sijaitsee kunnissa, joissa tehtyjen asuntokauppojen keskineliöhinta on alle 1 000 euroa viimeisen kolmen vuoden aikana (2014–2016).

Asiaa voi pitää kiinnostavana esim. aluekehityksen, kiinteistönvälityksen, kaavoituksen ja vaikkapa sote-palvelujen organisoinnin kannalta. Mutta isännöinnin ja taloyhtiöiden hallitusten kannalta ainakin seuraavat kolme näkökulmaa ovat kiinnostavia:

1. Korjausrakentaminen

Oletettavasti varsin iso osa edellä mainituista asunnoista sijaitsee kiinteistöissä, joissa on merkittäviä korjaustarpeita. Korjaustarve nousee varovasti arvioidenkin 1000 euroon per vastikeneliö, kun mukaan lasketaan lvis-järjestelmien ja julkisivujen korjaukset.

Monissa tapauksissa kiinteistön vakuusarvo ei siis riitä remonttirahoituksen saamiseen, joten ratkaisua on haettava muulta. Purkava lisärakentaminenkaan tulee tuskin kyseeseen, koska kysyntä ei riitä, vaikka tilalla olisi uusi ja suurempi kiinteistö.

Onko ratkaisu siis kevytkorjaaminen, jossa kiinteistö pidetään asuttavassa kunnossa ilman keskeisten järjestelmien ja rakenteiden kokonaisvaltaista uusimista? Isännöinti on avainroolissa, kun haetaan uusia tapoja ylläpitää kiinteistöä. Hallituksen etu on, että isännöinti kokoaa suunnittelijat ja urakoitsijat yhteen ratkomaan haastetta.

2. Päätöksenteko

Tilanne voi pahimmillaan tarkoittaa taloyhtiön päätöksenteon jumiutumista. Hallituksen tulisi viedä yhtiökokoukseen järkevän kokoisia hankesuunnitelmia. Pahin vaihtoehto on, ettei viedä ehdotuksia lainkaan.

Isännöinti on avaintekijä, kun sovitetaan yhteen taloyhtiön pieniä resursseja ja hankesuunnittelijoiden käytäntöjä suurissa korjaushankkeissa. Onneksi korjausrakentamisen kentällä toimivat yritykset ovat innovoineet viime vuosina uusia palveluita, joissa keskiössä on ihminen, ei betoniseinä. Yritykset ovat ymmärtäneet, että heidän asiakkaitaan eivät ole rakennukset, vaan niiden asukkaat yksilöllisine tarpeineen.

3. Uudet asumisen palvelut

Taantuvien alueiden väestöpohja eriytyy kehittyvistä alueista. Toimeentulo ja ikärakenne tarkoittavat palvelutarpeita, joihin taloyhtiöpäättäjien on tarpeellista tarttua.

Keskittyminen elinvoimaisen taloyhtiön ylläpitämiseen voi tarkoittaa verkottumista paikallisen kotihoidon, ateriapalvelun tai vaikka kunnan liikuntapalvelun kanssa. Huoneistojen korjaus- ja huoltopalveluilla voidaan ylläpitää laadukasta asumista, vaikka laajoja peruskorjauksia ei tehtäisi.

Asumisen palveluiden järjestäminen on tulevaisuuden hallitustyötä siinä missä putkiremontin hankesuunnittelun valmistelu.

Onko isännöitsijäsi innostunut?

Isännöintialalla henkilöstön jaksaminen ja innostus on tärkeämpää kuin pelkkä osaaminen. Osaavalla, mutta väsyneellä isännöitsijällä ei ole riittävää arvoa asiakkaalle. Jaksavalla ja innostuneella isännöitsijällä on, koska hän on valmis oppimaan uutta asiakkaiden ongelmia kohdatessaan.

Jos olisin ostamassa isännöintipalvelua, kiinnittäisin tähän asiaan huomiota. Käytännössä isännöintiyritys myy asiakkaalle aikaresurssejaan, viikkotyötunteja. Ja näitä tunteja on nykyisellä isännöinnin palkkiotasolla niukasti käytössä. Siksi asiakkaalle on tärkeää tietää, millä energialla nuo tunnit tehdään.

Kiinnittävätkö asiakkaat huomiota isännöintiyrityksen työntekijöiden tyytyväisyyteen? Voi olla vaikeaa, koska isännöintiyritykset eivät tätä tuo esiin. Alan yritykset ovat keskimäärin pieniä, eikä henkilöstöasioihin löydy erillisiä resursseja. Tämä lienee vakiovastaus sille, ettei asialle ole ollut mahdollisuutta antaa riittävää painoarvoa. Silti tiedetään, että moni pk-yritys muilla toimialoilla korostaa todennettua henkilöstön hyvinvointia myydessään palvelujaan.

Miksi taloyhtiöasiakkaan tulisi olla kiinnostunut isännöitsijän työtyytyväisyydestä? Siksi, että asiakaskokemukseen panostamisen tulisi aina tarkoittaa panostamista myös työtyytyväisyyteen ja työkyvyn vahvistamiseen. Katso lisää esim. tästä

Isännöintityön kuormittavuus on Isännöintiliiton keräämien tietojen mukaan kasvussa. Samalla monessa isännöintiyrityksessä on onnistuttu parantamaan asiakaskokemusta. Oikeita asioita siis tapahtuu, mutta kehitys on varmasti myös epätasaista.