Konsensus vaatii harjoittelua

Yksi yhtiökokous, 14 asukaskokousta ja kolmisenkymmentä hallituksen kokousta. Siinä asunto-osakeyhtiöni kokoussaldo viimeiseltä 12 kuukaudelta. Ei ihan normaali määrä, mutta ei yhtiömmekään ole ihan normaali: meillä ei ole vielä taloa.

Yhteisen näkemyksen eteen tarvitaan työtä. Kaikki ideat eivät mahdu mukaan, mutta lopputuloksen tulisi tyydyttää kaikkia.

Lue loppuun

Ratkotaanko sinun taloyhtiössäsi oikeita ongelmia?

Kaikkea kaikille ei ole hyvä lähtökohta taloyhtiöiden digitaalisten palveluiden kehittämiseen. Kuitenkin ”peruspaketti” olisi hyvä olla kunnossa, kuten hyvällä ja ajankohtaisella sisällöllä varustetut taloyhtiösivut. Riittämätön viestintä ja huono tiedonkulku ovat taloyhtiöiden yleisimpiä ongelmia.

Jotta asumisen palveluita voidaan digitalisoida asukkaiden parhaaksi, pitää taloyhtiön tarpeiden olla tiedossa. Isoissa, nuorten aikuisten suosimassa taloyhtiössä on todennäköisesti eri haasteet ja tarpeet kuin pienemmässä, iäkkäämpien asukkaiden yhtiössä.

Mitkä ovat sinun taloyhtiösi keskeiset ja usein toistuvat ongelmat? Asumisen arki saattaa helpottua huomattavasti, kun muutamiin keskeisimpiin ja yleisimpiin ongelmiin löydetään ratkaisut.

Ennen kuin asioita voi ratkaista, pitää tietää ongelmakohdat eli mitä ratkaistaan.

Todelliset ongelmat löytyvät kysymällä

Ennen kuin asioita voi ratkaista, pitää tietää ongelmakohdat. Asukkaiden toiveita ja tarpeita olisi hyvä kartoittaa säännöllisesti, ja kätevä väline tähän on Talokysely.fi. Kysy omalta isännöitsijältäsi, voisiko palvelun ottaa käyttöön sinunkin taloyhtiössäsi. Säännölliset asukaskyselyt antavat oikean suunnan ja selkärangan taloyhtiön kehittämiselle.

Ensisijaisten kehittämiskohteiden lisäksi asukaskysely saattaa paljastaa asioita, joita ei kannata alkaa kehittää ensimmäisenä. Kaiken ei tarvitse olla digitaalista ja vaikka tietyt asiat ovat toiselle taloyhtiöille tärkeitä, ne eivät välttämättä ole ensisijaisia omassa taloyhtiössäsi.

Ei kehitetä tai kyllä kehitetään -päätösten pitäisi olla yhtä mietittyjä ja perusteltua. Tällöinkin asukaskyselyt ovat hyvä selkäranka priorisoinnille.

Palveluiden digitalisoimisen pitäisi tarkoittaa parempia palveluita arjen todellisiin haasteisiin. Kysymällä palveluiden tulevilta käyttäjiltä eli asukkailta päästään jo pitkälle matkalla kohti parempia asumisenpalveluita.

Mitä on hyvä isännöinti 2018?

Isännöintiliiton tärkeimpiä tehtäviä on lisätä isännöinnin tunnettuutta ja arvostusta sekä luoda toimialalle mahdollisuudet kehittyä digitaalisesti, asiakaskokemusta vahvistaen.

Isännöintiliitto etsii palkittavia isännöitsijöitä.

Tekoja tarvitaan, sillä julkisessa keskustelussa esiin nousevat helpommin alan epäonnistujat kuin onnistujat. Samaan aikaan isännöinnin merkitys yhteiskunnassa kasvaa. Hyville tekijöille on kysyntää, kun palvelut erikoistuvat, asiakaskokemus korostuu, digitaalisuus voimistuu ja osaaminen uudistuu.

Muun muassa näistä syistä Isännöintiliitto haluaa vuosittain palkita isännöintialan osaajia. Isännöintipäivien palkintogaalassa syyskuussa lavalle nousevat Isännöitsijä 2018 sekä Isännöintiyritys 2018 ja Isännöintiteko 2018 avainhenkilöineen. Haku kaikkiin kilpailukategorioihin on parhaillaan käynnissä.

Lue loppuun

Kolme näkökulmaa taloyhtiöiden korjaustarvekeskusteluun

Kauppalehden kolumnissa 21.3. nousi esiin Hypon pääekonomisti Juhana Brotheruksen selvittämiä faktoja, jotka ovat mielestäni kiinnostava taloyhtiön johtamisen kannalta. Asia on sinänsä monelle tuttu, mutta kertauksena vielä lukuja:

Noin 50 000 asuntoa sijaitsee kunnissa, joissa ei ole tehty yhtään asuntokauppaa kahteen vuoteen. Yhteensä noin 200 000 asuntoa sijaitsee kunnissa, joissa on tehty kolmen vuoden aikana alle 50 asuntokauppaa (2014–2016). Lisäksi noin 300 000 asuntoa sijaitsee kunnissa, joissa tehtyjen asuntokauppojen keskineliöhinta on alle 1 000 euroa viimeisen kolmen vuoden aikana (2014–2016).

Asiaa voi pitää kiinnostavana esim. aluekehityksen, kiinteistönvälityksen, kaavoituksen ja vaikkapa sote-palvelujen organisoinnin kannalta. Mutta isännöinnin ja taloyhtiöiden hallitusten kannalta ainakin seuraavat kolme näkökulmaa ovat kiinnostavia:

1. Korjausrakentaminen

Oletettavasti varsin iso osa edellä mainituista asunnoista sijaitsee kiinteistöissä, joissa on merkittäviä korjaustarpeita. Korjaustarve nousee varovasti arvioidenkin 1000 euroon per vastikeneliö, kun mukaan lasketaan lvis-järjestelmien ja julkisivujen korjaukset.

Monissa tapauksissa kiinteistön vakuusarvo ei siis riitä remonttirahoituksen saamiseen, joten ratkaisua on haettava muulta. Purkava lisärakentaminenkaan tulee tuskin kyseeseen, koska kysyntä ei riitä, vaikka tilalla olisi uusi ja suurempi kiinteistö.

Onko ratkaisu siis kevytkorjaaminen, jossa kiinteistö pidetään asuttavassa kunnossa ilman keskeisten järjestelmien ja rakenteiden kokonaisvaltaista uusimista? Isännöinti on avainroolissa, kun haetaan uusia tapoja ylläpitää kiinteistöä. Hallituksen etu on, että isännöinti kokoaa suunnittelijat ja urakoitsijat yhteen ratkomaan haastetta.

2. Päätöksenteko

Tilanne voi pahimmillaan tarkoittaa taloyhtiön päätöksenteon jumiutumista. Hallituksen tulisi viedä yhtiökokoukseen järkevän kokoisia hankesuunnitelmia. Pahin vaihtoehto on, ettei viedä ehdotuksia lainkaan.

Isännöinti on avaintekijä, kun sovitetaan yhteen taloyhtiön pieniä resursseja ja hankesuunnittelijoiden käytäntöjä suurissa korjaushankkeissa. Onneksi korjausrakentamisen kentällä toimivat yritykset ovat innovoineet viime vuosina uusia palveluita, joissa keskiössä on ihminen, ei betoniseinä. Yritykset ovat ymmärtäneet, että heidän asiakkaitaan eivät ole rakennukset, vaan niiden asukkaat yksilöllisine tarpeineen.

3. Uudet asumisen palvelut

Taantuvien alueiden väestöpohja eriytyy kehittyvistä alueista. Toimeentulo ja ikärakenne tarkoittavat palvelutarpeita, joihin taloyhtiöpäättäjien on tarpeellista tarttua.

Keskittyminen elinvoimaisen taloyhtiön ylläpitämiseen voi tarkoittaa verkottumista paikallisen kotihoidon, ateriapalvelun tai vaikka kunnan liikuntapalvelun kanssa. Huoneistojen korjaus- ja huoltopalveluilla voidaan ylläpitää laadukasta asumista, vaikka laajoja peruskorjauksia ei tehtäisi.

Asumisen palveluiden järjestäminen on tulevaisuuden hallitustyötä siinä missä putkiremontin hankesuunnittelun valmistelu.

Kumpaan ryhmään sinun taloyhtiösi hallitus kuuluu?

Ennustan, että puolet taloyhtiöiden hallituksista on valmiina, kun kaksi tärkeää asiaa jalkautuu taloyhtiöiden arkeen tänä keväänä.

Monet taloyhtiöitä koskettavat haasteet, parannukset ja mahdollisuudet ovat jo oven takana kolkuttamassa. Niihin kannattaa suhtautua positiivisesti, osana tulevaisuuden maailmankuvaa. Ei vastustaen, kitisten tai uhkakuvina.

Ennustan, että puolet hallituksista on valmistautunut taloyhtiöelämän kevään kahteen tärkeään asiaan.

Tietosuoja (GDPR)

25.5. astuu voimaan tietosuoja-asetus, joka turvaa meidän kaikkien oikeuksia. Taloyhtiöt säilövät monia tietoja erilaisissa rekistereissä meistä kaikista. On todella tärkeää, että näiden tietosuoja on kunnossa eikä tietojamme ole väärissä paikoissa tai turhaan. Huomattavaa on myös, että digitaalinen tieto on tietosuojan kannalta monin osin paljon helpompaa käsitellä kuin paperinen.

Suomalaisten tulee voida luottaa isännöintiin ja hallitukseen tässäkin asiassa. Isännöintiliiton tutkimusten mukaan osakkailla ja asukkailla on luottamuspulaa taloyhtiöiden johtoa kohtaan. Siksi moni asukas ja osakas tulee heti tuona päivänä käyttämään oikeuttaan saada tietää, missä rekistereissä hänen tietonsa ovat.

Hallitusten täytyy olla tuolloin valmiina. Vastuu muiden osakkaiden suuntaan on suuri, ja jos juridisesta vastuusta ei huolehdi, seurauksena voi olla mittavat sakot.

Ennustan, että taloyhtiöiden hallituksista puolet on valmiina 25.5.

Ennätysvilkas yhtiökokouskevät

Yleisesti ottaen tasainen ja yleinen arvonnousu on historiaa, ja sen tajuaminen kiihdyttää keskustelua asuntojen arvosta taloyhtiöissä.

Korjausvajeen merkitys asuntojen arvoon aletaan sisäistää, ja asuntojen kysynnän hiipuminen syrjäseuduilla puhuttaa. Lainansaanti vaikeutuu, ja ihmiset alkavat ajatella asuntoja ostaessaan ostavansa enemmän omaisuutta kuin kotia. Kaiken tämän oivaltaminen jakaa taloyhtiöt aiempaa enemmän menestyjiin ja menettäjiin.

Tämän ymmärryksen lisääntymisen vuoksi ennustan ennen kokematonta vilkkautta kevään yhtiökokouksissa. Osakkaat tulevat paikalle ja kysyvät, kumpaan porukkaan me kuulumme. He ottavat myös roolia ja haastavat hallitusta. Kokouksissa myös kriittinen ääni tulee esille.

Ennustan, että puolet hallituksista on valmistautunut tähän ennätysaktiiviseen kokouskevääseen.