Riittämätön kiinteistönhuolto ei ole aina huoltoyhtiön vika

Taloyhtiöissäni järjestettiin viikonloppuna pihatalkoot, jossa muuten hyväntuulinen porukka valitti vähän väliä yhdestä aiheesta, nimittäin kiinteistönhuollosta.

Osakas yksi toisensa jälkeen syytti huoltoa siitä, että se ei ollut puhdistanut pihaa lehdistä. Kysyttäessä kenelläkään ei ollut kuitenkaan käsitystä taloyhtiön ja huollon tekemän sopimuksen sisällöstä.

Huolto tekee juuri sen, mitä sen kanssa sovittu ja osa huollon tekemistä töistä voi kuulua huoltosopimukseen tai olla erikseen tilattavia. Kehotankin ensin selvittämään sopimuksen sisällön ja vasta sen jälkeen reklamoimaan, jos siihen edelleen on tarvetta.

Kiinteistönhuolto on taloyhtiöissä yksi eniten asumismukavuuteen ja -turvallisuuteen vaikuttavia asioita, ja sen merkitys korostuu talvella lumen ja jään takia. Onkin käsittämätöntä, miten huonosti monessa taloyhtiössä viestitään kiinteistönhuollon kanssa tehdyn palvelusopimuksen sisällöistä osakkaille ja asukkaille.

Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksen mukaan hallitus ja isännöinti sopivat siitä, miten taloyhtiön viestintä hoidetaan. Palvelusopimuksia ei tietenkään pidä avata osakkaille ja asukkaille kohta kohdalta, vaan kertoa niiden pääkohdista ymmärrettävällä tavalla. Isännöintiliiton, Kiinteistöliiton ja oikeusministeriön yhdessä laatima suositus on kuitenkin valitettavan kaukana käytännöstä.

Itselläni ei ole ollut huollosta reklamoitavaa, ja pidän pihatalkoita taloyhtiön valitsemana keinona säästää huollon kustannuksista. Olen tottunut taloyhtiöni niukkaan viestintälinjaan, ja tarpeen tullen selvitän asiat itse. Helpompaa ja tasapuolisempaa kuitenkin olisi, että kaikilla olisi sama tieto taloyhtiön sopimuksista ja käytännöistä.

Kirjoitus on julkaistu Helsingin Sanomien Mielipide-osastolla 2.11.2018.

Taloyhtiön digitie on pitkä, mutta se kannattaa kulkea

Joko tämä puhe kyllästyttää? ”Pian, minä hetkenä hyvänsä ja ihan kohta tapahtuu se kauan odotettu taloyhtiömaailman käytäntöjen ja palveluiden sähköistyminen. Niin kuin kaikkialla muualla yhteiskunnassa on tapahtunut jo aikoja sitten: pankit, kirjasto, koululaitos, harrastusseurat. Sitten kaikki on helpompaa.”

Puhetta riittää, mutta mitään ei tapahdu. Ja mikä ehkä kaikkein ankeinta, syytellään toisia: Järjestelmäntoimittajat eivät saa kehitettyä tarpeeksi hyvää systeemiä. Isännöintiyrityksillä ei ole kunnollista palvelupakettia. Taloyhtiön hallituksissa ei ole valmiutta ottaa palveluita käyttöön.

Ollaan kuin parisuhteessa, jossa vika on aina toisessa. Mutta eikö se menekin niin, että vain omaan toimintaansa voi vaikuttaa, toisen ei? Eli ainoa mitä voi tehdä, on oma osansa. Mitä se tarkoittaa taloyhtiöiden hallituksissa?

Ensiksi hallitus selvittää osakaskyselyllä, että seisoohan talonväki arkea helpottavan muutoksen takana. Jos ei, se avaa keskustelun väistämättömän askeleen puolesta. Toiseksi hallitus etsii sinnikkäästi sopivan isännöintipalvelun, jolla on hyvät digijärjestelmät tukenaan. Kolmanneksi hallitus huolehtii, että viestintä kulkee mukana koko kivisen tien, sillä uusia sähköisiä palveluita ei opita käyttämään, ellei siihen ohjeisteta.

Teoriassa ihan helppoa. Niin kuin oman osansa täydellinen hoitaminen parisuhteessakin on: Ensin kysyy itseltään, mitä haluaa, ja valitsee sen mukaan. Sitten käyttää arjessa toimivaa ajanhallintajärjestelmää: tuohon parisuhdeaika, tuohon läsnä oleva vanhemmuus, harrastus tuohon, ja kotityöt koristeeksi tähän ja tuonne – ja totta kai virheetön viestintä pitkin matkaa.

Siis voimia käytäntöön, jos prosessi on vielä kesken. Luvassa on, jos ei nyt ihan verta, niin hikeä ja kyyneleitä ainakin.

Asumisen palveluissa länsinaapuri astelee edellä

Ruotsalaiselle asuminen on palvelua. Kerros- ja rivitaloissa asumisoikeusasuminen on Ruotsissa suosittua ja suomalaistyyppinen asunto-osakeyhtiöasuminen harvinaisempaa. Myös vuokra-asuminen on tavallisempaa kuin Suomessa.

Kun asuminen nähdään palveluna, siltä osataan myös vaatia laatua. Asukasviestintä on Ruotsissa arkea myös digisti. Asukasportaalista löytää omaa taloyhtiötä ja asuntoa koskevaa tietoa ja asumisen ohjeistuksia. Mobiilisovelluksella varataan sauna ja pesutupa, joihin pääsee sisään kulkulätkällä.

Muitakin palveluita on. Monessa ruotsalaisessa talossa on yhteinen vierasasunto ja punttisali. Yhteisöllisyyttä tuovat ”tillsammans”- meiningillä asukasillat.

Ruotsalaisia sukulaisiani ihmetyttää, kuinka paljon perheeni menoista menee asuntolainaan. Ruotsalainen kun haluaa käyttää rahaa enemmän kodin sisustukseen ja muuhun elämään. Miksi asuntolaina edes pitäisi maksaa pois, ihmettelee ruotsalainen.

Ruotsalaiselle asuminenkin on ”lagom” (sopivaa ja kohtuutta tarkoittava sana, jota ei ole muussa kuin ruotsin kielessä). Ruotsi on asumispalveluissa meitä edellä, mutta ei kovin monta askelta.

Miten taloyhtiömaailmaan tuodaan tavoitteellisuutta?

Kiinnostuin kesällä kirjasta Idiootit ympärilläni − Kuinka ymmärtää muita ja itseään? Siinä meidät jaetaan ihmisinä neljään värityyppiin erilaisten käyttäytymismalliemme mukaan. Olen itse selkeästi punaista tyyppiä, joka tavoittelee päämäärää suorasti, tehokkaasti ja kärsimättömästi. Minulle päämäärään pääseminen on sinne vievää polkua paljon tärkeämpi.

Ainakin meille punaisille taloyhtiön toiminta on tehotonta puuhastelua ilman päämäärää. Miksi?

Tavallinen taloyhtiö koostuu niin kaikista värityypeistä kuin ihmisistä erilaisine taustoineen. Kaikille taloyhtiön luulisi olevan tärkeä, mutta harva siitä oikeasti on innoissaan. Harva haluaa hallitukseen ja pääsääntöisesti kaikki sielläkin haluavat päästä helpolla.

Jostain syystä myös arvostus kaikkea taloyhtiön hyväksi tehtyä työtä kohtaan on alhaalla. Ekonomipunainen ei voi yksinkertaisesti ymmärtää, miksi kaikkia ei kiinnosta edes oma omaisuus. Eikö asian tärkeyttä ymmärretä tai tiedosteta? Vai eikö joitakuita oikeasti kiinnosta? Vai onko sittenkin niin, että hieno asunto-osakeyhtiöjärjestelmä ei toimikaan tai sitä ei käytetä, kuten se on suunniteltu?

Minusta kyse on noiden kaikkien syiden sekamelskasta, jossa viimeksi mainittu on painavin: Ideaalimallissa hallitus on osaava päättäjä, joka antaa johtajaisännöitsijän ammattilaisena hoitaa oman hommansa, antaa isännöinnille vastuun ja seuraa mittareista tulosta.

Reaalimaailmassa taas roolit ovat aivan sekaisin ja tuntuu, että kiistellään jopa siitä, kuuluuko muutosten tavoitteellisempaan taloyhtiön johtamiseen lähteä osakkaasta, hallituksesta vai isännöinnistä.

Pitäisikö jotain tehdä? Aivan varmasti. Minusta osaava isännöintipalvelu ottaa homman haltuun ja rakentaa osakkaita kuunnellen yhtiölle päämäärän ja seurantamittarit. Myynnin oppien mukaan osakas ei kuitenkaan osta ajatusta, ellei hän ymmärrä ensin asian merkityksellisyyttä ja että nykytoiminnassa on joku ongelma.

Nyt kannattaisikin aloittaa merkityskeskustelu jokaisessa taloyhtiössä. Muita ajatteleva puheenjohtaja ottaa tästä vastuun. Toimintamallit paljastavat, että on vielä selvittämättä, onko taloyhtiömaailma pyöreä vai pannukakku.

Tämä näkymätön pelastaja korvaa kärsimykset taloyhtiössä

Ollaan rehellisiä: taloyhtiöasumisessa on aika paljon kaikenlaista vähän nihkeää. Yhtiökokoukseen osallistuminen on tylsää, kimppaomistaminen aiheuttaa vääntöjä, kaikki eivät osaa käyttäytyä yhteistiloissa, naapuri juttelee liikaa tai liian vähän, ei ole oman pihapiirin rauhaa, mikä tahansa tyyppi voi yhtäkkiä muuttaa seinän taakse. Jos vielä päätyy hallitukseen, saa luopua omasta ajastaan ja energiastaan yhteiseksi hyväksi.

On kuitenkin yksi vähän näkymätönkin juttu, joka korvaa kaikki nämä kärsimykset: toimiva kiinteistönhuolto. Jos omakotiasuja nauttii pihatöiden tekemisestä, taloyhtiöasuja nauttii siitä, että joku toinen tekee ne. Ja kaikenlaisissa pulmatilanteissa voi aina tilata huoltohenkilön paikalle. Ei tarvitse yksin googlailla tai kärvistellä.

Katselin kesällä hiukan rivitaloasuntoja sillä silmällä. Useimmissa sopivissa kohteissa huoltotyöt hoidettiin asukkaiden talkoina. Ensin ajattelin, että juu, voisihan se olla ihanaa aloittaa raikas pakkasaamu pöllyävää lunta viskellen. Tai kyllähän sitä nyt ruohikon ajaa silloin tällöin kauniina kesäpäivänä, hyvää kuntoilua – ja säästöä.

Mutta eihän se niin mene, sovitut talkootyöt on tehtävä myös räntäsateella, helteellä ja väsyneenä. Ja jos joku ei tee, muut rehkivät hänenkin osuutensa. Loma-aikoina ja flunssakausina sitten säädetään ja ihmetellään. Ja entäs, jos jotain hajoaa? Kenen asiantuntemus riittää pikkukorjauksiin? Ettei vaan menisi jeesusteipillä ja purkalla fiksaamiseksi.

Yksi myynnissä ollut asunto oli tosi hyvä. Mutta lopulta en mennyt edes katsomaan sitä käytyäni edellä mainitut skenaariot läpi päässäni. Sen sijaan menin parvekkeelle, kallistuin sohvalle ja haistoin vastaleikatun ruohon tuoksun.