Isännöintiala: helppo tulla, vaikea onnistua

Isännöintialalle perustetaan runsaasti uusia yrityksiä, joista kuitenkin vain harva kasvaa tai menestyy.

Isännöintiala on sääntelyvapaa ja perustuu markkinatalouden pelisääntöihin. Alalle on imua, oikein avoimet ovet: vuonna 2017 kaupparekisteriin perustettiin 76 yritystä, joiden toimialana on kiinteistöjen isännöinti.

Ala houkuttelee yrittäjien lisäksi työntekijöitä. Ala työllistää noin 300 uutta työntekijää vuosittain, pääsääntöisesti eläköitymisen vuoksi. Asiakkailla on siis mistä valita. Paljon on tulijoita, kuka menestyy? Aika harva.

Liikevoittoprosentti on ollut noin 7 ja alan yritysten markkina-arvo ei ole kummoinen. Reippaan 700 yrityksen alalla kilpailu on ollut kovaa ja arki on syönyt kehityspotentiaalin. Yritysten kasvu on ollut hidasta. Kasvua jarruttaa se, että vain 4–5 prosenttia taloyhtiöistä vaihtaa isännöintiä vuosittain.

Tuntuu, että vaikka alalla on paljon yrityksiä ja kilpailua ja elämme vapaassa markkinataloudessa, markkinamekanismit eivät sittenkään toimi.

Pitkistä asiakassuhteista huolimatta alan tulevaisuus näyttää haastavalta: Kiinteistöjen korjausvaje kasvaa. Lainsäädännön muutokset rasittavat. Asuntomarkkinoiden eriytyminen luo paineita. Asukkaiden asumisvaatimuksien kasvaminen rasittaa arkea.

Samalla kaikki edellä mainitut ovat täynnä mahdollisuuksia. Tulevaisuuden menestyjä pystyy tarttumaan niihin ja kehittymään.

Huomioitavaa on, että alan yrityksistä korkeintaan yksi viidestä mittaa asiakastyytyväisyyttään. Kohta ei enää tarvitsekaan, kun ovi alkaa käydä toiseen suuntaan ja asiakkaat äänestävät jaloillaan. Vaatimusten lisääntyminen ja yritysten kasvava kilpailukyky luovat tilanteen, jossa asiakkaat voittavat.

Jotta yritykset pysyvät hengissä, niiden omistajien lompakoiden täytyy kestää toimintojen digitalisoimisen raskas kehityspolku. Takamusten puolestaan täytyy kestää pitkät päivät. Alan sisäinen kilpailu kovenee ja sen kautta ala tulee kehittymään.

Annetaan yritysten oppia uudet kujeet ja kehittää palveluitaan, sillä odotus palkitaan. Isännöintiliitto tukee tässä jäseniään. Syyskuussa isännöintialan ammattilaiset päivittivät osaamistaan ja hankkivat tietoa palvelu-uutuuksista valtakunnallisilla Isännöintipäivillä Lahdessa. Tapahtumassa myös jaettiin Isännöintiliiton vuotuiset palkinnot alan suunnannäyttäjille.

 

Moderni taloyhtiö

Eduskunta päättää loppuvuonna asunto-osakkeiden omistustietojen valtakunnalliseen rekisteriin keräämisestä. Rekisterin nimeksi on hankkeen aikana muotoutunut osakehuoneistorekisteri.

Ennen 2019 alkua perustettujen taloyhtiöiden osakeluetteloiden siirto alkaisi ensi vuoden toukokuussa. Noin 90 000 suomalaisen taloyhtiön tulisi hoitaa siirtyminen 3,5 vuoden siirtymäajan kuluessa. Melkoisen iso juttu taloyhtiökentällä.

Käytännössä tämä edellyttää osakehuoneistorekisterin ja isännöintijärjestelmien saumatonta yhteen toimimista, koska peruslähtökohta siirtymiselle on, että yhtiöiden hallinnon hoito sujuvoituu, ei vaikeudu.

Fiksu taloyhtiö ei jää vetkuttelemaan siirtymistä, vaan hoitaa velvoitteen kuntoon heti, kun isännöintiyritys informoi sen käyttämien järjestelmien valmiudesta osakehuoneistorekisteriin. Näin rekisterin hyödyt ovat heti käytössä, kuten se, ettei yhtiö ole enää vastuussa ostajien laiminlyömien varainsiirtoverojen maksusta.

Osakehuoneistorekisterin piirissä oleminen on myös imagotekijä, näyttäähän moderni yhtiö ostajan silmissä rikkuria houkuttelevammalta. Määräajan ryypänneiden taloyhtiöiden isännöitsijäntodistuksiin näyttäisi nimittäin lakiesityksen mukaan tulevan merkintä velvoitteen laiminlyönnistä. Minä en ainakaan meinaa asua sellaisessa taloyhtiössä.

Taloyhtiössä hallitus vastaa viestinnän hankkimisesta

Helsingin Sanomissa (4.9.2018) kirjoitettiin isännöintiyritysten tarjoamista viestintäpalveluista. Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen kertoo jutussa pettyneensä taloyhtiön tiedotteisiin.

Yhä useampi odottaakin isännöintiyrityksen tuottamalta viestinnältä paljon enemmän kuin entisaikoina. Viestintää pitää olla enemmän ja yhä useammissa kanavissa. Laadukas asukasviestintä on asiantuntijatyötä, joka ei synny itsestään. Asukkaiden ja osakkaiden tyytyväisyys taloyhtiön viestintään onkin erittäin suositeltavaa selvittää vuosittaisella kyselyllä.

Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksessa – jota Kiinteistöliittokin on ollut laatimassa – todetaan, että hallitus järjestää asukas- ja osakasviestinnän joko hoitamalla sen itse tai ostamalla viestintäpalvelut isännöintiyritykseltä tai muulta palveluntarjoajalta. Kun suositusta lukee, ei jää epäselväksi, että asukasviestintä vaatii aikaa ja jonkun sitä tekemään.

Siksi hallituksen on tärkeää ymmärtää olevansa vastuussa isännöintipalvelun hankkimisesta ja siitä, että viestinnästä sovitaan isännöitsijän kanssa. Ihmettelen, että jos jokin palvelu tai sen hinnoittelumalli ei vastaa sitä, mitä hallitus haluaa ostaa, miksi siihen tyydytään.

Kiinteistöliitto myös epäili, että isännöintiyritykset haluavat saada liiketoimintansa kannattamaan. Epäilyksistä voi rauhassa luopua, sillä tähän varmasti pyrkivät kaikkien alojen yritykset. Ne menestyvät, joilta asiakkaat päättävät ostaa.

Minusta hyvä isännöinti on eniten…

…talouden asiantuntijuutta, eli sitä, että seuraa ja raportoi taloyhtiön taloutta tarkasti ja niin, että asuntojen arvo nousee kohisten. Ei kun sittenkin se on erityisesti juridista ammattitaitoa, eli että ennakoi muuttuvia lakeja ja asetuksia ja huolehtii, että kaikki taloyhtiön asiat hoituvat lain mukaan.

Ei kun ei sittenkään. Hyvä isännöinti on minulle ennen kaikkea asiakaspalveluhenkisyyttä: asiakkaiden tasapuolista kohtelua sekä nopeita vastauksia kysymyksiin, jotka koskevat vaikka perintöoikeutta, ilmanvaihtoa tai lemmikin kuolemanturvavakuutusta tulipalotilanteessa.

Ei kun totta kai hyvä isännöinti on minulle varsinkin hyviä verkostoja. Mikään ei ole niin tärkeää kuin se, että isännöinti järjestää parhaat tekijät nyt vaikkapa putkiremonttiin.

Vai olisiko sittenkin olennaisinta, että isännöitsijäymmärtäisi paljon tekniikasta? Olisi kätevää, jos hän tajuaisi valokuidut, laajakaistat, sähkölukot, vesimittarin etäluennan ja mitä näitä nyt on.

Tai merkitsisikö minulle kuitenkin eniten viestintä? Kyllähän nyt hyvään isännöintiin kuuluu sekin, että tuntee viestinnän lainalaisuudet, kriisiviestinnän ja että osaa kirjoittaa kaikesta kansantajuisesti.

Enkä kyllä millään haluaisi jättää määrittelyn ulkopuolelle visiointia ja kehittämistäkään. Pitää tarjota taloyhtiöille oma-aloitteisesti jotakin ihan uutta, kaikkien odotukset ylittävää. Senhän voi tehdä siinä perustöiden ohella? Eikä riitä, että on mukavaa. Sen täytyy olla paljon parempaa. Henkilökemioiden pitää toimia – kaikkien kanssa.

Mikä teidän taloyhtiöllenne on isännöinnissä tärkeintä?