Miten taloyhtiömaailmaan tuodaan tavoitteellisuutta?

Kiinnostuin kesällä kirjasta Idiootit ympärilläni − Kuinka ymmärtää muita ja itseään? Siinä meidät jaetaan ihmisinä neljään värityyppiin erilaisten käyttäytymismalliemme mukaan. Olen itse selkeästi punaista tyyppiä, joka tavoittelee päämäärää suorasti, tehokkaasti ja kärsimättömästi. Minulle päämäärään pääseminen on sinne vievää polkua paljon tärkeämpi.

Ainakin meille punaisille taloyhtiön toiminta on tehotonta puuhastelua ilman päämäärää. Miksi?

Tavallinen taloyhtiö koostuu niin kaikista värityypeistä kuin ihmisistä erilaisine taustoineen. Kaikille taloyhtiön luulisi olevan tärkeä, mutta harva siitä oikeasti on innoissaan. Harva haluaa hallitukseen ja pääsääntöisesti kaikki sielläkin haluavat päästä helpolla.

Jostain syystä myös arvostus kaikkea taloyhtiön hyväksi tehtyä työtä kohtaan on alhaalla. Ekonomipunainen ei voi yksinkertaisesti ymmärtää, miksi kaikkia ei kiinnosta edes oma omaisuus. Eikö asian tärkeyttä ymmärretä tai tiedosteta? Vai eikö joitakuita oikeasti kiinnosta? Vai onko sittenkin niin, että hieno asunto-osakeyhtiöjärjestelmä ei toimikaan tai sitä ei käytetä, kuten se on suunniteltu?

Minusta kyse on noiden kaikkien syiden sekamelskasta, jossa viimeksi mainittu on painavin: Ideaalimallissa hallitus on osaava päättäjä, joka antaa johtajaisännöitsijän ammattilaisena hoitaa oman hommansa, antaa isännöinnille vastuun ja seuraa mittareista tulosta.

Reaalimaailmassa taas roolit ovat aivan sekaisin ja tuntuu, että kiistellään jopa siitä, kuuluuko muutosten tavoitteellisempaan taloyhtiön johtamiseen lähteä osakkaasta, hallituksesta vai isännöinnistä.

Pitäisikö jotain tehdä? Aivan varmasti. Minusta osaava isännöintipalvelu ottaa homman haltuun ja rakentaa osakkaita kuunnellen yhtiölle päämäärän ja seurantamittarit. Myynnin oppien mukaan osakas ei kuitenkaan osta ajatusta, ellei hän ymmärrä ensin asian merkityksellisyyttä ja että nykytoiminnassa on joku ongelma.

Nyt kannattaisikin aloittaa merkityskeskustelu jokaisessa taloyhtiössä. Muita ajatteleva puheenjohtaja ottaa tästä vastuun. Toimintamallit paljastavat, että on vielä selvittämättä, onko taloyhtiömaailma pyöreä vai pannukakku.

Tämä näkymätön pelastaja korvaa kärsimykset taloyhtiössä

Ollaan rehellisiä: taloyhtiöasumisessa on aika paljon kaikenlaista vähän nihkeää. Yhtiökokoukseen osallistuminen on tylsää, kimppaomistaminen aiheuttaa vääntöjä, kaikki eivät osaa käyttäytyä yhteistiloissa, naapuri juttelee liikaa tai liian vähän, ei ole oman pihapiirin rauhaa, mikä tahansa tyyppi voi yhtäkkiä muuttaa seinän taakse. Jos vielä päätyy hallitukseen, saa luopua omasta ajastaan ja energiastaan yhteiseksi hyväksi.

On kuitenkin yksi vähän näkymätönkin juttu, joka korvaa kaikki nämä kärsimykset: toimiva kiinteistönhuolto. Jos omakotiasuja nauttii pihatöiden tekemisestä, taloyhtiöasuja nauttii siitä, että joku toinen tekee ne. Ja kaikenlaisissa pulmatilanteissa voi aina tilata huoltohenkilön paikalle. Ei tarvitse yksin googlailla tai kärvistellä.

Katselin kesällä hiukan rivitaloasuntoja sillä silmällä. Useimmissa sopivissa kohteissa huoltotyöt hoidettiin asukkaiden talkoina. Ensin ajattelin, että juu, voisihan se olla ihanaa aloittaa raikas pakkasaamu pöllyävää lunta viskellen. Tai kyllähän sitä nyt ruohikon ajaa silloin tällöin kauniina kesäpäivänä, hyvää kuntoilua – ja säästöä.

Mutta eihän se niin mene, sovitut talkootyöt on tehtävä myös räntäsateella, helteellä ja väsyneenä. Ja jos joku ei tee, muut rehkivät hänenkin osuutensa. Loma-aikoina ja flunssakausina sitten säädetään ja ihmetellään. Ja entäs, jos jotain hajoaa? Kenen asiantuntemus riittää pikkukorjauksiin? Ettei vaan menisi jeesusteipillä ja purkalla fiksaamiseksi.

Yksi myynnissä ollut asunto oli tosi hyvä. Mutta lopulta en mennyt edes katsomaan sitä käytyäni edellä mainitut skenaariot läpi päässäni. Sen sijaan menin parvekkeelle, kallistuin sohvalle ja haistoin vastaleikatun ruohon tuoksun.

Jos yrityksesi olisi kuin taloyhtiö

”Jos firmoja johdettaisiin näin kuin taloyhtiöitä niin aika synkkää olisi työelämä.” Näin kirjoitti nimimerkki Muutos2018 Suomi24-keskustelussa. Millaista se sitten olisi, jos yrityksesi olisi kuin taloyhtiö? 

Jos yrityksesi olisi kuin taloyhtiö, asiakkaat (kuten taloyhtiössä asukkaat) käyttäisivät yrityksesi palvelua joka päivä ympäri vuoden. Asiakassuhteet kestäisivät vuosia tai jopa vuosikymmeniä. Yhteydenpitoa yrityksesi ja asiakkaiden välillä olisi harvakseltaan. Pari kertaa vuodessa asiakkaasi saisi tiedotteen postiluukusta. Verkkosivuja yritykselläsi ei olisi.  

Jos yrityksesi olisi kuin taloyhtiö, omistajat (kuten taloyhtiössä osakkaat) eivät aina muistaisi rooliaan ja vastuitaan omistajana. Moni luulisi omistavansa yrityksesi seinät eikä osakkeita. Omistajat osallistuisivat laiskasti yhtiökokouksiin eivätkä olisi kovin kiinnostuneita yrityksesi tilanteesta. Yhtiökokousten välissä yrityksesi ei lähettäisi omistajille mitään tietoa siitä, miten heidän omaisuuttaan hoidetaan.   

Jos yrityksesi olisi kuin taloyhtiö, hallitustyöhön kuuluisi päätöksenteon lisäksi yrityksen sosiaalisen toiminnan organisointi. Yrityksesi hallitus järjestäisi talkoita ja ylläpitäisi asiakkaiden Facebook-ryhmää. Joskus hallitus toimisi myös erotuomarina asiakkaidenne välisissä kärhämissä.  

Jos yrityksesi olisi kuin taloyhtiö, yritykselläsi olisi osa-aikainen johtaja (kuten taloyhtiössä isännöitsijä), joka tekisi töitä yritykselle muutaman tunnin kuukaudessa. Sama henkilö johtaisi montaa muutakin yritystä. Hänellä olisi apuna tiimi, joka hoitaisi yhtiön käytännön asioita, kuten asiakaspalvelua, hallintoa, kirjanpitoa ja laskutusta. Asiakkaat luulisivat, että johtaja tekee myös lumityöt.  

Jos yrityksesi olisi kuin taloyhtiö, yritykselläsi ei olisi selkeitä tavoitteita eikä strategiaa ja viestintää olisi tietysti liian vähän. Mutta hei, eikös näin ole monissa muissakin yrityksissä?

Isännöintiala: helppo tulla, vaikea onnistua

Isännöintialalle perustetaan runsaasti uusia yrityksiä, joista kuitenkin vain harva kasvaa tai menestyy.

Isännöintiala on sääntelyvapaa ja perustuu markkinatalouden pelisääntöihin. Alalle on imua, oikein avoimet ovet: vuonna 2017 kaupparekisteriin perustettiin 76 yritystä, joiden toimialana on kiinteistöjen isännöinti.

Ala houkuttelee yrittäjien lisäksi työntekijöitä. Ala työllistää noin 300 uutta työntekijää vuosittain, pääsääntöisesti eläköitymisen vuoksi. Asiakkailla on siis mistä valita. Paljon on tulijoita, kuka menestyy? Aika harva.

Liikevoittoprosentti on ollut noin 7 ja alan yritysten markkina-arvo ei ole kummoinen. Reippaan 700 yrityksen alalla kilpailu on ollut kovaa ja arki on syönyt kehityspotentiaalin. Yritysten kasvu on ollut hidasta. Kasvua jarruttaa se, että vain 4–5 prosenttia taloyhtiöistä vaihtaa isännöintiä vuosittain.

Tuntuu, että vaikka alalla on paljon yrityksiä ja kilpailua ja elämme vapaassa markkinataloudessa, markkinamekanismit eivät sittenkään toimi.

Pitkistä asiakassuhteista huolimatta alan tulevaisuus näyttää haastavalta: Kiinteistöjen korjausvaje kasvaa. Lainsäädännön muutokset rasittavat. Asuntomarkkinoiden eriytyminen luo paineita. Asukkaiden asumisvaatimuksien kasvaminen rasittaa arkea.

Samalla kaikki edellä mainitut ovat täynnä mahdollisuuksia. Tulevaisuuden menestyjä pystyy tarttumaan niihin ja kehittymään.

Huomioitavaa on, että alan yrityksistä korkeintaan yksi viidestä mittaa asiakastyytyväisyyttään. Kohta ei enää tarvitsekaan, kun ovi alkaa käydä toiseen suuntaan ja asiakkaat äänestävät jaloillaan. Vaatimusten lisääntyminen ja yritysten kasvava kilpailukyky luovat tilanteen, jossa asiakkaat voittavat.

Jotta yritykset pysyvät hengissä, niiden omistajien lompakoiden täytyy kestää toimintojen digitalisoimisen raskas kehityspolku. Takamusten puolestaan täytyy kestää pitkät päivät. Alan sisäinen kilpailu kovenee ja sen kautta ala tulee kehittymään.

Annetaan yritysten oppia uudet kujeet ja kehittää palveluitaan, sillä odotus palkitaan. Isännöintiliitto tukee tässä jäseniään. Syyskuussa isännöintialan ammattilaiset päivittivät osaamistaan ja hankkivat tietoa palvelu-uutuuksista valtakunnallisilla Isännöintipäivillä Lahdessa. Tapahtumassa myös jaettiin Isännöintiliiton vuotuiset palkinnot alan suunnannäyttäjille.

 

Moderni taloyhtiö siirtyy nopeasti osakehuoneistorekisteriin

Eduskunta päättää loppuvuonna asunto-osakkeiden omistustietojen valtakunnalliseen rekisteriin keräämisestä. Rekisterin nimeksi on hankkeen aikana muotoutunut osakehuoneistorekisteri.

Ennen 2019 alkua perustettujen taloyhtiöiden osakeluetteloiden siirto alkaisi ensi vuoden toukokuussa. Noin 90 000 suomalaisen taloyhtiön tulisi hoitaa siirtyminen 3,5 vuoden siirtymäajan kuluessa. Melkoisen iso juttu taloyhtiökentällä.

Käytännössä tämä edellyttää osakehuoneistorekisterin ja isännöintijärjestelmien saumatonta yhteen toimimista, koska peruslähtökohta siirtymiselle on, että yhtiöiden hallinnon hoito sujuvoituu, ei vaikeudu.

Fiksu taloyhtiö ei jää vetkuttelemaan siirtymistä, vaan hoitaa velvoitteen kuntoon heti, kun isännöintiyritys informoi sen käyttämien järjestelmien valmiudesta osakehuoneistorekisteriin. Näin rekisterin hyödyt ovat heti käytössä, kuten se, ettei yhtiö ole enää vastuussa ostajien laiminlyömien varainsiirtoverojen maksusta.

Osakehuoneistorekisterin piirissä oleminen on myös imagotekijä, näyttäähän moderni yhtiö ostajan silmissä rikkuria houkuttelevammalta. Määräajan ryypänneiden taloyhtiöiden isännöitsijäntodistuksiin näyttäisi nimittäin lakiesityksen mukaan tulevan merkintä velvoitteen laiminlyönnistä. Minä en ainakaan meinaa asua sellaisessa taloyhtiössä.